PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária de Goiás 1ª Vara Federal Cível da SJGO PROCESSO: 1000469-97.2024.4.01.3500 CLASSE: CUMPRIMENTO DE
SENTENÇA (156) POLO ATIVO: CONDOMINIO DO EDIFICIO TUCUMAN REPRESENTANTES POLO ATIVO: FABIO VELASCO DE AZEVEDO FAYAD - GO37703 POLO PASSIVO: PAULO ROBERTO MARIANO e outros REPRESENTANTES POLO PASSIVO: GIOVANNI CAMARA DE MORAIS - MG77618
DECISÃO
Trata-se de cumprimento de sentença movido pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO TUCUMAN, em face de PAULO ROBERTO MARIANO, decorrente de condenação ao pagamento de despesas condominiais. Os autos vieram da Justiça Estadual, por força da intervenção da Caixa Econômica Federal, após a concretização do leilão judicial da unidade imobiliária com débitos condominiais em aberto. A empresa pública federal suscitou as seguintes questões: a) a nulidade da penhora realizada sobre o imóvel, que era de sua propriedade desde 09/09/1999, antes mesmo do início da ação; b) a incompetência absoluta da Justiça Estadual para processar e julgar a causa; c) a ausência de responsabilidade pelos débitos condominiais.
Intimado, o Exequente apresentou impugnação. O arrematante do imóvel requereu a intervenção no feito, na condição de terceiro interessado. A instituição financeira CCB BRASIL peticionou requerendo a penhora no rosto dos autos a fim de resguardar créditos que possui em face do executado. É o breve relato.
Decido. A fim de contextualizar a controvérsia e fornecer melhor compreensão acerca do objeto da demanda, faz-se necessário traçar um breve retrospecto dos fatos e do trâmite processual, ao longo do qual serão dirimidas as questões preliminares, prejudiciais e de mérito pendentes de julgamento. Antes disso, cumpre reafirmar a presença de competência material para a presente análise. Conforme se demonstrará adiante, a plena propriedade da CAIXA sobre o imóvel objeto dos autos encontra-se comprovada documentalmente, revelando-se incontestável o interesse da empresa pública federal na presente demanda.
Assim, independentemente do deslinde da discussão acerca da validade do leilão realizado, impõe-se, desde logo, reconhecer a competência da Justiça Federal para apreciar todas as questões suscitadas. A presente ação se iniciou em 01/12/2009, com a execução de sentença arbitral perante a 1ª Vara Cível da Comarca de Goiânia, relativa a despesas condominiais no valor de R$ 2.918,36, onde o processo tramitou sob o nº 0490773-32.2009.8.09.0051.
Posteriormente, os autos passaram a compor o acervo da 20ª Vara Cível. Quanto à prescrição suscitada, de acordo com a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo, “Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o Condomínio geral ou edilício (vertical ou horizontal) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária, constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação” (REsp n. 1.483.930/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 23/11/2016, DJe de 1/2/2017) O primeiro débito condominial se refere ao mês de janeiro de 2009, não tendo se consumado a prescrição quinquenal para o ajuizamento da demanda.
Diversos atos foram praticados na Justiça Estadual, culminando, ao final, na penhora e no leilão do apartamento do qual se originou a dívida condominial, de nº 804, do Edifício Tucuman, matriculado sob o n° 96.688 no Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição da Comarca de Goiânia/GO. O imóvel foi avaliado pelo valor de R$ 175.000,00 (cento e setenta e cinco mil reais), com lance final de R$ 131.000,00 (cento e trinta e um mil reais), enquanto a dívida, à época do leilão (setembro de 2020), era de R$ 121.027,19 (cento e vinte e um mil, vinte e sete reais e dezenove centavos).
