Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 1006561-13.2018.4.01.3400.
Sentença Tipo A - PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária do Distrito Federal 22ª Vara Federal Cível da SJDF SENTENÇA TIPO "A" CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: NAYARA FREIRE DA SILVA POLO PASSIVO: PGA - AGUAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e outros SENTENÇA I – Relatório
Trata-se de ação pelo procedimento comum cível, ajuizada por NAYARA FREIRE DA SILVA, em face de PGA - AGUAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, ERBE INCORPORADORA 037 S.A., MB ENGENHARIA SPE 068 S/A e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, objetivando a rescisão contratual, a restituição de valores pagos e a indenização por danos morais e materiais, em razão da inadimplência das corrés quanto à entrega do imóvel nas condições e na data acordadas. A autora narra que, em 29/10/2012, assinou contrato de compra e venda com a 1ª requerida a fim de adquirir um imóvel no valor de R$ 84.438,00, situado no município de Águas Lindas de Goiás – GO, no loteamento denominado “Mansões Camargo”. A forma de pagamento do bem foi feita: parte com recursos próprios, parte descontada da conta do FGTS e parte por meio de financiamento da CEF. Relata que o imóvel não foi entregue na data prevista (28/02/2013), contudo continuou pagando as parcelas do financiamento e também os juros de obra cobrados. Afirma, ainda, que em julho de 2013 foi expedido o habite-se, sem, contudo, receber as chaves da casa. Após o transcurso dos 180 dias de prazo (até 28/08/2013, no presente caso) para possíveis atrasos, o imóvel foi liberado para ser vistoriado em 16/01/2014. No entanto, por ocasião da vistoria, a autora percebeu que a construção se encontrava em estado precário, com defeitos e com elementos diversos dos apresentados na planta pela construtora. Alega ter tentado resolver administrativamente a questão, inclusive com requerimentos para que fossem feitas as adequações, sem êxito. Com isso, requer: a rescisão contratual (contrato nº 855552577708) com a 4ª ré, bem como a rescisão do contrato de Compra e Venda com a 1ª, 2ª e 3ª rés; a restituição de todos os valores pagos; o pagamento dos encargos previstos na cláusula 10.1.1 da promessa de compra e venda; o pagamento de indenização por lucros cessantes; e o pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00. Requereu também a concessão de tutela de urgência para suspender a exigibilidade de cobrança das prestações mensais e sucessivas pela CEF e a assistência judiciária gratuita. Inicial instruída com procuração e documentos. Deferidos os benefícios da justiça gratuita. Houve contestações das rés. Por ocasião da audiência de conciliação, não houve acordo entre as partes. Deferida a tutela antecipada para determinar a suspensão da exigibilidade das prestações mensais e sucessivas pagas à CEF. Houve réplica. Conclusos os autos, foi proferida sentença julgando procedentes os pedidos autorais. Ambas as partes opuseram embargos de declaração à sentença alegando omissão. A autora apresentou contrarrazões. Em sentença de embargos declaratórios, rejeitou-se o referido recurso. Ambas as partes interpuseram apelação ao Tribunal Regional Federal da 1ª Região. Contrarrazões apresentadas pelas partes. O Ministério Público Federal se manifestou no sentido de verificar ausente interesse social ou individual que fosse indisponível. Em julgamento do recurso, a Egrégia 5ª Turma proferiu decisão para anular a sentença, determinando o retorno dos autos à instância de origem para a realização de prova pericial, e mantendo a antecipação de tutela para suspender a cobrança pela CEF das parcelas do financiamento. Nomeou-se perito engenheiro civil para avaliação no imóvel. As partes apresentaram os quesitos. Realizada a prova pericial, emitiu-se o laudo. As rés apresentaram pareceres técnicos sobre o laudo pericial. O perito judicial expôs esclarecimentos acerca da perícia realizada e do laudo exarado. Apresentadas as razões finais. Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. II – Fundamentação II.I – Das preliminares II.I.I – Legitimidade passiva das corrés É de se reconhecer, de plano, a legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal (CEF) para figurar no polo passivo da presente demanda, em litisconsórcio com: PGA – Águas Empreendimentos Imobiliários S/A, ERBE Incorporadora 037 S.A. e MB Engenharia SPE 068 S/A. A controvérsia posta versa sobre a divergência das condições do imóvel e o atraso na entrega do imóvel adquirido por meio de financiamento habitacional inserido em programa público de apoio à produção de habitações. Nessa hipótese, a CEF não atua como mera agente financeira, mas sim como executora de políticas públicas habitacionais federais, exercendo, inclusive, atribuições de fiscalização e acompanhamento da execução do empreendimento imobiliário, como se pode perceber dos termos do contrato firmado (id. 5130083). A jurisprudência pátria já consolidou o entendimento no sentido de que, quando a CEF exerce função de agente operador de programas de habitação de interesse social, com recursos públicos ou para público de baixa renda, ela não se limita ao papel de repassador de valores, assumindo responsabilidade solidária com a construtora, especialmente em caso de inadimplemento contratual. Transcreve-se, por oportuno, julgado que reafirma tal posicionamento: AGRAVO DE INSTRUMENTO. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CEF. DEVER DE FISCALIZAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA. - A presente demanda diz respeito à legitimidade da Caixa Econômica Federal para figurar na ação que tem como fundamento atraso na entrega de imóvel objeto de contrato de financiamento - Com relação à responsabilidade da CEF no tocante ao alegado atraso na entrega do imóvel financiado é cediço que se deve examinar o tipo de atuação da empresa pública no âmbito no Sistema Financeiro Habitacional: i) quando atua meramente como agente financeiro; ii) quando atua como agente executor de políticas federais para promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda - Quando atua como mero agente financeiro a Caixa Econômica Federal não pode ser responsabilizada pelo atraso ou vícios construtivos, uma vez que a sua atuação se restringe a repassar os valores para aquisição do imóvel. Na hipótese que atua como agente executor de políticas públicas a CEF pode ser demandada pela parte autora e responde solidariamente com a construtora - Compulsando os autos, observa-se que foi firmado “Contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações – Programa Casa Verde e Amarela – Recursos do FGTS” - Analisando as