Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
Execução de Título Extrajudicial Nº 0011535-30.2018.8.27.2729/TO
AUTOR: CONDOMÍNIO EDIFICIO AMAZÔNIA CENTER
ADVOGADO(A): EMERSON JOSÉ DIAS (OAB TO007167)
ADVOGADO(A): ELISANGELA MARTINS PORTO NETTO (OAB TO05609B)
RÉU: SUELY JOSEFINA RIGOTTO
ADVOGADO(A): BRENDW TIETE AIRES (OAB TO012087)
ADVOGADO(A): ANDRE MARTINS ZARATIN (OAB TO06374A)
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de processo de execução de título extrajudicial, que tem como partes aquelas acima identificadas.
Houve penhora de bem da parte executada SUELY JOSEFINA RIGOTTO, qual seja o imóvel de Matrícula nº 97.242 do CRI de Palmas/TO**, que foi objeto de avaliação, conforme evento 134, LAUDOAVAL2.
Após haver sido intimada, a executada apresentou impugnação no evento 145, CONTESTA1, alegando, em síntese, que o valor apurado pelo avaliador judicial está defasado em relação ao mercado. Argumentou que o laudo é tecnicamente falho, pois não detalha a metodologia utilizada nem apresenta parâmetros comparativos.
Para sustentar sua alegação, a executada juntou sete anúncios de imóveis comerciais supostamente similares e concluiu que o valor de mercado do bem seria de, no mínimo, R$ 1.281.891,70. Com base nisso, requereu a anulação do laudo e a realização de uma nova avaliação.
No evento 151, PET1, o exequente postulou pelo indeferimento do pedido de nova avaliação e pelo prosseguimento do feito, com a alienação judicial do bem.
Passo a decidir.
A questão central a ser decidida é se a impugnação da executada possui mérito suficiente para invalidar o laudo de avaliação judicial e justificar a realização de uma nova perícia.
De início, é importante destacar que a avaliação realizada por oficial de justiça avaliador é um ato processual dotado de fé pública, o que lhe confere uma presunção de legitimidade e veracidade.
Embora essa presunção não seja absoluta, a sua desconstituição exige a apresentação de provas robustas e tecnicamente fundamentadas que demonstrem, de forma inequívoca, a ocorrência de erro, dolo ou uma discrepância relevante com o valor de mercado do bem, conforme prevê o artigo 873 do Código de Processo Civil.
Art. 873. É admitida nova avaliação quando:
I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;
II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;
III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.
No presente caso, a executada não conseguiu se desincumbir do seu ônus probatório.
O principal fundamento de sua impugnação baseia-se em anúncios imobiliários colhidos em meio eletrônico. Tal método, contudo, é tecnicamente frágil e imprestável para contrapor um laudo oficial.
Anúncios de internet refletem apenas a expectativa de preço dos vendedores, que é, por natureza, um valor unilateral e muitas vezes inflacionado para abrir margem a negociações.
Esses valores não representam transações de mercado efetivamente concluídas e, portanto, não servem como parâmetro fidedigno e auditável para uma avaliação técnica.
Diferentemente de uma perícia, que emprega metodologia específica para homogeneizar dados e comparar imóveis com base em critérios objetivos, os anúncios apresentados pela executada são meras estimativas particulares.
Não há como verificar o real estado de conservação dos imóveis anunciados, suas características específicas ou os fatores que influenciam seus respectivos preços de oferta.
Desse modo, a comparação realizada pela parte executada é superficial e desprovida de rigor técnico, não constituindo prova concreta de que o avaliador judicial tenha incorrido em erro substancial.
A simples divergência entre o valor do laudo e preços de anúncios juntados aos autos não é suficiente para gerar a "fundada dúvida" exigida pelo artigo 873, III, do Código de Processo Civil.
A executada alega que o laudo não detalhou a metodologia, mas falha em apresentar um contra-laudo ou um parecer técnico alternativo que, seguindo as normas técnicas aplicáveis (como as da ABNT), aponte de forma objetiva o suposto erro na avaliação.
Limita-se a apresentar valores especulativos de mercado.
Portanto, diante da presunção de veracidade do laudo oficial e da insuficiência das provas trazidas pela parte executada, a rejeição da impugnação é a medida que se impõe.
Diante do exposto, rejeito a impugnação apresentada no evento 145, CONTESTA1 e homologo o laudo de avaliação do imóvel, apresentado no evento 134, LAUDOAVAL2, fixando o valor do imóvel penhorado em R$ 800.000,00, para todos os fins de direito.
DO LEILÃO
A parte exequente não manifestou interesse em adjudicar o bem e requereu a continuidade da execução, com a realização da alienação judicial.
