PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Subseção Judiciária de Vitória da Conquista-BA 2ª Vara Federal Cível e Criminal da SSJ de Vitória da Conquista-BA PROCESSO: 1015259-49.2025.4.01.3307 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: LUZINETE SOUSA SANTOS SILVA REPRESENTANTES POLO ATIVO: PRISCILA TANK DE MELO - SC44271 POLO PASSIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF REPRESENTANTES POLO PASSIVO: SIMONE HENRIQUES PARREIRA - ES9375
SENTENÇA (Tipo B) Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de adjudicação compulsória proposta em face da Caixa Econômica Federal, na qual a parte autora pretende que a ré:
1 - entregue cópia do contrato de financiamento do imóvel a parte Autora;
2 - averbe o contrato de compra e venda celebrado entre as partes na matrícula do imóvel;
3 - caso já tenha havido a quitação do financiamento, exclua a alienação fiduciária que recai sobre a unidade habitacional, a fim de transferir definitivamente o imóvel para o nome da parte Autora, às suas expensas, especialmente em relação aos eventuais impostos de transmissão;
4 - após registrado o contrato, sejam entregues os documentos necessários para a transferência do imóvel para sua titularidade. A parte autora sustenta, em síntese, que preenche os requisitos da Portaria nº 1.248/2023 do Ministério das Cidades, fazendo jus à quitação do contrato, e que a instituição financeira não teria adotado as providências necessárias à regularização registral do imóvel. Antes da formação da relação processual, foi certificada a juntada, por determinação do MM.
Juiz Federal, proferida nos autos do Processo SEI nº 0016056-16.2025.4.01.8004, de cópias do despacho constante do Id. 24118966 (SEI), dos Ofícios nº 003/2025 – SR Oeste da Bahia e nº 004/2025 – SR Oeste da Bahia, bem como do encaminhamento de Id. 24117508 (SEI) e da planilha de Id. 24118963 (SEI), documentos relacionados ao procedimento administrativo de regularização dos contratos vinculados ao Programa Minha Casa Minha Vida.
É o relatório.
Decido. FUNDAMENTAÇÃO Inicialmente, no que concerne ao pedido de assistência judiciária gratuita, tendo em vista que, nos termos do art. 99, §3º, do Novo CPC, presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural e, ainda, ante a ausência de elementos que infirmem a presunção de veracidade da alegação de hipossuficiência financeira declarada pela parte, defiro o requerimento de justiça gratuita, resguardada a possibilidade de revisão dessa decisão, na hipótese de surgirem elementos novos que indiquem capacidade da parte autora de arcar com as despesas processuais.
Quanto ao mais, cumpre registrar que o presente feito não demanda a produção de outras provas além da prova documental já acostada aos autos, razão pela qual autorizado o julgamento antecipado do mérito (inciso I do art. 355). Passo à análise do mérito. Desde o início do segundo semestre de 2025, este Juízo tem se deparado com mais de uma centena ações patrocinadas pela advogada Priscila Tank de Melo, denominadas como “ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de adjudicação compulsória”, no bojo das quais são formulados os pedidos acima delineados.
O significativo número de ações ajuizadas deixa evidente a existência de uma litigância repetitiva de massa - ainda que, por ora, não abusiva - e que, por tal razão, demanda uma abordagem diversa do arcabouço normativo-processual concebido para processamento, instrução e julgamento de ações individuais. De fato, como será mais bem pormenorizado adiante, a lide ora apresentada sob verniz particular e individual encontra-se inserida em uma macrolide que envolve centenas de mutuários de imóveis financiados no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), todos localizados no Município de Vitória da Conquista.
Em termos processuais mais técnicos, a litigância repetitiva de massa sob comento versa sobre direitos individuais homogêneos, eis que derivados de uma causa comum: a ausência de registro, no Cartório 1º Ofício de Registro de Imóveis e Hipotecas de Vitória da Conquista/BA, dos instrumentos contratuais relativos ao financiamento de centenas de imóveis com recursos do FAR e, consequentemente, a ausência de transferência da propriedade de tais imóveis para os respectivos mutuários, a despeito do integral adimplemento contratual.
Na visão deste magistrado, não restam dúvidas de que direitos individuais homogêneos deste jaez merecem tratamento isonômico, a fim de que fatos processuais ocorridos em determinadas ações individuais ou provas produzidas em determinados autos possam ser considerados na análise da pretensão veiculada. Não à toa, o legislador pátrio prevê a ação civil pública (Lei 7.347/85), com ampla legitimação adequada, para amplo e isonômico tratamento de lesão ou ameaça de lesão a direitos individuais homogêneos.
Desta forma, a estratégia processual de pulverização de tais questões em centenas de ações individuais não tem o condão de impedir que este Juízo busque solucionar a macrolide de forma coerente e isonômica, levando em consideração todos os fatos e argumentos trazidos pelas partes nas dezenas e dezenas de ações já ajuizadas. Diferente do quanto sustentado pela(s) patrona(s) dos(as) autores(as) das ações, não há qualquer empeço que, para a solução isonômica da macrolide trazida a juízo sob a forma de lides individuais, este Juízo leve em consideração fatos e alegações trazidos pelas partes em um ou outro processo correlato.