cláusulas contratuais, noto que a instituição financeira assumiu a obrigação de acompanhar e fiscalizar o andamento da obra, inclusive liberando as parcelas do financiamento de acordo com a sua execução. - Desta feita, a Caixa Econômica Federal tem responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel, sendo parte legítima para figurar no polo passivo da ação - Agravo de instrumento desprovido. Agravo interno prejudicado. (TRF-3 - AI: 50009263120244030000, Relator.: Desembargador Federal RENATA ANDRADE LOTUFO, Data de Julgamento: 06/06/2024, 2ª Turma, Data de Publicação: DJEN DATA: 11/06/2024) Portanto, tratando-se de contrato de financiamento habitacional celebrado no âmbito de programa social para moradia, no qual a CEF detinha poderes de fiscalização sobre a execução da obra – inclusive podendo substituir a construtora –, é inequívoca sua responsabilidade solidária e sua legitimidade passiva ad causam. Quanto à legitimidade passiva das empresas privadas PGA – Águas Empreendimentos Imobiliários S/A, ERBE Incorporadora 037 S.A. e MB Engenharia SPE 068 S/A, esta se encontra igualmente caracterizada, na medida em que figuram como: vendedora, interveniente construtora e incorporadora/SPE/fiadora, respectivamente (veja-se o contrato CEF no id. 5130083, pág. 1). A simples existência de contrato de financiamento celebrado entre a autora e a CEF não exime as empresas privadas partes neste processo de suas responsabilidades, posto que o contrato de financiamento é acessório ao contrato principal de aquisição do imóvel. Ressalte-se a acessoriedade dos instrumentos é evidenciada pelo fato de a PGA – Águas Empreendimentos Imobiliários S/A, a ERBE Incorporadora 037 S.A. (à época dos fatos detinha o nome de “Brookfield Centro Oeste Empreendimentos Imobiliários SA”) e a MB Engenharia SPE 068 S/A também constarem como partes no contrato de financiamento firmado com a CEF, o que demonstra a vinculação jurídica integral à cadeia negocial ora questionada. Assim, sob qualquer ângulo que se analise, resta evidente a pertinência subjetiva das rés, cuja participação direta no negócio jurídico confere-lhes legitimidade para integrar o polo passivo da presente ação. II.I.II – Prescrição decenal A preliminar de prescrição trienal incidindo sobre parte dos pedidos da autora deve ser analisada sob a óptica do entendimento jurisprudencial sobre o tema. Desta forma, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça traz que: “O prazo prescricional da ação para obter, do construtor, indenização por defeito da obra na vigência do Código Civil de 2002 é de 10 anos (STJ, AgRg no AREsp 661.548/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, DJe 10/6/2015). No mesmo sentido: RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 458 E 535 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E DANO MORAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRAZO PRESCRICIONAL. ART. 205 DO CC. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. 1. Afasta-se a ofensa aos arts. 458 e 535 do CPC quando a Corte de origem examina, de modo claro e objetivo, as questões que delimitam a controvérsia. 2. Aplica-se o prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do CC nas pretensões indenizatórias decorrentes de inadimplemento contratual. 3. Não se conhece de recurso especial fundado em dissídio jurisprudencial quando não realizado o cotejo analítico entre os arestos confrontados. 4. Recurso especial parcialmente conhecido e desprovido. (STJ, REsp 1.591.223/PR, 3a Turma, Rel. Min. João Otávio Noronha, j. 02/06/2016) Nos termos da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, aplica-se o prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do Código Civil às ações que visam à resolução de contrato por inadimplemento e à restituição dos valores pagos. Assim, no caso em análise, deve prevalecer o prazo de dez anos para o ajuizamento da ação de rescisão contratual cumulada com pedido de devolução das quantias adimplidas. No presente caso, a inadimplência contratual consubstanciou-se na não entrega do imóvel na data convencionada, qual seja, 28 de agosto de 2013, já considerado o prazo de tolerância contratualmente estipulado de 180 dias. Esse marco configura o termo inicial do prazo prescricional para o exercício do direito à rescisão contratual, de modo que o prazo de dez anos findaria em 28 de agosto de 2023. Considerando que a presente demanda foi ajuizada em 03 de abril de 2018, é forçoso concluir que não se operou a prescrição do direito de ação. Portanto, permanece íntegro o direito da parte autora de pleitear a resolução do contrato e, por consequência, a restituição das quantias pagas. Importa salientar que, não havendo o transcurso do prazo prescricional para o pedido de rescisão contratual, tampouco se pode cogitar da prescrição quanto ao pedido de restituição dos valores pagos. Isto porque o ressarcimento constitui efeito jurídico direto da resolução do contrato, configurando-se como consequência lógica e legal do acolhimento do pedido principal. Dessa forma, o prazo prescricional a ser observado é o da ação de rescisão contratual, e não o prazo trienal previsto no artigo 206, §3º, do Código Civil para pretensões de ressarcimento autônomo. A pretensão de devolução das parcelas pagas possui natureza acessória e depende da procedência da pretensão principal, sendo, portanto, a ela subordinada. No que tange à alegação de prescrição específica de três anos sobre determinados valores — tais como: (i) comissão de corretagem, (ii) sinal, (iii) juros incidentes na fase de obra, (iv) ITBI e (v) lucros cessantes sob a forma de aluguéis —, é necessário esclarecer que tais quantias foram todas desembolsadas em decorrência do negócio jurídico de aquisição do imóvel. Assim, integram o conteúdo econômico do contrato cuja rescisão se pleiteia, e sua restituição decorre direta e necessariamente da declaração de resolução do vínculo obrigacional. Logo, não se pode admitir a fragmentação da prescrição entre o pedido principal e seus consectários lógicos. Inexistente prescrição do pedido de rescisão, também não se cogita da prescrição dos valores cuja restituição dele decorre. II.II – Da análise de mérito II.II.I – Da relação de consumo e da natureza adesiva dos contratos É importante destacar que a relação jurídica existente entre a parte autora e as rés configura típica relação de consumo, aplicando-se, portanto, os preceitos do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90), nos termos do artigo 2º (definição de consumidor) e do artigo 3º (definição de fornecedor e de serviço). A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já se posicionou de forma pacífica no sentido de que