Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
Execução Fiscal Nº 0052730-58.2019.8.27.2729/TO
INTERESSADO: IMPERIO CACA E PESCA LTDA
ADVOGADO(A): LEANDRO RAFAEL PERIUS
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de execução fiscal ajuizada pelo Município de Palmas em face do Espólio de Agostinho Pereira Costa.
No curso da execução, foi realizada a penhora do imóvel matriculado sob o nº 46.855 do Cartório de Registro de Imóveis de Palmas/TO, sendo posteriormente elaborado Auto de Avaliação (evento 105, AUTO3), no qual o Oficial de Justiça atribuiu ao lote o valor de R$ 99.832,32 (noventa e nove mil oitocentos e trinta e dois reais e trinta e dois centavos) e à edificação comercial nele existente, constituída por galpão em estrutura metálica com área aproximada de 144 m², o valor de R$ 82.328,68 (oitenta e dois mil trezentos e vinte e oito reais e sessenta e oito centavos), totalizando R$ 182.161,00. (cento e oitenta e dois mil cento e sessenta e um reais).
A empresa Império Caça e Pesca Ltda. ME, na qualidade de terceira interessada, manifestou-se nos autos alegando ser locatária do imóvel e proprietária da estrutura metálica edificada sobre o terreno, sustentando que referida construção constitui benfeitoria removível, realizada às suas expensas, razão pela qual requereu que a avaliação fosse homologada apenas em relação ao terreno, excluindo-se o valor correspondente à edificação. Requereu, ainda, autorização para aquisição do imóvel mediante pagamento parcelado, nos termos do art. 895 do Código de Processo Civil.
O Município de Palmas impugnou a pretensão, sustentando, em síntese, que o contrato de locação prevê expressamente a incorporação de toda obra ou benfeitoria ao imóvel, sem direito de retenção ou indenização, motivo pelo qual a edificação integra o bem penhorado e deve compor sua avaliação.
É o necessário. Decido.
A controvérsia restringe-se à definição acerca da composição do bem penhorado, especificamente quanto à inclusão ou não da edificação existente sobre o imóvel na avaliação judicial.
A terceira interessada afirma que o galpão metálico foi construído às suas expensas e que, por se tratar de estrutura pré-moldada passível de desmontagem, possui direito ao seu levantamento ao término da locação, invocando o disposto no art. 1.219 do Código Civil e no art. 35 da Lei nº 8.245/91.
Todavia, a tese não encontra respaldo no próprio instrumento contratual juntado aos autos, evento 114, CONT_LOCACAO5.
Com efeito, a Cláusula Quinta do contrato de locação estabelece que o imóvel foi entregue sem qualquer benfeitoria, consistindo em lote vazio, impondo ao locatário a obrigação de restituí-lo ao término da locação nas condições previstas contratualmente.
Entretanto, a disciplina específica acerca das obras e benfeitorias realizadas durante a vigência da locação encontra-se prevista na Cláusula Sexta, a qual dispõe expressamente que "todo e qualquer conserto, substituição, obra ou benfeitoria que se introduzir ou se fizer no imóvel será incorporado a este automaticamente, sem que caiba ao locatário direito de retenção ou de exigir indenização, salvo quando se tratarem de benfeitorias necessárias".
Trata-se de cláusula contratual clara e específica, livremente pactuada entre as partes, cuja validade encontra amparo no art. 35 da Lei nº 8.245/91, segundo o qual o direito à indenização e à retenção por benfeitorias pode ser afastado por expressa disposição contratual.
No caso concreto, a construção do galpão destinado ao desenvolvimento das atividades comerciais da locatária não se enquadra, em princípio, no conceito de benfeitoria necessária, destinada à conservação do imóvel ou a evitar sua deterioração, mas configura benfeitoria útil, realizada para ampliar a funcionalidade econômica do bem em benefício da própria empresa locatária.
Assim, incide integralmente a cláusula contratual que determina a incorporação da obra ao imóvel e afasta qualquer direito de retenção ou indenização.
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. PURGAÇÃO EXTEMPORÂNEA DA MORA. RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA CONTRATUAL SOBRE BENFEITORIAS. VALIDADE. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de apelação interposto por locatária e codevedora, insurgindo-se contra sentença que julgou procedentes os pedidos da ação de despejo por falta de pagamento, promovida pelo locador, com a rescisão contratual, e improcedentes os pedidos da reconvenção, deixando de determinar a desocupação do imóvel ante a ausência de ocupação pela locatária no momento da decisão, com autorização para o locador exercer o livre direito à posse do bem.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões centrais em discussão:(i) Definir se a purgação da mora efetuada de forma extemporânea pela locatária pode evitar a rescisão contratual; e(ii) Estabelecer a validade da cláusula contratual que prevê a incorporação das benfeitorias ao imóvel, com renúncia à indenização e ao direito de retenção.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A inadimplência no pagamento dos aluguéis pactuados, por período superior a 90 dias, configura causa legal para a rescisão do contrato de locação, conforme o art. 9º, III, da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato).
