Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
Execução de Título Extrajudicial Nº 0001353-12.2018.8.27.2720/TO
RÉU: HELENA KUSNETSOV
ADVOGADO(A): HELBA RAYNE CARVALHO DE ARAÚJO (OAB TO06219A)
ADVOGADO(A): CAMILO DA SILVA COSTA (OAB TO009456)
INTERESSADO: RÔMULO PEREIRA NEGRY MUTA
ADVOGADO(A): RÔMULO PEREIRA NEGRY MUTA
DESPACHO/DECISÃO
1. RELATÓRIO
Trata-se de Ação de Execução de Título Extrajudicial em que houve a alienação judicial eletrônica do imóvel denominado "Fazenda Mina D’Água", matrícula nº 372 do CRI de Campos Lindos/TO.
A arrematação foi formalizada em 04 de julho de 2022 (Evento 155/156), tendo como arrematante o Sr. RÔMULO PEREIRA NEGRY MUTA, pelo valor de R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais), de forma parcelada.
Após o decurso de mais de um ano do auto de arrematação, o arrematante compareceu aos autos no Evento 200 (29/08/2023), pleiteando o cancelamento da arrematação. Sustenta, em síntese, que o imóvel não corresponde às características descritas no laudo de avaliação. Reiterou seu pedido nos Eventos 224, 247 e 265, arguindo, adicionalmente, a nulidade da avaliação por ausência de capacidade técnica do Oficial de Justiça avaliador.
O Exequente, no Evento 233, manifestou-se contrariamente ao cancelamento, ressaltando que o arrematante já havia quitado 17 (dezessete) parcelas do acordo antes de insurgir-se, inexistindo amparo legal para a desistência.
A parte executada, no Evento 258, também impugnou o pedido de cancelamento, defendendo a higidez do certame e a preclusão do direito de impugnar a avaliação.
Ressalte-se que a avaliação do bem, ora questionada, foi realizada no Evento 60, em setembro de 2019.
Vieram os autos conclusos. Decido.
2. FUNDAMENTAÇÃO
O cerne da questão reside na possibilidade de desfazimento da arrematação por suposto vício na avaliação do imóvel e divergência quanto às suas características físicas, alegadas pelo arrematante após o início do pagamento das parcelas.
Compulsando os autos, verifico que a pretensão do arrematante não merece prosperar.
Primeiramente, no que tange à alegada discrepância entre o estado real do imóvel e a descrição constante no edital, destaco o disposto no art. 18 da Resolução nº 236/2016 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), que regulamenta os leilões eletrônicos e constou expressamente no edital do leilão evento 150:
"Art. 18. Os bens serão vendidos no estado de conservação em que se encontram, sem garantia, constituindo ônus do interessado verificar suas condições, antes das datas designadas para a alienação judicial eletrônica."
Dessa forma, recai sobre o licitante o dever de diligência de vistoriar o bem antes de ofertar lances. Ao participar do certame e assinar o auto de arrematação, o arrematante anuiu com o estado do imóvel, não podendo, posteriormente, alegar desconhecimento de características físicas que eram passíveis de verificação prévia. Nesse sentido, colaciono jurisprudência:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. Insurgência contra decisão que indeferiu o pedido de invalidação da arrematação, mantendo incólume o ato impugnado. Não acolhimento. Edital que expressamente observou que o bem seria vendido no estado de conservação em que se encontrava, sem garantia, constituindo ônus do interessado verificar suas condições antes das datas designadas para a alienação judicial eletrônica. Comprador que não adotou as cautelas necessárias a esse tipo de negócio. Não caracterizado qualquer vício apto a invalidar o negócio jurídico. Decisão mantida. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 20788852820228260000 Carapicuíba, Relator.: Clara Maria Araújo Xavier, Data de Julgamento: 13/07/2022, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/07/2022)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. FALÊNCIA. Decisão que indeferiu pedido de desfazimento da arrematação de veículo leiloado. Cláusula editalícia constando expressamente que a alienação do bem dar-se-ia no estado em que se encontrava. Desídia do autor em diligenciar a respeito do estado de conservação do automóvel adquirido. Possibilidade de visitação para averiguação do estado do bem móvel durante o período de hasta pública. Arrematação em leilão envolve condições excepcionais, com possibilidade de aquisição por quantia significativamente inferior ao valor de mercado, o que demanda a realização de diligência pelo interessado comprador. Frequente venda de veículos sinistrados, avariados ou mesmo impossibilitados de novamente trafegar. Necessária intensificação do dever de diligência do comprador. RECURSO DESPROVIDO. (Agravo de Instrumento 2276519-03.2020.8.26.0000; Relator (a): AZUMA NISHI; Órgão Julgador: 1a Câmara Reservada de Direito Empresarial; Data do Julgamento: 26/04/2021; Data de Registro: 26/04/2021)
Ademais, quanto à alegada nulidade da avaliação realizada pelo Oficial de Justiça (Evento 60), observa-se que o arrematante busca invalidar um ato praticado em 2019, sob o argumento de que não foram seguidas normas técnicas específicas.