Ao final, o bem foi arrematado por Flávio Lemes Viana, tendo o preço sido pago de forma parcelada, com uma entrada de R$ 32.750,00 e 30 parcelas mensais de R$ 3.275,00, com o pagamento integral do imóvel ocorrido em 29 de março de 2021, estando o arrematante ainda sem a posse do bem (ID nº 2159753061). À época da arrematação, a Caixa Econômica Federal foi identificada pelas partes como credora hipotecária do Executado.
Por esse motivo, a pedido do próprio Condomínio Exequente, o Juízo da 20ª Vara Cível determinou a intimação da empresa pública federal para ciência da arrematação do imóvel. O pedido foi decidido em 07/06/2021, nos seguintes termos: Trata-se de cumprimento de sentença aforado por CONDOMINIO DO EDIFICIO TUCUMAN em face de PAULO ROBERTO MARIANO, ambas as partes devidamente qualificadas na inicial. Na petição de evento n. 51, a parte exequente reitera o pedido inserto no evento n. 47 para que se intime a credora hipotecária (Caixa Econômica Federal) quanto à arrematação do bem penhorado, a fim de se evitar futuras arguições de nulidade.
Pois bem. Como cediço, a arrematação levada a efeito sem intimação do credor hipotecário é inoperante em relação a este, embora seja eficaz entre executado e arrematante. É nesse sentido, inclusive, o entendimento jurisprudencial adotado pelo Superior Tribunal de Justiça e pela Tribunal de Justiça do Estado de Goiás: (...) Em sendo assim, em homenagem aos princípios do aproveitamento racional dos atos processuais, celeridade e economia processual, imperiosa a intimação/cientificação da credora hipotecária, Caixa Econômica Federal, para se manifestar acerca da arrematação do bem penhorado nos autos.
Isto posto, oficie-se a credora hipotecária Caixa Econômica Federal para, no prazo de 15 (quinze) dias, manifestar-se acerca da arrematação do imóvel penhorado (evento n. 49), podendo, assim, caso queira, habilitar seu crédito e exercer seu eventual direito de preferência (CPC, art. 909). Havendo a manifestação da credora hipotecária, intime-se a parte exequente para se manifestar, no prazo de 15 (quinze) dias. (...) Devidamente intimada, a instituição financeira não se manifestou (ID nº 1983695683, Pág. 88).
Ainda assim, foi proferida nova decisão sobre a questão, a fim de evitar nulidades, tendo sido determinada a intimação da CAIXA, desta feita por meio do leiloeiro. A referida decisão teve o seguinte teor (ID nº 1983695683, Pág. 90): Trata-se de cumprimento de sentença aforado por CONDOMINIO DO EDIFICIO TUCUMAN em face de PAULO ROBERTO MARIANO, ambas as partes devidamente qualificadas na inicial. Na petição de evento n. 51, a parte exequente reitera o pedido inserto no evento n. 47 para que se intime a credora hipotecária (Caixa Econômica Federal) quanto à arrematação do bem penhorado, a fim de se evitar futuras arguições de nulidade.
O pedido foi deferido no evento n. 62 e o ofício encaminhado no evento n.
67. Sobreveio, então, certidão no evento n. 69 de que a Caixa Econômica Federal deixou transcorrer in albis o prazo para manifestação. Nada obstante tenha sido deferida no evento n. 62 a expedição de ofício para intimação da credora hipotecária Caixa Econômica Federal, compulsando os autos com a devida acuidade, verifico ser necessário chamar o feito à ordem para organização do trâmite processual, a fim de evitar futuras nulidades.
Na decisão de evento n. 35, ocasião em que foi deferida a alienação judicial do imóvel, constou expressamente como dever do leiloeiro o cumprimento das seguintes determinações: (...) Verifica-se, portanto, que cabe ao leiloeiro designado adotar as providências previstas no art. 889 do Código de Processo Civil, dentre elas, a cientificação do credor hipotecário, sob pena, inclusive, de anulação da arrematação.
