Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
Execução de Título Extrajudicial Nº 0039748-75.2020.8.27.2729/TO
AUTOR: CONDOMÍNIO ALPHAVILLE PALMAS 1
ADVOGADO(A): MARCUS VINÍCIUS GOMES MOREIRA (OAB TO04846B)
ADVOGADO(A): VINICIUS BAIOCCHI DE VASCONCELOS ELIAS (OAB TO07507A)
ADVOGADO(A): LETICYA REZENDE SILVA (OAB TO011905)
RÉU: URBEPLAN ARSO-24 / ARSO-14 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA
ADVOGADO(A): JOSÉ HUMBERTO BRUNO (OAB GO029897)
ADVOGADO(A): HENRIQUE DUARTE ALVES FORTES (OAB GO034501)
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de processo de execução de título extrajudicial ajuizada por CONDOMÍNIO ALPHAVILLE PALMAS 1 em face de URBEPLAN ARSO-24 / ARSO-14 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA, objetivando a cobrança de débitos condominiais referentes à unidade D1, N° 28 do Condomínio Alphaville Palmas 1.
Após a citação da parte executada, a parte exequente pugnou pela inclusão de MP INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA no polo passivo, na qualidade de promissária compradora, alegando a existência de contrato de promessa de compra e venda.
O pedido foi indeferido no evento 159, DECDESPA1, por não haver sido comprovada a efetiva imissão na posse da promissária compradora.
Subsequentemente, a parte exequente requereu a penhora do imóvel objeto da lide, a unidade D1, N° 28, Matrícula nº 147.714.
Em 16/10/2025, a executada URBEPLAN ARSO-24 / ARSO-14 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA apresentou exceção de pré-executividade, arguindo preliminar de ilegitimidade passiva, inexigibilidade do título executivo e pugnando pelo cancelamento da penhora do imóvel D1, 28, matrícula 147.714.
A executada juntou documentos indicando que alienou o imóvel para MP INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA em 27/06/2019 e que esta, por sua vez, alienou para LM PROJETOS ENGENHARIA EM MEIO AMBIENTE LTDA em 16/06/2021.
Pela decisão do evento 171, DECDESPA1, foi indeferido o pedido de penhora do imóvel, visto que a certidão de matrícula atualizada comprovou que a propriedade do bem não pertence à parte executada, mas sim a MP INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.
A parte exequente apresentou resposta à exceção no evento 176, PET1, pugnando pela sua rejeição e pela manutenção da legitimidade passiva da executada, bem como da penhora sobre o imóvel.
Passo a decidir.
A presente execução tem por objeto a cobrança de taxas condominiais da unidade D1, N° 28, relativas ao período compreendido entre outubro/2019 e maio/2025.
DA EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE
A exceção de pré-executividade é aceita pela doutrina e jurisprudência pátrias nos casos em que se pretende discutir matérias que poderiam ser suscitadas de ofício pelo juízo. Contudo, além da chamada matéria de ordem pública, as alegações devem ser comprovadas de plano, porquanto não há fase instrutória nesse incidente processual.
As matérias de ilegitimidade passiva e inexigibilidade do título são, em tese, passíveis de análise por meio deste instrumento, desde que a prova seja pré-constituída. Portanto, a exceção de pré-executividade é cabível para as alegações da executada.
DA LEGITIMIDADE PASSIVA
A executada arguiu sua ilegitimidade passiva, sustentando que o imóvel foi alienado em 27/06/2019 à MP INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, antes do início do período de inadimplência, e que a responsabilidade pelos débitos condominiais recai sobre o atual proprietário ou possuidor do bem.
Cita o art. 1.345 do Código Civil e precedentes do Superior Tribunal de Justiça, especialmente o REsp 2147665/SP, para sustentar que a natureza propter rem da obrigação vincula a dívida ao imóvel e seu titular ou possuidor atual.
Em contrapartida, a parte exequente sustenta a legitimidade passiva da URBEPLAN, alegando que a simples apresentação do contrato de compra e venda não comprova a transferência da posse ao promissário comprador, sendo a imissão na posse o marco inicial da responsabilidade deste.
A exequente se apoia em decisão anterior deste juízo (evento 159, DECDESPA1), que indeferiu a inclusão da promissária compradora no polo passivo justamente pela ausência de prova da imissão na posse.
