Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
Apelação Cível Nº 0001385-04.2024.8.27.2721/TOPROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 0001385-04.2024.8.27.2721/TO
APELANTE: FIVE SENSE RESORT PALMAS - SPE LTDA (RÉU)
ADVOGADO(A): EDER MENDONÇA DE ABREU (OAB TO001087)
APELADO: LEONARDO AMARO VIEIRA (AUTOR)
ADVOGADO(A): AMELIA DINIZ DAMAS GRELLA (OAB PR092239)
DECISÃO
Trata-se de RECURSO ESPECIAL interposto por FIVE SENSES RESORT PALMAS SPE LTDA, com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela 2ª Câmara Cível deste Tribunal de Justiça, que conheceu parcialmente da apelação cível e, nessa extensão, negou-lhe provimento, mantendo a sentença que rescindiu o contrato de promessa de compra e venda e determinou a restituição integral das parcelas pagas pelo comprador, assim ementado (evento 14, ACOR1):
DIREITO CONSUMERISTA E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. AQUISIÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. SÚMULA 543 DO STJ. DOCUMENTO PRÉ-EXISTENTE JUNTADO APENAS EM SEDE RECURSAL. INADMISSIBILIDADE. HONORÁRIOS. MANUTENÇÃO E MAJORAÇÃO EM GRAU RECURSAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta por incorporadora contra sentença que rescindiu contrato de promessa de compra e venda de e determinou a restituição integral das parcelas pagas pelo comprador.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve violação à dialeticidade recursal; (ii) determinar se os documentos juntados com a apelação cível podem ser admitidos no julgamento de segundo grau; (iii) definir se procede a alegação de inadimplemento do comprador e de força maior decorrente da pandemia como causas excludentes da mora da vendedora; e (iv) verificar a aplicabilidade da cláusula de arras, do regime de patrimônio de afetação e a proporcionalidade dos honorários fixados.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Não procede a preliminar de ausência de dialeticidade, pois a apelação enfrentou os fundamentos da sentença, ainda que reiterando argumentos da contestação.
4. Os documentos apresentados em grau recursal são anteriores à contestação e não se enquadram nas hipóteses excepcionais do art. 435 do CPC, razão pela qual sua juntada é inadmissível, limitando-se o exame às provas constantes dos autos até a sentença.
5. Inexistente prova de inadimplemento do comprador, já que a parcela indicada como em aberto tinha vencimento posterior ao ajuizamento e foi alcançada pela suspensão determinada em tutela de urgência. Tampouco restou configurada força maior, pois as restrições decorrentes da pandemia não foram demonstradas como causa concreta e inevitável do atraso, que extrapolou inclusive o prazo de tolerância contratual. Sabendo-se que a rescisão decorreu de inadimplemento da vendedora, não há falar em retenção de arras.
6. Os honorários advocatícios fixados em primeiro grau mostram-se proporcionais, devendo apenas ser majorados em razão da sucumbência recursal, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Apelação cível conhecida parcialmente e, nesta extensão, desprovida. Sentença mantida. Honorários majorados para 18%.
Foram opostos embargos de declaração pela parte requerida, os quais foram conhecidos e rejeitados, ficando o acórdão respectivo assim ementado (evento 42, ACOR1):
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ALEGAÇÃO DE CONTRADIÇÃO E OMISSÃO. INADMISSÃO DE DOCUMENTO. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR (COVID-19). INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS INTERNOS. TENTATIVA DE REDISCUSSÃO DO MÉRITO. EMBARGOS CONHECIDOS E REJEITADOS.