Isto posto, chamo o feito à ordem, e o faço para determinar a intimação do leiloeiro nomeado, sr. Álvaro Sérgio Fuzo, para que cumpra integralmente as obrigações que lhe foram impostas na decisão de evento n. 35, também descritas no art. 889 do Código de Processo Civil, em especial a cientificação dos credores hipotecários, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de ser declarada a ineficácia da arrematação, nos termos do art. 903, § 1º, I, CPC, além de eventuais sanções de ordem processual, administrativa e penal.
Após a manifestação do leiloeiro, tornem-me conclusos para deliberação. (...) Em seguida, o leiloeiro juntou o comprovante de envio de intimações à CAIXA, via telegrama (ID nº 1983695683, Pág. 94). Novamente, a CAIXA não se pronunciou. Adotadas estas providências, antes de ultimar os atos de expropriação em favor do arrematante, o Juízo da 20ª Vara Cível decidiu determinar, pela terceira vez, a intimação da CAIXA para se manifestar sobre a arrematação.
Eis o teor da decisão (ID nº 1983695683, Pág. 114): Trata-se de cumprimento de sentença aforado por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO TUCUMAN em face de PAULO ROBERTO MARIANO, ambas as partes devidamente qualificadas na inicial. Compulsando os autos, verifico que o Executado, devidamente citado e intimado da penhora, quedou-se inerte (eventos 3, arquivos 44 e 45, eventos 26 e 27). O imóvel penhorado, fora devidamente avaliado (eventos 12 e 29).
Procedeu-se à realização do leilão judicial sendo o bem penhorado arrematado no dia 25/09/2020, conforme consta no AUTO DE LEILÃO no evento n.
48. O imóvel foi arrematado por FLÁVIO LEMES VIANA, que efetuou o pagamento de forma parcelada, qual seja, R$ 32.750,00 (trinta e dois mil, setecentos e cinquenta reais) de entrada (comprovante de pagamento no evento n.
49) e 30 parcelas no valor de R$ 3.275,00 (três mil, duzentos e setenta e cinco reais) - (comprovantes de pagamento das parcelas nos eventos n. 52/59), restando quitado o imóvel, conforme informação prestada pelo leiloeiro no evento n. 59, na data do dia 29/03/2021. No evento n. 49 consta o comprovante de pagamento da comissão do leiloeiro. No evento n. 73 constam as cartas de intimação de todas as partes interessadas (executados e credora hipotecária) que nada manifestaram.
Intimado a promover o andamento do feito, o exequente pediu ‘a concretização da expropriação do bem penhorado’ e juntou planilha atualizada do débito (Evento n. 80). É o relato pertinente. Aprecio as questões suscitadas. Antes de apreciar o pedido do exequente de evento n. 80, DETERMINO ao Cartório que: Informe qual o endereço cadastrado junto ao Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, mesmo que eletrônico, da Caixa Econômica Federal.
Pesquise junto à internet ou, se necessário, ligar diretamente para a Caixa Econômica Federal, a fim de obter o seu endereço oficial (e não da agência), pois sendo empresa pública federal, tem endereço certo e as comunicações devem ir para endereço certo, inequívoco. Feita a certidão referente ao endereço certo acima referida, oficie-se a credora hipotecária Caixa Econômica Federal para, no prazo de 15 (quinze) dias, manifestar-se acerca da arrematação do imóvel penhorado (evento n. 49), podendo, assim, caso queira, habilitar seu crédito e exercer seu eventual direito de preferência (CPC, art. 909).
Havendo a manifestação da credora hipotecária, intime-se a parte exequente para se manifestar, no prazo de 15 (quinze) dias. Sem prejuízo, INTIME-SE o exequente para que, no prazo de 15 (quinze) dias, trazer aos autos extrato atualizado dos depósitos judiciais realizados pelo arrematante do imóvel em leilão (eventos n. 52/59) e informar se o valor quita o débito da parte executada, no prazo de 15 dias.
