Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
Execução de Título Extrajudicial Nº 0025051-59.2014.8.27.2729/TO
EXEQUENTE: LUIS CESAR PRIORI
ADVOGADO(A): BRUNNO VIEIRA RODRIGUES (OAB GO063797)
ADVOGADO(A): MARCELO MAIA DE ASSIS (OAB GO019118)
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de processo de execução de título extrajudicial, que tem como partes aquelas acima identificadas, lastreada por obrigações assumidas em instrumento particular de transação e confissão de dívida, com pacto adjeto de dação em pagamento e hipoteca.
Um dos pontos nodais da controvérsia reside na correta mensuração do valor econômico dos imóveis rurais objeto de constrição, elementos indispensáveis para aferir a higidez da garantia do juízo e a eventual ocorrência de excesso de execução ou de penhora.
Nesse panorama, registra-se que o imóvel rural denominado Fazenda Campina, localizado no Município de Itacajá-TO e registrado sob a matrícula nº 605, foi submetido a uma avaliação judicial detalhada no ano de 2019. Naquela oportunidade, o laudo pericial acostado ao evento 98, DILIGENCIAS1 concluiu que a área, destinada primordialmente à reserva legal em razão de suas características físicas e da ausência de exploração econômica direta, possuía o valor de mercado de R$ 528.000,00.
Tal montante, à época, serviu de parâmetro para o balizamento dos atos expropriatórios subsequentes.
Entretanto, em setembro de 2022, os executados NELSON FANCK e MIRIAN SAIDE ABRAHAO FANCK apresentaram impugnação no evento 147, PET1, insurgindo-se de forma fundamentada contra os valores então fixados.
Os devedores sustentaram que a avaliação de 2019 padecia de defasagem técnica crônica, não retratando a realidade imobiliária após o transcurso de três anos da diligência original.
Argumentaram que o mercado de terras rurais experimentou uma valorização substancial e atípica no cenário pós-pandemia, o que tornaria os dados de 2019 inaptos para fundamentar uma justa alienação judicial.
Diante dessa premissa, pleitearam o reconhecimento do excesso de penhora sobre a Fazenda Chaparral, alegando que o valor atualizado da Fazenda Campina seria suficiente para a satisfação integral do crédito exequendo.
A questão foi parcialmente enfrentada no bojo dos embargos em apenso.
Na sentença proferida no processo 0037795-08.2022.8.27.2729/TO, evento 67, SENT1, este juízo, embora tenha rejeitado as teses de mérito que visavam desconstituir o título executivo, reconheceu expressamente a necessidade de renovação dos atos de avaliação.
A fundamentação decisória destacou a inaptidão do laudo de 2019 para refletir o atual valor econômico dos bens, determinando que a nova perícia fosse realizada no bojo deste processo principal, com o intuito de evitar a alienação por preço vil e assegurar a integridade patrimonial das partes.
Com o retorno do feito ao regular prosseguimento após a suspensão decorrente dos embargos, a parte exequente LUIS CESAR PRIORI, sucessor processual da empresa Integração Agro Ltda., manifestou-se por meio das petição protocolada no evento 166, PET_INTERCORRENTE1 e reiterada no evento 182, PET1.
Nesses petitórios, o credor ratificou a necessidade de cumprimento da diretriz judicial que determinou a nova avaliação, requerendo o impulsionamento dos atos voltados à fixação do valor contemporâneo da Fazenda Campina (Itacajá-TO) e da Fazenda Chaparral (Pedro Afonso-TO).
O exequente enfatizou a importância da medida para viabilizar a expropriação dos bens e a satisfação definitiva da dívida, que já tramita há anos sem o desfecho satisfatório. Diante desse cenário de convergência quanto à necessidade do ato, os autos vieram conclusos para a formalização do deferimento e organização dos procedimentos de avaliação.
DO LAPSO TEMPORAL E DA ALTERAÇÃO DO VALOR DE MERCADO
O ordenamento processual pátrio, atento à necessidade de preservação da integridade patrimonial do devedor e à eficácia da satisfação do crédito, estabelece balizas rígidas para que os atos expropriatórios não resultem em sacrifício patrimonial desproporcional.
Nesse sentido, o Artigo 873, inciso II, do Código de Processo Civil prevê expressamente a admissibilidade de nova avaliação quando se verificar, posteriormente à diligência inicial, que houve majoração ou diminuição no valor de mercado do bem objeto de constrição.
