Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 1003782-96.2021.4.01.4300.
Sentença Tipo A - PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária do Tocantins 1ª Vara Federal Cível da SJTO SENTENÇA TIPO "A" CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: LUCIVANIA GONCALVES DE SANTANA CAMARGO REPRESENTANTES POLO ATIVO: NAGELY ALICE VICENTINO DE CAMPOS - TO10.657 POLO PASSIVO:CAIXA ECONOMICA FEDERAL e outros SENTENÇA
Cuida-se de ação submetida ao procedimento comum, com pedido de tutela provisória de urgência, ajuizada por LUCIVÂNIA GONÇALVES DE SANTANA CAMARGO em desfavor da empresa M&V CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO LTDA e da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, objetivando a baixa da hipoteca existente no imóvel objeto da matrícula 150.141 do CRI de Palmas (TO), em razão da dívida contraída pela promitente vendedora junto à instituição financeira, bem como a outorga da escritura definitiva de compra e venda em seu favor. Em breve síntese, alega que: (i) firmou contrato em 09/02/2018 para aquisição de uma unidade imobiliária denominada Apartamento 501, Torre 2 no Residencial Mediterrâneo, situado na quadra ARNO 21, Al 13, Conj. L, Lote 1-B, nesta cidade de Palmas (TO), pelo valor de R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais), com quitação já ocorrida, conforme documentação acostada; (ii) a escrituração e posterior registro junto ao Cartório de Imóveis resta inviável devido à existência de gravame na Matrícula nº 150.141, que tem por beneficiária a CEF; (iii) o referido gravame se trata de hipoteca, cuja averbação (AV02 – 150.141) ocorreu em 21/01/2020. Defende, basicamente, a incidência da Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça - STJ e a ineficácia da hipoteca celebrada entre a construtora e a instituição financeira perante o terceiro adquirente de boa-fé. Em sede de tutela provisória de urgência, requer a desconstituição do gravame de hipoteca, a escrituração do seu apartamento e imediata transferência da propriedade da unidade autônoma. A decisão de ID 536177407 reconheceu a ilegitimidade da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL para responder ao pedido de adjudicação compulsória e, por consequência, reconheceu a incompetência da Justiça Federal para o processamento do pedido de outorga de escritura e transferência da propriedade, indeferindo a petição inicial no ponto. Ademais, quanto ao pedido de desconstituição da hipoteca, postergou a análise da tutela de urgência para após a juntada do comprovante de pagamento referente ao contrato de promessa de compra e venda noticiado nos autos. Após a parte autora apresentar documentação comprovando o pagamento, a decisão de ID 553257352 deferiu em parte o pedido de tutela provisória de urgência, para declarar a ineficácia da hipoteca AV02 – 150.141 (matrícula do Registro de Imóveis de Palmas - TO) em relação à autora, promitente compradora do imóvel. A requerida M&V CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA ofereceu contestação alegando, em síntese, que se encontra em Recuperação Judicial, estando o referido processo em trâmite perante à Vara de Precatórias Cíveis e Criminais, Falências e Recuperações Judiciais de Palmas, sob nº 0032247-41.2018.8.27.2729, e que eventuais constrições patrimoniais deferidas devem ser remetidas ao Juízo recuperacional. Adiante, afirmou não possuir condições financeiras para arcar com o recolhimento das custas processuais, e pugnou pela concessão do benefício da justiça gratuita. Ademais, aduz, em suma, que o imóvel já se encontra na posse da autora, e, portanto, não se opõe à baixa do gravame hipotecário (ID 573175394). A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, por seu turno, ofereceu contestação suscitando, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva e a falta de interesse processual. No mérito, sustenta a regularidade e a plena eficácia da hipoteca gravada no imóvel objeto dos autos, bem assim que a parte autora não trouxe aos autos comprovante de pagamento referente ao contrato de promessa de compra e venda relativo ao imóvel objeto dos autos (ID 577305386). Intimada, a