Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
Reintegração / Manutenção de Posse Nº 0003019-60.2014.8.27.2729/TO
RÉU: ONESI DA SILVA
ADVOGADO(A): CAYO BANDEIRA COELHO (OAB TO008850)
RÉU: MARCILEI REGINA FUZA
ADVOGADO(A): CAYO BANDEIRA COELHO (OAB TO008850)
SENTENÇA
i - Relatório
Trata-se de AÇÃO DE CANCELAMENTO DE REGISTRO PÚBLICO IMOBILIÁRIO C/C REITEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR ajuizada pelo MUNICÍPIO DE PALMAS contra a FUZA E SILVA LTDA, MARCILEI REGINA FUZA e ONESI DA SILVA.
O autor busca a retomada de cinco imóveis localizados no Distrito Industrial de Taquaralto, que foram vendidos à empresa ré por meio de um programa de incentivo ao desenvolvimento industrial, alegando descumprimento das obrigações previstas na legislação municipal e no contrato.
O autor informa que a empresa ré foi beneficiada com a aquisição dos lotes 02, 04, 06, 08 e 10 da Alameda Ceará, Quadra Q-25, no loteamento Industrial de Taquaralto, totalizando uma área de 5.367,41 metros quadrados. A transferência ocorreu por meio de escritura pública com cláusula de retrovenda, registrada no dia 03/04/2009, vinculando a ré às obrigações do Decreto Municipal n. 188/2006.
Relata que, dentre as obrigações, a ré deveria iniciar a construção de um estabelecimento industrial no prazo de seis meses e concluí-la em 24 meses, contados da assinatura da escritura, além de não poder vender os imóveis pelo período de cinco anos. Contudo, em vistoria realizada no dia 31/10/2012, o Município de Palmas constatou que nenhuma construção havia sido feita no local, que se encontrava abandonado, tomado por vegetação e lixo.
Afirma que, diante do descumprimento, o autor notificou a empresa para que iniciasse a obra em 48 horas, mas não obteve resposta. Em consequência, foi aberto um processo administrativo que resultou na extinção do benefício e na devolução dos imóveis ao patrimônio municipal, por meio da Portaria n. 102/2012.
Alega que, como o registro imobiliário já estava em nome da ré, o autor necessita de uma decisão judicial para cancelar os registros e ser reintegrado na posse.
O Município de Palmas baseia seu pedido no descumprimento de cláusula resolutiva expressa de retrovenda, argumentando que a falta de ação da ré frustrou a finalidade social e econômica do programa de incentivo, que tinha como objetivo a geração de empregos e o desenvolvimento da região.
Pediu, liminarmente, a reintegração de posse e, ao final do processo, o cancelamento definitivo dos registros imobiliários em nome da empresa, com o retorno dos bens ao seu patrimônio.
Determinado à parte autora emendar a inicial, para retificar o valor da causa (evento 3).
Emendar à inicial, adequando o valor da causa para R$ 268.370,50 (evento 6).
Indeferido o pedido de tutela antecipada (evento 8), a que a paret autora interpos agravo de instrumento o qual foi conhecido, mas não provido (autos n. 0005279-52.2014.827.0000).
Tentativa de citação infrutífera (evento 16, CERT1, p. 3).
Pedido da parte autora por dilação de prazo para averiguar a situação atual dos imóveis, bem como informar o novo endereço da empresa (evento 32).
Deferido o pedido de dilação de prazo (evento 34).
Pedido da parte autora por de vistoria no local, para fins de reintegração de posse (evento 37).
Indeferido o pedido formulado no evento 37, uma vez que não foi concedida liminar para reintegração (evento 39).
A parte autora requereu que houvesse diligência na Junta Comercial, para obter o endereço da parte ré (evento 42).
Deferido o pedido de busca por endereço na Junta Comercial e autorizada a citação por edital, caso a busca fosse infrutífera (evento 44).
Expedição de ofício à Junta Comercial (eventos 45 e 46).
Resposta ao ofício (evento 48).
Promovida a citação por edital (evento 58) e nomeado curador especial (evento 60).
A Defensoria Pública, atuando como curadora especial, apresentou contestação por negativa geral em nome da empresa Fuza e Silva Ltda, alegando, como questão preliminar, a nulidade da citação por edital, porque não foram esgotados todos os meios de localização da parte ré. Apresentou um endereço e requereu diligência ao mesmo (evento 63).
A parte autora não se opôs à diligência de citação pleiteada no evento 63 (evento 96).
Tentativa de citação infrutífera (evento 101).