A controvérsia reside na responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais quando há promessa de compra e venda não registrada.
O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp 1.345.331/RS, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 886), pacificou o entendimento de que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é definida pela relação jurídica material com o imóvel, ou seja, pela efetiva imissão na posse do promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.
Apenas se comprovada a imissão na posse e a ciência do condomínio, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para débitos relativos ao período de exercício da posse pelo promissário comprador.
No caso dos autos, a executada URBEPLAN ARSO-24 / ARSO-14 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA comprovou a celebração de contrato de promessa de compra e venda com MP INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA em 27/06/2019.
Contudo, a executada não produziu provas robustas da efetiva imissão na posse do imóvel pela promissária compradora.
A certidão de matrícula do imóvel (evento 169, CERT_MATR5), embora atualizada em 25/08/2025, indica a MP INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA como proprietária apenas a partir do registro R.5-147.714.
A decisão referida pela executada (REsp 2147665/SP) não se aplica diretamente ao caso, pois a referida ementa trata da responsabilidade do comprador a partir do registro da propriedade, independentemente da imissão na posse.
No entanto, no presente caso, a exequente busca a cobrança de débitos que se iniciam em outubro/2019 (evento 157, CALC3), ou seja, em período em que a executada URBEPLAN ARSO-24 / ARSO-14 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA ainda figurava como proprietária no registro imobiliário, pelo menos até a efetivação do registro em nome de MP INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA em 26/01/2021.
Conforme o princípio da continuidade dos registros, a propriedade do imóvel somente se transfere com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.245, § 1º, do Código Civil).
A mera promessa de compra e venda, sem a comprovação inequívoca da imissão na posse do promissário comprador, não afasta a responsabilidade do promitente vendedor.
Ademais, os débitos condominiais, por sua natureza propter rem, são de responsabilidade daquele que detinha a propriedade ou a posse do imóvel no período de sua constituição.
No presente caso, a executada URBEPLAN ARSO-24 / ARSO-14 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA figurou como proprietária registral do imóvel D1, N° 28, matrícula 147.714, durante parte do período de inadimplência cobrado (outubro/2019 a janeiro/2021).
A ausência de prova inequívoca da imissão na posse do promissário comprador antes dessa data impede o reconhecimento da ilegitimidade passiva da executada para os débitos relativos a este período.
Nesse sentido:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. DESPROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os Embargos à Execução opostos em face de cobrança de cotas condominiais. Embargante alegou ilegitimidade passiva por ter transferido o financiamento do imóvel a terceiros sem registro da alienação no Cartório de Registro de Imóveis. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se o proprietário registral do imóvel pode ser responsabilizado pelo pagamento de cotas condominiais, ainda que alegue ter transferido a posse a terceiros sem registro. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A obrigação de pagamento das cotas condominiais possui natureza propter rem, sendo devida pelo proprietário registral do imóvel enquanto não efetivado o registro da transferência da propriedade, conforme art. 1.245, § 1º, do Código Civil. 4. A simples alegação de cessão de direitos ou transferência do financiamento, desacompanhada de registro no Cartório de Registro de Imóveis, não exime o proprietário registral de sua responsabilidade. 5. A responsabilidade pelo adimplemento das despesas condominiais pode ser concorrente entre promitente vendedor e promissário comprador, conforme entendimento atual do STJ, mas o titular registral continua legitimado para responder pela dívida condominial. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso desprovido. Tese de julgamento: "1. O proprietário registral responde pelo pagamento das cotas condominiais enquanto não formalizada a transferência da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis. 2. A responsabilidade pelas cotas condominiais é propter rem e subsiste mesmo diante da alegação de transferência informal da posse do imóvel. 3. Em contratos de cessão de direitos não registrados, a responsabilidade pelo adimplemento das cotas condominiais pode ser concorrente entre o promitente vendedor e o promissário comprador, mas o condomínio pode exigir o pagamento de qualquer dos responsáveis." __________ Dispositivos relevantes citados: CC/2002, art. 1.245, § 1º; CPC/2015, art. 373, II. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 08.04.2015; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 1.902.121/ES, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 25.10.2021; STJ, AgInt no REsp 1.378.413/PR, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 15.03.2021.
