Procedimento Comum Cível 1001405-43.2020.4.01.3507 - TRF1

Procedimento Comum Cível 1001405-43.2020.4.01.3507 - TRF1 | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Processo: 1001405-43.2020.4.01.3507. Sentença Tipo A - PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Subseção Judiciária de Jataí-GO Vara Federal Cível e Criminal da SSJ de Jataí-GO SENTENÇA TIPO "A" CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: LUIZ GUSTAVO CARVALHO SANTOS FILHO e outros REPRESENTANTES POLO ATIVO: FABIO FERNANDES FAGUNDES - GO18608 e ROGERIO RODRIGUES RIBEIRO - GO55910 POLO PASSIVO:SPE JATAI EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA e outros SENTENÇA RELATÓRIO 1. Trata-se de ação de conhecimento, com pedido de tutela de evidência, ajuizada por LUIZ GUSTAVO CARVALHO SANTOS FILHO e GILZI FRACO E LIMA CARVALHO em face de SPE JATAÍ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, visando obter provimento jurisdicional que determine à segunda requerida que providencie o cancelamento da hipoteca gravada sobre o imóvel de sua propriedade, bem como que determine à primeira requerida que lhe outorgue a escritura pública de compra e venda do referido imóvel. Ao final, pugna pela procedência da pretensão autoral. 2. Alegaram, em síntese, que: (i) celebraram contrato de compromisso de compra e venda com a SPE Jataí Empreendimento Imobiliário Ltda. para a aquisição do apartamento nº 401 da Torre Cristal, Bloco A, 4º andar, situado na Rua Nestor de Assis, nº 226, Setor Hermosa, Condomínio Yes Park; (ii) obrigaram-se a pagar a quantia de R$ 232.846,56, a qual foi integralmente quitada pelos promitentes compradores; (iii) na data de 06 de junho de 2018, a primeira requerida emitiu a declaração de quitação do imóvel; (iv) ocorre que, mesmo após a quitação total do bem, não puderam escriturá-lo, em razão dele estar gravado com garantia hipotecária ajustada entre a primeira requerida e a CEF, sem autorização dos adquirentes; (v) tentaram, por diversas vezes, resolver a questão, a fim de que obtivessem a liberação da hipoteca junto à CEF, sem êxito; (vi) não tiveram outra alternativa senão recorrer ao Poder Judiciário para fazerem valer seu direito sobre o imóvel; (vii) invocaram a Súmula 308 para fundamentar seu pedido de tutela de evidência com base no art. 311, inciso II, do CPC. 3. A inicial veio instruída com a procuração e documentos. 4. O pedido de tutela de evidência foi indeferido por este juízo (Id 312684970). 5. A Caixa Econômica Federal apresentou contestação (Id 403459348), arguindo, preliminarmente: a) a sua ilegitimidade passiva ad causam; e b) a incompetência da Justiça Federal para apreciar e julgar a presente demanda, afirmando que a relação processual versa apenas entre os autores e a SPE Jataí Empreendimento Imobiliário Ltda, não tendo a CEF nenhuma relação jurídica com os demandantes. No mérito, sustentou que não há nenhuma responsabilidade pelos danos supostamente sofridos pelos autores que possa ser atribuída à empresa estatal. Pugnou pela improcedência do pedido inicial. 6. A SPE Jataí Empreendimento Imobiliário Ltda. defendeu-se (Id 429583349), justificando que o atraso na baixa da hipoteca não se deu por sua culpa, mas por fatores diversos e imprevisíveis, tais como entraves burocráticos com a instituição financeira CEF. Acrescentou que tal ônus não impede a escrituração do imóvel no cartório competente. Requereu a improcedência da pretensão autoral. 7. Em réplica (Id 440981874), os autores refutaram as alegações da requeridas, esclarecendo, ainda, que clama pela outorga da escritura pública desde meados de janeiro de 2019, sem êxito. Reiterou o pedido de concessão da tutela da evidência postulado na inicial. 8. É o relatório. Passo a decidir. FUNDAMENTAÇÃO 9. Da preliminar de ilegitimidade passiva ad causam da CEF 11. A preliminar de ilegitimidade passiva da CEF para responder à presente demanda deve ser rejeitada, uma vez que é a credora hipotecária do bem dado em garantia e objeto do litígio. 12. Desse modo, eventual decisão no sentido de desconstituir o ônus real existente sobre o imóvel em questão atingirá a sua esfera jurídica. 13. Rejeito, portanto, essa preliminar. 