o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, ainda que vinculado a incorporações regidas pela Lei nº 4.591/64, está sujeito à disciplina do Código de Defesa do Consumidor, naquilo que não conflita com suas disposições específicas. Transcreve-se, por oportuno, o seguinte precedente: "Rege-se pela Lei 4.591/94, no que tem de específico para a incorporação e construção de imóveis, e pelo CDC o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre a companhia imobiliária e o promissário comprador." (REsp 299.445/PR, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, DJ 20/08/2001) Nessa linha, considerando-se a hipossuficiência técnica e econômica do consumidor frente à fornecedora de serviços habitacionais, impõe-se o reconhecimento da vulnerabilidade da parte autora, legitimando a aplicação das normas protetivas previstas no CDC. Nos termos do artigo 54, do CDC, os contratos firmados para aquisição de unidades habitacionais, inclusive aqueles que englobam simultaneamente a compra e venda, financiamento, seguro e alienação fiduciária, são contratos de adesão, porquanto redigidos unilateralmente pela construtora ou incorporadora, sem que o consumidor tenha a possibilidade de discutir, alterar ou influenciar o conteúdo das cláusulas pactuadas. De fato, nas práticas mercadológicas habituais das construtoras e incorporadoras, observa-se a inserção de cláusulas padronizadas nos contratos de promessa de compra e venda, estabelecendo prazos de carência para entrega do imóvel, bem como a possibilidade de prorrogação desse prazo. Essas cláusulas, a despeito de figurarem em contratos firmados em massa, carecem de eficácia quando desprovidas de fundamento fático-jurídico que legitime o descumprimento contratual. Com efeito, a prorrogação do prazo de entrega somente é juridicamente admissível quando lastreada em eventos que configurem caso fortuito ou força maior devidamente comprovados, nos termos do artigo 393, do Código Civil. Situações genéricas, como dificuldades financeiras ou administrativas da incorporadora para obter recursos ou concluir a obra, não se subsumem a tais excludentes de responsabilidade, por serem inerentes ao risco do empreendimento – risco esse assumido integralmente pelo fornecedor no exercício da atividade empresarial. Portanto, eventual inadimplemento do prazo contratual por parte da construtora, sem justificativa idônea e comprovação de caso fortuito ou força maior, implica violação ao dever de boa-fé objetiva e configura prática abusiva vedada pelo ordenamento jurídico consumerista, ensejando a responsabilização civil da fornecedora, bem como o direito do consumidor à rescisão contratual e à devida reparação dos danos suportados. II.II.II – Do atraso na entrega do imóvel, do vício construtivo e da rescisão contratual Nesse ponto, a controvérsia gira em torno da alegação da parte ré de que não houve atraso na entrega do imóvel, ocorrendo, no entanto, que a autora se recusou receber as chaves da casa em todas as vezes que isto lhe foi proposto. Contudo, os elementos constantes dos autos infirmam de forma objetiva essa alegação. Quanto ao fator “atraso na entrega do imóvel”, é de se depreender dos documentos acostados aos autos, que a data prevista para entrega do bem era em 28/02/2013, conforme quadro resumo do contrato de compra e venda (id. 5130096), no entanto é estipulado na cláusula 10.1. do instrumento contratual um prazo de 180 dias para um possível atraso ou adiantamento na obra, fazendo com que a data final fosse 28/08/2013 (Id. 5130092, pág.8). Antes da efetiva entrega das chaves do imóvel, é necessário que seja concedido o Habite-se e que seja realizada uma vistoria confirmando as condições de recebimento da casa, conforme previsto na cláusula 10.1 da promessa de compra e venda. Conforme o documento de id. 6079003, o Habite-se foi emitido em 29/07/2013, fazendo com que o imóvel estivesse liberado para ser entregue. No entanto, a primeira vistoria foi marcada para o dia 16/01/2014 (id. 5130354), fato que motiva a conclusão de que a possibilidade do imóvel ser realmente entregue à compradora foi nesta data. Nesse sentido, apesar do documento que autoriza a habitação do imóvel ter sido disponibilizado em 29/07/2013, a construtora somente tornou possível a entrega das chaves em 16/01/2014. Com isso, chega-se à conclusão de que esta data de vistoria extrapola a data limite para entrega do bem (28/08/2013), levando ao resultado de inadimplemento contratual quanto à data de entrega do imóvel. A parte autora alega que, por ocasião da vistoria, se recusou a assinar o termo e a receber as chaves do imóvel em razão de ter observado inadequações no terreno e na própria construção, sendo elas: rachaduras no muro, infiltrações, uma pilastra de concreto no terreno (usada como base para a caixa d’água) e um morro de terra ao final do quintal. Além do inadimplemento contratual consubstanciado na entrega do imóvel após o prazo final estipulado — já incluído o período de tolerância —, constata-se que a unidade habitacional foi disponibilizada à autora com vícios construtivos aparentes. Tais defeitos foram prontamente identificados e comunicados à construtora por meio de solicitações formais de reparo, conforme demonstrado no documento de ID nº 5130371. Não obstante as notificações efetuadas pela parte autora, a construtora permaneceu inerte, deixando de adotar as providências necessárias para a correção dos vícios apontados. Outrossim, é possível analisar a prova pericial realizada no local a fim de constatar que os vícios na construção e no terreno divergiam quanto aos elementos apresentados no contrato e na planta do imóvel. Como, por exemplo, o poste usado como suporte para caixa d’água (imagem ao id. 5130113) que não estava previsto na planta da residência (imagem ao id. 5130260). Outro defeito considerável observado é a rachadura no muro que cerca os fundos do terreno, conforme a imagem do id. 5130131, e também na imagem do id. 5130113, que mostra que foi feito um reparo, porém é possível visualizar que a falha era extensa. Para finalizar a análise dos vícios do imóvel, tem-se o desnível presente no quintal da casa (imagem ao id. 5130113), que confirma a conclusão de existência de vícios redibitórios apteis a motivar a rescisão contratual. Esse talude, além de não ter previsão na planta (imagem ao id. 5130260), poderia gerar o carreamento de terra para dentro do imóvel durante o período de chuvas por não ter sido colocada a vegetação adequada sobre ele, conforme descrito no laudo pericial (id. 1600970872, págs. 22, 24, 25, 33 e 38). Nesse sentido, acerca de vícios construtivos, a jurisprudência a seguir: APELAÇÃO. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. VÍCIOS REDIBITÓRIOS/OCULTOS. