Publicacao/Comunicacao
Intimação
Apelação Cível Nº 0000774-08.2021.8.27.2737/TO
RELATOR: Desembargador EURÍPEDES LAMOUNIER
APELANTE: MOTIVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA (AUTOR)
ADVOGADO(A): MAURÍCIO HAEFFNER (OAB TO003245)
ADVOGADO(A): CAIO BATISTA ANTUNES LEOBAS (OAB TO010288)
ADVOGADO(A): LUIS GUSTAVO DE CESARO (OAB TO002213)
ADVOGADO(A): MARÍLIA GOMES BRAGA (OAB TO013428)
ADVOGADO(A): SARAH OLIVEIRA BRITO (OAB TO013445)
APELANTE: THIAGO ALMEIDA SILVA (RÉU)
ADVOGADO(A): WILSON SANTOS DE OLIVEIRA (OAB TO010302)
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. TAXA DE FRUIÇÃO. BENFEITORIAS IRREGULARES. RETENÇÃO DE 25%. PARCELAMENTO DA RESTITUIÇÃO. RECURSO PRINCIPAL DESPROVIDO E ADESIVO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA POR THIAGO ALMEIDA SILVA E RECURSO ADESIVO MANEJADO POR TERRA VISTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. CONTRA SENTENÇA QUE, EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE, RECONHECEU A RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR, DETERMINOU A REINTEGRAÇÃO DO IMÓVEL, FIXOU RETENÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS, CONDENOU AO PAGAMENTO DE TAXA DE FRUIÇÃO E INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. O COMPRADOR PRETENDE AFASTAR A REINTEGRAÇÃO E A TAXA DE FRUIÇÃO, BEM COMO REVISAR PENALIDADES; A VENDEDORA BUSCA EXCLUIR A INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS, MAJORAR O PERCENTUAL DE RETENÇÃO PARA 25%, FIXAR A TAXA DE FRUIÇÃO DESDE A IMISSÃO NA POSSE EM 0,75% AO MÊS E AUTORIZAR O PARCELAMENTO DA RESTITUIÇÃO.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
HÁ QUATRO QUESTÕES EM DISCUSSÃO: (I) DEFINIR SE É LEGÍTIMA A REINTEGRAÇÃO DE POSSE E A COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO DIANTE DO INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR; (II) ESTABELECER SE É DEVIDA INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS DECORRENTES DE CONSTRUÇÃO IRREGULAR; (III) DETERMINAR O PERCENTUAL ADEQUADO DE RETENÇÃO DAS PARCELAS PAGAS NA RESOLUÇÃO POR CULPA DO ADQUIRENTE; (IV) VERIFICAR A POSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO DO TERMO INICIAL E DO PERCENTUAL DA TAXA DE FRUIÇÃO, BEM COMO O PARCELAMENTO DA RESTITUIÇÃO.
III. RAZÕES DE DECIDIR
RECONHECE-SE QUE A RESCISÃO CONTRATUAL DECORRE DE CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR, DIANTE DO INADIMPLEMENTO INCONTROVERSO DAS PARCELAS A PARTIR DE JANEIRO DE 2020, SEM PROVA DE CAUSA JUSTIFICÁVEL PARA AFASTAR A MORA.
AFIRMA-SE QUE O INADIMPLEMENTO, ALIADO À PERMANÊNCIA NA POSSE APÓS A RESOLUÇÃO, CONFIGURA POSSE PRECÁRIA E ESBULHO, LEGITIMANDO A REINTEGRAÇÃO PARA CONSOLIDAR A POSSE DA VENDEDORA E ASSEGURAR A FRUIÇÃO PLENA DO BEM.
ENTENDE-SE QUE A INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO É DEVIDA QUANDO O COMPRADOR INADIMPLENTE PERMANECE NA POSSE DO IMÓVEL, PODENDO CUMULAR-SE COM A CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA, CONFORME PRECEDENTES DO STJ, POR POSSUIR NATUREZA DISTINTA E EVITAR ENRIQUECIMENTO INDEVIDO.
AFASTA-SE A ALEGAÇÃO DE LOTE VAZIO, POIS AS FOTOGRAFIAS EVIDENCIAM CONSTRUÇÃO INICIADA, DEMONSTRANDO A INDISPONIBILIDADE DO IMÓVEL DURANTE O PERÍODO DE OCUPAÇÃO.
