PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária do Distrito Federal 8ª Vara Federal Cível da SJDF
SENTENÇA
TIPO "A" PROCESSO: 1104496-43.2024.4.01.3400 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: ALESSANDRA DA LUZ AMARAL REPRESENTANTES POLO ATIVO: ERICA FERNANDA RODRIGUES DOS SANTOS MORAES - DF64284 POLO PASSIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF e outros REPRESENTANTES POLO PASSIVO: FERNANDO ANDRADE CHAVES - MG82770 e LUANA GONCALVES VIEITES - DF77942
SENTENÇA
ALESSANDRA DA LUZ AMARAL ajuíza ação de procedimento comum contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, objetivando anular a consolidação da propriedade em nome da Caixa em relação ao imóvel Matrícula nº 41852 no 5º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal,
CL. 105 Bloco G, Apartamento 501, CEP: 72.505-207, ao argumento de que não houve a notificação para purgação da mora. Indeferida a antecipação da tutela por decisão de ID 2192884137. Citada, a CEF apresentou contestação no ID 2200073908. No ID 2218941101 SHAYANNE RIBEIRO CAVALCANTI, litisconsorte passiva necessária por sua condição de arrematante do imóvel, apresentou contestação e reconvenção. Instada por este Juízo a apresentar todos os documentos relacionados à purgação da mora (ID 2224046278), a CEF limitou-se a redirecionar seu ônus probatório a este Juízo (ID 2227420023).
As partes não requereram a produção de novas provas.
É o relatório.
Decido. Quanto ao mérito da ação principal, alega a autora que não foi devidamente intimada para purgação da mora ou das datas dos leilões extrajudiciais, providência que deveria ter sido adotada pela Caixa, nos termos do art. 26, §§ 1º e 3º, e art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997. A modalidade do contrato celebrado pela autora (alienação fiduciária de imóvel) é regida pela Lei nº 9.514/1997 que prevê expressamente a consolidação da propriedade quando a dívida vencida não for paga, consoante o art. 26 (Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário).
Entretanto, para que a consolidação seja válida o credor fiduciário deverá notificar o fiduciante, por intermédio de oficial de Registro de Imóveis ou de Títulos e Documentos ou pelos Correios, conforme se verifica do § 1º do art. 26 da Lei nº 9.514/1997. Tal notificação deve ser pessoal (art. 26, § 3º). O § 2º-A do art. 27 da mesma lei impõe ao credor fiduciário a obrigação de comunicar o devedor das datas e horários do leilão extrajudicial, por intimação pessoal, como já decidiu o Superior Tribunal de Justiça: PROCESSUAL CIVIL.
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE E DE LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO, COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. PURGAÇÃO DA MORA. REALIZAÇÃO DO LEILÃO JUDICIAL. EDITAL. ESGOTAMENTO DE TODOS OS MEIOS. AUSÊNCIA. HARMONIA ENTRE O
ACÓRDÃO
RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ.
1. Ação anulatória de consolidação de propriedade e de leilões extrajudiciais fundada em contrato de financiamento imobiliário, com pacto de alienação fiduciária.
2. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível.
3. A intimação por edital para fins de purgação da mora no procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor. Precedentes.
4. No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora. Precedentes.
5. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido. (AgInt no AREsp n. 2.276.046/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 19/6/2023, DJe de 22/6/2023) AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. NECESSIDADE. INTIMAÇÃO POR EDITAL. POSSIBILIDADE. ESGOTAMENTO DOS MEIOS PARA ENCONTRAR O MUTUÁRIO.
PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é assente no sentido de que, no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, sendo válida a notificação por edital quando esgotados os meios para a notificação pessoal.
2. Na presente hipótese, segundo informado pela instância ordinária, soberana na análise do conjunto fático-probatório dos autos, a notificação extrajudicial foi enviada ao endereço informado pelo ora agravante no contrato, contudo não foi exitosa em razão de mudança de endereço. Assinalou que, em virtude de infrutíferas tentativas de localização do devedor, procedeu-se com a intimação por edital, conforme a exigência da lei, tendo sido demonstrada nos autos a ciência inequívoca que o bem seria leiloado em outubro de 2019.
3. De acordo com a orientação do Superior Tribunal de Justiça, reverter a conclusão do colegiado estadual que atestou a ciência inequívoca da parte devedora da data do leilão extrajudicial, para acolher a pretensão recursal, demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado ante a natureza excepcional da via eleita, consoante enunciado da Súmula n. 7 do Superior Tribunal de Justiça.
