Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
Procedimento Comum Cível Nº 0003085-78.2025.8.27.2721/TO
AUTOR: PABLO GOMES LIMA
ADVOGADO(A): JOÃO DOS SANTOS GONÇALVES DE BRITO (OAB TO001498)
RÉU: SINDICATO RURAL DE GUARAI
ADVOGADO(A): HAMERSON GOMES DALL AGNOL (OAB TO010338)
SENTENÇA
1. RELATÓRIO
Trata-se de Ação de Anulação de Cláusulas Contratuais Abusivas c/c Manutenção do Contrato de Aluguel e Purga da Mora ajuizada por Pablo Gomes Lima em face do Sindicato Rural de Guaraí - TO, ambos qualificados nos autos.
O autor sustenta ter firmado contrato de locação de baia para equinos com o réu, com vigência de 12/08/2024 a 12/08/2027, prevendo o aluguel mensal de R$ 1.400,00. Alega a abusividade das Cláusulas 6, 6.2 e 6.3 do contrato, as quais autorizam a rescisão unilateral imotivada pelo locador mediante aviso prévio de 60 dias, impõem multa de 6 mensalidades para rescisão pelo locatário e afastam a indenização por benfeitorias voluptuárias.
Afirma que realizou benfeitorias no imóvel no valor de R$ 25.222,00, consistentes na construção de estábulos, galpão e porteiras, e que foi notificado extrajudicialmente para desocupar o imóvel de forma imotivada. Diante do inadimplemento de cinco parcelas de aluguel (abril a agosto de 2025), requereu a purgação da mora mediante o depósito judicial do valor de R$ 8.262,10, correspondente aos aluguéis vencidos acrescidos de multa moratória de 10%, juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo IGMP/FGV.
O depósito judicial inicial foi realizado no valor indicado (evento 6). No evento 26, este Juízo reconheceu a conexão entre a presente demanda e a Ação de Despejo por Falta de Pagamento nº 0003235-59.2025.8.27.2721, determinando a reunião dos feitos.
O réu compareceu espontaneamente aos autos e apresentou manifestação no evento 34, sustentando a insuficiência do depósito efetuado para a purgação da mora, sob o argumento de que o cálculo do autor omitiu despesas acessórias de água e energia elétrica, custas processuais e honorários advocatícios da ação de despejo conexa, apontando um saldo remanescente de R$ 11.438,28.
Este Juízo determinou a intimação do autor para complementar o depósito judicial no prazo de 10 dias (evento 55). O autor peticionou no Evento 70, alegando ter quitado a integralidade do débito apontado pelo locador por meio de depósitos judiciais e pagamentos diretos, totalizando R$ 30.900,38, e requereu a extinção da ação de despejo.
O réu opôs embargos de declaração, os quais foram acolhidos com efeitos infringentes no evento 78 para reconhecer a ocorrência de preclusão temporal do direito à purgação da mora, operada originalmente na ação de despejo conexa, revogando-se a dilação de prazo concedida anteriormente e declarando-se a insuficiência dos depósitos para obstar o despejo. Contra essa decisão, o autor interpôs Agravo de Instrumento nº 0000071-18.2026.8.27.2700/TO, ao qual a 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Tocantins negou provimento (evento 104).
No evento 103, o autor reiterou o pedido de revogação da liminar de despejo, sustentando a suficiência dos depósitos realizados. No evento 104, o réu manifestou-se pelo indeferimento do pleito e requereu a condenação do autor por litigância de má-fé.
Por meio da decisão do evento 107, este Juízo indeferiu os pedidos de revogação da liminar de despejo, de suspensão do feito e de condenação por litigância de má-fé, declarou encerrada a instrução processual e determinou a intimação das partes para apresentação de manifestações finais.
As partes não se manifestaram.
Vieram os autos conclusos para julgamento.
É o relatório. Decido.
2. FUNDAMENTAÇÃO
Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, e inexistindo preliminares pendentes de apreciação ou nulidades a serem sanadas, passo diretamente ao exame do mérito da controvérsia.
