Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
Petição Cível Nº 0028287-14.2017.8.27.2729/TO
AUTOR: REAL CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.
ADVOGADO(A): REGINALDO AREDIO FERREIRA FILHO (OAB GO011295)
RÉU: BANCO DO BRASIL SA
ADVOGADO(A): RICARDO FASSINA (OAB SP209984)
ADVOGADO(A): RUTE SALES MEIRELLES (OAB TO004620)
ADVOGADO(A): EDERSON MARTINS DE FREITAS (OAB TO05637B)
ADVOGADO(A): RISELY PIRES MACIEL (OAB BA017250)
ADVOGADO(A): MAURÍCIO VELOSO QUEIROZ (OAB SP326730)
ADVOGADO(A): ADRIANA RIBEIRO DE CARVALHO (OAB DF038001)
ADVOGADO(A): TATIANA SUTO ROSTEI MARCHI (OAB SP354988)
ADVOGADO(A): ROSANA VELOSO DE FREITAS AYROZA (OAB TO010520)
ADVOGADO(A): EVERALDO APARECIDO COSTA (OAB SP127668)
ADVOGADO(A): JULIANA CARVALHO GONÇALVES DALLABRIDA (OAB TO006791B)
INTERESSADO: JONES SOLDERA CARNEIRO
ADVOGADO(A): JONES SOLDERA CARNEIRO
INTERESSADO: ANTÔNIO IGNÁCIO BARBOZA
ADVOGADO(A): THIAGO TAVARES REIS
ADVOGADO(A): FERNANDO VIEIRA MORAES
ADVOGADO(A): MENARRY AZEVEDO REIS
INTERESSADO: TN PARTICIPACOES E EMPREENDIMENTOS S.A
ADVOGADO(A): EDER MENDONÇA DE ABREU
DESPACHO/DECISÃO
Ao evento 318 a recuperanda apresentou documentos referentes às unidades 1002 e suas vagas de garagem do Edifício Imperador do Parque Residence, e requereu a baixa do gravame hipotecário sobre as referidas unidades.
Ao evento 319 o interessado ANTÔNIO IGNÁCIO BARBOZA também pugnou pelo levantamento da hipoteca que incide sobre a unidade 1002.
Ao evento 329 o Administrador Judicial apresentou manifestação argumentando que o pleito encontra robusto amparo na jurisprudência pátria, consolidada na Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça. Ainda, afirmou que a controvérsia acerca da liberação dos ônus reais incidentes sobre as unidades habitacionais do Empreendimento já se encontra superada, tendo em vista o deferimento do levantamento das hipotecas por este juízo em ocasiões anteriores. Por fim, opinou pelo deferimento do levantamento da hipoteca que incide sobre a unidade 1002, considerando a comprovação da quitação.
Ao evento 335 o Ministério Público manifestou-se favorável à baixa da hipoteca da unidade 1002, com fundamento na Súmula 308 do STJ e na documentação acostada aos autos, que comprova a quitação integral do imóvel.
Ao evento 337 este juízo determinou a intimação da recuperanda, do interessado Antônio Ignácio Barboza, do Banco do Brasil, do Administrador Judicial e do Ministério Público para se manifestarem, considerando os requerimentos de evento 318 e 319 e diante da sentença prolatada ao evento 1348 do processo principal, que determinou o arquivamento deste feito, sobre a qual pendem recursos de apelação com efeitos suspensivo e devolutivo.
Ao evento 342 a recuperanda não se opôs ao encerramento do presente feito, entendendo que o recurso de apelação acoberta os pedidos realizados neste incidente.
Ao evento 349 o interessado ANTÔNIO IGNÁCIO BARBOZA argumentou que enquanto não transitada em julgado a decisão que encerra a recuperação judicial, subsiste a competência do juízo da recuperação judicial para a administração do patrimônio da empresa recuperanda, motivo pelo qual pugnou pela autorização de levantamento da hipoteca que incide sobre o apartamento 1002.
Ao evento 350 a interessada TN PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA pugnou pelo levantamento da hipoteca que incide sobre a unidade 1101.
Ao evento 355 o Banco do Brasil se manifestou tão somente sobre o requerimento de evento 350, requerendo a intimação da recuperanda e do Administrador Judicial para manifestarem acerca do cumprimento das condições implementadas no plano de recuperação judicial, no que afeto à transformação das hipotecas em alienação fiduciária, bem como da comprovação de quitação do VMD para fins de liberação da garantia, reiterando-se a discordância na liberação da garantia na forma em que se encontra.