A arrematação foi formalizada em julho de 2022. O arrematante efetuou o pagamento do sinal, da comissão do leiloeiro e de diversas parcelas mensais, demonstrando comportamento concludente de aceitação do negócio jurídico. Apenas em agosto de 2023 (Evento 200), em pleno cumprimento do parcelamento, buscou o Judiciário para anular o ato baseado em uma avaliação de quatro anos atrás.
Tal conduta configura a denominada "nulidade de algibeira", estratégia processual rechaçada pelos Tribunais Superiores, que ocorre quando a parte, detendo o conhecimento de suposta nulidade, silencia propositadamente para arguí-la apenas no momento que lhe for conveniente. O princípio da boa-fé objetiva e o dever de lealdade processual impedem que o arrematante utilize vícios antigos para se desvincular de uma obrigação após o arrependimento econômico.
Nesse sentido, colaciono o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça (STJ):
"RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA E ARREMATAÇÃO. [...] NULIDADE DE ALGIBEIRA. DEVER DE LEALDADE E BOA-FÉ. [...] 3. Hipótese, contudo, em que o vício indicado pela parte recorrente configura a denominada 'nulidade de algibeira', que deve ser rechaçada por esta Corte Superior em virtude do dever imposto a todos aqueles que participam do processo, de proceder com lealdade e boa-fé. 4. Recurso especial não provido." (STJ - REsp: 2000959 SP 2022/0006238-2, Rel. Min. Nancy Andrighi, T3, J: 04/10/2022).
No mesmo sentido, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJ-MG) reforça a proteção ao ato jurídico perfeito e à segurança jurídica:
"Configura 'nulidade de algibeira' a alegação tardia de irregularidades processuais quando a parte tinha conhecimento prévio dos vícios e participou ativamente do processo. [...] A proteção ao arrematante de boa-fé e a segurança jurídica prevalecem sobre alegações tardias de nulidade processual." (TJ-MG - AI: 05449961820258130000, Rel. Des. Maria Lúcia Cabral Caruso, J: 21/01/2026).
Diante disso, seja pelo dever de diligência do arrematante em conferir o bem com antecedência, ou pela preclusão na arguição da nulidade, deve-se rejeitar o cancelamento da arrematação, de modo que o arrematante deve ser compelido ao pagamento das parcelas vencidas, sob as penas da lei.
3. DISPOSITIVO
Ante o exposto:
A) REJEITO o pedido de cancelamento da arrematação formulado pelo arrematante RÔMULO PEREIRA NEGRY MUTA;
B) HOMOLOGO a arrematação ocorrida no Evento 155, para que produza seus efeitos jurídicos e legais, considerando-a perfeita, acabada e irretratável, nos termos do art. 903,;
C) Em observância ao § 2º do art. 903 do CPC, determine-se a intimação da parte executada, por seu patrono, para que, no prazo de 10 (dez) dias, querendo, manifeste-se sobre a arrematação;
D) INTIME-SE o arrematante para que, no prazo de 30 (trinta) dias, comprove a quitação das parcelas em atraso, sob pena de aplicação das sanções previstas no art. 897 do CPC.
Cumpra-se. Intimem-se.
Goiatins/TO, data do sistema.