2.1. Da Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor
O autor fundamenta sua pretensão anulatória em dispositivos do Código de Defesa do Consumidor, alegando a existência de cláusulas abusivas que geram desproporcionalidade e desvantagem exagerada. No entanto, a relação jurídica estabelecida entre as partes decorre de um contrato de locação de espaço em pavilhão de sindicato rural para exploração de baias de equinos e realização de vaquejadas. Trata-se de locação comercial (não residencial) de imóvel urbano, regida por legislação específica, qual seja, a Lei nº 8.245/91, e subsidiariamente pelo Código Civil.
O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que as normas do Código de Defesa do Consumidor não são aplicáveis aos contratos de locação predial urbana, uma vez que estes possuem microssistema jurídico próprio.
Nesse sentido, colaciona-se o seguinte precedente da Corte Superior:
EMENTA: DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOS AGRAVOS EM RECURSOS ESPECIAIS. SÚMULA 182/STJ. INAPLICABILIDADE. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS. LEGITIMIDADE PASSIVA DO FIADOR. CONTRATO DE FIANÇA. PRORROGAÇÃO ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. PREVISÃO CONTRATUAL. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSOS ESPECIAIS DESPROVIDOS. 1. "A melhor interpretação do § 2º do art. 99 do CPC/2015 é no sentido de que deve o juiz, apenas diante da dúvida ou da insuficiência dos elementos apresentados pelo requerente, intimá-lo antes de indeferir o pedido, a fim de possibilitar a devida comprovação do preenchimento dos pressupostos para a concessão da gratuidade de justiça" (REsp 2.001.930/SP, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/2/2023, DJe de 10/3/2023). 2. Nos termos do art. 62, I e II, da Lei 8.245/91, o fiador é parte legítima para constar no polo passivo de demanda na qual se cumulam os pedidos de despejo e de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação. 3. Não se aplica o Código de Defesa do Consumidor ao contrato de locação regido pela Lei 8.245/91. Precedentes. 4. Nos termos da compreensão pacificada do STJ, nos contratos de locação predial urbana, à luz do art. 39 da Lei do Inquilinato, dá-se a prorrogação da fiança nos contratos locatícios prorrogados por prazo indeterminado, sem necessidade de anuência do fiador, salvo expressa disposição contratual em contrário. Incidência da Súmula 83/STJ. 5. Agravo interno provido para conhecer dos agravos e negar provimento aos recursos especiais. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.227.091/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 25/9/2023, DJe de 28/9/2023.)
Dessa forma, afasta-se a aplicação das regras consumeristas ao caso concreto, devendo a controvérsia ser solvida exclusivamente à luz da Lei nº 8.245/91 e das disposições do Código Civil.
2.2. Da Nulidade da Cláusula de Rescisão Unilateral pelo Locador (Cláusula 6)
O autor insurge-se contra a Cláusula 6 do contrato de locação, que confere ao Sindicato Rural de Guaraí a faculdade de rescindir unilateralmente o contrato, mediante prévia notificação de 60 dias, sem qualquer justificativa, durante o prazo de vigência contratual.
O contrato de locação em debate foi firmado com prazo determinado de 3 anos, com início em 12/08/2024 e término previsto para 12/08/2027. O art. 4º, caput, da Lei nº 8.245/91 estabelece de forma peremptória que, durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Trata-se de norma cogente e de ordem pública, que visa garantir a estabilidade da relação locatícia e proteger o locatário contra a retomada imotivada do bem antes do termo final avençado.