(TJ-RJ - APELAÇÃO: 08366255920238190205, Relator.: Des(a). RENATA SILVARES FRANÇA FADEL, Data de Julgamento: 29/05/2025, DECIMA SEGUNDA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 14ª CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 02/06/2025)
Assim, a executada permanece legítima para responder pelos débitos condominiais relativos ao período em que ainda era a proprietária registral e não comprovada a imissão na posse do promissário comprador.
DOS HONORÁRIOS CONVENCIONAIS
Este juízo compreende que os honorários advocatícios previstos em convenção ou regimento não se consistem em despesa condominial, mas sim a forma de remunerar o profissional contratado pelo condomínio para a cobrança das dívidas dos moradores.
A disposição convencional ou regimental que prevê tal cobrança tem por escopo transferir ao condômino os encargos de custas, despesas e honorários, de forma a transformar a natureza dos honorários contratuais, que é de remuneração pelos serviços prestados, livremente escolhidos, para verdadeira cláusula penal em desfavor da parte devedora pelo atraso no pagamento do débito.
Oportuno mencionar que o art. 1.336 do Código Civil prevê que "São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção (...)". Obviamente, não se pode qualificar os honorários como despesa do condomínio, pois não tem a característica de gasto em favor da comunidade edilícia, tanto que está sendo direcionada exclusivamente à parte ora executada.
O art. 784, inciso X, do CPC dispõe que constitui título executivo extrajudicial o crédito decorrente de contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, ou seja, prevê a cobrança em processo executório dos rateios feitos entre a massa de condôminos para o custeio das despesas ordinárias ou extraordinárias. Quando inclui os honorários em seu pedido, o condomínio exequente busca cobrança que não confunde com rateio, tratando-se, em verdade, de repasse, a título de ressarcimento, de despesa de cunho individual, hipótese que não se enquadra na previsão legal.
O rol de títulos executivos é taxativo e obedece à regra de tipicidade estrita (nullum titulo sine lege). Pouco importa, assim, que exista fixação de honorários na convenção condominial, pois o art. 784, inciso X, do CPC, exige que as contribuições em cobrança tenham finalidade e destinação coletiva, por isso as multas disciplinares impostas a condôminos, por exemplo, mesmo se discutidas e aprovadas, não comportam exigência em via executiva. O mesmo tratamento deve ser dispensado aos honorários extrajudiciais.
Tratando-se de honorários previsto em convenção, não se confundem com honorários sucumbenciais, pois decorrem de um negócio jurídico bilateral, em que há a cobrança por serviços prestados e o valor é definido entre o profissional e o cliente, vale dizer o condomínio. Por sua vez, a outra modalidade de honorários decorre dos princípios da causalidade e sucumbência, ou seja, aquele que deu causa à demanda deve responder pelas despesas posteriores, tendo como critérios de fixação, pelo juiz, os elementos previstos no parágrafo 2º e incisos do citado artigo 85 do código de rito.
Por este motivo, a parte executada somente deve arcar com os honorários fixados judicialmente, conforme se vê nos seguintes julgados do Superior Tribunal de Justiça:
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. DESPESAS CONDOMINIAIS. INCLUSÃO DOS HONORÁRIOS CONTRATUAIS NO TÍTULO EXECUTIVO. IMPOSSIBILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM O POSICIONAMENTO DESTA CORTE DE JUSTIÇA. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.
1. A decisão agravada deve ser reconsiderada, pois presente a dialeticidade recursal legitimadora do conhecimento do agravo em recurso especial.
2. É indevido conjecturar-se acerca da deficiência de fundamentação ou da existência de omissão, de obscuridade ou de contradição no julgado apenas porque decidido em desconformidade com os interesses da parte.
3. Cabe ao perdedor da ação arcar com os ônus sucumbenciais, compreendendo os honorários de advogado conforme fixados pelo Juízo (CPC/1973, art. 20; NCPC, art. 85), sendo indevida a pretensão de impor os honorários sucumbenciais de acordo com contrato firmado entre a parte vencedora e seu patrono, em circunstâncias alheias à participação do condenado. Precedentes.
4. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência desta Corte Superior, atraindo a incidência da Súmula 83/STJ.
5. Agravo interno provido. Decisão reconsiderada. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.
(Superior Tribunal de Justiça, AgInt no AREsp n. 2.752.960/SP, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 28/2/2025) (g.)
