PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Subseção Judiciária de Ilhéus-BA Vara Federal Cível e Criminal da SSJ de Ilhéus-BA
SENTENÇA
TIPO "A" PROCESSO: 1000344-52.2021.4.01.3301 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: MARIA DANTAS CORES e outros REPRESENTANTES POLO ATIVO: FERNANDO DE OLIVEIRA HUGHES FILHO - BA18109 POLO PASSIVO:CICON CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e outros REPRESENTANTES POLO PASSIVO: LUIZ CARVALHO BERNARDES NETO - BA19865
SENTENÇA
Relatório Trata-se de ação de obrigação de fazer com pedido de tutela provisória de urgência, ajuizada por Maria Dantas Córes e Alice Dantas Córes, em face de CICON Construtora e Incorporadora Ltda. e Caixa Econômica Federal – CEF, perante a Vara Federal Cível e Criminal da Subseção Judiciária de Ilhéus/BA. A parte autora alega que adquiriu, por meio de cessão de direitos firmada com a empresa Rui Cores Planejamento e Arquitetura SC Ltda-ME, com a interveniência da CICON, a Sala Comercial nº 813 do empreendimento Premier Business Center, localizada em Ilhéus/BA, cuja matrícula é de nº 31.393 do 1º Ofício de Registro de Imóveis local.
Afirmam que a unidade foi quitada integralmente em 30/10/2019, conforme termo de quitação anexo, e que, apesar disso, não foi possível registrar a propriedade por estar o imóvel gravado com alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal, decorrente de contrato de financiamento firmado entre a CICON e a CEF, em 16/08/2017. As autoras sustentam que não possuem qualquer vínculo com o referido financiamento e que já quitaram integralmente o valor acordado para aquisição do imóvel.
Invocam, ainda, a aplicação da Súmula 308 do STJ, para requerer a retirada do gravame e a outorga da escritura pública definitiva, com a respectiva averbação no registro de imóveis. Requerem, liminarmente, com fundamento nos arts. 300 e 311 do CPC, a concessão de tutela de urgência ou evidência para determinação judicial de baixa do gravame e lavratura da escritura. Ao final, requerem a confirmação da tutela e a procedência do pedido, além da condenação das rés ao pagamento das custas e honorários advocatícios.
A Caixa Econômica Federal, em contestação, sustenta a eficácia plena da hipoteca regularmente constituída, argumentando que a CICON, ao contratar financiamento, ofereceu como garantia as unidades do empreendimento, entre elas a sala adquirida pelas autoras. Ressalta que a hipoteca foi registrada regularmente na matrícula da unidade antes da formalização da cessão às autoras, o que afasta a alegação de boa-fé.
Defende a inaplicabilidade da Súmula 308/STJ ao caso concreto, alegando tratar-se de imóvel comercial, não destinado à moradia, além de haver individualização da unidade. Sustenta ainda que a ausência de registro da promessa de compra e venda pelas autoras contribuiu para a viabilidade da garantia fiduciária. Por fim, invoca a Lei nº 13.097/2015, no sentido de que somente negócios jurídicos devidamente registrados podem prevalecer perante terceiros.
A ré CICON Construtora e Incorporadora Ltda., por sua vez, reconhece que as autoras cumpriram integralmente suas obrigações contratuais e que não se opõe ao pedido de baixa da hipoteca, mas afirma que tal providência depende exclusivamente da Caixa Econômica Federal. Alega que a manutenção do gravame é injustificada, sobretudo diante da comprovação de quitação pela parte autora. Reforça a aplicação da Súmula 308/STJ, sustentando que a hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes que pagaram integralmente o imóvel.
Por fim, requer a improcedência dos pedidos autorais em relação à própria CICON. Houve réplica.
É o relatório. Fundamentação Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de tutela de urgência, ajuizada por Maria Dantas Córes e Alice Dantas Córes em face de CICON Construtora e Incorporadora Ltda. e Caixa Econômica Federal (CEF), visando à baixa de gravame fiduciário inscrito na matrícula do imóvel Sala 813 do Edifício Premier Business Center, localizado em Ilhéus/BA, bem como a lavratura da respectiva escritura pública em nome das autoras.
O cerne da controvérsia reside na validade e na eficácia da alienação fiduciária em garantia registrada na matrícula do imóvel objeto da lide, tendo em vista a aquisição posterior da unidade pelas autoras, por meio de cessão de direitos, junto à construtora CICON. A parte autora fundamenta seu pedido, em grande parte, na aplicação analógica da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a qual dispõe que: É ineficaz, em relação ao promitente comprador de imóvel, a cláusula de contrato celebrado entre a construtora e instituição financeira que estabeleça vinculação do imóvel ao pagamento de débito da construtora.
Observo que o STJ tem afastado a aplicação da referida súmula nos casos que envolvem imóveis comerciais. Confira-se: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. VALIDADE. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. Fica inviabilizado o conhecimento de temas trazidos na petição do agravo interno, mas não debatidos e decididos nas instâncias ordinárias, porquanto ausente o indispensável prequestionamento. Aplicação, por analogia, das Súmulas 282 e 356 do STF.
2. Consoante entendimento desta Corte Superior, não se aplica a Súmula 308/STJ nas hipóteses envolvendo contratos de aquisição de imóveis comerciais. Precedentes.
3. A comprovação da boa-fé do adquirente não é suficiente para afastar a hipoteca firmada como garantia ao financiamento imobiliário de caráter comercial, mormente quando o compromisso de compra e venda é celebrado posteriormente à oneração do imóvel em favor de agente financeiro, como ocorre na presente hipótese.
4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ, AgInt no REsp 1682442/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 02/04/2019, DJe 25/04/2019) No caso em exame, trata-se de unidade comercial, fato que, por si só, já distancia a hipótese dos precedentes que fundamentaram a edição da súmula. Além disso, a CEF sustentou que, ao tempo da aquisição do imóvel pelas autoras, o gravame fiduciário já estava devidamente registrado, com publicidade ampla e acessível.
Não há nos autos qualquer prova de que as autoras tenham promovido o registro prévio de promessa de compra e venda ou outro instrumento que pudesse conferir proteção registral a seu direito, antes da instituição da garantia em favor da CEF. O fato de o imóvel ser destinado a atividade comercial e a ausência de registro da aquisição prévia pelas autoras são fatores que, em conjunto, afastam a aplicação da Súmula 308/STJ ao caso concreto.
As autoras, embora tenham firmado contrato de cessão de direitos com a construtora, não providenciaram o registro do referido título na matrícula do imóvel antes da constituição do gravame fiduciário em favor da CEF. Diante desse contexto, e com base na concentração dos atos registrais determinada pela legislação vigente, a garantia fiduciária regularmente constituída e publicamente registrada prevalece em face de eventuais direitos aquisitivos não levados ao registro.
Dessa feita, apesar da alienação, prevalecem os direitos do credor hipotecário em face do imóvel em questão. Dispositivo
Do exposto, revogo a tutela de urgência concedida e JULGO IMPROCEDENTES os pedidos. Condeno a autora ao pagamento de custas e honorários sucumbenciais, fixados em 10% do valor da causa, em favor da Caixa Econômica Federal, ima vez que a CICON não contestou o mérito da demanda. Em havendo a interposição de recurso, dê-se vista à parte contrária para que apresente contrarrazões. Com a apresentação da peça ou o decurso do prazo, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal Regional Federal da 1ª Região.
Transitada em julgado, arquivem-se definitivamente os autos. Intimem-se. Ilhéus, data infra. (assinado eletronicamente) Luísa Militão Vicente Barroso Juíza Federal Substituta