Após, volvam-me os autos conclusos para as deliberações cabíveis. Observe o Cartório eventual substituição de advogados e substabelecimentos, de forma que não haja prejuízo na intimação das partes, cadastrando os novos e descadastrando procurador(es) que não mais representa(m) a(s) parte(s). Intimem-se.
Cumpra-se. (...) Na sequência, foram expedidos ofícios determinando ao Gerente da CAIXA que se manifestasse sobre a arrematação do imóvel. Em seguida, a CAIXA compareceu aos autos, arguindo a nulidade absoluta da penhora, sob o fundamento de que o bem não integra o patrimônio do executado. Com efeito, compulsando as alegações e documentos juntados pela CAIXA a esse respeito, verifica-se que a própria certidão de matrícula do imóvel comprova a aquisição da plena propriedade pela instituição financeira em 16/11/1999, em razão de execução extrajudicial promovida em face do Executado, a qual se concretizou antes mesmo do ajuizamento da presente demanda (ID nº 1983695683, Pág. 122).
A propósito, na tentativa de obstar a consolidação da propriedade em nome da CAIXA, o Executado chegou a mover a ação declaratória nº 2009.35.00.006260-1 em face desta, tendo o pedido sido julgado improcedente (ID nº 1983695683, Pág. 276); também ajuizou a ação anulatória de execução extrajudicial de nº 2001.35.00.005925-2 (0006205-41.2009.4.01.3500), na qual foi reconhecida a regularidade do procedimento de execução extrajudicial (ID nº 1983695683, Pág. 323).
Resta, portanto, demonstrado que a CAIXA não detinha a qualidade de credora hipotecária do imóvel em questão, sendo, na realidade, sua proprietária plena. Em impugnação à pretensão da CAIXA de anular o leilão, o Condomínio Exequente manifestou-se nos autos sustentando, em síntese: a) a inércia da empresa pública em se manifestar oportunamente, ou realizar o pagamento da dívida; b) o fato de se tratar de obrigação propter rem, isto é, uma dívida que acompanha o imóvel independentemente de quem seja o seu proprietário.
Quanto à cientificação da proprietária acerca da execução do bem, impende observar que o Edital do leilão não se presta a suprir a efetiva intimação da CAIXA, não podendo ser considerado meio idôneo para esta comunicação. De acordo com os elementos dos autos, as reiteradas tentativas de intimação da CAIXA foram perpetradas pelo Juízo após a arrematação do bem, e não antes disso, tendo a empresa pública federal comparecido tão logo recepcionada a sua efetiva comunicação.
Mesmo assim, conforme visto acima, resta demonstrado que o magistrado, ao tomar ciência do possível interesse da CAIXA, adotou todas as providências ao seu alcance para assegurar a real e concreta intimação da instituição financeira, que ocorreu antes da imissão na posse pelo arrematante. Não obstante, quanto à validade da execução do imóvel, assiste razão ao Exequente. É que, na esteira da jurisprudência do STJ, por se tratar a dívida condominial de obrigação propter rem, o próprio imóvel responsável pelas despesas funciona como garantia do débito, de modo que o proprietário pode ter seu bem penhorado na fase de cumprimento de sentença, ainda que não tenha integrado a fase de conhecimento.
Nesse sentido são os recentes precedentes da Corte Superior: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DÍVIDA PROPTER REM. PROMISSÁRIO VENDEDOR. FASE DE CONHECIMENTO. NÃO PARTICIPAÇÃO. PENHORA. IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO. POSSIBILIDADE.
1. Sendo propter rem a natureza do débito condominial, o proprietário do imóvel pode ter esse bem penhorado, mesmo não tendo figurado no polo passivo da ação de conhecimento.
2. Recurso especial provido. (REsp n. 2.055.415/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 23/4/2025). DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE
SENTENÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo interno interposto contra decisão que conheceu do agravo para negar provimento ao recurso especial, o qual foi interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná. O acórdão discutiu a legitimidade ativa da COHAB-CT para figurar no polo passivo da execução de taxas condominiais, mesmo sem participação na fase de conhecimento, devido à natureza propter rem da dívida.