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE PRESTAÇÕES PAGAS. POSSIBILIDADE. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. DANOS MORAIS. REPSONSABIIDADE SOLIDÁRIA DA CEF. GESTORA DE POLÍTICAS PÚBLICAS. APELO PROVIDO. 1. A questão debatida nos autos diz respeito com a contratação pelos autores, de financiamento com a CEF no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação - SFH, para aquisição do réu de imóvel que, apresentou vícios construtivos que dificultam seu uso e habitabilidade, ensejando a propositura da ação para desfazimento do negócio e ressarcimento pelos danos suportados. 2. A CEF é legitima para o pedido de rescisão do contrato particular de compra e venda de imóvel residencial quitado, mútuo e alienação fiduciária em garantia firmado, e restituição dos valores pagos pelos autores, em decorrência da comprovação de vício redibitório no imóvel. 3. Ao pretender a rescisão do contrato de compra e venda com financiamento da CEF no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação - SFH, em razão de vícios de construção, buscam os autores, em verdade, a resolução/redibição do contrato de compra e venda, em decorrência da aparição de vício oculto que atinge o próprio objeto do contrato imóvel), tornando-o impróprio ao uso a que é destinado (vício redibitório). 4 A situação dos autos se amolda perfeitamente à previsão do artigo 441 do Código Civil. O contrato de compra e venda, como sabido, é comutativo, dado que é um pacto oneroso e bilateral (o vendedor deve transferir a propriedade da coisa vendida e o comprador pagar o preço). Também há vícios na coisa, que reduziram o custo e que eram desconhecidos pelos compradores ora apelados, na data da avença. E, conforme acima exposto, os defeitos no imóvel foram suficientemente demonstrados nos autos. 5. Precedentes. 6. É inequívoco o direito à rescisão do contrato de compra e venda do imóvel se estende ao financiamento contraído perante a CEF, na medida em que não há, de fato, qualquer lógica que autorize a conclusão de que a parte autora deva continuar pagando prestações por um imóvel viciado, sendo que a própria lei lhe garante o direito à redibição/rescisão, com cabal recomposição do status quo ante. 7. A consequência da rescisão do contrato pela constatação de vícios redibitórios é o retorno ao statu quo ante, isto é, as partes devem retornar à posição jurídica em que se encontravam antes da celebração do contrato. 8. Condenação das rés à restituição dos valores pagos em decorrência do compromisso de compra e venda, bem como de todas as prestações mensais (inclusive acessórios: juros, prêmios de seguro) que foram pagas pelos autores, por força do contrato de financiamento. 9. O caso dos autos, em que os autores adquiriram imóvel dos apelados e foram surpreendidos tanto pelo atraso injustificado da obra, como pela constatação de vícios estruturais, revela situação que ultrapassa os limites de um mero aborrecimento, ensejando o dano moral passível de recomposição. 11. Demonstrada a ocorrência do dano, e presentes os requisitos ensejadores à configuração da responsabilidade da construtora Ré, a fixação de indenização é medida que se impõe. 12. Considerando as circunstâncias específicas do caso concreto, em especial o considerável grau de culpa dos réus e o padrão econômico do imóvel, o montante de R$ 15.000,00 quinze mil reais), se revela razoável e suficiente para a compensação do dano no caso dos autos, sem importar no indevido enriquecimento dos requerentes. 13. A aquisição do imóvel se deu no âmbito do Programa "Minha Casa, Minha Vida", funcionando a Caixa Econômica Federal, como agente operador do programa e, portanto, co-responsável pela entrega dos imóveis em adequadas condições de moraria e habitação. 14. Aplica-se ao caso, portanto, o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva para responder nos casos em que não atua apenas como agente financeiro, "por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda (...)" (AgInt no REsp 1646130/PE, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 30/08/2018, DJe 04/09/2018). 15. Legítima a pretensão dos autores em face da CEF, inclusive para responder solidariamente pelos danos morais suportados. 16. Recurso de apelação a que se dá provimento, a fim de reformar a sentença e decretar a rescisão de ambos os negócios jurídicos celebrados (tanto a promessa de compra e venda como a efetiva compra e venda com o financiamento adjeto), com a consequente condenação dos réus à restituição de todos os valores desembolsados, bem como para condenar a Caixa Econômica Federal a pagar a indenização a título de danos morais, que majoro para o valor de R$ 15.000,00 quinze mil reais), solidariamente ao réu Ricardo Gomes Garcia. (TRF-3 – ApCiv: 50036687020174036112, Relator: Desembargador Federal WILSON ZAUHY FILHO, Data de Julgamento: 31/31/2022, 1ª Turma, Data de Publicação: 02/02/2022) Assim, da mesma forma que o adquirente da unidade habitacional tem a obrigação de realizar os pagamentos nos prazos pactuados nos contratos, a Construtora tem o dever de entregar a unidade imobiliária na data e modo convencionados e o Agente Financeiro, quando incluído nesta relação, tem o dever de fiscalizar a execução da obra. Portanto, na concreta conjuntura dos fatos, ficou demonstrado que a obra não foi concluída no prazo convencionado, além de não ter sido entregue nos modos descritos na planta, havendo inadimplemento e vício na entrega da unidade imobiliária, ficando evidenciado que as rés não cumpriram com as obrigações assumidas, o que, nos termos do art. 475 do CC, dá ensejo à rescisão dos negócios jurídicos formalizados. II.II.III – Do ressarcimento dos valores em razão da rescisão – responsabilidade solidária das corrés Cabe, então, aferir a responsabilidade das rés. Quanto aos contratos firmados entre as partes, não desconheço a existência de mais de um negócio jurídico, embora formalizado em um único instrumento contratual.