A Defensoria Pública dois endereços, informando se tratar dos endereços dos sócios da empresa ré (evento 105).
A parte autora não se opôs à diligência de citação pleiteada no evento 105, ressalvando que, caso fosse infrutífera a tentativa, fosse realizada a citação por edital (evento 107).
Tentativa de citação infrutífera (evento 110).
A parte autora requereu citação por edital (evento 113).
Determinado que a Escrivania buscasse pelo endereço da empresa ré e, se as buscas nos sistemas judiciais disponíveis restassem infrutíferas, houvesse a citação por edital (evento 115).
Certificadas as diligências de citação (evento 116).
Busca pelos endereços da empresa ré (evento 123).
Citação do sócio Onesi da Silva (evento 133).
Certificado que houve tentativa de localização de Marcilei Regina Fuza e Onesi da Silva no endereço informado na pesquisa no sistema SIEL registrada no evento 123 (evento 132).
O sócio Onesi da Silva apresentou contestação com reconvenção. Alegou, como prejudicial de mérito, a decadência do direito do Município de Palmas de recuperar os imóveis, argumentando que o prazo de dois anos para o exercício do direito de retrovenda, contado do prazo final para o início das obras, já havia passado quando a ação foi iniciada (evento 134).
No mérito da contestação, o réu Onesi da Silva argumentou que o descumprimento das obrigações aconteceu por culpa exclusiva do Município de Palmas, que não o comunicou oficialmente sobre a emissão da Certidão Precária de Reserva de Imóvel e Habilitação, documento essencial para obter o alvará de construção e iniciar as obras, violando o procedimento previsto no Decreto Municipal n. 188/2006 (evento 134).
Em reconvenção, o réu Onesi da Silva pediu a declaração de nulidade do processo administrativo que determinou a devolução dos imóveis, alegando cerceamento de defesa, pois a notificação para regularização foi feita por edital, sem tentativa prévia de intimação pessoal.
Alternativamente, caso a devolução seja mantida, pediu a condenação do Município de Palmas à restituição dos valores pagos pelos imóveis e despesas de cartório, devidamente atualizados (evento 134).
Tentativa de citação infrutífera em relação à sócia Marcilei Regina Fuza (evento 135).
Determinada a citação de Marcilei Regina Fuza no endereço descrito no evento 123 (evento 171).
Tentativa de citação infrutífera em relação à sócia Marcilei Regina Fuza (evento 175).
A parte autora requereu citação por edital (evento 178) o que foi deferido (evento 180).
Citação por edital de Marcilei Regina Fuza (evento 175).
A sócia Marcilei Regina Fuza, citada por edital, também apresentou contestação com reconvenção por meio de seu advogado.
Os argumentos defendidos são os mesmos apresentados pelo sócio Onesi da Silva, incluindo a prejudicial de decadência, a alegação de culpa exclusiva do município pelo descumprimento contratual e os pedidos, feitos na reconvenção, de nulidade do processo administrativo ou, alternativamente, de restituição dos valores pagos (evento 183).
O Município de Palmas apresentou réplica e resposta às reconvenções. Refutou a prejudicial de decadência, afirmando que o prazo para agir só começou a contar a partir da constatação do descumprimento, ocorrida com a vistoria de 2012. Quanto ao mérito, defendeu a legalidade de seus atos e reafirmou que a empresa não cumpriu sua contrapartida no programa de incentivo, deixando de atender à função social da propriedade (eventos 166 e 188).
Em relação à reconvenção, o autor alegou a prescrição do direito de anular o processo administrativo, uma vez que a decisão foi tomada em 2012. Argumentou, ainda, a validade da notificação por edital, devido à impossibilidade de localização da empresa nos endereços cadastrados. Por fim, afirmou que a restituição de valores é indevida, pois o contrato e a legislação municipal expressamente excluem o direito à indenização em caso de devolução por descumprimento de obrigações (eventos 166 e 188).
Intimadas para indicar as provas que desejavam produzir (evento 189).
A empresa requerida, por meio de curador especial, informou que não há provas a serem produzidas (evento 198).
Os requeridos Marcilei Regina Fuza e Onesi da Silva pediram julgamento antecipada da ação (evento 199).
O Município de Palmas manifestou que não pretende produzir outras provas (evento 202).
O Ministério Público manifestou ser desnecessária a sua intervenção na ação (evento 205).
Juntada de petição feita pela empresa Sociedade Vale do Araguaia de Comunicação LTDA, para fins de penhora na capa dos autos, em desfavor da requerida Fuza e Silva Ltda, executada nos autos n. 5029130-30.2013.827.2729 (evento 207).