Consta certidão atualizada do imóvel com o registro da penhora realizada nestes autos.
O processo vem se desenvolvendo e não houve a satisfação do crédito da parte exequente. Não houve interesse desta pela adjudicação, portanto defiro o pedido de alienação judicial do bem penhorado, visando ao pagamento da dívida, como previsto no art. 904, inciso I, do CPC.
O leilão será realizado na modalidade eletrônica e, somente não sendo possível, será presencial, conforme art. 882 do CPC.
Considerando a necessidade de estimativa de preço mínimo pelo qual o bem será alienado, antecipo que, salvo ulterior determinação em contrário, será observado o percentual constante do artigo 891 do CPC.
O pagamento poderá ser feito à vista ou de forma parcelada, e aquela modalidade terá preferência sobre esta.
No caso de proposta de pagamento parcelado, na forma prevista no art. 895, § 1º, do CPC, as prestações serão corrigidas monetariamente pelo INPC e acrescidas de juro de 1% ao mês
Como previsto no parágrafo único do artigo 884 do CPC, fixo a comissão do leiloeiro nos seguintes termos:
a) em caso de arrematação: 5% sobre o valor arrematado, a cargo do arrematante;
b) em caso de cancelamento imotivado do leilão: 2% sobre o valor da avaliação, a cargo de quem o causou.
Devem ser observadas as regras previstas no Decreto nº 21.981/1932 e na Resolução nº 236/2016 do Conselho Nacional de Justiça. Em caso de celebração de acordo, a comissão não será devida, porém o leiloeiro fará jus à percepção das quantias que tiver desembolsado (STJ, AgInt no REsp 1984186/PR).
As custas despendidas para realização do leilão judicial deverão ser antecipadas pelo exequente e incluídas no valor das despesas processuais a serem ressarcidas pelo executado, consoante dispõe o artigo 82, caput, do CPC. Caso a parte exequente seja beneficiária da assistência judiciária gratuita, a exigibilidade da comissão e dos custos do leilão ficarão suspensos.
Informo que este juízo editou a Portaria nº 686/2023 - PRESIDÊNCIA/DF PALMAS/7VCIV PALMAS, por meio da qual consignou que a nomeação de peritos e leiloeiros nesta 7ª Vara Cível obedecerá à ordem alfabética daqueles que estiveram cadastrados no sistema e-Proc/TJTO, de acordo com a respectiva especialidade. A portaria deu início ao Processo SEI nº 23.0.000010343-8, em que a Diretoria Judiciária do e. TJTO informou a lista dos profissionais credenciados no órgão, de acordo com as especialidades, o que será considerado na nomeação adiante.
Assim, nomeio como leiloeiro(a) oficial BORGES GUEDES NETO LLTO433601, conforme está cadastrado(a) no e-Proc/TJTO, para alienação judicial do bem.
Fica desde logo advertido o(a) leiloeiro(a) do que segue:
a) deve seguir as determinações contidas na Resolução 236/2016 do Conselho Nacional de Justiça, com menção expressa nos editais do contido nos artigos 12 e seguintes da referida norma regulamentadora, a fim de evitar nulidades;
b) antes de expedir os editais, deve verificar se houve o cumprimento de todos os atos necessários, principalmente as intimações, a fim de evitar gastos desnecessários e gerar prejuízos às partes e terceiros de boa-fé;
c) os editais devem observar o disposto no art. 887 do CPC, devendo constar o disposto no artigo 890 do mesmo diploma quanto àqueles que estão impedidos de oferecer lance.
À Secretaria Judicial/Central de Processamento Eletrônico (CPE):
- Intimar as partes quanto a esta decisão e para, caso queiram, impugnarem a nomeação do leiloeiro.
Prazo: 10 dias;
Fica a parte exequente ciente da necessidade de antecipar as custas a serem despendidas para realização do leilão, salvo se beneficiária da gratuidade da justiça, bem como da possibilidade de indicar o(a) leiloeiro(a), na forma do art. 883 do CPC.
- Em caso de oposição de qualquer das partes com a nomeação, fazer conclusão dos autos;
- Em caso de silêncio ou concordância das partes com a nomeação, vincular o(a) leiloeiro(a) designado(a) na autuação e intimá-lo(a) para as providências necessárias à realização do leilão;
- Com a informação da data, horário e local de realização do leilão, intimar as partes, observando-se o prazo mínimo de 5 dias de antecedência quanto às pessoas elencadas no art. 889 do CPC.
Se a parte executada for revel e não tiver advogado constituído, não constando dos autos seu endereço atual ou, ainda, não sendo ela encontrada no endereço constante do processo, a intimação considerar-se-á feita por meio do próprio edital de leilão.