parte demandante apresentou réplica às peças contestatórias (IDs. 712745503 e 712745505). Como não houve pedido de dilação probatória, vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório. DECIDO. QUESTÕES PROCESSUAIS ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF A ilegitimidade passiva, arguida pela CEF, quanto ao pedido de adjudicação compulsória, já foi devidamente reconhecido na decisão que indeferiu parcialmente a petição inicial, justamente com relação ao referido pedido. De outra banda, não há que se falar em ilegitimidade da CEF para responder sobre o pedido de baixa da hipoteca, porquanto tal pretensão afeta garantia da qual é detentora a referida instituição financeira e, evidentemente, diz respeito a sua esfera patrimonial. Afasto, portanto, a preliminar suscitada. INTERESSE PROCESSUAL Sob o ponto de vista processual, a ação, entendida como o direito de ir a juízo para buscar a tutela de um direito subjetivo em face de outrem, encontra-se sujeita a uma série de condições e pressupostos estabelecidos por normas infraconstitucionais, as quais, longe de afrontarem o preceituado pela Constituição Federal, representam, antes, a fixação de limites a comprovar, minimamente, a viabilidade processual da pretensão formulada. Uma dessas condições exigidas para o regular exercício do direito de ação é a existência de interesse de agir, representada pelo binômio necessidade-utilidade do provimento jurisdicional solicitado. Com efeito, “o interesse de agir é identificado pela análise do binômio necessidade-utilidade. Assim, a aludida condição da ação se faz presente quando a tutela jurisdicional se mostrar necessária à obtenção do bem da vida pretendido e o provimento postulado for efetivamente útil ao demandante, proporcionando-lhe melhora em sua situação jurídica" (REsp nº 1.584.614/CE, Rel.ª Min.ª Regina Helena Costa, 1ª Turma, DJe 07-11-2018). Porém, o que importa, para a caracterização das condições da ação, é o que se alega na inicial, em face da teoria da asserção. A questão de prova implica a análise do mérito. Nesse sentido é o entendimento do STJ: A jurisprudência desta Corte Superior adota a teoria da asserção, segundo a qual a presença das condições da ação, entre elas a legitimidade ativa, deve ser apreciada à luz da narrativa contida na petição inicial, não se confundindo com o exame do direito material objeto da ação, a ser enfrentado mediante confronto dos elementos de fato e de prova apresentados pelas partes em litígio. (AgInt no REsp 1710937/DF, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 14-10-2019, DJe 18-10-2019) Na hipótese dos autos, o interesse de agir é inequívoco, na medida em que a inicial relata que a parte autora não conseguiu escriturar e registrar o imóvel objeto dos autos em razão de pender sobre ele gravame hipotecário em favor da CEF. Segundo a inicial, a CEF não concordou em dar baixa no gravame, pois a construtora estaria inadimplente em relação a financiamento concedido para construção do imóvel. Nesse contexto, a presente demanda é instrumento dotado da coercitividade e assertividade suficientes para que o quadro fático descrito seja revertido com a celeridade necessária, do que decorre o interesse-utilidade. Afasto, portanto, a preliminar de falta de interesse de agir. GRATUIDADE DA JUSTIÇA No que se refere ao pedido da requerida M&V CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO LTDA para concessão do benefício da justiça gratuita, entendo que assiste razão à construtora, uma vez que demonstrados elementos fáticos suficientes a autorizar o deferimento do benefício, consoante se verifica a documentação acostada, notadamente acerca da análise contábil da empresa, e pela dimensão da recuperação judicial em curso. Nesse sentido: ADMINISTRATIVO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. BENEFÍCIO DA ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. PESSOA JURÍDICA. NECESSIDADE. COMPROVAÇÃO. No tocante à AJG, conquanto seja admissível a concessão do benefício à pessoa jurídica, é indispensável a comprovação de que não tem condições financeiras de arcar com os encargos processuais, ainda que se trate de entidade sem fins