A inserção de cláusula contratual que autorize o locador a rescindir unilateralmente e imotivadamente o ajuste no curso do prazo determinado contraria frontalmente a proibição legal, configurando nulidade de pleno direito, nos termos do art. 45 da Lei nº 8.245/91.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reafirma a nulidade de disposições contratuais que permitam a retomada antecipada do imóvel pelo locador fora das hipóteses legalmente admitidas:
EMENTA: DIREITO PRIVADO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. INTERDITO PROIBITÓRIO. ALEGAÇÃO DE VALIDADE DE CLÁUSULA DE DENÚNCIA VAZIA E DE JULGAMENTO EXTRA PETITA. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por deficiência de fundamentação, necessidade de interpretação de cláusulas contratuais e de reexame de provas (Súmulas n. 5 e 7 do STJ) e ausência de demonstração de violação dos arts. 141 e 492 do CPC, 111, 421, 421-A e 422 do CC e 4º da Lei n. 8.245/1991. 2. A controvérsia é sobre ação de interdito proibitório em que se buscou assegurar a posse de área de garagem locada, impedindo turbação ou esbulho durante a vigência contratual. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedente o pedido para determinar ao réu que se abstivesse de esbulhar, perturbar ou ameaçar a posse, fixando multa diária e condenando-o ao pagamento de custas e honorários. 4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença, reconhecendo a nulidade da cláusula de denúncia vazia durante o prazo determinado com base nos arts. 4º e 45 da Lei n. 8.245/1991; majorou os honorários. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se os arts. 421 e 421-A do CC asseguram a validade da cláusula contratual 13.3 de resilição unilateral do locador durante a vigência do contrato; (ii) saber se o art. 422 do CC impõe a consideração da boa-fé objetiva e da conduta da locatária para convalidar a resilição comunicada; (iii) saber se o art. 111 do CC permite interpretar o silêncio e atos concludentes como anuência à retomada; e (iv) saber se houve afronta aos arts. 141 e 492 do CPC por julgamento extra petita ao se reconhecer a nulidade da cláusula sem pedido expresso. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. O princípio pacta sunt servanda é relativo e a cláusula que permite a retomada antecipada pelo locador é nula por contrariar os arts. 4º e 45 da Lei n. 8.245/1991. A revisão demandaria interpretação contratual e reexame de fatos, o que é vedado pelas Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 7. Quanto à alegação de julgamento extra petita, o acórdão está em consonância com o entendimento desta Corte Superior ao rejeitar a tese, atraindo o óbice da Súmula 83 do STJ, na medida em que a prestação jurisdicional se manteve adstrita aos limites objetivos e subjetivos da demanda. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: "1. As Súmulas n. 5 e 7 do STJ obstam o reexame de cláusulas contratuais e do acervo fático-probatório. 2. É nula a cláusula que autoriza a retomada antecipada do imóvel pelo locador durante o prazo determinado, à luz dos arts. 4º e 45 da Lei n. 8.245/1991. 3. A declaração de nulidade torna ineficazes a notificação e a concorrência subsequente, sendo irrelevante o silêncio ou atos concludentes da locatária em razão da boa-fé objetiva. 4. Não há julgamento extra petita quando a nulidade contratual é causa de pedir e a decisão se mantém dentro dos limites dos arts. 141 e 492 do CPC, estando o acórdão em consonância com o entendimento desta Corte Superior, atraindo o óbice da Súmula 83 do STJ". Dispositivos relevantes citados: Lei n. 8.245/1991, arts. 4º, 45, 47, 51 e 54-A § 2º; CC, arts. 111, 421, 421-A e 422; CPC, arts. 141, 492 e 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7 e 83. (AREsp n. 2.604.570/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 12/3/2026.)
Portanto, a Cláusula 6 do instrumento contratual é manifestamente nula, não produzindo qualquer efeito jurídico a notificação extrajudicial enviada pelo réu com base em tal disposição.
2.3. Da Validade da Cláusula de Rescisão Unilateral pelo Locatário (Cláusula 6.2)
A Cláusula 6.2 estabelece que o locatário poderá rescindir unilateralmente o contrato mediante o pagamento de multa equivalente a 6 mensalidades ao Sindicato. O autor alega que tal previsão é abusiva por impor penalidade excessiva e unilateral.
Diferentemente do que ocorre em relação ao locador, a legislação inquilinária autoriza expressamente o locatário a devolver o imóvel antes do término do prazo determinado, mediante o pagamento da multa pactuada, a qual deve ser aplicada de forma proporcional ao período de cumprimento do contrato, conforme preconiza o art. 4º, caput, da Lei nº 8.245/91.
A fixação de multa contratual para a hipótese de devolução antecipada pelo locatário é legítima e encontra amparo legal. Contudo, a exigência do valor integral da penalidade sem a devida redução proporcional ao tempo de vigência restante do contrato viola norma expressa de ordem pública e os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa.