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS PREVISTO EM CONVENÇÃO. INVIABILIDADE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência do STJ orienta que "os honorários advocatícios contratuais são de responsabilidade da parte contratante, cabendo à parte contrária apenas os honorários sucumbenciais. 'A Corte Especial e a Segunda Seção do STJ já se pronunciaram no sentido de ser incabível a condenação da parte sucumbente aos honorários contratuais despendidos pela vencedora. (...)' (AgInt no AREsp 1.332.170/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 07/02/2019, DJe de 14/02/2019)" (AgInt nos EDcl no REsp 1.675.516/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 30/11/2020, DJe de 18/12/2020). 2. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (Superior Tribunal de Justiça, AgInt no Resp nº 2179014/TO relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 09/4/2025, DJEN de 10/04/2025) (g.)
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE EXECUÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS. INCLUSÃO DOS HONORÁRIOS CONVENCIONAIS NO CÁLCULO DO DÉBITO. INADMISSIBILIDADE. PREVISÃO NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. IRRELEVÂNCIA. I CASO EM EXAME 1. Ação de execução referente a cotas condominiais inadimplidas, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 10/10/2024 e concluso ao gabinete em 10/12/2024. II QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. O propósito recursal consiste em definir se é cabível a inclusão, em execução de cotas condominiais, do valor correspondente aos honorários convencionais pelo condomínio exequente. III RAZÕES DE DECIDIR 3. Ao tratar do custo do processo, o Código de Processo Civil, em seus artigos 84 e 85, imputa ao vencido, com base nos princípios da causalidade e da sucumbência, a responsabilidade final pelo pagamento dos gastos endoprocessuais, ou seja, aqueles necessários à formação, desenvolvimento e extinção do processo. Diversamente, os gastos extraprocessuais - aqueles realizados por uma das partes fora do processo -, ainda que assumidos em razão dele, não podem ser imputados à outra parte. 4. É inadmissível a inclusão, pelo condomínio exequente, dos honorários convencionais no cálculo do valor objeto da ação de execução do crédito referente a cotas condominiais inadimplidas, independentemente do fato de existir previsão acerca dessa possibilidade na convenção de condomínio. IV DISPOSITIVO 5. Recurso especial conhecido e provido. (Superior Tribunal de Justiça, Resp nº 2187308/TO relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Quarta Turma, julgado em 09/4/2025, DJEN de 19/09/2025) (g.)
A propósito, transcrevo parte do voto condutor do primeiro acórdão:
(...) Os arts. 389, 394, 395 e 404 do CC, ao preverem que o devedor arcará com as perdas e danos, mais os honorários de advogado, objetivaram a restituição das despesas com esses profissionais relativas à prática de atos extrajudiciais, uma vez que os gastos decorrentes do exercício em sede judicial serão remunerados com o arbitramento dos honorários sucumbenciais, nos termos do artigo 827 do CPC/2015, o qual se insere no capítulo da execução por quantia certa.
Desse modo, o contrato de prestação de serviços firmado entre o advogado e seu cliente não pode gerar obrigações para terceiros, pois somente existe no interesse e para vincular os contraentes. (...)
Transcrevo agora parte do voto condutor do terceiro acõrdão:
(...) 16. Observe-se, assim, que, além da correção monetária, dos juros de mora e da multa, o Código Civil não prevê a possibilidade de inclusão de outras despesas no cálculo do valor devido pelo condômino inadimplente.
17. Nessa linha de raciocínio, deve ser considerada inadmissível a inclusão de honorários advocatícios convencionais no cálculo do débito objeto da ação de execução de cotas condominiais, independentemente do fato de existir previsão acerca dessa possibilidade na convenção de condomínio. (...)
Seguem outros julgados dos inúmeros Tribunais de segundo grau do mesmo sentido:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. COBRANÇA DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. CONDENAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. Consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça, cabe à parte arcar com os honorários advocatícios de advogados que contratar, de modo que não há falar em condenação da parte contrária no pagamento de tal valor. Precedentes.