lucrativos. Não basta, para tal fim, a mera declaração de necessidade. O fato de a pessoa jurídica estar em processo de recuperação judicial indica que comprovou em juízo a sua dificuldade financeira, de forma que a exigência de pagamento das custas judiciais, neste caso, se mostra contrária e mesmo incompatível com o instituto da recuperação. A gravidade da situação, por si, permite concluir que a agravante não tem condições de arcar com as despesas do processo, devendo ser deferido o benefício da gratuidade da justiça. (TRF4, AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5024056-96.2019.4.04.0000, 4ª Turma, Desembargadora Federal VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 23/08/2019) Dessa forma, defiro o pedido de benefício da gratuidade da justiça formulado pela requerida M&V CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO LTDA. PREJUDICIAIS DE MÉRITO Não há ocorrência de prescrição ou decadência do direito. DO JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando não houver necessidade de produção de outras provas (CPC/15, art. 355, I). No presente caso, a matéria é de fato e de direito sendo, entretanto, dispensada a produção de novas provas, já que presente prova documental suficiente para análise do mérito. EXAME DO MÉRITO Conforme relatado, busca a parte autora a declaração de ineficácia da hipoteca existente no imóvel adquirido e quitado junto à construtora M&V CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA., objeto da matrícula n.º 150.141 do CRI de Palmas/TO, gravada em razão de dívida contraída pela promitente vendedora com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, para viabilizar a construção do empreendimento. As questões de mérito foram exaustivamente apreciadas pelas decisões de IDs 536177407 e 553257352, as quais contaram com as seguintes fundamentações: Decisão de ID 536177407 DELIBERAÇÃO JUDICIAL 6. Antes de analisar o pedido de tutela provisória de urgência, cumpre delimitar o objeto desta demanda. Apesar de já ter enfrentado questão semelhante em processos anteriores, analisando melhor a questão, observo que o pedido de adjudicação compulsória não deve ser tratado nesta Justiça Federal, uma vez que a Caixa Econômica Federal- CEF não é parte legítima neste ponto. Explico. 7. O objetivo da ação de adjudicação compulsória é proteger o promissário comprador da recusa injusta do promitente vendedor de realizar a transferência definitiva do bem, servindo a sentença como título substituto da escritura definitiva, para levar à transcrição no registro público. 8. O pedido de adjudicação compulsória, conquanto ato judicial de transferência de propriedade, deve ser deduzido em face daquele que figura como proprietário do imóvel, no caso, M&V CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO LTDA. 9. Inadequada, portanto, a inclusão da CAIXA no polo passivo de ação de adjudicação compulsória, porque não é a proprietária do imóvel, não havendo como exigir que adjudique um bem que sequer integra a sua propriedade. 10. A CAIXA somente pode responder pelo gravame hipotecário, e não pela adjudicação do imóvel, sendo certo que nada impede que o imóvel seja transferido para o nome dos adquirentes e permaneça hígida a hipoteca, que, por ser direito real de garantia, acompanha o imóvel, até que se extinga. 11. Ante tais fatos, reconheço a ilegitimidade passiva da CAIXA para responder pelo pedido de adjudicação compulsória, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil - CPC. 12. Via de consequência, falece a competência da Justiça Federal para processar e julgar o litígio existente entre autor e a construtora quanto ao pedido de outorga de escritura e transferência da propriedade. A situação caracteriza cumulação indevida de pedidos, na medida em que formulados conjuntamente em face de juízo absolutamente incompetente para apreciar um deles (art. 327, §1º, II, do CPC). 13. Esse o cenário, a demanda prosseguirá exclusivamente quanto ao pedido de desconsideração da hipoteca. 14. Passo a analisar o pedido de tutela provisória de urgência. 