2. Na origem, agravo de instrumento foi interposto contra decisão que acolheu parcialmente a impugnação ao cumprimento de sentença, determinando a inclusão de taxas condominiais vencidas em períodos específicos. A recorrente alegou ilegitimidade passiva e prescrição das prestações objeto do cumprimento de sentença.
3. O agravo de instrumento foi desprovido pela Corte estadual, e o recurso especial não foi admitido, levando à interposição de agravo.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. A questão em discussão consiste em saber se a COHAB-CT, como promitente vendedora, pode ser responsabilizada por taxas condominiais devidas pelo promitente comprador, mesmo sem ter participado da fase de conhecimento da ação de cobrança, devido à natureza propter rem da obrigação.
5. Outra questão é a alegação de prescrição das taxas condominiais e a violação dos limites subjetivos da coisa julgada, considerando que a COHAB-CT não participou do processo de conhecimento.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. O Tribunal de origem decidiu que, devido à natureza propter rem das taxas condominiais, o imóvel responde pela dívida, podendo ser penhorado, mesmo sem participação na fase de conhecimento.
7. A decisão destacou que a COHAB-CT possui titularidade do imóvel vinculado às taxas condominiais, justificando o redirecionamento da execução.
8. O acórdão recorrido está em consonância com o entendimento do STJ, que afirma que o pagamento de taxas condominiais deve ser exigido de quem consta na matrícula do imóvel como proprietário.
IV. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (AgInt no AREsp n. 2.689.625/PR, relator Ministro Carlos Cini Marchionatti (Desembargador Convocado TJRS), Terceira Turma, julgado em 24/2/2025, DJEN de 28/2/2025) PROCESSO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONHECIMENTO. APELO NOBRE. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE COBRANÇA EM FASE DE CUMPRIMENTO DE
SENTENÇA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. OMISSÃO. AUSÊNCIA DE OFENSA AO DISPOSTO NO ART. 1.022 DO CPC. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO, AINDA QUE NÃO TENHA PARTICIPADO DA FASE DE CONHECIMENTO. FRAUDE À EXECUÇÃO. ASUÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 282 DO STF. AGRAVO CONHECIDO. APELO NOBRE PARCIALMENTE PROVIDO, NA PARTE CONHECIDA.
1. Não viola o art. 1.022 do CPC o acórdão que adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pelo recorrente, para decidir de modo integral a controvérsia posta.
2. A atual orientação desta Corte se firmou no sentido de que, sendo propter rem a natureza do débito condominial, o proprietário do imóvel pode ter esse bem penhorado, mesmo não tendo figurado no polo passivo da ação de conhecimento.
3. A matéria referente ao reconhecimento da fraude à execução não foi objeto de debate prévio nas instâncias de origem. Ausente, portanto, o devido prequestionamento nos termos da Súmula n. 282 do STF, aplicável por analogia.
4. Agravo conhecido para conhecer em parte do apelo nobre e, nessa parte a ele dar parcial provimento. (AREsp n. 2.563.834/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/2/2025, DJEN de 27/2/2025) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. COBRANÇA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. RETOMADA. UNIDADE IMOBILIÁRIA. GARANTIA. PAGAMENTO. DÍVIDA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PENHORA. POSSIBILIDADE.
FUNDAMENTAÇÃO RECURSAL. DEFICIÊNCIA.
ACÓRDÃO
RECORRIDO. ALINHAMENTO. ORIENTAÇÃO JURISPRUDENCIAL. SÚMULAS N° 284/STF E N° 568/STJ. INCIDÊNCIA.
DECISÃO
AGRAVADA. MANUTENÇÃO INTEGRAL.