2. Recurso conhecido e improvido.
(TJTO, Apelação Cível, 0040878-03.2020.8.27.2729, Rel. ADOLFO AMARO MENDES, 5ª TURMA DA 2ª CÂMARA CÍVEL, julgado em 06/07/2022, DJe 18/07/2022 16:02:50)
APELAÇÃO. CONDOMÍNIO. Embargos à execução. Honorários de advogado contratuais. Ação julgada procedente. Insurgência do embargado. - Honorários advocatícios contratuais. Inadmissíveis. Exequente embargado que pretende transferir responsabilidade do pagamento de advogado contratado para realizar a cobrança judicial da dívida. Verba indevida. Precedentes desta C. 32ª Câmara de Direito Privado e do C. Superior Tribunal de Justiça. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 1044180-89.2021.8.26.0506; Relator (a): Claudia Menge; Órgão Julgador: 32ª Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 14/03/2024; Data de Registro: 14/03/2024)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Execução de título extrajudicial. Cobrança de verbas condominiais. Insurgência do condomínio credor contra a r. decisão interlocutória que determinou a regularização dos cálculos apresentados, com exclusão dos valores cobrados a título de "honorários convencionais". Irresignação impróspera. Verba honorária convencional que não pode ser impingida à parte devedora, ainda que conte com previsão em convenção de condomínio. Entendimento consolidado na jurisprudência deste E. Tribunal de Justiça. Decisão ratificada. Recurso desprovido.
(TJSP; Agravo de Instrumento 2263331-35.2023.8.26.0000; Relator (a): Issa Ahmed; Órgão Julgador: 34ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional de Vila Mimosa - 5ª V.CÍVEL; Data do Julgamento: 28/11/2023; Data de Registro: 28/11/2023) (g.)
Condomínio edilício. Despesas comuns. Execução fundada em título extrajudicial. Embargos do executado. Prescrição. Prazo quinquenal, nos termos do art. 206, § 5º, I, do Código Civil. Entendimento consolidado no STJ, inclusive por meio de julgamento de recurso repetitivo (REsp nº 1.483.930/DF, 2ª Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 23/11/2016, DJe 1º/2/2017). Despesas condominiais vencidas anteriormente a 4/5/2017 prescritas. Inclusão, na planilha de débito, também de honorários advocatícios convencionais. Inadmissibilidade. Valor que não se confunde com a noção de contribuições ordinárias ou extraordinárias a que se refere o art. 784, X, do CPC, referentes ao rateio de despesas entre a massa de condôminos. Cobrança que, no caso, tem por base imputação individualizada e de caráter ressarcitório. Taxatividade do rol de títulos executivos extrajudiciais. Sentença de procedência parcial dos embargos confirmada. Apelação do exequente-embargado desprovida.
(TJSP; Apelação Cível 1002948-64.2022.8.26.0441; Relator (a): Fabio Tabosa; Órgão Julgador: 29ª Câmara de Direito Privado; Foro de Peruíbe - 2ª Vara; Data do Julgamento: 12/10/2023; Data de Registro: 12/10/2023)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PRETENSÃO DE INCLUSÃO NOS CÁLCULOS DA DÍVIDA E HONORÁRIOS PREVISTOS NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO IMPROVIDO. Ainda que exista previsão na Convenção de Condomínio de que, em caso de atraso no pagamento das despesas condominiais, o condômino ficará sujeito ao pagamento de honorários de advogado à razão de 20% sobre o total cobrado, terá aplicação em caso de cobrança extrajudicial. Ajuizada a ação de cobrança (ou execução), são devidos os honorários sucumbenciais, competindo ao magistrado sopesar os critérios estabelecidos no art. 85 do CPC no arbitramento da referida verba, de acordo com o trabalho desenvolvido, vedada sua disposição em cláusula contratual. Especificamente quanto a ação de execução, estabelece o art. 827 do CPC que o juiz, ao despachar a inicial fixará, de plano, os honorários advocatícios em 10%, a serem pagos pelo executado.