Trata-se de contrato único, complexo, celebrado sob a chancela da CEF, intitulado: “Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações – Apoio à Produção – Programa Carta de Crédito FGTS e Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV – Recurso FGTS Pessoa Física – Recurso FGTS”, Contrato nº 855552577708, no qual foram estabelecidas diversas relações jurídicas autônomas, porém entrelaçadas entre si. É certo que a CEF assumiu a condição de financiadora do empreendimento integrante do “Programa Minha Casa, Minha Vida” (id. 5130083). Em casos como o presente, está-se diante de um negócio jurídico complexo, em que os elementos são interdependentes, razão pela qual foram todos formalizados, repita-se, em um mesmo instrumento contratual. Assim, não pode a CEF invocar essa estrutura contratual como fundamento para afastar sua responsabilidade jurídica pelos fatos narrados na petição inicial. O contrato abrange não apenas o financiamento da unidade imobiliária, mas também a compra e venda do terreno, a construção a ser nele realizada, a fiscalização da obra para fins de liberação de recursos oriundos do FGTS, bem como a previsão de garantia do financiamento, com a constituição de alienação fiduciária sobre o próprio bem financiado. Considerando que a instituição bancária atua também como agente executor de política pública voltada à promoção de moradia, a responsabilidade pelos danos decorrentes do atraso ou da não entrega do empreendimento aos compradores/mutuários deve ser suportada, solidariamente, pela construtora e pela instituição financeira. A construtora, por ser responsável direta pela execução da obra; e a instituição financeira, por deter o dever de fiscalizar e financiar a obra, tanto em relação à sua qualidade quanto ao cumprimento do cronograma de serviços e à entrega das unidades habitacionais. Nesse contexto, conforme já demonstrado, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça — em casos da mesma natureza — é firme no sentido de reconhecer a responsabilidade solidária da CEF, a exemplo dos seguintes julgados: REsp 1.163.228/AM, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 31/10/2012; e AgInt no REsp 1.646.130/PE, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe 04/09/2018. A responsabilidade das rés pelo inadimplemento contratual é, portanto, integral, nos termos do parágrafo único do artigo 7º, do Código de Defesa do Consumidor: “Parágrafo único. Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo.” Assim, não é razoável exigir que a compradora/mutuária suporte o prejuízo com os valores já pagos para aquisição e financiamento do imóvel, tampouco que continue a pagar regularmente o financiamento concedido pela CEF para a aquisição de um bem que, evidentemente, não lhe foi entregue ao tempo e modo acordados. Muito embora o ordenamento jurídico brasileiro observe o princípio pacta sunt servanda, este é mitigado pela exceção do contrato não cumprido (arts. 476 e 477, do Código Civil), princípio que rege a boa-fé nas relações contratuais e segundo o qual é vedado à parte exigir o cumprimento da obrigação alheia sem ter adimplido a sua própria. É o caso dos autos: a construtora não concluiu a obra no termo ajustado, e a CEF descumpriu seu dever de fiscalização e de substituição da construtora em tempo hábil para a conclusão do empreendimento. Por outro lado, a autora demonstrou, desde o início, o cumprimento de suas obrigações, não tendo recebido contrapartida satisfatória por parte das contratadas ora demandadas. Diante de todo o exposto, resta caracterizada situação apta a justificar o reconhecimento do inadimplemento contratual, ensejador de rescisão, nos termos dos artigos 422, 423, 474 e 475 do Código Civil: “Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. Art. 423. Quando houver no contrato de adesão cláusulas ambíguas ou contraditórias, dever-se-á adotar a interpretação mais favorável ao aderente. Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial. Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.” Portanto, o inadimplemento contratual configura justo motivo para que o comprador/mutuário obtenha a rescisão dos contratos relacionados à aquisição do imóvel, os quais se materializaram no Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda (id. 5130092) e no Contrato nº 855552577708, firmado em 05/04/2013, com a CEF (id. 5130083). Acolhido o pleito principal de rescisão dos negócios jurídicos firmados entre as partes, passa-se à análise do pedido de condenação das rés à devolução dos valores pagos. Conforme consta nos autos, no Contrato nº 855552577708, firmado em 05/04/2013, com a CEF (id. 5130083), o valor total de aquisição da unidade habitacional foi fixado em R$ 84.438,00, a ser pago da seguinte forma: (id.5130083, pág. 2) O direito da autora ao ressarcimento dos valores pagos às rés é inquestionável e decorre da resolução do negócio jurídico, impondo-se a recomposição das partes ao estado anterior à celebração do contrato (statu quo ante). Como prova dos pagamentos efetuados, a autora juntou seu extrato bancário (id. 5130100), contendo uma planilha de evolução do financiamento e o pagamento dos juros de fase de obra, além do extrato da MB Engenharia (id. 5130264) no qual fica comprovado o pagamento com recursos próprios, a título de sinal, no valor de R$ 940,22. Também anexa o guia de recolhimento do ITBI (id. 5130288) seguido do seu comprovante de pagamento (id. 5130293) no valor de R$ 846,18. Além dos documentos citados, a parte autora traz comprovantes dos pagamentos dos aluguéis (ids. 5130149, 5130160, 5130180, 5130176, 5130173, 5130171, 5130192, 5130198, 5130203, 5130218, 5130215, 5130230, 5130233 e 5130239) e dos juros de obra (ids. 5130297, 5130307 e 5130313). Cumpre esclarecer que, diante da rescisão contratual operada entre as partes, é juridicamente exigível o retorno ao estado anterior à celebração do negócio jurídico, com isso, a devolução da quantia desembolsada a título de comissão de corretagem (recibo de corretagem ao id. 5130323) constitui desdobramento lógico da resolução contratual, sendo efeito automático da desconstituição do vínculo obrigacional e da consequente reversão das prestações anteriormente executadas. Outrossim, entendo que os valores a serem restituídos deverão ser apurados na fase de cumprimento de sentença, a fim de evitar enriquecimento sem causa por parte da autora. Sobre todos os valores a serem devolvidos, deverá incidir atualização monetária e juros de mora. II.II.IV – Do pagamento de lucros cessantes e do pagamento de multa por descumprimento contratual Passo à análise do pedido de indenização por lucros cessantes na forma de aluguéis. O arbitramento de valores a título de aluguéis, nos casos de atraso na entrega de imóvel, configura-se como forma de reparação por lucros cessantes.