4. Agravo interno improvido. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.271.962/MT, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 19/6/2023, DJe de 21/6/2023.) No presente caso, a CEF comprovou que notificou a autora da data dos leilões (ID 2200073992 e 2200073999), mas, mesmo depois de expressamente determinado pelo Juízo (ID 2224046278), deixou de juntar qualquer documento apto a comprovar a notificação pessoal da autora para a purgação da mora.
Foi esclarecido que: No caso em concreto, é evidente que a autora não tem acesso ao processo administrativo que transcorreu nos cartórios, ao passo que a CEF, por ter solicitado a adoção das providências, ao mesmo tempo em que tais documentos estão em sua posse para convalidar os atos subsequentes de realização de leilão, tem maior facilidade para a produção da prova, motivo pelo qual determino que a instituição financeira seja incumbida do encargo de demonstrar a regularidade formal do procedimento de consolidação da propriedade, trazendo aos autos a cópia das intimações impugnadas pela autora.
A alegação da CEF de que os documentos encaminhados são os disponibilizados pelo cartório com relação ao processo, especialmente o documento que comprova a intimação do devedor. O cartório, segundo a Lei 9514/97 é o verdadeiro responsável pelo procedimento. A CAIXA é apenas a demandante do serviço não se sustenta. Não pode a CEF pretender redirecionar ao Cartório, ao a este Juízo, a adoção e o ônus de medidas que lhe cabia.
Em que pese a Lei permitir que a notificação seja intermediada pelo Cartório, a responsabilidade pela devida notificação, para fins de efetivamente constituir o devedor em mora, é do credor fiduciário, a quem compete comprovar a efetiva notificação da fiduciante. A anulação da consolidação não é direcionada ao Cartório, mas sim ao credor fiduciário. Uma vez que todo o objeto da lide gira em torno justamente da notificação ou não da autora, a mera certidão emitida pelo Cartório (ID 2227420049) não detém legitimidade suficiente para garantir que o procedimento correto foi adotado, pois não se extrai de tal documento o modo pelo qual tal intimação foi realizada (se postal ou por oficial cartorário), não se permitindo confirmar que a autora foi efetivamente e pessoalmente notificada, já que no caso da Lei da Alienação Fiduciário de Imóveis não se permite a notificação presumida, devendo se comprovar que a comunicação foi recebida pessoalmente pela devedora.
Sem a apresentação pela CEF da íntegra do procedimento administrativo de notificação, não se é possível confirmar a efetiva intimação para purgação da mora, devendo ser anulada a consolidação da propriedade. A Caixa deixou de apresentar, em sua contestação, prova que adotou corretamente o procedimento previsto na legislação para garantir a legalidade da consolidação. A alegação de que a parte autora não trouxe provas sobre os fatos narrados na exordial não se sustenta, principalmente porque a autora não possui condições de provar que não recebeu notificação, tratando-se de prova diabólica.
Cabia à CEF alegar e provar em sua contestação fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora. No caso dos autos, sequer se trata de obrigação imposta à CEF por inversão do ônus probatório, mas sim por conta de seu ônus regular de provar que adotou o devido procedimento administrativo para a consolidação da propriedade do imóvel e para sua venda em leilão, uma vez que somente ela possuiria condições para tanto.
Assim, por ausência de notificação da devedora para purgação da mora, conforme garantia prevista na Lei nº 9.514/1997, o procedimento extrajudicial de venda deve ser anulado para que a Caixa adote as providências necessárias para a notificação, a fim de que possam purgar a mora ou exercer eventual direito de preferência na compra do bem. Ressalto que não se está impondo qualquer impedimento à CEF que retome o procedimento administrativo de consolidação da propriedade, mas apenas anulando o ato viciado já praticado, para que seja refeito conforme o determinado pela Lei, com a adoção das cautelar necessárias para a comprovação da efetiva comunicação à devedora, como forma de evitar novas alegações de nulidade.
Em que pese o fato de existir terceiro arrematante, no caso dos autos, ainda não houve imissão na posse, de modo que a medida de manutenção da arrematação violará o direito à moradia e propriedade de uma das partes, em benefício do direito de propriedade de outra. Sopesando tais direitos, tenho que a relação que deve se resolver em perdas e danos é aquela entre a CEF (quem deu causa ao vício) e a arrematante.