14. Permanecendo a Caixa Econômica Federal na relação processual, não que se falar em incompetência da Justiça Federal para apreciar e julgar a presente demanda. 15. Passo, então, ao julgamento do mérito da ação. 16. Do mérito 17. A pretensão dos autores cinge-se no direito de liberação da hipoteca que paira sobre o imóvel referente à unidade de apartamento nº 401, Torre Cristal, Bloco A, 4º andar, do Condomínio Yes Park, situado na Rua Nestor de Assis, nº 226, Setor Hermosa, Jataí/GO, matriculado sob o nº 63.032, Livro 02, no CRI de Jataí-GO. 18. Analisando a documentação trazida aos autos pelas partes, verifica-se que o imóvel em questão foi adquirido pelos autores, através de contrato particular de promessa de compra e venda firmado com a SPE Jataí Empreendimento Imobiliário Ltda (Ids 311415936 e 429585360), e encontra-se integralmente quitado, com a emissão da respectiva Declaração de Quitação pela construtora (Ids 311415939 e 429585374). 19. Todavia, não obstante a quitação do imóvel, os compradores foram impedidos de escriturá-lo no cartório imobiliário, em virtude de estar gravado com garantia hipotecária ajustada entre a primeira requerida e a CEF. 20. Inicialmente, não se pode olvidar que os contratos devem ser entabulados atendendo ao princípio da boa-fé objetiva, consoante previsto no Código Civil, que diz: Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. 21. Somado a isto, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a hipoteca estipulada entre a construtora e o agente financeiro não gera efeitos em relação aos adquirentes do imóvel, quer tenha sido firmada antes ou após a celebração da promessa de compra e venda. É o que dispõe a Súmula 308 daquela Corte: Súmula 308/STJ: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. 22. Nesse passo, o débito da construtora juntamente à instituição financeira não pode se sobrepor ao entendimento jurisprudencial sumulado acima destacado, sobretudo em razão de que os autores comprovaram a regular quitação do imóvel perante a construtora, revelando-se injustificada a recusa da CEF em promover a baixa na hipoteca respectiva. 23. Inclusive, a própria construtora relatou em sua contestação que, de fato, os requerentes já efetuaram a liquidação dos valores estipulados no Contrato de Promessa de Compra e Venda do imóvel. 24. Sobre o tema, é pacífico o entendimento adotado pelo eg. Tribunal Regional Federal da 1ª Região, senão vejamos: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE HIPOTECA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. ÔNUS REAL QUE RECAIU SOBRE OS IMÓVEIS DOS AUTORES. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ). 1. Hipótese em que, celebrado contrato de compra e venda de terreno no qual a construtora edificaria um conjunto residencial, tendo se comprometido a dar aos autores, outorgantes vendedores, 4 (quatro) unidades, como parte do pagamento, não tem eficácia perante os vendedores do terreno, a hipoteca posteriormente incidente sobre todo o empreendimento, em garantia de contrato de mútuo celebrado entre a construtora e a Caixa Econômica Federal. 2. Aplica-se ao caso a Súmula n. 308/STJ: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". 3. Assim, a recusa do agente financeiro em cancelar a hipoteca que onera os imóveis dos autores, sob o argumento de que foram oferecidos como garantia de outro empreendimento encontra óbice no enunciado na Súmula 308/STJ, mormente quando o contrato de financiamento habitacional relativo ao imóvel em destaque nesta ação foi quitado pelo Grupo OK, conforme demonstrado na execução extrajudicial ajuizada pela CEF e extinta na forma do art. 794, inciso I, do Código de Processo Civil. 4. Sentença reformada. 5. Apelação provida. (TRF1 - AC 00195321920104013500, DESEMBARGADOR FEDERAL DANIEL PAES RIBEIRO, TRF1 - SEXTA TURMA, REPDJ DATA:09/04/2015 PAGINA:828.) CIVIL E PROCESSO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL E EMPRESA GESTORA DE ATIVOS. ADQUIRENTES DE BOA-FÉ. HIPOTECA INSUBISTENTE. SÚMULA 308 DO STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. I - "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel." Súmula 308 aprovada em 30/03/2005. (AgRg no Ag 492.354/GO, Rel. Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/06/2006, DJ 01/08/2006, p. 430). II - No caso em exame, afigura-se correta a condenação das requeridas ao pagamento de honorários advocatícios no montante fixado, uma vez que foram arbitrados nos termos do § 3º, do art. 20, do CPC, com observância das normas contidas nas alíneas a, b e c do aludido dispositivo legal. III - Não prospera a alegação de litigância de má-fé ante a inexistência de alguma das hipóteses do art. 17 do CPC, sendo a interposição do presente recurso mero exercício de direito fundamental, assegurado em nossa Carta Política Federal (CF, art. 5º, inciso LV). IV - Apelação desprovida. Sentença confirmada. (TRF1 - AC 00119482020134013200, DESEMBARGADOR FEDERAL SOUZA PRUDENTE, TRF1 - QUINTA TURMA, e-DJF1 DATA:14/01/2015 PAGINA:1460.) 25. Desse modo, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro é ineficaz em relação ao adquirente de boa-fé, principalmente àquele que comprou e pagou integralmente o seu imóvel e não participou da avença firmada entre a instituição financeira e a construtora, como é o caso dos autos. Pensar de modo diverso seria punir severamente aquele que se pautou pela boa-fé e honrou com os seus compromissos. 26. Outrossim, ressalte-se que se trata de situação previsível pela instituição financeira que, ao conceder crédito à incorporadora para construção de empreendimento imobiliário, sabe que haverá a alienação de frações e/ou unidades autônomas a um sem-número de adquirentes, aos quais compete o pagamento por suas respectivas unidades, mas não por dívidas contraídas para a construção do empreendimento. 27. Não se mostra razoável, dessa maneira, que os adquirentes de tais unidades se tornem devedores hipotecários da instituição financeira, em virtude de empréstimo contraído por terceiro e do qual não se beneficiaram. Por outro lado, eventual dívida remanescente pode ser cobrada da incorporadora que a contraiu, afastando-se apenas a garantia real que se encontra em poder de terceiro de boa-fé. DISPOSITIVO 28. Ante o exposto, julgo procedentes os pedidos aduzidos na inicial, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, para determinar que: a) a CEF proceda a baixa definitiva da hipoteca que recai sobre o imóvel adquirido pelos autores, referente à unidade de apartamento nº 401, Torre Cristal, Bloco A, 4º andar, do Condomínio Yes Park, situado na Rua Nestor de Assis, nº 226, Setor Hermosa, Jataí/GO, matriculado sob o nº 63.032, Livro 02, no CRI de Jataí-GO; b) a SPE Jataí Empreendimento Imobiliário Ltda providencie a outorga definitiva da escritura pública do imóvel em questão. 29. Considerando a existência de tese firmada em súmula vinculante (Súmula 308/STJ), bem como a ausência de prova capaz de gerar dúvida razoável sobre os fatos constitutivos do direito dos autores, defiro a tutela de evidência pleiteada, com fulcro no art. 311, incisos II e IV, do CPC, para que a CEF proceda, no prazo de até 15 (quinze) dias, à baixa da hipoteca gravada sobre o imóvel discutido nesta demanda. 30. Condeno, ainda, as requeridas, solidariamente, a pagar ao advogado da parte autora honorários sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre valor da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Jataí (data da assinatura digital). (assinado eletronicamente) Rafael Branquinho Juiz Federal

30/03/2021, 00:00

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Partes do Processo(35)

Conclusos para despacho

Juntada de manifestação

Juntada de petição intercorrente

Decorrido prazo de GILZI FRANCO E LIMA CARVALHO em 12/12/2022 23:59.

Decorrido prazo de LUIZ GUSTAVO CARVALHO SANTOS FILHO em 12/12/2022 23:59.

Juntada de manifestação

Ato ordinatório praticado

Expedida/certificada a comunicação eletrônica

Juntada de Certidão

Decorrido prazo de SPE JATAI EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA em 26/09/2022 23:59.

Decorrido prazo de CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF em 26/09/2022 23:59.

Decorrido prazo de GILZI FRANCO E LIMA CARVALHO em 26/09/2022 23:59.

Decorrido prazo de LUIZ GUSTAVO CARVALHO SANTOS FILHO em 16/09/2022 23:59.

Decorrido prazo de CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF em 16/09/2022 23:59.

Decorrido prazo de GILZI FRANCO E LIMA CARVALHO em 16/09/2022 23:59.

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