Trata-se de indenização decorrente da frustração da legítima expectativa do consumidor em auferir vantagem econômica com a utilização do bem adquirido, seja para moradia, ou locação a outrem. Assim, a privação dessa utilidade econômica configura perda efetiva de ganho potencial a se reparar com a condenação ao pagamento de aluguéis (lucros cessantes). No caso em apreço, a parte autora arcou com o valor da locação de outro imóvel por não ter recebido, nos moldes acordados no contrato, o bem que foi objeto da promessa de compra e venda. Nesse sentido, destaca-se o seguinte entendimento jurisprudencial: PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO PELO PROCEDIMENTO ORDINÁRIO. DEMORA NA ENTREGA DO IMÓVEL. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF). LEGITIMIDADE PASSIVA. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. SENTENÇA ANULADA. MÉRITO DA AÇÃO JULGADO COM BASE NO ART. 1.013, §§ 1º E 2º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. SOLIDARIEDADE ENTRE A CONSTRUTORA E A CEF. RESCISÃO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. PEDIDOS PROCEDENTES. 1. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem adotado o entendimento de que a legitimidade passiva da CAIXA não decorre da mera circunstância de haver financiado a obra, nem de se tratar de mútuo contraído no âmbito do SFH, mas do fato de ter provido o empreendimento, elaborado o projeto com todas as especificações, escolhido a construtora e negociado diretamente em programa de habitação popular ( REsp n. 1.671.395/PE - Relator Ministro Marco Buzzi, DJe de 15.03.2018), o que inclui os contratos firmados no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), instituído pela Lei n. 11.977/2009. 2. Aquele mesmo Tribunal decidiu que: "A questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda" ( REsp 1.163.228/AM, Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe de 31/10/2012) - AgInt no REsp 1.536.218/AL, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 14.10.2019. 3. Este Tribunal, com base em precedente jurisprudencial do STJ, estabeleceu que a legitimidade da CEF para responder solidariamente nos casos de atraso na entrega da obra, quando sua participação ultrapassar os limites de mero agente operador do financiamento para aquisição do bem ( AC 0004767-52.2015.4.01.3311, Desembargadora Federal Daniele Maranhão Costa, Quinta Turma, e-DJF1 de 25.10.2019). 4. Hipótese em que, tratando-se de contrato de mútuo, vinculado ao PMCMV, instituído pela Lei n. 11.977/2009, a legitimidade da CEF, portanto, deve ser reconhecida, pois a sua atuação não se limitou à de mero agente financeiro, já que a liberação dos recursos destinados à construção do empreendimento imobiliário estava sujeita a acompanhamento de engenheiro por ela designado, constando da cláusula terceira que a prorrogação do cronograma de construção estaria sujeito à análise técnica e autorização da CEF, cabendo ao agente financeiro, ainda, o acompanhamento da obra, por meio engenheiro da referida instituição, conforme cláusula quinta, parágrafo nono, alíneas i e k. 5. É certo que, nesses contratos, há cláusulas que podem causar dúvida a respeito da responsabilidade do agente financeiro pelo atraso na entrega do imóvel. Contudo, diante da leitura conjunta das cláusulas do contrato, é possível concluir que, de fato, a CEF detém a responsabilidade solidária com a construtora, pelo acompanhamento da construção, inclusive quanto à aceitação de justificativas da referida empresa quanto ao retardamento e paralisação da obra, até mesmo por imperativo previsto no art. 47 do Código de Defesa do Consumidor, segundo o qual, as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor, aplicável ao caso dos autos (Súmula 297/STJ). 6. Oportuno ressaltar que a responsabilidade da CEF pelo atraso na entrega do imóvel é solidária com a construtora ( AC 0004767-52.2015.4.01.3311, Desembargadora Federal Daniele Maranhão Costa, Quinta Turma, e-DJF1 de 25.10.2019), não havendo, portanto, que falar em incompetência da Justiça Federal para julgar o feito. 7. Sentença anulada. Mérito da ação analisado com base no art. 1.013, §§ 1º e 2º, do Código de Processo Civil de 2015. 8. É incontroverso o fato de que houve quebra do contrato, por parte das rés, ao não entregarem o imóvel ao autor no devido tempo, violando, assim, os princípios de probidade e boa-fé (art. 422 do Código Civil), sendo, portanto, direito do comprador a resolução do contrato, cabendo, ainda, a ele indenização por perdas e danos e a restituição do valor antecipado ao credor, conforme arts. 475 do Código Civil e 35 do Código de Defesa do Consumidor, o que dá ensejo à rescisão do contrato firmado com as rés. 8. Conforme já decidiu o STJ, a responsabilidade do agente decorre da comprovação da falha na prestação do serviço, sendo desnecessária a prova do prejuízo em concreto ( REsp 835.531/MG Relator Ministro Sidnei Beneti DJ de 27.02.2008, p. 191), e que o simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável. Entretanto, sendo considerável o atraso, alcançando longo período de tempo, pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial ( AgInt no REsp 1.795.662/RN, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 01.10.2020), e, ainda, que. 9. Por outro lado, o STJ, em procedimento de recurso repetitivo (art. 1.036 do Código de Processo Civil de 2015), posicionou-se no sentido de que, no caso de descumprimento do prazo para entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma ( REsp 1.729.593/SP, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, DJe de 27.09.2019). 10. Hipótese em que a falha das rés, quanto à prestação do serviço, é inconteste, sendo que o imóvel deveria ter sido entregue em julho de 2014, não havendo notícia de entrega da unidade habitacional. 11. No que se refere aos danos materiais, a construtora deverá restituir ao autor os valores por ele pagos à referida sociedade empresarial, como sinal, conforme documentos que constam das fls. 113-117, por terem sido efetuadas antes, mesmo, da assinatura do contrato de mútuo, firmado com a CEF. A CEF e Aurora Construções Incorporações e Serviços Ltda., de forma solidária, restituirão ao autor as taxas de cartório (fl. 118-119), o valor pago a título de ITBI (fl. 120), bem como o da complementação de prestação (fl. 121) e as taxas de evolução da obra (fls. 122-134). Deverão, ainda, indenizar a parte autora com o pagamento dos valores dos aluguéis, por ele despendidos, a partir da data em que o imóvel deveria ter sido entregue e não o foi (12.07.2014), conforme demonstrado por meio dos contratos de locação (fls. 141-148) e dos recibos de pagamentos (fls. 500-502), bem como pagar ao requerente a indenização, por danos morais, no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais). 12. Os valores deverão acrescidos de juros de mora, a partir do evento danoso (Súmula 54/STJ) e de correção monetária, de acordo com o Manual de Cálculos da Justiça Federa, a partir de seu arbitramento (Súmula 362/STJ) que, no caso, corresponde à data deste julgamento. 13. Sentença anulada. 