REJEITA-SE A INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS, PORQUE A OBRA SE MOSTRA INACABADA, COM INDÍCIOS DE COMPROMETIMENTO ESTRUTURAL E SEM COMPROVAÇÃO DE REGULARIDADE, INCIDINDO O ART. 34 DA LEI Nº 6.766/1979, ALÉM DE NÃO SER DEVIDA INDENIZAÇÃO A POSSUIDOR DE MÁ-FÉ, SALVO QUANTO ÀS NECESSÁRIAS DEVIDAMENTE COMPROVADAS, O QUE NÃO OCORREU.
APLICA-SE, POR SE TRATAR DE CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI Nº 13.786/2018, A JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA DO STJ (TEMA 938), QUE ADMITE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PARCELAS PAGAS NA RESOLUÇÃO POR CULPA DO COMPRADOR, REPUTANDO-SE ADEQUADO O PERCENTUAL DE 25% NA AUSÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL.
FIXA-SE A TAXA DE FRUIÇÃO EM 0,75% AO MÊS, DESDE A IMISSÃO NA POSSE, POR REFLETIR PERCENTUAL RAZOÁVEL SEGUNDO A JURISPRUDÊNCIA DO STJ E EM CONSONÂNCIA COM O ART. 32-A, I, DA LEI Nº 6.766/1979.
AUTORIZA-SE A RESTITUIÇÃO DE FORMA PARCELADA, EM ATÉ 12 PARCELAS MENSAIS, NOS TERMOS DO ART. 32-A, §1º, DA LEI Nº 6.766/1979, PRESERVANDO O EQUILÍBRIO CONTRATUAL QUANDO A RESOLUÇÃO DECORRE DE CULPA DO ADQUIRENTE.
IV. DISPOSITIVO E TESE
RECURSO PRINCIPAL DESPROVIDO E RECURSO ADESIVO PROVIDO.
TESE DE JULGAMENTO:
O INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR, COM MANUTENÇÃO DA POSSE APÓS A RESOLUÇÃO CONTRATUAL, CARACTERIZA POSSE PRECÁRIA E LEGITIMA A REINTEGRAÇÃO E A COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO.
É POSSÍVEL CUMULAR CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA COM INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL, POR POSSUÍREM NATUREZAS DISTINTAS.
NÃO SÃO INDENIZÁVEIS BENFEITORIAS DECORRENTES DE CONSTRUÇÃO IRREGULAR OU SEM UTILIDADE ECONÔMICA, ESPECIALMENTE QUANDO O POSSUIDOR SE ENCONTRA EM SITUAÇÃO DE MÁ-FÉ.
NA RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA POR CULPA DO COMPRADOR, É LEGÍTIMA A RETENÇÃO DE ATÉ 25% DAS PARCELAS PAGAS, CONFORME CRITÉRIOS DE RAZOABILIDADE.
A TAXA DE FRUIÇÃO PODE SER FIXADA DESDE A IMISSÃO NA POSSE E A RESTITUIÇÃO PODE SER PARCELADA, NOS TERMOS DO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/1979.
DISPOSITIVOS RELEVANTES CITADOS: CC, ART. 401; LEI Nº 6.766/1979, ARTS. 32-A, I E §1º, E 34.
JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA: STJ, AGINT NO RESP 2048477/PR, REL. MIN. NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJE 26.04.2023; STJ, TEMA 938 (RECURSO ESPECIAL REPETITIVO); STJ, AGINT NO ARESP 1378049/SE; AGINT NO RESP 1610303/SE; AGRG NO RESP 1179783/MS; RESP 1355554/RJ; TJTO, APELAÇÃO CÍVEL 0019493-04.2017.8.27.2729, REL. DES. ADOLFO AMARO MENDES, 2ª CÂMARA CÍVEL, DJ 19.04.2022.
ACÓRDÃO
A 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Tocantins decidiu, por unanimidade, CONHECER do apelo principal e NEGAR-LHE PROVIMENTO; bem como CONHECER do recurso adesivo e DAR-LHE PROVIMENTO, para reformar a sentença a fim de; i) Afastar a condenação ao pagamento de indenização por benfeitorias; ii) Fixar a retenção em 25% sobre os valores pagos; iii) Estabelecer a taxa de fruição em 0,75% ao mês, contada desde a imissão na posse até a efetiva reintegração e; iv) Autorizar a restituição dos valores de forma parcelada em até 12 parcelas mensais. Em razão do desprovimento do recurso do réu, majoro os honorários advocatícios para 17% sobre o valor da condenação, observada a gratuidade de justiça, nos termos do voto do(a) Relator(a).
Palmas, 15 de abril de 2026.