No caso sub examine, a necessidade de renovação do ato avaliatório é imperativa e decorre de um dado objetivo: o imóvel rural denominado Fazenda Campina foi submetido à última avaliação judicial em 03/08/2019, conforme o laudo técnico constante do evento 98, DILIGENCIAS1.
Desde então, transcorreram-se mais de seis anos, período no qual o cenário econômico global e, especificamente, o mercado imobiliário do agronegócio regional, experimentaram transformações profundas e sem precedentes.
É fato notório que o setor de terras rurais nesta região geográfica sofreu uma valorização atípica e acentuada no período pós-pandemia, impulsionada pelo aumento expressivo dos preços das commodities agrícolas e pela realocação estratégica de capitais no setor produtivo.
Manter a avaliação originária de R$ 528.000,00 para a Fazenda Campina, pautada em dados e parâmetros de 2019, significaria ignorar a realidade econômica contemporânea e expor os executados ao risco iminente de alienação por preço vil.
Tal cenário violaria frontalmente o princípio da menor onerosidade ao devedor, insculpado no Artigo 805 do Código de Processo Civil, segundo o qual a execução deve processar-se pelo meio que menos sacrifique o executado, preservando-se o justo equilíbrio entre as partes.
Nesse diapasão, a jurisprudência deste egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Tocantins é firme ao reconhecer que o decurso de tempo significativo, aliado aos indicativos de valorização imobiliária rural decorrentes das mudanças de mercado nos últimos anos, autoriza e impõe a reavaliação dos bens constritos:
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE NOVA AVALIAÇÃO NOS IMÓVEIS CONSTRITOS, PARA FINS DE ADJUDICAÇÃO. LAPSO TEMPORAL SIGNIFICATIVO, DE TRÊS (3) ANOS, DA ÚLTIMA AVALIAÇÃO E A PANDEMIA DO NOVO CORONAVÍRUS. CAUTELA E INDICATIVOS DE VALORAÇÃO DOS IMÓVEIS, A EXIGIR NOVA AVALIAÇÃO.
1. Sem que se fale em preclusão, é lícito ao magistrado, de ofício ou a requerimento, determinar nova avaliação do bem penhorado, se arguida a ocorrência de erro ou dolo do avaliador, se verificar-se, posteriormente, a majoração ou diminuição no valor do bem, se houver fundada dúvida sobre o valor atribuído na primeira avaliação ou, ainda, se esta não estiver suficientemente esclarecida (art. 873 do CPC).
2. Nesse contexto legal e de cautela, o transcurso do prazo de mais de três anos da primeira avaliação, a constatação de uma realidade que tende a indicar valorização de imóveis, especialmente rurais, em decorrência de um forte aumento de valores de bens com a sobrevinda da pandemia do coronavírus, e a necessidade de se averiguar o valor exato para fins de adjudicação autorizam inexoravelmente a nova avaliação do bem de raiz penhorado.
3. Recurso conhecido e, no mérito, improvido, nos termos do voto prolatado.
(TJTO, Agravo de Instrumento, 0007201-98.2022.8.27.2700, Rel. ADOLFO AMARO MENDES, 5ª TURMA DA 2ª CÂMARA CÍVEL, julgado em 21/09/2022, juntado aos autos 07/10/2022 09:56:40)
Portanto, diante da inequívoca defasagem temporal de mais de seis anos e da manifesta inaptidão da avaliação anterior para servir de base a uma justa expropriação, o acolhimento do pedido de nova avaliação é medida de rigor para assegurar a higidez técnica e jurídica dos atos executivos subsequentes.
DA NOMEAÇÃO DE PERITO
No que concerne à operacionalização do ato avaliatório, impõe-se observar a diretriz estabelecida na sentença proferida nos Embargos à Execução nº 0037795-08.2022.8.27.2729, que determinou expressamente a realização de novo exame pericial dos imóveis constritos.
Embora o Artigo 870 do Código de Processo Civil preveja a atuação do oficial de justiça como regra, o parágrafo único do referido dispositivo autoriza a nomeação de perito quando forem necessários conhecimentos especializados.
A complexidade inerente à avaliação de grandes áreas rurais, situadas em comarcas distintas e com características de solo e aproveitamento econômico diferenciados, aliada à profunda discrepância entre os valores apurados nas diligências anteriores (variando entre R$ 528.000,00 e mais de R$ 3.000.000,00), exige a atuação de um profissional técnico especializado.
Tal medida visa conferir ao juízo elementos seguros e indenes de dúvidas para a futura expropriação patrimonial, garantindo a justa satisfação do crédito sem aviltar o patrimônio do devedor.