I. CASO EM EXAME
1. Embargos de declaração opostos pela parte embargante contra acórdão que inadmitiu documento apresentado em grau recursal por preclusão consumativa, afastou a aplicação do regime de patrimônio de afetação por ausência de prova e rejeitou a alegação de caso fortuito/força maior em razão da pandemia de Covid-19. A embargante sustenta contradição e omissão na decisão, bem como requer o prequestionamento de dispositivos legais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se há contradição interna no acórdão quanto à inadmissão do documento relativo ao patrimônio de afetação; (ii) verificar se há omissão na análise da tese jurídica de patrimônio de afetação; (iii) examinar se houve omissão quanto à aplicação do art. 393 do Código Civil (caso fortuito/força maior – Covid-19); e (iv) determinar se há necessidade de manifestação expressa para fins de prequestionamento.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Os embargos são tempestivos e preenchem os requisitos formais do art. 1.022 do CPC, sendo conhecidos.
4. A contradição que autoriza embargos de declaração deve ser interna ao julgado, ou seja, existente entre a fundamentação e o dispositivo. O acórdão foi claro e coerente ao inadmitir o documento apresentado tardiamente, com fundamento nos arts. 434 e 435 do CPC, inexistindo contradição.
5. A alegada omissão quanto ao patrimônio de afetação não se configura, pois o acórdão explicitou que a tese jurídica não poderia ser apreciada diante da ausência de prova válida de submissão do empreendimento ao referido regime, em razão da preclusão da juntada documental.
6. Não há omissão quanto à tese de caso fortuito/força maior, pois o voto condutor enfrentou diretamente a matéria e concluiu pela ausência de nexo causal entre a pandemia e o inadimplemento contratual. O julgador não está obrigado a rebater individualmente todos os dispositivos legais invocados quando a fundamentação é suficiente para afastar a tese.
7. O pedido de prequestionamento explícito não prospera, pois o art. 1.025 do CPC reconhece o prequestionamento ficto, considerando incluídas no acórdão as matérias suscitadas em embargos, ainda que rejeitados.
8. A embargante, sob o pretexto de sanar vícios, busca rediscutir o mérito da decisão, o que é vedado nesta via processual.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Embargos de declaração conhecidos e rejeitados.
Tese de julgamento:
1. A contradição que autoriza embargos de declaração é apenas a interna ao julgado, e não o inconformismo da parte com o resultado.
2. Não há omissão quando o acórdão deixa de apreciar tese jurídica cuja base fática foi corretamente excluída por preclusão.
3. A análise de caso fortuito ou força maior prescinde de citação expressa de todos os dispositivos legais, bastando fundamentação suficiente para rejeitar a tese.
4. O art. 1.025 do CPC assegura o prequestionamento ficto, independentemente de manifestação expressa sobre cada dispositivo legal suscitado.
Nas razões do recurso especial (evento 60, RECESPEC1), a recorrente sustenta violação aos artigos 434 e 435 do Código de Processo Civil, ao artigo 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, e aos artigos 393 e 418 do Código Civil. Afirma que o Tribunal de origem teria aplicado indevidamente as regras sobre preclusão probatória ao inadmitir documento destinado a comprovar a submissão do empreendimento ao regime de patrimônio de afetação.
Defende que tal documento teria natureza pública e registral, razão pela qual sua juntada em grau recursal deveria ter sido admitida, com a consequente aplicação do regime jurídico próprio do patrimônio de afetação, inclusive quanto à retenção de cinquenta por cento dos valores pagos e à restituição somente após a expedição do “habite-se”.
Alega, ainda, que o atraso na entrega do empreendimento decorreu de caso fortuito ou força maior, em razão da pandemia de Covid-19 e de medidas restritivas impostas pelo Poder Público. Sustenta que a rescisão não decorreu de culpa exclusiva da vendedora, mas de fato alheio à sua vontade ou de iniciativa do comprador, de modo que seria possível a retenção das arras ou, subsidiariamente, a aplicação do percentual de retenção previsto na Lei número 4.591/1964. Ao final, requer o conhecimento e o provimento do recurso especial para reformar o acórdão recorrido.
Em contrarrazões (evento 67, CONTRAZ1), o recorrido defende a inadmissão do recurso especial. Sustenta a incidência das Súmulas 7 e 211 do Superior Tribunal de Justiça, bem como da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal, por deficiência de fundamentação.