Nesse sentido, a Turma Recursal do Tribunal de Justiça do Estado do Tocantins orienta que a penalidade decorrente da rescisão antecipada deve ser mitigada proporcionalmente:
EMENTA: DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONTRATO DE LOCAÇÃO. RESCISÃO ANTECIPADA PELO LOCATÁRIO. MULTA CONTRATUAL. APLICAÇÃO PROPORCIONAL AO PERÍODO NÃO CUMPRIDO. ART. 4º DA LEI Nº 8.245/1991. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso inominado interposto contra sentença que, em ação de cobrança cumulada com obrigação de fazer ajuizada por locadora, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar os locatários ao pagamento de multa contratual por rescisão antecipada de contrato de locação, no valor de R$ 4.000,00. Os recorrentes sustentam que não houve quebra contratual, sob o argumento de que o contrato teria prazo inicial de 6 meses, integralmente cumprido, e alegam ausência de comprovação da data de saída do imóvel. Subsidiariamente, requerem a aplicação proporcional da multa contratual, nos termos do art. 4º da Lei nº 8.245/1991. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se houve rescisão antecipada do contrato de locação, apta a ensejar a incidência da multa contratual; (ii) estabelecer se a multa pactuada deve ser aplicada integralmente ou de forma proporcional ao período de cumprimento do contrato. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato firmado entre as partes estabelece prazo de vigência de 24 meses, sendo a referência ao período de 6 meses restrita ao valor inicial do aluguel e ao posterior reajuste. 4. A desocupação do imóvel antes do termo final do contrato caracteriza rescisão antecipada e autoriza a incidência da cláusula penal pactuada. 5. O art. 4º da Lei nº 8.245/1991 assegura ao locatário a possibilidade de devolver o imóvel durante o prazo contratual, mediante pagamento da multa pactuada de forma proporcional ao período de cumprimento do contrato. 6. A proporcionalidade da multa por rescisão antecipada decorre de imposição legal, ainda que o contrato não contenha previsão expressa nesse sentido. 7. A aplicação integral da multa contratual de R$ 4.000,00, equivalente a dois meses de aluguel, revela-se desproporcional quando desconsidera que os locatários permaneceram no imóvel por aproximadamente 7 meses de um contrato com duração total de 24 meses. 8. A redução proporcional da multa preserva o equilíbrio contratual e impede enriquecimento sem causa do locador. 9. Considerando o cumprimento aproximado de 7 meses do contrato e a existência de 17 meses remanescentes, a multa deve corresponder à fração de 17/24 do valor pactuado, totalizando R$ 2.833,33. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A desocupação do imóvel antes do termo final de contrato de locação com prazo determinado caracteriza rescisão antecipada e autoriza a incidência da multa contratual. 2. A multa por rescisão antecipada do contrato de locação deve ser aplicada proporcionalmente ao período não cumprido, nos termos do art. 4º da Lei nº 8.245/1991. 3. A aplicação integral da cláusula penal é desproporcional quando desconsidera o período já cumprido do contrato e resulta em penalidade excessiva. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, art. 4º; Lei nº 9.099/1995, art. 55.1 (TJTO, Recurso Inominado Cível, 0010743-71.2021.8.27.2729, Rel. CIBELE MARIA BELLEZIA, SEC. 1ª TURMA RECURSAL, julgado em 10/04/2026, juntado aos autos em 27/04/2026 17:08:49)
No caso concreto, verifica-se que a relação locatícia foi rompida em razão do inadimplemento do locatário (falta de pagamento de aluguéis e acessórios), o que ensejou a decretação do despejo na ação conexa, e não por iniciativa de resilição unilateral imotivada por parte do autor. De todo modo, declara-se a validade em abstrato da Cláusula 6.2, com a ressalva de que eventual cobrança de multa por rescisão antecipada pelo locatário deverá observar estritamente a proporcionalidade prevista no art. 4º da Lei nº 8.245/91 e no art. 413 do Código Civil.
2.4. Da Validade da Cláusula de Renúncia a Indenização por Benfeitorias (Cláusula 6.3) e do Pedido de Indenização
O autor postula a declaração de nulidade da Cláusula 6.3, que afasta o direito de indenização por benfeitorias voluptuárias, bem como requer o ressarcimento de R$ 25.222,00 pelas obras realizadas no imóvel (estábulos, galpão e porteiras).