Assim sendo, em observância à diretriz fixada na sentença proferida nos embargos, bem como diante da evidente defesagem da avaliação já realizada nos autos, defiro a realização de nova avaliação judicial pleiteada dos imóveis penhorados nestes autos.
Este juízo editou a Portaria nº 686/2023 - PRESIDÊNCIA/DF PALMAS/7VCIV PALMAS, por meio da qual consignou que a nomeação de peritos nesta 7ª Vara Cível obedecerá à ordem alfabética daqueles que estiveram cadastrados no sistema e-Proc/TJTO, de acordo com a respectiva especialidade. A portaria deu início ao Processo SEI nº 23.0.000010343-8, em que a Diretoria Judiciária do e. TJTO informou a lista dos peritos credenciados no órgão, de acordo com as especialidades.
Com base naquela relação, nomeio LUCIO DE SOUSA COSTA, CR004148, conforme está cadastrado(a) no e-Proc/TJTO, para realizar a perícia.
Ressalto que as partes podem, mediante requerimento conjunto, escolher outro(a) perito(a).
À Secretaria Judicial/Central de Processamento Eletrônico (CPE):
- Intimar os representantes processuais das partes para;
a) arguir o impedimento ou a suspeição do(a) perito(a), se for o caso;
b) indicar assistente técnico;
c) apresentar quesitos, caso ainda não tenham feito.
Prazo: 15 dias, sendo em dobro se a parte for assistida pela DEFENSORIA PÚBLICA;
- Havendo arguição de impedimento ou a suspeição do(a) perito(a), intimar a parte contrária para manifestar em 15 dias e, feito isso ou decorrido o prazo, voltar os autos à conclusão;
- Se não houver impugnação à nomeação, incluir na autuação o(a) perito(a) nomeado(a), em campo próprio, com a utilização de sua identificação profissional. Em seguida, intimá-lo(a) para apresentar:
a) currículo, com comprovação de especialização;
b) meios de contatos profissionais, inclusive os endereços físico e eletrônico;
c) proposta de honorários;
d) os dados bancários para recebimento dos honorários.
Prazo: 5 dias;
Ficam desde já consignadas as seguintes orientações e advertências ao(à) perito(a):
a) tem o dever de cumprir o ofício no prazo que lhe for designado, empregando toda sua diligência, podendo escusar-se do encargo apenas alegando motivo legítimo, nos termos do art. 157 do CPC, com a devida comprovação;
b) caso, sem motivo legítimo, deixar de cumprir o encargo no prazo que lhe foi assinado, poderá ser substituído, ficando sujeito às penalidades previstas no § 1º do art. 468 do CPC, incluindo a multa;
c) deve se atentar para os deveres previstos no art. 10 da Resolução nº 37/2021 do e. TJTO, que institui o Sistema de Credenciamento do Poder Judiciário do Estado do Tocantins, estando sujeito a ser descredenciado nas hipóteses do art. 11 desta norma;
d) o laudo deve ser apresentado em 30 dias após a conclusão dos trabalhos, contendo as respostas aos quesitos;
e) deve assegurar aos assistentes das partes o acesso e o acompanhamento das diligências e dos exames que realizar, com prévia comunicação, comprovada nos autos, com antecedência mínima de 5 dias;
- Se o(a) novo(a) perito(a) não atender à intimação eletrônica, intimá-lo por meio de telefonema, e-mail ou correspondência, para que cumpra as determinações acima, com a advertência de que a omissão poderá implicará na comunicação da ocorrência à corporação profissional respectiva e na imposição de multa;
- Se houver recusa do(a) perito(a) quanto à nomeação, voltar os autos à conclusão;
- Se o(a) perito(a) aceitar o encargo, intimar as partes para que se manifestem sobre a proposta de honorários. No mesmo prazo, caberá à parte que requereu a perícia comprovar o depósito judicial do valor, caso concorde com a proposta.
Prazo: 15 dias;
- Havendo impugnação de qualquer das partes quanto à proposta ou ausência do depósito, retornar os autos conclusos;
- Caso requerido pelo(a) perito(a), no início dos trabalhos, expedir alvará para levantamento, de 50% dos honorários depositados, ficando consignado que o remanescente será pago apenas depois de entregue o laudo e prestados todos os esclarecimentos necessários, nos termos do artigo 465, parágrafo 4°, do CPC.
- Apresentado o laudo, intimar as partes para manifestação.
Prazo: 15 dias.