14. Apelação do autor parcialmente provida. Pedidos julgados procedentes. (TRF-1 - AC: 00010267320164013600, Relator.: DESEMBARGADOR FEDERAL DANIEL PAES RIBEIRO, Data de Julgamento: 26/09/2022, 6ª Turma, Data de Publicação: PJe 27/09/2022 PAG PJe 27/09/2022 PAG) Com base no exposto, verifico que a autora faz jus à indenização pleiteada e fixo o valor dos aluguéis em R$ 850,00, correspondente à média dos comprovantes de pagamentos anexados pela autora aos ids. 5130149, 5130160, 5130180, 5130176, 5130173, 5130171, 5130192, 5130198, 5130203, 5130218, 5130215, 5130230, 5130233 e 5130239, a ser devido a partir do dia seguinte ao da data final prevista para a entrega do imóvel (29/08/2013), conforme previsão na cláusula 10.1. da Promessa de Compra e Venda, até a data do trânsito em julgado da presente sentença, considerando que não foi comprovado ter ocorrido a efetiva entrega do imóvel. Os valores deverão ser atualizados, mês a mês, desde a data em que são devidos até a data do efetivo pagamento, pelos índices previstos no Manual de Cálculo da Justiça Federal. Por outro lado, a fim de se evitar a configuração de bis in idem, não se acolhe o pedido de aplicação da cláusula penal estipulada na cláusula 10.1.1 da Promessa de Compra e Venda, que prevê multa por descumprimento contratual. Com efeito, entendo que a condenação ao pagamento de indenização por lucros cessantes, consubstanciada no ressarcimento dos valores correspondentes aos aluguéis que o autor suportou em razão do inadimplemento das rés, mostra-se medida suficiente e adequada à recomposição dos prejuízos experimentados. A indenização por lucros cessantes na forma de aluguéis, nesse contexto, cumpre a mesma função reparatória atribuída à multa moratória ou à cláusula penal compensatória, uma vez que visa compensar o comprador pelos danos decorrentes do atraso injustificado na entrega do imóvel, extrapolando o prazo de tolerância contratualmente previsto. Dessa forma, a cumulação de ambas as penalidades — cláusula penal e indenização por lucros cessantes — resultaria em duplicidade indenizatória fundada sobre o mesmo fato gerador, razão pela qual deve ser afastada a incidência da multa prevista contratualmente. Sobre o referido entendimento, destaco o Tema Repetitivo 970 do STJ: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” Sendo assim, será devido à autora o seguinte encargo decorrente da aplicação de indenização por lucros cessantes na forma de aluguéis: - pagamento mensal do valor de R$ 850,00 (oitocentos e cinquenta reais), a ser atualizado, mês a mês, desde a data em que é devido (29/08/2013) até a data final de pagamento (data do trânsito em julgado da presente sentença), pelos índices previstos no Manual de Cálculo da Justiça Federal. II.II.V – Da indenização por danos morais Por fim, passo à análise do pedido de indenização por dano moral. A configuração do dever de indenizar exige a presença simultânea dos pressupostos da responsabilidade civil: o ato ilícito, o dano e o nexo de causalidade entre ambos. No presente caso, restou caracterizado o ato ilícito, consubstanciado no inadimplemento contratual, bem como o nexo causal entre este e os prejuízos experimentados pela parte autora. Comprovada a culpa das rés pela rescisão contratual, verifica-se a ocorrência de dano de natureza extrapatrimonial. Tal dano extrapola o mero aborrecimento, pois afetou diretamente os direitos da personalidade e provocou desequilíbrio emocional à compradora/mutuária. É notório que a autora empregou esforços consideráveis para a aquisição da moradia e para a resolução dos vícios observados e, ao término do prazo contratual, deparou-se com a frustração decorrente dos defeitos presentes no terreno e na construção, por culpa exclusiva das rés, sendo obrigada a pleitear judicialmente a rescisão contratual e a devolução dos valores despendidos. A autora sofreu com o atraso na conclusão da obra e a omissão da construtora em sanar os vícios presentes no imóvel, o que gerou sentimentos de angústia, frustração e ansiedade. O abalo psíquico experimentado é evidente e suficiente para ensejar o reparo civil, dada a insegurança quanto à concretização do objetivo de adquirir e usufruir o imóvel – aquisição que consumiu recursos substanciais. Ressalte-se que a situação vivenciada ultrapassa o simples inadimplemento contratual, revelando sentimentos de injustiça, impotência, angústia e sofrimento. A frustração diante do descumprimento do empreendimento é inegável, como bem asseverou o seguinte julgado do Superior Tribunal de Justiça: “O não recebimento do imóvel após o devido pagamento das parcelas acordadas não pode ser caracterizado como mero dissabor, evidenciando prejuízo de ordem moral" (STJ, Terceira Turma, REsp 1.704.552/PE, Rel. Ministra Nancy Andrighi, DJe de 09/02/2018). Na mensuração do dano moral, deve-se considerar que o imóvel sequer foi entregue à autora, a qual se viu compelida a buscar o Poder Judiciário para ver resguardados seus direitos. Agrava a situação o fato de que, mesmo diante do inadimplemento contratual, houve cobrança dos encargos financeiros adimplidos pela autora na expectativa legítima de adquirir a casa própria por meio de programa habitacional público patrocinado pela CEF. Quanto ao quantum indenizatório, tendo em vista a gravidade do quadro fático, a conduta das rés, o caráter punitivo e compensatório da reparação, e as circunstâncias específicas do caso concreto, entendo que o valor pleiteado na inicial, de R$ 20.000,00, mostra-se razoável e proporcional aos danos experimentados. Sobre o tema, destaca-se o seguinte julgado: CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. DANOS MATERIAIS E MORAIS. NÃO ENTREGA DE IMÓVEL FINANCIADO COM RECURSOS DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. LEGITIMIDADE DA CEF. SENTENÇA REFORMADA. MÉRITO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CABIMENTO. LUCRO CESSANTE. EXCLUSÃO. I /VI - (...) VII - Considerando a não entrega do imóvel e a omissão contratual da CEF, restaram evidenciados os danos morais infligidos aos apelantes, não se restringindo ao mero descumprimento de cláusula contratual, mas sim à não entrega do imóvel adquirido, o que gerou evidente frustração de legítima expectativa de ocupação do imóvel, além de tensão, ansiedade, angústia e desequilíbrio no estado emocional, circunstâncias estas que extrapolam o mero aborrecimento. VIII - Inexiste parâmetro legal definido para a fixação de danos morais, devendo ser quantificado segundo os critérios de proporcionalidade, moderação e razoabilidade, submetidos ao prudente arbítrio judicial, com observância das peculiaridades inerentes aos fatos e circunstâncias que envolvem o caso concreto. O quantum da reparação, portanto, não pode ser ínfimo, para não representar uma ausência de sanção efetiva ao ofensor, nem excessivo, para não constituir um enriquecimento sem causa em favor do ofendido. No caso dos autos, é razoável a condenação das requeridas