4. A purgação da mora em ação de despejo por falta de pagamento deve observar o prazo peremptório de 15 dias, conforme disposto no art. 62, II, da Lei nº 8.245/91. Purgações fora desse prazo, ainda que complementadas posteriormente, não têm o condão de evitar a rescisão do contrato.
5. A cláusula contratual que prevê a incorporação das benfeitorias ao imóvel e a renúncia à indenização ou retenção por parte da locatária é válida, nos termos do art. 35 da Lei nº 8.245/91, e encontra respaldo na Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça, que admite expressamente tal renúncia nos contratos de locação.
6. Não foi demonstrado vício de consentimento na celebração do contrato nem elementos probatórios que evidenciem abusividade ou invalidade da cláusula em questão, sendo insuficientes as alegações da recorrente para afastar sua eficácia.
7. A jurisprudência corrobora o entendimento de que a contestação do débito ou a tentativa de revisão das cláusulas contratuais é incompatível com a intenção de purgar a mora, conforme precedentes do STJ e Tribunais estaduais.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1. A purgação da mora na ação de despejo por falta de pagamento deve ser realizada no prazo legal de 15 dias, sendo inadmissível purgação extemporânea ou insuficiente para evitar a rescisão do contrato. 2. É válida a cláusula contratual de renúncia à indenização e ao direito de retenção por benfeitorias, desde que pactuada livremente pelas partes, nos termos do art. 35 da Lei nº 8.245/91 e da Súmula 335 do STJ.
Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, arts. 9º, III, e 62, II; Código Civil, art. 421; STJ, Súmula nº 335.
Jurisprudência relevante citada:
TJGO, Apelação Cível 5139992-03.2023.8.09.0051, Rel. Desa. Elizabeth Maria da Silva, 4ª Câmara Cível, j. 10/06/2024; STJ, REsp nº 1.976.485/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 08/10/2024; TJSP, Apelação Cível 1007111-11.2019.8.26.0565, Rel. Lino Machado, 30ª Câmara de Direito Privado, j. 27/04/2021.
(TJTO, Apelação Cível, 0018866-29.2019.8.27.2729, Rel. JOAO RIGO GUIMARAES, julgado em 27/11/2024, juntado aos autos em 12/12/2024 16:11:03). Negritei.
Também não prospera a alegação de que a estrutura metálica seria passível de levantamento ao término da locação.
A circunstância de determinada construção ser fisicamente removível não lhe confere, por si só, direito de retirada quando as partes convencionaram expressamente que toda obra ou benfeitoria realizada no imóvel incorporar-se-ia automaticamente ao bem, sem direito de retenção ou indenização, ressalvada hipótese que não se verifica nos autos.
Dessa forma, a edificação integra o imóvel objeto da constrição judicial, devendo compor a avaliação realizada pelo Oficial de Justiça.
Verifica-se, ademais, que o Auto de Avaliação individualizou os valores atribuídos ao terreno e à edificação, apresentando fundamentação suficiente e inexistindo elementos técnicos aptos a infirmar o trabalho realizado pelo auxiliar da Justiça.
Desse modo, impõe-se a homologação integral da avaliação constante do evento 105.
No que concerne ao pedido de aquisição parcelada do imóvel, igualmente não assiste razão à terceira interessada.
Nos termos do art. 895 do Código de Processo Civil, a apresentação de proposta para aquisição parcelada constitui faculdade a ser exercida no âmbito da alienação judicial, devendo ser apresentada até o início do primeiro ou do segundo leilão, conforme a hipótese legal.
Não há previsão legal para autorização de venda direta do bem penhorado antes da instauração da fase expropriatória, nem para apreciação antecipada de proposta de aquisição formulada fora do procedimento de alienação judicial.
Assim, eventual proposta de aquisição parcelada poderá ser oportunamente apresentada pela interessada, observadas as condições estabelecidas no edital do leilão e os requisitos previstos no art. 895 do Código de Processo Civil, inexistindo direito subjetivo à sua apreciação nesta fase processual.
Ante o exposto:
a) rejeito integralmente a manifestação apresentada pela terceira interessada (evento 114);
b) homologo o Auto de Avaliação constante do evento 105, fixando o valor do bem penhorado em R$ 182.161,00 (cento e oitenta e dois mil cento e sessenta e um reais), compreendendo tanto o terreno quanto a edificação nele existente;
c) indefiro, por prematuro, o pedido de aquisição parcelada do imóvel formulado pela terceira interessada, facultando-lhe a apresentação de proposta na fase própria da alienação judicial, nos termos do art. 895 do Código de Processo Civil;
d) após o trânsito desta decisão, prossiga-se com os atos expropriatórios, promovendo-se a alienação judicial do bem na forma da legislação processual.
Intimem-se. Cumpra-se.
Palmas, data certificada pelo sistema.