É o relatório. Decido.
ii - fundamentação
A matéria tratada na ação não depende de produção de outras provas além das que já constam nos autos, por isso, pode ser julgada antecipadamente conforme preceitua o art. 355, I do Código de Processo Civil (CPC).
Ademais, o caso não se enquadra nas hipóteses de intervenção do Ministério Público previstas no art. 178 do CPC.
A controvérsia da ação consiste em definir se o município autor faz juz ou não ao cancelamento de registro de imóvel, com retorno deste à posse do ente público, considerando o não cumprimento de cláusulas contratuais pela parte requerida, em contrato de compra e venda, com pacto de retrovenda.
Os requeridos, por sua vez, em reconvenção, pediram a declaração de nulidade do processo administrativo que determinou a devolução dos imóveis.
Ainda na reconvenção, alternativamente, caso a devolução seja mantida, pediram a condenação do Município de Palmas à restituição dos valores pagos pelos imóveis e despesas de cartório.
Decadência (retrovenda)
O requeridos Onesi da Silva e Marcilei Regina Fuza argumentam que decaiu o direito do Município de Palmas de recuperar os imóveis, uma vez que, quando ajuizada a presente demanda (11/02/2014), já havia cessado o prazo de dois anos para o exercício do direito de retrovenda, contado do prazo final para o início das obras.
Na seara civilista, a decadência, ocorre quando o titular de um direito (potestativo) não o exerce no prazo legal ou contratual, ou seja, decai/caducou o direito (legal ou convencional) (art. 207 do Código Civil).
Flávio Tartuce denomina que a "cláusula de retrovenda": "constitui um pacto inserido no contrato de compra e venda pelo qual o vendedor reserva-se o direito de reaver o imóvel que está sendo alienado, dentro de certo prazo, restituindo o preço e reembolsando todas as despesas feitas pelo comprador no período de resgate, desde que previamente ajustadas (art. 505 do CC)"1.
Esse tipo de cláusula confere ao vendedor o direito de desfazer a venda, reavendo de volta o bem alienado dentro de um prazo (decadencial).
Quanto tempo para o exercício do direito da retrovenda (potestativo), o caput do artigo 505 do Código Civil prevê o prazo decadencial máximo de 3 anos, o que não impede que as partes convencionem período inferior. Confira-se:
Da Retrovenda
Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.
Na hipótese dos autos, quanto à retrovenda, as partes firmaram o prazo de 2 anos (evento 1, PROCADM2):
Com efeito, o prazo decadencial começou a contar quando encerrado o prazo de 24 meses (03/04/2009 a 03/04/2011), ou seja, contando-se 2 anos a partir do dia 03/04/2011, o prazo encerrou-se na data de 03/04/2013.
Desta forma, para fins de retrovenda, houve a decadência.
Entretanto, apesar das alegações das partes sobre retrovenda, a pretensão não se baseia nesta cláusula. O munícipio autor busca a retomada do bem, com fundamento no Decreto Municipal n. 188/27/07/2006 que traz condição resolutiva (art. 474 do Código Civil) (evento 1, PROCADM30, p. 1 e 2), constante no contrato (evento 134, CONTR10)::
Assim, tem-se que, após a vistoria (evento 1, PROCADM34, 31/10/2012), o município reverteu o bem ao seu patrimônio fundado no inadimplemento que deflagrou a cláusula resolutiva (evento 1, PROCADM37), veja-se:
A decadência da cláusula de retrovenda não interfere na cláusula resolutiva, pois são mecanismos que atuam em planos diferentes, de modo que a decadência da retrovenda apenas impede o vendedor de recomprar o imóvel, mas não impede a aplicação da cláusula resolutiva se as condições para sua ativação forem satisfeitas.