15. Nos termos do CPC, o acolhimento da tutela provisória de urgência demanda, necessariamente, a apresentação de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (art. 300, CPC). Em outras palavras, exige-se, além do perigo na demora, a plausibilidade da existência do direito a ser protegido. 16. Pois bem. No caso dos autos, o autor invoca a aplicação da Súmula nº 308 do STJ, assim redigida: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. 17. Observo que o STJ somente tem afastado a aplicação da referida súmula nos casos que envolvem imóveis comerciais. Confira-se: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. VALIDADE. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Fica inviabilizado o conhecimento de temas trazidos na petição do agravo interno, mas não debatidos e decididos nas instâncias ordinárias, porquanto ausente o indispensável prequestionamento. Aplicação, por analogia, das Súmulas 282 e 356 do STF. 2. Consoante entendimento desta Corte Superior, não se aplica a Súmula 308/STJ nas hipóteses envolvendo contratos de aquisição de imóveis comerciais. Precedentes. 3. A comprovação da boa-fé do adquirente não é suficiente para afastar a hipoteca firmada como garantia ao financiamento imobiliário de caráter comercial, mormente quando o compromisso de compra e venda é celebrado posteriormente à oneração do imóvel em favor de agente financeiro, como ocorre na presente hipótese. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1682442/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 02/04/2019, DJe 25/04/2019) 18. No presente caso, contudo,
trata-se de hipoteca averbada no registro do imóvel residencial em 21/01/2020 (Id. 535545540), decorrente de contrato de mútuo para construção, firmado entre a construtora e a Caixa Econômica Federal, de modo que se revela aplicável a Súmula nº 308 do STJ. 19. Entretanto, para declaração da ineficácia da hipoteca com relação à adquirente do imóvel, além da apresentação do contrato de promessa de compra e venda em 09/02/2018 (Id. 535545526) e da declaração de quitação e autorização para escrituração (Id. 535545536), reputo necessária a apresentação de comprovante do pagamento efetuado antes de apreciar a tutela de urgência. Como a documentação indica que o pagamento ocorreu à vista, tal comprovação poderá ser feita mediante juntada de original ou segunda via de recibo da transferência bancária ocorrida em fevereiro de 2018 e mencionada em Id. 535545533 - Pág. 1. 20. Diante do exposto: (i) postergo o exame da tutela provisória de urgência relacionada à ineficácia da hipoteca AV02 – 150.141 (matrícula do Registro de Imóveis de Palmas - TO) em relação à autora, promitente compradora do imóvel, para depois da juntada do comprovante indicado no item 19, o que deverá ser feito no prazo de 15 (quinze) dias; (ii) reconheço a ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal com relação aos pedidos de outorga de escritura e transferência da propriedade. Via de consequência, reconheço a INCOMPETÊNCIA da Justiça Federal neste ponto; (iii) considerando a necessidade de prosseguimento da demanda quanto ao pedido de ineficácia da hipoteca, deixo de remeter os autos à Justiça Estadual e INDEFIRO PARCIALMENTE A PETIÇÃO INICIAL, apenas com relação aos pedidos de outorga de escritura e transferência da propriedade e DECLARO PARCIALMENTE EXTINTO O PROCESSO, sem resolução do mérito, nos termos do parágrafo único do art. 354, bem como do art. 485, I do CPC. Decisão de ID 553257352 DELIBERAÇÃO JUDICIAL 5. Nos termos do CPC, o acolhimento da tutela provisória de urgência demanda, necessariamente, a apresentação de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (art. 300, CPC). Em outras palavras, exige-se, além do perigo na demora, a plausibilidade da existência do direito a ser protegido. 6. Pois bem. No caso dos autos, com a comprovação do pagamento/quitação efetuada pela autora em documentos de Id. 552715561, por se tratar de hipoteca averbada no registro do imóvel residencial em 21/01/2020 (Id. 535545540) conforme já indicado no item 18 da decisão de Id. 536177407, é aplicável o enunciado nº 308 da Súmula do STJ: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. Ineficaz, portanto, a hipoteca com relação à adquirente do imóvel. 7.