Nesta toada, não há qualquer consistência na alegação da(s) patrona(s) da(s) causa(s) acerca da impossibilidade deste Juízo determinar a juntada aos autos dos ofícios nº 003/2025 e 004/2025, enviados pela Superintendência de Rede Oeste da Bahia. Os fatos e alegações neles lançados são uma compilação daqueles já expostos pela Caixa Econômica Federal em diversas contestações apresentadas neste Juízo, como por exemplo, nos autos do processo nº 1004032-28.2026.4.01.3307.
Dito isto, passo à análise do conteúdo dos aludidos ofícios. Em 09 de outubro de 2025, a Caixa Econômica Federal, por meio de sua Superintendência de Rede Oeste da Bahia, antevendo o impacto que demandas de massa deste jaez podem causar no acervo processual de uma vara federal que funciona com um juizado especial adjunto, encaminhou o ofício nº 003/2025, através do qual informou que:
1 - todas as Agências da Caixa localizadas no município de Vitória da Conquista já dispõem de canais de atendimento específicos e adequadamente estruturados para receber e orientar os beneficiários do Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) FAIXA 1 que buscam o registro e a quitação de seus contratos habitacionais;
2- as equipes das referidas Agências foram devidamente capacitadas para prestar o atendimento com eficiência e celeridade, garantindo o suporte necessário aos beneficiários durante todo o processo. O prazo previsto para atendimento será de até 90 (noventa) dias, contados a partir da solicitação pelo cliente;
3 - a Caixa, independentemente da solicitação pelos beneficiários, já iniciou o registro e emissão dos termos de quitação de todos os contratos habitacionais ainda pendentes mediante a constituição de uma força-tarefa. Foi acordado com o Cartório de Registro de Imóveis, que os registros serão realizados por lotes de empreendimentos, respeitando inicialmente a capacidade operacional daquele de 100 contratos por semana.
Esse número poderá ser ampliado gradualmente, conforme o aumento da capacidade operacional do cartório;
4 - as advogadas Dra. Priscila Tank de Melo e Dra. Fernanda Silveira, que têm patrocinado ações judiciais perante este Juízo, foram devidamente comunicadas acerca da existência deste canal administrativo. Na ocasião, foram juntados o ofício e o comprovante de envio para o email das citadas advogadas em 09.10.2025, com leitura das destinatárias realizadas no mesmo dia. Em 04 de novembro de 2025, a mesma superintendência encaminhou o Oficio nº 004/2025, com o objetivo de prestar esclarecimentos sobre a ausência de registro de contratos vinculados ao Programa Minha Casa Minha Vida - Faixa
1. Foi esclarecido que:
1 - entre os anos de 2015 e 2019, o Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis e Hipotecas de Vitória da Conquista/BA foi alvo de intervenção judicial, em decorrência de graves irregularidades administrativas e criminais. O então delegatário, Antônio Carlos de Jesus Bramont, foi preso preventivamente em abril de 2018, durante a Operação Factum, por envolvimento em esquema de corrupção, tráfico internacional de armas, porte ilegal de arma de fogo, organização criminosa, uso de documentos falsos e estelionato;
2 - A investigação revelou que o referido delegatário operava um “cartório paralelo” em sua residência, emitindo documentos com papel timbrado oficial e cobrando “taxas de agilização” para serviços cartorários, inclusive registros de imóveis. A estrutura do cartório foi considerada deliberadamente desorganizada, dificultando o andamento dos serviços e gerando insegurança jurídica;
3 - Durante esse período, a Caixa protocolou quase a totalidade dos 8.298 contratos de 22 empreendimentos concluídos entre 2009 e 2013, com investimentos superiores a R$ 418 milhões. Os DAJEs foram pagos com recursos do FAR, mas os registros ocorreram de forma lenta e ineficiente. Até 2021, menos de 21% dos contratos estavam registrados, apesar de mais de R$ 1,9 milhão em taxas já terem sido pagas;
4- A situação se agravou com a exigência de pagamento de DAJEs complementares em 2016 e 2017, e posteriormente com o vencimento da validade dos DAJEs pagos em 2015, conforme informado pelo TJ-BA. A Caixa contestou essa interpretação, alegando que a negligência foi do cartório, e conseguiu prorrogação da validade até o final de 2021;
5 - Para os DAJEs de 2016 foi feito um levantamento detalhado e encaminhado ao TJ-BA, mas até hoje não houve análise final.