Afirma que a pretensão recursal exige reexame do conjunto de fatos e provas, especialmente quanto à culpa pelo atraso, à inexistência de força maior, à ausência de prova válida do patrimônio de afetação e à restituição integral dos valores pagos, e aduz que o acórdão recorrido está em conformidade com a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, pois a rescisão decorreu de inadimplemento da vendedora. Requer, assim, que o recurso especial não seja admitido.
Vieram-me os autos conclusos em 11.02.2026 (evento 70), no exercício da Vice-Presidência, em virtude da redistribuição de competência para o juízo de admissibilidade de Recursos Constitucionais (STF e STJ), consoante a Resolução TJTO nº 1, de 19 de janeiro de 2026.
É o relatório. Decido.
No juízo de viabilidade do recurso especial, examina-se, em primeiro lugar, a conformidade ao rito dos recursos repetitivos (incisos I a III do art. 1.030 do CPC) e, somente depois, o juízo de admissibilidade (incisos IV e V do art. 1.030 do CPC), de modo que a aplicação do rito dos recursos repetitivos antecede a aferição dos requisitos recursais.
Ademais, a redação do inciso V do art. 1.030 do CPC dispõe que a análise dos pressupostos de admissibilidade somente deve ocorrer nas hipóteses ali previstas, notadamente quando a matéria não estiver submetida ao rito dos repetitivos, houver seleção do recurso como representativo de controvérsia ou ocorrer a superação do juízo de retratação.
No caso concreto, ao se proceder ao juízo de conformidade, não vislumbrei a ocorrência de nenhum julgamento em sede de repercussão geral ou recurso repetitivo sobre a matéria ventilada na peça recursal, motivo pelo qual passo à análise de sua admissibilidade.
Superado, portanto, o exame de conformidade, passa-se à análise do juízo de admissibilidade.
O recurso especial é próprio e tempestivo, as partes são legítimas, está presente o interesse recursal e o preparo é adequado.
Analisados esses requisitos gerais, a admissibilidade do recurso deve ser examinada à luz dos óbices próprios da via especial.
O acórdão recorrido, ao manter a sentença, concluiu que os documentos apresentados em grau recursal eram anteriores à contestação e não se enquadravam nas hipóteses excepcionais do artigo 435 do Código de Processo Civil, razão pela qual não poderiam ser conhecidos.
A Turma julgadora também concluiu que não houve prova de inadimplemento do comprador, pois a parcela apontada como em aberto possuía vencimento posterior ao ajuizamento da ação e foi alcançada por tutela de urgência que suspendeu o contrato e ainda afirmou que não foi demonstrado nexo concreto entre as medidas restritivas da pandemia e o atraso na entrega do empreendimento, o qual ultrapassou, inclusive, o prazo contratual de tolerância. Por fim, registrou que, por decorrer a rescisão de inadimplemento da vendedora, não havia espaço para retenção de arras ou para aplicação do regime de patrimônio de afetação sem prova válida de sua incidência.
Essas conclusões foram extraídas do exame das provas dos autos, da análise do momento de juntada dos documentos, da verificação das datas contratuais, do ajuizamento da ação, da tutela de urgência deferida, do prazo de entrega do empreendimento e da ausência de demonstração concreta de causa impeditiva do cumprimento da obrigação. Desse modo, acolher a tese recursal exigiria nova análise do conjunto probatório, providência incompatível com a via especial.
Incide, portanto, a Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual “a pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial”.
Nesse sentido:
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. USUCAPIÃO. ANIMUS DOMINI. POSSE MANSA E PACÍFICA. REQUISITOS NÃO VERIFICADOS. REEXAMES DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.
1. A usucapião extraordinária, nos termos do art. 1.238 do CC/2002, exige, além da fluência do prazo de 15 (quinze) anos, salvo exceções legais, posse mansa, pacífica e ininterrupta, independentemente de justo título e boa-fé, requisitos que, no caso, não foram preenchidos.
2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ).