Nesse sentido: AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. IMÓVEL ADQUIRIDO MEDIANTE CONTRATO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA . LEI Nº 9.514/97. IRREGULARIDADE NA NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE . NÃO OCORRÊNCIA. PRECEDENTES. ARREMATAÇÃO POSTERIOR. NULIDADE . VALOR DA CAUSA. PRETENSÃO ECONÔMICA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1 . Este Superior Tribunal de Justiça possui entendimento no sentido de que, no caso de execução extrajudicial da Lei nº 9.514/97, diante do vício da notificação para purgação da mora impõe-se a anulação da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.
2. Anulada a consolidação da propriedade, é nula também a arrematação posterior, na qual é adquirido bem irregularmente alienado pelo credor fiduciário, ante a existência de manifesto prejuízo.
3. A jurisprudência desta Corte Superior orienta que "o valor da causa deve equivaler, em princípio, ao conteúdo econômico a ser obtido na demanda, ainda que o provimento jurisdicional buscado tenha conteúdo meramente declaratório" ( AgInt no REsp n. 1.698 .699/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 6/2/2018, DJe de 23/2/2018).
4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1998722 TO 2021/0319972-3, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 13/03/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/03/2023) Por fim, deixo de conhecer da reconvenção apresentada por SHAYANNE RIBEIRO CAVALCANTI, em vista da incompetência absoluta da Justiça Federal para analisar tais pedidos (ID 2218941101).
Embora o terceiro adquirente (arrematante) seja considerado litisconsórcorte passivo necessário na ação principal (pois seu direito de propriedade será diretamente afetado caso o leilão contra a Caixa Econômica Federal seja anulado), a regra de competência restringe o conhecimento de seus pedidos reconvencionais. A competência da Justiça Federal é fixada de forma absoluta e taxativa pelo artigo 109, inciso I, da Constituição Federal.
Ela existe estritamente em razão da presença de entes federais na lide, de modo que o Juiz Federal não detém competência para julgar litígios autônomos inteiramente particulares. Percebe-se que os pedidos de imissão na posse, desocupação compulsória, fixação de aluguel retrativo, danos materiais e morais, todos direcionados por particular a particular, não se inserem na competência da Justiça Federal.
A reconvenção não é mera defesa, mas sim uma nova ação judicial proposta pelo réu aproveitando o mesmo processo. Para que seja admitida, o juiz precisa ter competência para julgar tanto a ação principal quanto o pedido reconvencional. Como o pedido da adquirente é direcionado exclusivamente contra a ex-proprietária (outro particular), a CEF não fará parte dessa relação jurídica específica. Portanto, falta ao juízo federal a competência constitucional para analisá-la.
Em que pese a praxe determinar que o reconhecimento da incompetência enseja a remessa dos autos ao Juízo competente, como no caso dos autos a incompetência foi reconhecida quanto à reconvenção apresentada dentro de autos que continuarão a tramitar junto à Justiça Federal, a medida a ser adotada é a extinção do processo, sem resolução do mérito, em vista da ausência de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular (competência).
Ante o exposto:
1) com base no art. 487, I, do CPC, resolvo o mérito e ACOLHO O PEDIDO para anular a consolidação da propriedade em nome da Caixa em relação ao imóvel Matrícula nº 41852 no 5º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal,
CL. 105 Bloco G, Apartamento 501, CEP: 72.505-207, devendo a Caixa proceder a notificação pessoal da autora para purgação da mora, bem como das datas e horários de eventuais futuros leilões, conforme garantia concedida pelo art. 26, §§ 1º, 3º, 3º-A e 3º-B, da Lei nº 9.514/1997, a fim de que possa exercer o direito de purgar a mora. Condeno a Caixa ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios, que fixo no percentual de 10%, calculado sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.
Cabe à CEF a desconstituição de eventuais averbações realizadas na matrícula do imóvel relativamente aos fatos objetos destes autos.
2) quanto à reconvenção, com base no art. 485, IV, do CPC, EXTINGO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, em vista da incompetência absoluta da Justiça Federal. Em caso de interposição de apelação, intime-se a parte contrária para apresentar contrarrazões. Após, subam os autos ao TRF/1ª Região. Sem recurso, certifique-se o trânsito em julgado e arquivem-se. Não sendo o caso de arquivamento, intime-se o credor para requerer o que entender de direito.
Em havendo manifestação, reclassifique-se o feito. Intimem-se. Brasília, data da assinatura digital. MÁRCIO DE FRANÇA MOREIRA Juiz Federal Substituto da 8ª Vara/DF