6 - Outros entraves identificados incluem: • Matrículas geradas indevidamente pelo 1º Ofício para imóveis da área do 2º Ofício, exigindo cancelamento e reabertura. • Matrículas não localizadas, exigindo restituição judicial. • Bloqueio dos DAJEs pelo TJ-BA, forçando a Caixa a pagar novamente as custas cartoriais com base em valores venais atualizados pela Prefeitura. • Exigência de declaração da Arquidiocese de Vitória da Conquista para dispensa de taxa de laudêmio, já que os empreendimentos estão fora da área de cobrança;
7 - Em 2023, a centralizadora da Caixa passou a atuar localmente, mas o cartório limitou o envio de contratos a 15 por semana, aumentando gradualmente para 30 em 2024. Em reunião recente (01/10/2025), o atual Oficial se dispôs a registrar até 100 contratos por semana ou a totalidade por empreendimento, e aceitou o registro apenas da compra e venda, dispensando a alienação fiduciária para contratos já quitados;
8- nos casos em que houve quitação dos contratos por parte dos mutuários, a Caixa adotou todas as providências administrativas cabíveis, incluindo o encaminhamento da documentação ao cartório competente e o pagamento dos emolumentos devidos, conforme previsto contratualmente. Todavia, a ausência de registro e emissão do termo de quitação decorre de fato de terceiro, alheio à esfera de atuação da instituição, conforme já reconhecido em decisões judiciais proferidas por este Juízo.
Com efeito, a documentação acostada demonstra que o contrato habitacional da parte autora encontra-se abrangido pelas medidas administrativas decorrentes da Portaria nº 1.248/2023 do Ministério das Cidades, estando em curso procedimentos voltados à regularização registral das unidades habitacionais contempladas. O que se verifica não é negativa da instituição financeira quanto ao direito afirmado pela demandante, mas a existência de entraves administrativos e registrais que extrapolam a esfera de atuação exclusiva da Caixa Econômica Federal e, por ora, a isentam de responsabilidade civil.
Conforme demonstrado pelos documentos acostados aos autos, a efetivação da transferência dominial depende da superação de pendências relacionadas à individualização das matrículas dos imóveis, à regularização de aspectos registrais perante o Cartório de Registro de Imóveis competente e à adoção de providências por outros entes e órgãos envolvidos na cadeia de regularização fundiária do empreendimento habitacional.
É fato público e notório no município de Vitória da Conquista o verdadeiro caos administrativo instaurado pelo ex-delegatário do 1º Ofício de Registro de Imóveis e Hipotecas de Vitória da Conquista, ANTONIO CARLOS DE JESUS BRAMONT, durante a sua longa gestão, a qual culminou com uma também longa intervenção do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia entre os anos de 2015 e 2019. Nessa perspectiva, ainda que a parte autora alegue atraso no cumprimento das obrigações originalmente assumidas no contrato, tal circunstância não é suficiente, por si só, para demonstrar a necessidade atual da tutela jurisdicional.
Isso porque o objeto da presente ação não consiste na mera declaração de eventual inadimplemento pretérito, mas na obtenção de provimento judicial destinado à imediata regularização registral do imóvel. Entretanto, a utilidade da tutela jurisdicional deve ser aferida à luz da aptidão concreta do provimento postulado para solucionar a situação jurídica submetida à apreciação judicial. No caso concreto, eventual sentença de procedência não seria suficiente, por si só, para produzir o resultado pretendido pela parte autora, uma vez que a efetivação das medidas postuladas depende da atuação de terceiros estranhos à relação processual, inclusive órgãos públicos e serventias extrajudiciais.
Essa circunstância, contudo, não afasta a apreciação judicial de eventual lesão a direito, tampouco implica o reconhecimento de qualquer espécie de imunidade jurisdicional em favor da Caixa Econômica Federal." O que se constata é que já se encontram em curso providências administrativas destinadas precisamente à obtenção do resultado almejado pela parte autora. A circunstância de ainda não ter sido concluída a regularização individual do imóvel não autoriza concluir pela existência de resistência definitiva ou recusa injustificada ao cumprimento das providências necessárias, as quais ainda não foram realizadas por circunstâncias que exacerbam a esfera de atuação da empresa pública federal.
Ao contrário, os documentos juntados aos autos evidenciam que a questão insere-se em contexto mais amplo de regularização registral de empreendimentos habitacionais vinculados ao Programa Minha Casa Minha Vida, envolvendo a atuação coordenada de diversos agentes públicos e privados.
DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS FORMULADOS e extingo o feito com julgamento do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. Sem custas, face à isenção legal da parte autora (Lei nº 9.289/96, art. 4º, inciso II), ora deferida. Condeno a parte autora ao pagamento dos honorários advocatícios sucumbenciais, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com fulcro no artigo 85, § 2º, do CPC.
Contudo, por ser a parte sucumbente beneficiária da gratuidade da justiça, as obrigações decorrentes de sua sucumbência ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade, nos exatos termos do artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil. Desse modo, tais verbas somente poderão ser executadas se, nos 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado desta decisão, o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão do benefício, extinguindo-se, passado esse prazo, tais obrigações do beneficiário.
Nos termos do § 3º do art. 1.010 do Código de Processo Civil, eventual recurso de apelação deverá ser encaminhado juntamente com os autos ao Tribunal Regional Federal da 1ª Região, independentemente de juízo de admissibilidade. Em caso de interposição de recurso, intime-se a parte recorrida para contrarrazões, em 15 (quinze) dias. Decorrido o prazo, ainda que sem manifestação, remetam-se os autos ao TRF da 1ª Região.
Intimem-se. Vitória da Conquista/BA. {Assinado eletronicamente}