No que tange às benfeitorias voluptuárias, a própria Lei do Inquilinato dispõe, em seu art. 36, que estas não serão indenizáveis, assegurando ao locatário apenas o direito de levantá-las ao término da locação, desde que a retirada não cause danos à estrutura do imóvel. Logo, a Cláusula 6.3 apenas reflete a disciplina legal sobre a matéria, inexistindo qualquer abusividade.
Em relação às demais construções descritas pelo autor (estábulos, galpão e porteiras), que possuem natureza de benfeitorias úteis ou necessárias, o contrato de locação estabelece na Cláusula 4.6 e 4.7 que qualquer nova construção dependia de prévia e expressa autorização por escrito do Sindicato Rural. Ademais, a Cláusula 6.1 prevê a indenização por construções realizadas dentro do prazo de 1 ano, desde que devidamente autorizadas e comprovadas por notas fiscais.
O autor não colacionou aos autos qualquer documento escrito que comprove a prévia autorização do locador para a realização das referidas obras, ônus que lhe competia nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil.
Ainda que assim não fosse, o art. 35 da Lei nº 8.245/91 autoriza expressamente a inserção de cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção. A matéria encontra-se pacificada pela Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça, a qual se transcreve:
SÚMULA STJ nº 335 (TERCEIRA SEÇÃO) [DIREITO CIVIL - CONTRATO DE LOCAÇÃO]: Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. (TERCEIRA SEÇÃO, julgado em 25/04/2007, DJ 07/05/2007, p. 456)
O Tribunal de Justiça do Estado do Tocantins perfilha do mesmo entendimento, chancelando a validade da cláusula de renúncia:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE REALIZAÇÃO DE BENFEITORIAS NECESSÁRIAS OU DE AUTORIZAÇÃO DO LOCADOR PARA BENFEITORIAS ÚTEIS. INDENIZAÇÃO INDEVIDA. EDIFICAÇÕES EM BENEFÍCIO EXCLUSIVO DO LOCATÁRIO PARA O EXERCÍCIO DE SUA ATIVIDADE PROFISSIONAL. RESISTÊNCIA NA RETIRADA NÃO COMPROVADA. VALIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO E AO DIREITO DE RETENÇÃO. SÚMULA 335 STJ. FUNDO DE COMÉRCIO. RETIRADA DO IMÓVEL EM RAZÃO DE ALUGUEIS ATRASADOS. AÇÃO RENOVATÓRIA NÃO INTENTADA. PONTO COMERCIAL DESOCUPADO POR LONGO PERÍODO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE ACRÉSCIMO AO VALOR ECONÔMICO DO IMÓVEL. INDENIZAÇÃO INDEVIDA. PROVIMENTO NEGADO. 1- Não houve comprovação nos autos da existência de benfeitorias necessárias no imóvel, bem como, de autorização do locador para construção de benfeitorias úteis. 2- Ainda que o locatário tivesse realizado as edificações demonstradas pelos anexos fotográficos acostados aos autos (estrutura de ferro no telhado, cobertura de telha cerâmica, piso de concreto, depósito e banheiros), estas se deram em seu benefício exclusivo, de forma a garantir o exercício regular de sua atividade, não tendo sido comprovada qualquer resistência do Apelado na respectiva retirada, ao término da locação, que poderia ser feita sem provocar qualquer dano ao imóvel locado. 3- O locatário assinou um aditivo contratual no ano de 2007, de forma livre, no qual previa a não retenção de benfeitorias, não havendo provas de que aquelas descritas nas razões recursais foram edificadas antes de tal data. 4- Se o contrato exclui qualquer indenização, inclusive pelas benfeitorias necessárias, não haverá, pois, direito de retenção, nos termos da Súmula nº 335, do STJ. 5- No que diz respeito ao fundo de comércio, de conformidade com o disposto no art. 52, §3º, da Lei 8.245/91, o locatário terá direito à respectiva indenização, apenas se a renovação for negada pelos motivos mencionados no referido dispositivo, o que não é o caso dos autos, haja vista que não houve recusa de renovação, que sequer foi pleiteada pelo locatário. 