3. Agravo interno a que se nega provimento (AgInt no AREsp n. 2.688.225/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, Julgado em 12/5/2025, DJEN de 16/5/2025.) (g. n.)
Também incide a Súmula 5 do Superior Tribunal de Justiça quanto às alegações relacionadas à cláusula de arras, à obrigação contratual, ao prazo de entrega, ao prazo de tolerância e à forma de retenção de valores. A revisão dessas matérias pressupõe interpretação do contrato firmado entre as partes, o que é vedado em recurso especial. A Súmula 5 do Superior Tribunal de Justiça dispõe que “a simples interpretação de cláusula contratual não enseja recurso especial”.
Nesse sentido:
“Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça)” (AgInt no AREsp n. 2.243.705/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe de 20/10/2023).
Além disso, o acórdão recorrido está em consonância com a orientação consolidada na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. Referido enunciado estabelece que, “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
No caso, o órgão julgador concluiu que a rescisão decorreu de inadimplemento da vendedora, diante do atraso na entrega do empreendimento, e determinou a restituição integral das parcelas pagas.
Essa conclusão está alinhada à Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, o que atrai a incidência da Súmula 83 do mesmo Tribunal. Embora o enunciado mencione recurso fundado em divergência, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça aplica o mesmo impedimento aos recursos especiais interpostos pela alínea “a” quando o acórdão recorrido está de acordo com a orientação dominante da Corte Superior.
A Súmula 83 do Superior Tribunal de Justiça dispõe que “não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida”.
Nesse sentido:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7 DO STJ. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULAS N. 283 E 284 DO STF. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N. 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.
I. Caso em exame
1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento ao agravo em recurso especial.
II. Razões de decidir
2. Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.
3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7 do STJ).
4. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor das Súmulas n. 283 e 284 do STF.
5. Não se conhece do especial quando a conclusão do acórdão recorrido é no mesmo sentido da orientação do Superior Tribunal de Justiça. A Súmula n. 83 do STJ é aplicável aos recursos interpostos tanto pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do permissivo constitucional.
III. Dispositivo
6. Agravo interno desprovido. (AgInt no AgREsp nº 2.301.548 - MG, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, publicado no DJEN em 13/12/2024) (sublinhei)
Quanto ao artigo 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, a pretensão também não pode ser examinada na via especial.
O acórdão recorrido não afastou o regime de patrimônio de afetação por interpretação abstrata da lei federal. A razão determinante foi a ausência de prova válida da submissão do empreendimento ao referido regime, pois o documento apresentado somente na apelação foi considerado intempestivo, por ser anterior à contestação e não se enquadrar nas hipóteses do artigo 435 do Código de Processo Civil. Assim, para acolher a alegação da recorrente, seria necessário rever a conclusão sobre a preclusão da prova e sobre a suficiência do conjunto documental, o que esbarra novamente na Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça.
O mesmo ocorre com a alegação de violação ao artigo 393 do Código Civil.
O órgão julgador não negou, em tese, a possibilidade de reconhecimento de caso fortuito ou força maior. O que decidiu foi que não houve prova concreta de que as medidas restritivas decorrentes da pandemia tenham tornado impossível o cumprimento da obrigação no prazo contratado, especialmente porque o contrato já previa prazo de tolerância e, mesmo assim, o atraso persistiu por período superior ao admitido. Alterar essa conclusão exigiria nova análise dos fatos e provas, o que não é admitido em recurso especial.
Quanto ao artigo 418 do Código Civil, a tese de retenção de arras também depende da alteração da conclusão firmada pelo acórdão recorrido no sentido de que a rescisão decorreu de inadimplemento da vendedora, e não de desistência imotivada do comprador. Assim, também nesse ponto, a pretensão encontra impedimento nas Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça.
Ante o exposto, com fundamento no artigo 1.030, inciso V, do Código de Processo Civil, INADMITO o recurso especial interposto.
À Secretaria de Recursos Constitucionais, para as providências necessárias.
Intime-se. Cumpra-se.
Palmas - TO, data certificada pelo sistema.