(TJSP; Agravo de Instrumento 2137863-61.2023.8.26.0000; Relator (a): Adilson de Araujo; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas - 2ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 22/06/2023; Data de Registro: 22/06/2023)
Agravo de instrumento. Execução de título extrajudicial (verbas condominiais). Decisão que entendeu pela impossibilidade de promoção da execução dos valores a título de honorários advocatícios e concedeu ao condomínio exequente prazo de 15 (quinze) dias para adequação do demonstrativo do débito, alterando o valor atribuído à causa. Insurgência do condomínio. Ajuizamento de execução possível apenas para o pagamento das contribuições ordinárias ou extraordinárias do condomínio edilício, não se incluindo os honorários advocatícios contratuais (convencionados pelo condomínio e o escritório de advocacia e/ou administradora). Inteligência do art. 784, X, do CPC. Verba honorária convencional não pode ser executada, ainda que prevista em convenção de condomínio ou aprovada em assembleia. Precedentes nesse sentido. Decisão mantida. Recurso não provido.
(TJSP; Agravo de Instrumento 2258003-61.2022.8.26.0000; Relator (a): Ana Lucia Romanhole Martucci; Órgão Julgador: 33ª Câmara de Direito Privado; Foro de Araçatuba - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 21/11/2022; Data de Registro: 22/11/2022)
APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. TAXAS. INCLUSÃO DE HONORÁRIOS CONTRATUAIS. PREVISÃO NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. IMPOSSIBILIDADE. ABUSIVIDADE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Trata-se de ação de cobrança ajuizada por condomínio irregular para recebimento de despesas comuns devidas por unidade imobiliária situada em seus limites. Além das despesas condominiais, o autor apelante pleiteou a cobrança de honorários advocatícios convencionais, previstos na convenção condominial para a hipótese de ajuizamento de ação de cobrança contra morador inadimplente. O Juízo a quo julgou parcialmente procedente o pedido para a condenar o réu apelado ao pagamento das despesas comuns em aberto, indeferindo o pleito de pagamento de honorários convencionais. Irresignado, o condomínio autor interpõe o presente recurso de apelação. 2. A despeito da previsão na convenção do condomínio, a matéria acerca da cobrança de honorários advocatícios convencionais encontra-se pacificada no sentido da impossibilidade de terceiro, estranho à relação jurídica entabulada entre o cliente e o causídico, ser responsável pela despesa daí decorrente, dada a ausência de previsão legal, o que revela a abusividade da cláusula convencional estipulada. 3. Os arts. 389, 395 e 404, todos do Código Civil, ao preverem que o devedor arcará com as perdas e danos, mais os honorários de advogado, objetivaram a restituição das despesas com esses profissionais relativas à prática de atos extrajudiciais, vez que os gastos decorrentes do exercício em sede judicial serão remunerados com o arbitramento dos honorários sucumbenciais. 4. Recurso conhecido e desprovido.
(TJDFT, Acórdão 1615471, 07173425320208070020, Relator: ALVARO CIARLINI, Relator Designado:SANDRA REVES 2ª Turma Cível, data de julgamento: 8/9/2022, publicado no DJE: 22/9/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. INCLUSÃO DE HONORÁRIOS CONTRATUAIS NO DÉBITO EXECUTADO. AUSÊNCIA DE VINCULAÇÃO DO JUÍZO AO PERCENTUAL MÁXIMO PREVISTO EM REGIMENTO INTERNO DO CONDOMÍNIO. PRECEDENTES DESTA CÂMARA CÍVEL. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.
(TJPR - 10ª Câmara Cível - 0007003-82.2023.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR ALBINO JACOMEL GUERIOS - J. 28.08.2023)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DO CONDOMÍNIO AUTOR. PRETENDIDA A CONDENAÇÃO DO REQUERIDO DEVEDOR AO PAGAMENTO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. ARGUMENTO DE QUE TAL PREVISÃO ESTÁ DISPOSTA NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. INSUBSISTÊNCIA. RELAÇÃO CONTRATUAL ENTRE O PATRONO DO AUTOR E O PRÓPRIO CONDOMÍNIO QUE NÃO REFLETE EFEITOS EM RELAÇÃO AO CONDÔMINO DEVEDOR. ADEMAIS, CONTRATAÇÃO DE ADVOGADO QUE NÃO CARACTERIZA ATO ILÍCITO PASSÍVEL DE INDENIZAÇÃO E REPRESENTA BIS IN IDEM, TENDO EM VISTA A FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. DEVER INDENIZATÓRIO INDEVIDO. PRECEDENTES. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS. DESCAIDOS.RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
(TJSC, Apelação n. 5030214-84.2021.8.24.0008, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. José Agenor de Aragão, Quarta Câmara de Direito Civil, j. 21-03-2024).