A propósito, decidiu o e. TJTO:
DIREITO CIVIL E ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. ANULAÇÃO DE ATO ADMINISTRATIVO. CLÁUSULA DE RETROVENDA E CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. INDEPENDÊNCIA ENTRE OS INSTITUTOS. DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS. NULIDADE DO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO AFASTADA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E PROVIDO. REMESSA NECESSÁRIA NÃO CONHECIDA. I. CASO EM EXAME. 1. Apelação interposta contra sentença que, nos autos de ação de anulação de ato administrativo cumulada com cancelamento de cláusula de retrovenda, julgou procedente o pedido do autor para declarar a decadência da cláusula de retrovenda e determinou a averbação na escritura pública do decaimento do direito do ente municipal de invocar referida cláusula para retomar o imóvel, além de condená-lo ao pagamento de despesas processuais e honorários advocatícios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. 2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se a decadência da cláusula de retrovenda impede a aplicação da cláusula resolutiva expressa; (ii) analisar se há nulidade decorrente da inobservância do devido processo legal, na esfera administrativa. III. RAZÕES DE DECIDIR. 3. A cláusula de retrovenda e a cláusula resolutiva expressa são institutos jurídicos distintos, sendo que a decadência da primeira não afasta a eficácia da segunda, pois operam em planos diversos: enquanto a retrovenda permite ao vendedor recomprar o imóvel dentro de prazo decadencial, a cláusula resolutiva extingue/resolve o contrato em caso de inadimplemento, conforme o art. 474 do Código Civil. 4. O apelante não buscou a retomada do imóvel com fundamento na cláusula de retrovenda, mas sim na cláusula resolutiva expressa, em razão do descumprimento contratual pelo apelado, que não edificou o imóvel e não lhe deu a destinação prevista. 5. O pedido de anulação do ato administrativo com fundamento na ausência de notificação pessoal não se sustenta, pois o apelado foi devidamente intimado por edital após tentativa frustrada de notificação pessoal e, ainda assim, demonstrou ter ciência do procedimento, inclusive formulando pedido de prorrogação do prazo para cumprimento das obrigações. 6. A ausência de infraestrutura no local não exime o apelado de cumprir sua obrigação contratual, uma vez que não havia previsão contratual condicionando a edificação à prévia implantação de infraestrutura pelo Município. 7. Precedentes jurisprudenciais confirmam que a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito e que a reversão ao patrimônio público é autorizada quando demonstrado o descumprimento dos encargos previstos no contrato. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, provido. Remessa necessária não conhecida. Tese de julgamento: 1. A decadência da cláusula de retrovenda não impede a aplicação da cláusula resolutiva expressa, sendo esta operante de pleno direito nos termos do art. 474 do Código Civil. 2. O descumprimento contratual, constatado mediante vistoria e respaldado por procedimento administrativo, autoriza a reversão do imóvel ao patrimônio público. Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 474, 475 e 505. Jurisprudência relevante citada: TJTO, Apelação Cível nº 0007828-46.2016.8.27.2722, Rel. Marco Anthony Steveson Villas Boas, julgado em 23/08/2023; TJTO, Apelação Cível nº 0025012-92.2018.8.27.2706, Rel. Eurípedes do Carmo Lamounier, julgado em 10/11/2021; TJ-SP, Apelação Cível nº 1010663-16.2023.8.26.0606, Rel. Márcio Kammer de Lima, julgado em 28/02/2025. (TJTO, Apelação/Remessa Necessária, 0036588-08.2021.8.27.2729, Rel. JOÃO RODRIGUES FILHO, julgado em 02/04/2025, juntado aos autos em 15/04/2025 15:38:43)
Ante o exposto, não há falar em decadência no que tange à cláusula resolutiva.
Mérito (reconvenção)
O mérito/pedido proposto pela parte autora é o cancelamento de registro de imóvel, com retorno deste à posse do ente público, situação que foi dirimida na via administrativa, resultando na reversão do bem ao patrimônio do município (processo administrativo n. 5020391/2005).
Por seu turno, a pretensão principal formulada na reconvenção recai exatamente contra o resultado ocorrido na seara administrativa, pois os requeridos pleiteiam que seja declarada a nulidade do processo administrativo, alegando cerceamento de defesa, pois, segundo defendem, a notificação para regularização foi feita por edital, sem tentativa prévia de intimação pessoal.
O Município de Palmas suscita contra a reconvenção: 1) prescrição quinquenal no que tange à pretensão de nulidade do processo administrativo, pois a intimação e decisão administrativa foram levadas a efeito no ano de 2012; e 2) conforme ocorrido nos presentes autos, as intimações pessoas da empresa se tornaram inviáveis por falta de atualização cadastral imputável exclusivamente a ela.
A reconvenção é considerada uma ação autônoma, o que significa que o acolhimento da reconvenção pode ocorrer mesmo que a ação principal seja julgada improcedente ou extinta.
No caso em tela, verifico que a reconvenção se adequa às exigências fixadas no art. 343 do CPC, pois a matéria ventilada é conexa/correlata ao disposto na ação movida pelo município e a petição/contestação atende às diretrizes de uma ação autônoma, havendo, inclusive valor da causa (R$ 85.124,74).
Pois bem.
Em atenção ao que dispõe o art. 169 do Código Civil, não há falar em prescrição quanto à pretensão que se funda em alegação de nulidade, tendo em conta que atos nulos não convalescem pelo decurso do tempo.
