Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 0010318-93.2014.4.01.3813/MG
INTERESSADO: CONDOMINIO RESIDENCIAL GOVERNADOR VALADARES LIFE
ADVOGADO(A): PATRICIA SORAYA SENA FERREIRA
ADVOGADO(A): LARISSA MENDES COSTA
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de Execução de Título Extrajudicial movida pela EMPRESA GESTORA DE ATIVOS S.A. - EMGEA e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) em face de MARIA DE LOURDES FERREIRA.
Foi homologado acordo entre as partes originárias. O bem imóvel objeto da matrícula nº 34.347 foi arrematado por TAYSON BRENO GONÇALVES RIBEIRO.
O arrematante compareceu aos autos informando a pendência da baixa da alienação fiduciária e a existência de débitos municipais (IPTU e taxas). Foi proferida decisão em ID 1509604853 determinando a intimação da EMGEA para comprovar o pagamento de IPTU e taxas municipais até a data da arrematação (24/09/2019) e para comprovar o protocolo do pedido de cancelamento do gravame da alienação fiduciária R-03-34.347. A decisão previu a alteração da classe processual para cumprimento de sentença em relação à multa fixada (ID 975906187) caso o prazo transcorresse sem cumprimento.
A EMGEA requereu dilação de prazo, o que foi contestado pelo arrematante.
O CONDOMÍNIO RESIDENCIAL GOVERNADOR VALADARES LIFE peticionou nos autos requerendo a habilitação de crédito referente a débitos condominiais pendentes sobre o imóvel arrematado. O condomínio alegou que tais débitos foram gerados pelo antigo proprietário, não foram quitados, e possuem natureza propter rem.
Em manifestação recente (ID 1526340389), a EMGEA informou estar ciente da decisão anterior. Alegou que os débitos de IPTU e taxa de coleta de lixo foram pagos em 09/06/2021. Requereu a juntada de certidão atualizada do imóvel, autorização de liberação da alienação fiduciária, e procurações da EMGEA. Pugnou pela desconsideração da multa fixada (ID 975906187), alegando cumprimento integral da obrigação. Juntou procuração, autorização para cancelamento da propriedade fiduciária assinada pela Gerente Executiva Ida Grazia Lemos Ritondale, certidão da JUCISDF.
Por meio do despacho de ID 1555960261 (datado de 09/09/2024), foi determinada a habilitação do arrematante como terceiro interessado (conforme requerido em ID 1469525881) e sua intimação acerca das diligências e requerimentos da EMGEA.
O arrematante manifestou-se novamente em 01/11/2024 (ID 1583830577). Informou que a alienação fiduciária e a penhora ainda constam na matrícula do imóvel conforme certidão obtida nesta data. Afirmou que a EMGEA não deu baixa nos gravames apesar de três intimações e da multa aplicada. Destacou que a EMGEA também não quitou as taxas de condomínio, referindo-se ao demonstrativo juntado pelo condomínio. Reiterou o pedido para que a EMGEA seja compelida a dar baixa na alienação, na penhora, e nas dívidas de condomínio, com a condenação na multa por descumprimento, cujo valor atualizado aponta para R$ 15.441,65.
O CONDOMÍNIO RESIDENCIAL GOVERNADOR VALADARES LIFE juntou aos autos demonstrativo discriminado e atualizado dos débitos condominiais (ID 1617321276), referente ao período de outubro de 2019 a outubro de 2024.
É o breve relatório. Passo a decidir.
Em relação aos débitos municipais (IPTU e taxas), a EMGEA juntou comprovante de pagamento no valor de R$ 1.610,25 em 09/06/2021, referentes a débitos de Coleta de Lixo (2013, 2015-2019) e IPTU (2016-2019). Tais pagamentos cumprem a determinação anterior que se referia aos débitos até a data da arrematação (24/09/2019). Os débitos de IPTU e Coleta de Lixo referentes aos anos 2020, 2021, e 2022, mencionados pelo arrematante em demonstrativo simulado de 09/11/2023, referem-se a período posterior à arrematação.