1. Não comporta conhecimento o recurso especial quando a parte recorrente não demonstra a violação do dispositivo de lei federal invocado, inviabilizando a compreensão da controvérsia posta nos autos. Incidência da Súmula nº 284/STF.
2. A jurisprudência do STJ consolidou-se no sentido de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia de pagamento da dívida condominial, de molde que o proprietário do imóvel pode ter esse bem penhorado, mesmo não tendo participado do feito na fase de conhecimento.
3. É assente a compreensão de que a retomada do imóvel pelo promitente vendedor implica sua legitimidade para responder pelas dívidas condominiais, sem prejuízo de eventual direito de regresso.
4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.707.505/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/11/2024, DJe de 22/11/2024) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS NO BOJO DE AÇÃO DE COBRANÇA NA QUAL A PROPRIETÁRIA DO BEM NÃO FIGUROU COMO PARTE. POSSIBILIDADE.
OBRIGAÇÃO PROPTER REM. SÚMULA 568/STJ.
1. Cuida-se, na origem, de ação de cobrança de cotas condominiais, em fase de cumprimento de sentença.
2. A jurisprudência do STJ é no sentido de que, em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem, em razão do que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, ainda que não tenha participado da fase de conhecimento.
3. Sob o enfoque do direito material, aplica-se a regra do art. 1.345 do CC/02, segundo o qual "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multa e juros moratórios". Por outro lado, no plano processual, a penhora do imóvel e a inclusão da proprietária no polo passivo da lide é viável ante o disposto no art. 109, § 3º, do CPC/15, no sentido de que os efeitos da sentença proferida entre as partes originárias se estendem ao adquirente ou cessionário.
Precedentes.
4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.851.742/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 29/6/2020, DJe de 1/7/2020) Ademais, à luz dos princípios aplicáveis à espécie, especialmente o da instrumentalidade do processo, é imperioso reconhecer que, embora o proprietário aparente tenha sido formalmente executado, o inadimplemento decorreu da verdadeira proprietária do imóvel, de modo que a execução atendeu à sua finalidade precípua de satisfação da obrigação real.
Ainda, em observância ao princípio da duração razoável do processo, a anulação do leilão implicaria postergar de forma desarrazoada a já penosa espera das partes pelo deslinde da demanda, frustrando o próprio escopo da tutela jurisdicional e acarretando ônus desproporcional ao credor. O fato de a CAIXA já figurar como proprietária do imóvel antes do ajuizamento da ação não afasta a aplicação do entendimento sufragado pelo Superior Tribunal de Justiça.
Ao contrário, reforça o seu cabimento no caso concreto, uma vez que a empresa pública assumiu o dever de arcar com as despesas condominiais desde a consolidação da propriedade (16/11/1999), de modo que a necessidade do leilão decorreu de sua própria inércia em adimpli-las. Em outras palavras, as despesas fixadas na sentença arbitral que deu origem à presente demanda pertenciam, de fato, à CAIXA, assim como lhe são devidas aquelas eventualmente geradas durante o curso da presente ação.
Também não altera as circunstâncias o fato de o Executado ainda ocupar o imóvel, quitando, segundo o Exequente, a maioria das taxas de condomínio geradas desde então (ID nº 1983695683, Pág. 357). Isso porque, embora a detenção tem sido tolerada pela CAIXA, o débito condominial se vincula ao direito real de propriedade sobre o imóvel. Não procede, ainda, a alegação da CAIXA de nulidade do título executivo, por falta de documentos (ID nº 2129744999, Pág. 2).
O instrumento que embasa a execução – sentença arbitral homologatória de acordo descumprido – encontra respaldo no art. 515, VII, do CPC, sendo título executivo judicial válido e plenamente exigível. Ademais, os documentos apontados (ata de assembleia e convenção do condomínio) estão anexados à petição inicial, corroborando a legitimidade da cobrança. Por oportuno, é de se destacar a contradição entre os argumentos apresentados pela CAIXA nos autos, enquanto tramitaram perante a Justiça Estadual, e aqueles formulados na exceção de pré-executividade perante este Juízo.