6- A hipótese de deferimento de reparação de prejuízos e lucros cessantes, decorrentes de desvalorização do fundo de comércio, se aplica às ações Renovatórias de Locação, o que não é o caso dos autos, uma vez que o locatário não formulou pedido para se manter no bem, tendo sido a desocupação do imóvel intentada pelo locador em razão de inadimplência de alugueis mensais. 7- O STJ tem entendimento pacífico no sentido de que é inadmissível o pedido indenizatório da espécie em lides diversa da Renovatória. 8- Não há nos autos prova de que o ponto comercial teria sido locado a terceira pessoa, para a mesma finalidade, pelo contrário, pelas fotos colacionadas verifica-se que o estabelecimento foi abandonado em situação que o tornou inapto à locação, inexistindo comprovação de que o fundo de comércio agregou valor econômico ao imóvel. 9- Provimento negado.1 (TJTO, Apelação Cível, 5000127-69.2009.8.27.2729, Rel. JOCY GOMES DE ALMEIDA, 3ª TURMA DA 2ª CÂMARA CÍVEL, julgado em 15/09/2021, juntado aos autos 22/09/2021 16:19:46)
Portanto, diante da validade da cláusula de renúncia e da ausência de autorização por escrito para a realização das construções, resta improcedente o pedido de indenização pelas benfeitorias realizadas.
2.5. Da Purgação da Mora e Manutenção do Contrato
O autor pleiteia a purgação da mora e a consequente manutenção do contrato de locação, com sua permanência no imóvel.
Ocorre que a purgação da mora é instituto de natureza processual que deve ser exercido no bojo da ação de despejo por falta de pagamento, conforme a sistemática do art. 62 da Lei nº 8.245/91.
No caso vertente, este Juízo reconheceu, na decisão do evento 78 (confirmada pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Tocantins no julgamento do Agravo de Instrumento nº 0000071-18.2026.8.27.2700/TO), a ocorrência de preclusão temporal do direito à purgação da mora pelo locatário nos autos da ação de despejo conexa.
A purgação da mora exige o depósito integral e tempestivo do débito atualizado, incluindo aluguéis, acessórios da locação (como água e energia elétrica, previstos nas cláusulas 4.2 e 4.3), multas, juros, custas e honorários advocatícios, no prazo legal de 15 dias contado da citação na ação de despejo.
Os depósitos parciais e extemporâneos realizados pelo autor nesta via anulatória não possuem o condão de elidir a mora ou obstar o despejo, o qual foi regularmente decretado e cumprido em razão do inadimplemento contratual.
Por conseguinte, os pedidos de purgação da mora e de manutenção da relação locatícia encontram-se prejudicados e devem ser julgados improcedentes.
3. DISPOSITIVO
Ante o exposto, com fulcro no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, ACOLHO PARCIALMENTE os pedidos deduzidos na petição inicial por Pablo Gomes Lima em face do Sindicato Rural de Guaraí – TO, em consequência:
a) DECLARO a nulidade da Cláusula 6 do contrato de locação firmado entre as partes, que autorizava a rescisão unilateral imotivada pelo locador na vigência do prazo determinado de vigência contratual;
b) DECLARO a validade da Cláusula 6.2 do contrato, com a ressalva de que eventual cobrança de multa por rescisão antecipada por iniciativa do locatário deverá observar a proporcionalidade ao tempo restante do contrato, nos termos do art. 4º da Lei nº 8.245/91 e do art. 413 do Código Civil;
Em razão da sucumbência recíproca, condeno as partes, na proporção de 70% (setenta por cento) ao autor e 30% (trinta por cento) ao requerido, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.
Suspendo, todavia, a exigibilidade das verbas sucumbenciais devidas pelo autor, por ser beneficiário da gratuidade da justiça, nos moldes do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil.
Traslade-se cópia desta sentença para os autos conexos da Ação de Despejo nº 0003235-59.2025.8.27.2721/TO.
Com o trânsito em julgado da sentença, arquivem-se os autos com as baixas necessárias
Intimem-se. Cumpra-se.
Guaraí/TO, data certificada pelo sistema.