Destaco que o afastamento da prescrição em ações que discutem nulidade não gera acolhimento automático da pretensão. Trata-se de possibilidade de discutir em juízo, para fins de verificação sobre a validade/invalidade do que se pretende ver anulado.
Quanto mérito suscitado na reconvenção, vale lembrar que, se tratando de cláusula resolutiva expressa, esta se opera de pleno direito nos termos do art. 474, do Código Civil.
Em outros termos, a resolução se opera independente da ciência processual daquele que não cumpriu o contrato.
Além disso, conforme definido pelo TJ/TO em caso semelhante "não se tratando de exercício de autotutela, mas, sim, de implementação da reversão de pleno direito expressamente estabelecida na Lei que doou o imóvel para os apelantes, não há se falar em imprescindibilidade de prévio procedimento administrativo para assegurar o devido processo legal, a ampla defesa e o contraditório" (TJTO, Apelação Cível, 0007828-46.2016.8.27.2722, Rel. MARCO ANTHONY STEVESON VILLAS BOAS, Data e Hora: 23/8/2023).
Quanto ao pedido alternativo constante na reconvenção, tem-se que a ação não se funda em retrovenda.
Ante o exposto, não há falar em nulidade do processo administrativo, razão pela qual rejeito a reconvenção.
Mérito (pretensão do Município)
O argumento de mérito dos requeridos é de que o descumprimento das obrigações aconteceu por culpa exclusiva do Município de Palmas, que não o comunicou oficialmente sobre a emissão da Certidão Precária de Reserva de Imóvel e Habilitação, documento essencial para obter o alvará de construção e iniciar as obras, violando o procedimento previsto no Decreto Municipal n. 188/2006.
Não prospera o referido argumento pois é incontroverso que a transferência do imóvel foi formalizada, o que ocorreu com a ciência/anuência da parte ré, a qual não pode usar uma etapa documental superada, quando o fim foi alcançado (aquisição), havendo a sua ciência sobre o dever de edificar na área, o que pode ser visualizado no contrato de compra e venda e nas escrituras públicas (evento 134, CONTR10 e ESCRITURA11).
A parte autora junta todas as averbações oriundas do cartório (evento 1: PROCADM4 Lote 2, p.3; PROCADM5 Lotes 4 e 6; PROCADM6 Lotes 8 e 10). Outrossim, comprova, por meio de registro de vistoria, a situação que lhe permitiu retomar o bem (evento 1, PROCADM34, 31/10/2012).
Assim, cabia à parte ré demonstrar o cumprimento da obrigação assumida, ou seja, a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (art. 373, II do CPC).
Nos termos já dispostos outrora, havia cláusula resolutiva e, não tendo a parte ré demonstrado o cumprimento (construção na área), é legítima a diligência municipal em retormar o bem.
iii - dispositivo
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos deduzidos na inicial e, em consequência, declaro extinto o processo com resolução de mérito, na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil.
Rejeito a reconvenção.
Determino o cancelamento dos registros feitos em favor da empresa Fuza e Silva LTDA dos lotes 02 (matrícula 83.209), 04 (matrícula 83.211), 06 (matrícula 83.213), 08 (matrícula 83.215) e 10 (matrícula 83.217), da Alameda Ceará, Quadra Q-25, loteamento Industrial de Taquaralto, com área total de 5.367,41 metros quadrados.
Determino o retorno do domínio e posse dos imóveis para o Município de Palmas.
Condeno a parte requerida ao pagamento de custas processuais e de honorários advocatícios da parte adversa, arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da causa (evento 6), nos termos do art. 85, §2° do CPC. Suspendo a exigibilidade considerando a gratuidade da justiça que ora defiro aos requeridos, com vistas aos documentos juntados nos eventos 134 e 183 (art. 98 do CPC).
Cumpra-se a determinação do Juízo da 7ª Vara Cível de Palmas de penhora no rosto destes autos, conforme decisão juntada no evento 207 (DECDESPA3) (evento 187, dos autos n. 5029130-30.2013.8.27.2729). Informe- se o juízo requisitante acerca desta sentença.
Sentença não sujeita à remessa necessária, pois o proveito econômico obtido evidentemente não ultrapassará o teto legal do art. 496 do CPC.
Certificado o trânsito em julgado, tudo cumprido, dê-se baixa e arquivem-se os autos.
Intimem-se.
Palmas/TO, data certificada pelo sistema e-Proc.
1. Manual de direito civil: volume único / Flávio Tartuce. – 10. ed. – Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2020. p. 1053