ao pagamento de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), para cada autor, a título de danos morais, prosperando, assim, a insurgência recursal nesse sentido. IX -"2. Seja por princípios gerais do direito, seja pela principiologia adotada no Código de Defesa do Consumidor, seja, ainda, por comezinho imperativo de equidade, mostra-se abusiva a prática de se estipular penalidade exclusivamente ao consumidor, para a hipótese de mora ou inadimplemento contratual, ficando isento de tal reprimenda o fornecedor - em situações de análogo descumprimento da avença. Assim, prevendo o contrato a incidência de multa moratória para o caso de descumprimento contratual por parte do consumidor, a mesma multa deverá incidir, em reprimenda do fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento. Assim, mantém-se a condenação do fornecedor - construtor de imóveis - em restituir integralmente as parcelas pagas pelo consumidor, acrescidas de multa de 2% (art. 52, § 1º, CDC), abatidos os aluguéis devidos, em vista de ter sido aquele, o fornecedor, quem deu causa à rescisão do contrato de compra e venda de imóvel.". (REsp 955.134/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 16/08/2012, DJe 29/08/2012). X - Recurso de apelação a que se dá parcial provimento". (AC 0000039-98.2015.4.01.3300, DESEMBARGADOR FEDERAL JIRAIR ARAM MEGUERIAN, TRF1 - SEXTA TURMA, e-DJF1 18/10/2019) Logo, impõe-se a condenação das rés, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00, em favor da parte autora. III – Dispositivo
Ante o exposto, extingo o feito com resolução do mérito, e julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, nos termos do art. 487, I, do CPC, para: 1. Declarar a rescisão dos contratos firmados entre as partes, quais sejam: 1.1. O Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda (id. 5130092 e id. 5130096), firmado entre PGA Águas Empreendimentos Imobiliários S.A., MB Engenharia SPE 068 S.A. e Nayara Freire da Silva; 1.2. O Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações – Apoio à Produção – Programa Carta de Crédito FGTS e Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV – Recurso FGTS Pessoa Física – Recurso FGTS, Contrato nº 855552577708 (id. 5130083), firmado entre PGA Águas Empreendimentos Imobiliários LTDA (vendedor), Brookfield Centro Oeste Empreendimentos Imobiliários SA (interveniente construtora), MB Engenharia SPE 068 S.A (incorporadora/SPE/fiadora), Caixa Econômica Federal (credora/fiduciária) e Nayara Freire da Silva (comprador/devedor/fiduciante); 2. Condenar solidariamente as rés PGA - Águas Empreendimentos Imobiliários S/A, Erbe Incorporadora 037 S.A., MB Engenharia SPE 068 S/A e Caixa Econômica Federal, à restituição integral à parte autora de todos os valores por ela pagos, seja diretamente à construtora, seja à instituição financeira, conforme se apurar em sede de liquidação de sentença, devidamente atualizados monetariamente a contar de cada desembolso, e acrescidos de juros de mora a partir da data da citação (08/06/2018). Os índices de correção monetária e de juros deverão ser apurados na forma do Manual de Cálculos da Justiça Federal. 3. Condenar solidariamente as rés PGA - Águas Empreendimentos Imobiliários S/A, Erbe Incorporadora 037 S.A., MB Engenharia SPE 068 S/A e Caixa Econômica Federal, à obrigação de fazer consistente na reintegração à conta vinculada ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) de titularidade da autora, dos valores descontados para financiamento do imóvel, devidamente atualizados desde a data da retirada, com incidência de juros, desde a data da citação (08/06/2018), na forma do Manual de Cálculo da Justiça Federal, cujo montante será demonstrado em liquidação de sentença; 4. Afastar a aplicação da cláusula 10.1.1., prevista no Contrato de Promessa de Compra e Venda (id. 5130092, pág. 8); 5. Condenar solidariamente as rés ao pagamento mensal do valor de R$ 850,00 (oitocentos e cinquenta reais), a título de aluguéis, em favor da autora, devendo o valor ser atualizado, mês a mês, desde a data em que é devido (29/08/2013) até a data final de pagamento (data do trânsito em julgado da presente sentença), pelos índices previstos no Manual de Cálculo da Justiça Federal; 6. Condenar solidariamente as rés ao pagamento de indenização por danos morais, em favor da parte autora, no valor de R$20.000,00 (vinte mil reais), com correção monetária a partir desta sentença (Súmula 362 STJ) e juros de mora desde a citação (08/06/2018). Os índices de correção monetária e de juros deverão ser apurados na forma do Manual de Cálculos da Justiça Federal; 7. Por fim, como consequência lógica da rescisão contratual e retorno das partes ao estado anterior, concedo, com fundamento no art. 300 c/c art. 497 do CPC, tutela de urgência de natureza antecipada, para determinar que as rés: 7.1. Cessem imediatamente quaisquer cobranças fundadas nos contratos ora rescindidos (Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda – id. 5130092 e id. 5130096 – e Contrato de Mútuo com alienação fiduciária nº 855552577708 – id. 5130083), inclusive encargos relacionados ao financiamento habitacional/juros de obra; 7.2. Procedam à exclusão do nome da autora de cadastros de inadimplentes, como SPC, Serasa e congêneres, caso existentes e oriundos de débitos vinculados aos referidos contratos, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de multa diária de R$ 200,00 (duzentos reais), limitada a R$ 10.000,00 (dez mil reais). Considerando que a autora sucumbiu apenas quanto ao pedido de aplicação da multa prevista na cláusula 10.1.1. do Contrato de Compra e Venda, obtendo êxito em todos os outros pedidos, declaro a sucumbência mínima da parte autora, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC. Condeno, por conseguinte, as rés, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, a ser mensurado na fase de cumprimento da sentença, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Interposta apelação e eventuais contrarrazões, encaminhem-se os autos imediatamente ao Tribunal Regional Federal da Primeira Região, independentemente de juízo de admissibilidade (artigo 1010, §3.º do CPC), cabendo à Secretaria desta Vara abrir vista à parte contrária caso em contrarrazões sejam suscitadas as matérias referidas no §1.º do art. 1009, nos termos do §2.º do mesmo dispositivo. Sentença que não se submete à Remessa Necessária, pois a CEF não goza das prerrogativas conferidas à Fazenda Pública. Com o trânsito em julgado, dê-se ciência às partes. Oportunamente, arquivem-se os autos. Brasília, assinado na data constante do rodapé. (assinado eletronicamente) FREDERICO BOTELHO DE BARROS VIANA Juiz Federal Substituto da 22ª Vara/SJDF