Guardadas as diferenças, o Superior Tribunal de Justiça julgou no sentido da impossibilidade de cobrança de honorários contratuais em outras situações, como segue:
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. HONORÁRIOS CONTRATUAIS. DEMANDA ANTERIOR NA QUAL HOUVE A ALTERAÇÃO DO POLO PASSIVO COM FUNDAMENTO NO ART. 338, CAPUT E PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC/15. CONSEQUÊNCIAS. CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE DESPESAS ENDOPROCESSUAIS E HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONVENCIONAIS. GASTO EXTRAPROCESSUAL. IMPOSSIBILIDADE. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO.
1. Ação de cobrança, ajuizada em 29/6/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 13/6/2022 e concluso ao gabinete em 31/3/2023.
2. O propósito recursal consiste em decidir se os honorários advocatícios contratuais devem ser incluídos no cálculo das despesas processuais, quando há substituição de parte ilegítima do polo passivo, com fulcro no art. 338, parágrafo único, do CPC/15.
3. Os arts. 84 e 85 do CPC/15 (art. 20 do CPC/73), ao tratar do custo do processo, imputou ao vencido, com base nos princípios da causalidade e da sucumbência, a responsabilidade final pelo pagamento dos gastos endoprocessuais, ou seja, aqueles necessários à formação, desenvolvimento e extinção do processo.
4. Os gastos extraprocessuais - aqueles realizados fora do processo -, ainda que assumidos em razão dele, não se incluem no conceito de despesas previsto no art. 84 do CPC/15.
5. Precedentes desta Corte a concluir que: "cabe ao perdedor da ação arcar com os honorários de advogado fixados pelo Juízo em decorrência da sucumbência (Código de Processo Civil de 1973, art. 20, e Novo Código de Processo Civil, art. 85), e não os honorários decorrentes de contratos firmados pela parte contrária e seu procurador, em circunstâncias particulares totalmente alheias à vontade do condenado" (EREsp n. 1.507.864/RS, Corte Especial, julgado em 20/4/2016, DJe de 11/5/2016).
6. Transposição da ratio decidendi à hipótese de substituição de parte ilegítima do polo passivo, com fundamento no art. 338, caput e parágrafo único, do CPC/15. Desse modo, a consequência de sua exclusão processual é o reembolso de eventuais despesas endoprocessuais e de honorários advocatícios sucumbenciais, fixados, excepcionalmente, abaixo do percentual previsto no art. 85, § 2º, do CPC/15, sendo indevido o ressarcimento adicional dos honorários advocatícios contratuais que o recorrente desembolsou para apresentação de defesa, porquanto se trata de despesa extraprocessual de responsabilidade exclusiva da parte contratante.
7. Recurso especial conhecido e desprovido, com majoração de honorários.
(REsp n. 2.060.972/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/6/2023, DJe de 22/6/2023.)
Decisões monocráticas do STJ específicas sobre condomínios vertem no sentido da impossibilidade de cobrança de honorários convencionais. Cito exemplos:
AREsp 2400799/SP, ilustrado com doutrina e jurisprudência da Corte;
REsp 2080911/SP;
REsp 2051295/DF;
REsp 1911465/PR;
AREsp 2090876/SP;
REsp 2124834/SC.
Enfim, fartos e robustos precedentes jurisprudenciais evidenciam que a cobrança dos honorários convencionais está em desacordo com a previsão do art. 784, inciso X, do CPC, devendo ser excluídos da cobrança nesta ação executiva.
DA PENHORA DO IMÓVEL
A executada requereu a liberação do imóvel descrito na matrícula 147.714 (lote D1 28), alegando que o bem pertence a terceiros (MP INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, e posteriormente LM PROJETOS ENGENHARIA EM MEIO AMBIENTE LTDA) desde 27/06/2019.
Conforme já decidido por este juízo em 06/11/2025 (evento 171, DECDESPA1), o pedido de penhora do imóvel foi indeferido.
A certidão de matrícula atualizada (evento 169, CERT_MATR5) demonstra que a propriedade do bem não pertence à parte executada, mas sim a MP INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA (R.5-147.714).
O sistema processual civil estabelece que a responsabilidade patrimonial do devedor recai sobre seus próprios bens, conforme art. 789 do CPC. A afetação de bens de terceiros é medida excepcionalíssima e não se aplica ao caso.