Inicialmente, a alegação de incompetência/nulidade da penhora fundamentou-se no fato de a CAIXA ser a proprietária plena do imóvel, conforme detalhado acima. Logo após, buscando se eximir das obrigações condominiais decorrentes da propriedade por ela própria invocada, a instituição financeira passou a sustentar tese diversa, alegando que o bem teria sido vendido ao Executado, e que seria ele o responsável pelo pagamento dos encargos.
O novo posicionamento contraria as provas documentais apresentadas pela própria CAIXA nos autos, não havendo qualquer elemento que indique que o Executado seja o verdadeiro proprietário do imóvel. Além disso, alguns pontos suscitados pela CAIXA não guardam qualquer pertinência com a presente ação, tais como: a) a suposta alienação do imóvel à Sra. Cristiane Siqueira Evangelista; b) a alegação de que houve a venda do bem no ano de 2011, e de que os débitos executados remontam a 2014; c) a impugnação ao pedido de assistência judiciária gratuita.
As contradições e os eventuais erros materiais identificados na linha defensiva da CAIXA não são suficientes, entretanto, para condenação por litigância de má-fé, devendo ser afastada a pretensão do Exequente nesse sentido (ID nº 2131956564, Pág. 6). Decididas estas questões, passo à análise das demais matérias ainda não enfrentadas nos autos. A instituição financeira CCB BRASIL – CHINA CONSTRUCTION BANK (BRASIL) BANCO MÚLTIPLO S/A compareceu ao presente cumprimento de sentença, na condição de terceira interessada, a fim de promover a penhora no rosto dos autos para resguardar créditos que possui em face do executado (ID nº 1983695683, Pág. 341).
O pedido não chegou a ser apreciado pelo Juízo da 20ª Vara Cível, em vista da alegação de incompetência material (ID nº 1983695683, Pág. 348). Deixo de decidir, por ora, sobre o requerimento, tendo em vista a ausência de manifestação das partes a seu respeito. Por sua vez, também compareceu aos autos o arrematante Flávio Lemes Viana, informando o pagamento integral do valor da arrematação, e requerendo sua participação no processo na condição de terceiro interessado.
Diante da ausência de oposição e da pertinência subjetiva de sua participação no processo, defiro o pedido de intervenção do arrematante Flávio Lemes Viana no polo passivo da ação, na condição de terceiro interessado. Por fim, cumpre observar que a lei impõe ao juiz a tentativa de conciliação entre as partes no curso da ação, a teor dos artigos 3º, §§ 2º e 3º; art. 6º; art. 139, inciso V, do CPC/2015.
Tal determinação revela-se particularmente relevante no presente caso, que trata de uma ação que tramita há mais de quinze anos, cuja extensa duração gera prejuízos a todos os envolvidos, e que abrange controvérsias de alta complexidade. Ressalte-se que já houve designação de audiência de conciliação, a qual, contudo, não chegou a ser realizada. Por outro lado, é certo que, na maioria dos casos, por questões internas, a CAIXA não demonstra interesse em celebrar acordo.
Diante disso, antes de impor uma solução definitiva para o conflito instaurado nos autos, determino a intimação das partes, incluindo a pessoa do arrematante, para que se manifestem acerca dos pontos abordados na presente decisão e reiterem os pedidos que entender pertinentes, devendo informar, expressamente, a destinação a ser dada aos valores depositados pelo arrematante, bem como eventual interesse em transigir, esclarecendo, nesse último caso, as propostas que entendem adequadas para a solução consensual da controvérsia.
Intimem-se. Inclua-se o arrematante Flávio Lemes Viana no polo passivo do cadastro processual, na condição de terceiro interessado. Goiânia, data e assinatura por meio eletrônico. RAFAEL BRANQUINHO Juiz Federal