Ao evento 359 o Administrador Judicial discordou da manifestação da recuperanda de evento 342, argumentando que a competência deste juízo persiste integralmente até o trânsito em julgado da sentença de encerramento da recuperação judicial. Ainda, concordou com os pedidos feitos pelos interessados aos eventos 349 e 350 e discordou dos argumentos apresentados pelo Banco do Brasil ao evento 355, ressaltando a inaplicabilidade do VMD aos adquirentes de boa-fé e a quitação integral dos créditos via dação em pagamento.
Ao evento 362 o Ministério Público apresentou manifestação pontuando que, havendo interposição de recurso de apelação com efeito suspensivo, a jurisdição de primeiro grau subsiste para a solução de questões pendentes e para evitar danos irreparáveis a terceiros de boa-fé. Ainda, argumentou sobre a aplicabilidade da Súmula 308 do STJ ao presente caso e afirmou que a falta de repasse do VMD configura descumprimento contratual exclusivo da construtora perante a instituição financeira, não atingindo o comprador. Por fim, ressaltou que a invocação do art. 59 da Lei 11.101/05 é impertinente ao caso e manifestou-se pelo deferimento da baixa das hipotecas incidentes sobre as unidades 1002 e 1101.
Pois bem.
Inicialmente, em que pese a determinação contida no despacho de evento 337, observo que razão assiste ao interessado ANTÔNIO IGNÁCIO BARBOZA, ao Administrador Judicial e ao Ministério Público quanto às argumentações por eles trazidas aos eventos 349, 359 e 362 a respeito da competência deste juízo.
Com efeito, a sentença de encerramento da recuperação judicial, prolatada ao evento 1348 dos autos principais, somente produz efeitos definitivos após o respectivo trânsito em julgado. Nesse sentido, havendo recurso pendente de julgamento, especialmente a Apelação com efeito suspensivo, não se opera a estabilização da decisão que determinou o arquivamento do presente incidente, permanecendo hígida a competência deste Juízo para apreciar sobre a baixa das hipotecas das unidades imobiliárias, caso a caso, conforme determinado no Voto encartado ao evento 25 do Agravo de Instrumento n° 0011187-51.2018.8.27.0000.
Cumpre ressaltar que na referida sentença, apesar de ter sido indeferido o pedido de baixa das garantias hipotecárias feito pela recuperanda (item "n"), consta na decisão de maneira específica que o indeferimento se deu em razão do pedido ser genérico e não atender a exigência de comprovação de quitação caso a caso, diferentemente do que ocorre nos presentes autos.
Além disso, foi fixado entendimento pelo Tribunal de Justiça - nos termos do acórdão proferido ao evento 28 dos autos nº 0011187-51.2018.827.0000, confirmado em decisão em sede de recurso especial do STJ juntado no anexo 8 do evento 73 dos mesmos autos, cujo trânsito em julgado se deu em 16/09/2021 (evento 74) - de que é possível a aplicação da Súmula 308 do STJ, que dispõe que "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel", uma vez que a relação jurídica entre a empresa construtora e o banco financiador não atinge os terceiros adquirentes.
Importante ressaltar, ainda, que em relação à cláusula de amortização do Valor Mínimo de Desligamento (VMD) mencionada pelo Banco do Brasil em sua petição de evento 355, esta aplica-se apenas às unidades em estoque, ou seja, não guarda relação com o presente caso, que trata da baixa de hipoteca das unidades quitadas por seus adquirentes. Ainda que assim não o fosse, observa-se que a referida cláusula foi declarada nula no julgamento do Agravo de Instrumento n° 0008606-72.2022.8.27.2700, cujo acórdão, embora ainda não tenha transitado em julgado, não tem efeito suspensivo, sendo aplicado desde a data em que foi proferido.
Por fim, cumpre destacar que, em que pese intimado ao evento 351 para se manifestar sobre os requerimentos de eventos 318 e 319, conforme determinado no despacho de evento 337, o Banco do Brasil não apresentou manifestação acerca dos pedidos, mas tão somente quanto à petição de evento 350. Ainda, em sua manifestação de evento 355 não impugnou a documentação apresentada pelos interessados referentes às unidades 1002 e 1101, bem como suas respectivas declarações de quitação, de modo que os referidos documentos se tornaram incontroversos. Por sua vez, sobre referida documentação, tanto o Administrador, ao evento 359, como o Ministério Público, ao evento 362, analisaram a documentação e manifestaram que esta sobejamente comprova a integral quitação das unidades 1002 e 1101, razão pela qual pugnaram de modo favorável às baixas das hipotecas incidentes sobre tais bens.