Assim, como a penhora já foi indeferida em decisão anterior e o imóvel não integra a esfera patrimonial da executada, não há que se falar em manutenção ou cancelamento de uma penhora que não foi efetivada.
DA DENUNCIAÇÃO À LIDE
A executada requereu a denunciação à lide da promitente compradora MP INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.
A denunciação à lide em processo de execução é admitida em caráter excepcional, quando o direito de regresso for certo e líquido, visando garantir a celeridade processual.
Contudo, no presente caso, a denunciação à lide não se mostra adequada, especialmente considerando a natureza do processo executivo e a necessidade de evitar o tumulto processual.
A eventual responsabilidade de terceiros pelos débitos pode ser discutida em ação autônoma de regresso.
DA NULIDADE DA EXECUÇÃO E DA PENHORA
A despeito dos posicionamentos acima expostos, o reconhecimento da ilegitimidade passiva da excipiente em relação à divida condominial posterior à transferência do registro do imóvel e da cobrança indevida dos honorários advocatícios não implicam na nulidade da execução e da penhora.
Com efeito, ainda que sejam excluídas as verbas excedentes, a execução deve continuar, pois o título exequendo subsiste, vale dizer as despesas condominiais, sobre as quais não houve impugnação digna de acolhida.
Ante o exposto, acolho em parte a exceção de pré-executividade, apenas para reconhecer a ilegitimidade passiva da excipiente em relação aos débitos posteriores a 23/04/2021 e determinar a exclusão dos honorários advocatícios convencionais do montante da dívida executada.
Condeno a parte exequente ao pagamento da verba honorária, no importe de 10% sobre o proveito econômico obtido pela parte excipiente/executada.
Neste sentido:
EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE ACOLHIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS DEVIDO. POSSIBILIDADE. ADEQUAÇÃO E REGULARIDADE. RECURSO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de Recurso de Embargos de Declaração interposto contra acórdão que deu provimento ao Agravo de Instrumento para acolher exceção de pré-executividade. A embargante pleiteia a fixação de honorários advocatícios sucumbenciais em desfavor do exequente, sob o fundamento de que a exceção de pré-executividade foi acolhida e ensejou a extinção parcial da execução. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se o acolhimento da exceção de pré-executividade impõe a condenação do exequente ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais ao procurador da parte excipiente. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil (CPC), a condenação ao pagamento de honorários advocatícios decorre do princípio da sucumbência, aplicável inclusive em casos de extinção parcial da execução em razão do acolhimento da exceção de pré-executividade. 4. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e dos tribunais estaduais reconhece que, quando a exceção de pré-executividade resulta na extinção do procedimento executivo, na redução do montante executado ou na exclusão de algum executado, é cabível a fixação de honorários sucumbenciais em favor do advogado da parte excipiente. 5. No caso concreto, o acolhimento da exceção de pré-executividade resultou na exclusão de parte da execução, configurando hipótese que justifica a condenação do exequente ao pagamento dos honorários advocatícios. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso de Embargos de Declaração Provido.Tese de julgamento: 1. O acolhimento da exceção de pré-executividade que resulte na extinção total ou parcial da execução, na redução do valor executado ou na exclusão de algum executado enseja a condenação do exequente ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.__________ Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, art. 85, § 2º.Jurisprudência relevante citada no voto: Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, Agravo de Instrumento n. 5049961-68.2022.8.09.0051, Rel. Átila Naves Amaral, 2ª Câmara Cível, j. 01.08.2022.
(TJTO, Agravo de Instrumento, 0010967-91.2024.8.27.2700, Rel. JOAO RIGO GUIMARAES, julgado em 09/04/2025, juntado aos autos em 16/04/2025 08:37:51) (g.)
A parte excipiente/executada fica ciente de que eventual pedido de cumprimento da decisão quanto aos honorários deve ser formulado em autos apartados com a classe 10980-Cumprimento Provisório de Decisão e assunto 13537-Sucumbenciais.
À Central de Processamento Eletrônico - CPE:
- Intimar os representantes processuais das partes, ficando a parte exequente ciente da necessidade de informar o valor atualizado da execução, com base no que está sendo decidido, e requerer o que entender cabível para o prosseguimento do processo.