Ante o exposto, DEFIRO EM PARTE O PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA, para declarar a ineficácia da hipoteca AV02 – 150.141 (matrícula do Registro de Imóveis de Palmas - TO) em relação à autora, promitente compradora do imóvel. Proferidas referidas decisões, não foram apresentados argumentos novos, de fato ou de direito, capazes de afastar as conclusões fixadas, razão pela qual, com fundamento na motivação per relationem, adoto o mesmo entendimento como razão de decidir. Com efeito, em sua contestação, a CEF limitou-se a sustentar a legalidade e plena eficácia da hipoteca, e que a autora não acostou aos autos comprovante de pagamento referente ao contrato de promessa de compra e venda relativo ao imóvel em discussão. Contudo, quanto ao primeiro argumento,
trata-se de questão já afastada pelo enunciado sumular nº 308 do STJ, ao qual, cumpre destacar, este Juízo está vinculado, ex vi do art. 927, inc. IV, do CPC. Em relação ao segundo argumento, diferentemente do que aduz a CEF, a parte autora acostou no ID 552715561 documentos que demonstram a quitação do contrato de promessa de compra e venda referente ao imóvel objeto da matrícula nº 150.141 do CRI de Palmas (TO), conforme já consignado na decisão de ID 553257352. CONCLUSÃO Diante do exposto: (a) AFASTO as questões preliminares suscitadas pela CEF; (b) DEFIRO o pedido de gratuidade da justiça, formulado pela requerida M&V CONST. E INC. LTDA. (c) CONFIRMO a tutela de urgência conferida pela decisão de ID 553257352 e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS, nos termos do art. 487, inc. I, do Código de Processo Civil, para, em definitivo, declarar a ineficácia e determinar a baixa da hipoteca gravada (AV02) na matrícula n.º 150.141, do CRI de Palmas/TO, em relação a autora, adquirente do imóvel. (d) Considerando que a construtora deu causa ao ajuizamento da presente ação, com o inadimplemento do contrato de mútuo, CONDENO a requerida M&V CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA. ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios em favor do patrono da parte autora, no importe de 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2.º, do Código de Processo Civil, ficando, no entanto, suspensa a exigibilidade de tal verba, por estar litigando sob o pálio da justiça gratuita, nos termos do art. 98, § 3.º, do CPC. (e) Custas isentas (Art. 4°, II, da Lei nº 9.289/1996). PROVIDÊNCIAS DE IMPULSO PROCESSUAL A Secretaria da Primeira Vara Federal deverá: (a) Intimar as partes desta sentença. (b) Aguardar o prazo de 15 (quinze) dias úteis para interposição de recurso voluntário, observando-se que os prazos em favor do Ministério Público, da Defensoria Pública e da Fazenda Pública contam-se em dobro (art. 1.003, § 5.º, c/c arts. 180, 183 e 186, do CPC). (c) Interposto o recurso voluntário: (c.1) Intimar a parte ex adversa para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias, observando-se que os prazos em favor do Ministério Público, da Defensoria Pública e da Fazenda Pública contam-se em dobro (art. 1.010, § 1.º, c/c arts. 180, 183 e 186, do CPC). (c.2) Findo o prazo, com ou sem contrarrazões, remeter os autos ao e. Tribunal Regional Federal da 1.ª Região para processamento do recurso, independentemente de juízo de admissibilidade (art. 1.010, § 3.º, do CPC). (d) Não havendo interposição de recurso, certificar o trânsito em julgado e abrir vista às partes pelo prazo de 15 (quinze) dias. (e) Não havendo requerimentos, arquivar os autos com as formalidades de estilo. Palmas(TO), data abaixo. (assinado digitalmente) EDUARDO DE MELO GAMA Juiz Federal da 1.ª Vara