Dito isso, passo a análise sobre a baixa das hipotecas das unidades 1002 e 1101, na forma requerida:
1 - Quanto à unidade 1002 e suas respectivas vagas de garagem, consta ao evento 318 Contrato de Promessa de Compra e Venda assinado pela empresa e por Francisco Teodoro de Assis Neto (anexos 4 a 19 do evento 318).
Posteriormente, foi firmado Termo de Acordo Extrajudicial entre a empresa recuperanda e a empresa TN Participações e Empreendimentos Ltda, que recebeu de Francisco, como parte do pagamento de outra unidade, o ágio da unidade 1002, assumindo o saldo devedor do apartamento junto à Real Construtora (evento 318, OUT2).
Em seguida, a empresa TN Participações vendeu a unidade para Antônio Ignacio Barboza, conforme Contrato de Compra e Venda encartado ao evento 319, CONTR4.
Por fim, ao evento 318, OUT3 a empresa recuperanda emitiu declaração de quitação do imóvel.
Entretanto, observo que não consta nos autos o contrato de compra e venda do apartamento 1602 pela TN Participações e Empreendimentos Ltda a Francisco Teodoro de Assis Neto, que estabeleceu o recebimento do ágio da unidade 1002 como parte do pagamento da transação, conforme alegado. Da mesma forma, não consta no documento encartado ao evento evento 318, OUT2 a anuência de Francisco Teodoro de Assis Neto acerca do Termo de Acordo Extrajudicial firmado entre a empresa recuperanda e a TN Participações e Empreendimentos Ltda, o que poderia suprir a ausência do referido contrato de compra e venda.
1.1 - Portanto, deverão os interessados anexarem aos autos a documentação necessária, a fim de que seja apreciado o pedido de baixa da hipoteca que recai sobre a unidade 1002.
2 - Por sua vez, quanto à unidade 1101 e suas respectivas vagas de garagem, consta ao evento 350, ANEXO7 Contrato de Promessa de Compra e Venda assinado pela empresa e por Francisco Rodrigues de Souza Filho.
Posteriormente, foi firmado Instrumento Particular de Cessão de Crédito tendo como cedente Francisco Rodrigues de Souza Filho, como anuente a recuperanda e como cessionária a empresa TN Participações e Empreendimentos Ltda, sendo que esta última se comprometeu a quitar integralmente o saldo devedor da unidade (evento 350, ANEXO5).
Por fim, ao evento 350, ANEXO8 a empresa recuperanda emitiu declaração de quitação do imóvel.
2.1 - Assim, demonstrada a integral quitação, de rigor a baixa da hipoteca que recai sobre a unidade 1101.
3 - Portanto, considerando a competência deste juízo, conforme decidido acima; considerando as documentações apresentadas, as quais já foram submetidas ao crivo do contraditório, com manifestações do Administrador Judicial, do Ministério Público e do Banco do Brasil S.A; considerando o acórdão proferido nos autos nº 0011187-51.2018.827.0000, o qual autorizou a baixa das hipotecas das unidades imobiliárias citadas no pedido incidental, confirmado em decisão em sede de recurso especial do STJ juntado no anexo 8 do evento 73 dos mesmos autos; e, por fim, considerando a Súmula 308 do STJ, que dispõe que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, defiro o pedido feito ao evento 350, e determino a expedição de Ofício ao Cartório de Registro de Imóveis de Palmas para que promova a baixa da hipoteca da unidade imobiliária 1101 e suas respectivas vagas de garagem.
4 - Quanto à unidade 1002, INTIMEM-SE a recuperanda e o interessado ANTÔNIO IGNÁCIO BARBOZA para que juntem aos autos cópia do contrato de compra e venda do apartamento 1602 pela TN Participações e Empreendimentos Ltda a Francisco Teodoro de Assis Neto ou cópia do Termo de Acordo Extrajudicial entre a empresa recuperanda e a empresa TN Participações e Empreendimentos Ltda com a devida anuência de Francisco Teodoro de Assis Neto e sua esposa, no prazo de 5 (cinco) dias.
5 - Com a providência determinada no item 4 ou o decurso do prazo supra, façam os autos conclusos.
INTIME-SE a empresa recuperanda, o Banco do Brasil S.A., os interessados ANTÔNIO IGNÁCIO BARBOZA e TN PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA, o Administrador Judicial e o Ministério Público da presente decisão.
Palmas, data certificada pelo sistema e-Proc.