No que concerne à baixa dos gravames (alienação fiduciária e penhora), embora a EMGEA tenha juntado a autorização para cancelamento da propriedade fiduciária e documentos que atestam os poderes de seus representantes, o arrematante apresentou certidão atualizada da matrícula do imóvel (em 01/11/2024) que indica a persistência da alienação fiduciária e da penhora. A ordem judicial anterior determinava que a EMGEA comprovasse o protocolo do pedido de cancelamento junto ao CRI. Posteriormente, com a persistência dos gravames, a exigência implícita é a da efetiva baixa no registro. A juntada da autorização e procuração são passos necessários, mas o efetivo cancelamento no registro imobiliário não ocorreu até a data da última certidão apresentada, inviabilizando a transferência da propriedade ao arrematante. Portanto, a obrigação de liberar o imóvel dos gravames ainda não foi integralmente cumprida pela EMGEA no registro competente.
Em relação aos débitos condominiais, o Condomínio Residencial Governador Valadares Life requereu a habilitação do seu crédito e juntou demonstrativo detalhado dos débitos. Conforme a jurisprudência e o Artigo 1.345 do Código Civil, as dívidas condominiais possuem natureza propter rem, aderindo ao imóvel. A arrematação se deu sob a condição expressa de que o bem estava "livre de ônus". Na decisão anterior, este Juízo interpretou que, sob tal condição, os créditos tributários cujo fato gerador seja a propriedade do imóvel (como IPTU) sub-rogam-se no preço da arrematação, e as despesas vinculadas ao bem até a data da arrematação (24/09/2019) devem recair sobre o preço pago. Por analogia, o mesmo raciocínio se aplica às despesas condominiais vencidas até a data da arrematação (24/09/2019).
Analisando o demonstrativo de débitos condominiais juntado pelo Condomínio (ID 1617321276), verifico que as cobranças apresentadas referem-se ao período a partir de outubro de 2019. A arrematação do imóvel ocorreu em 24/09/2019. Portanto, todos os débitos condominiais listados no demonstrativo (ID 1617321276) referem-se a período posterior à data da arrematação.
Considerando que os débitos condominiais anteriores à arrematação sub-rogam-se no preço pago, e que o demonstrativo apresentado lista apenas débitos posteriores à arrematação, a responsabilidade pelo pagamento destas parcelas recai sobre o arrematante, na qualidade de novo proprietário do bem a partir de 24/09/2019. A habilitação do crédito do Condomínio é pertinente para conhecimento nos autos, mas a responsabilidade pelo pagamento dos débitos pós-arrematação listados é do arrematante.
Por fim, quanto à multa fixada em ID 975906187, ela foi imposta para compelir a EMGEA a dar baixa nos gravames. Uma vez que a certidão atualizada demonstra que os gravames ainda não foram efetivamente baixados no registro imobiliário, o descumprimento da ordem persiste. A justificativa de "enorme volume de processos" ou de "cumprimento integral da obrigação" não se sustenta diante da prova de que o cancelamento não se efetivou no CRI. A multa, portanto, deve ser mantida e atualizada até a data do efetivo cumprimento da obrigação. O cálculo apresentado pelo arrematante em ID 1583830577 (R$ 15.441,65) deve ser verificado pela Secretaria, com base nos parâmetros já fixados (R$ 100,00 por dia e 5% sobre o valor da ação).
Diante do exposto:
1. Fica habilitado o crédito do CONDOMÍNIO RESIDENCIAL GOVERNADOR VALADARES LIFE nos autos, para conhecimento da dívida condominial existente, conforme demonstrativo de ID 1617321276.
2. Os débitos condominiais incidentes sobre o imóvel objeto da matrícula nº 34.347 listados no demonstrativo de ID 1617321276, por se referirem a período posterior à data da arrematação (24/09/2019), são de responsabilidade do arrematante TAYSON BRENO GONÇALVES RIBEIRO. Eventuais débitos anteriores à arrematação deveriam ter sido pagos com o produto da arrematação, conforme já fundamentado em decisão anterior. Não havendo débitos anteriores listados no demonstrativo apresentado, a responsabilidade pelos débitos apresentados é do arrematante.
3. Reitere-se a intimação à EMPRESA GESTORA DE ATIVOS S.A. - EMGEA para que, no prazo improrrogável de 15 (quinze) dias, comprove nos autos o efetivo cancelamento no registro imobiliário da alienação fiduciária R-03-34.347 e da penhora que recaem sobre o imóvel objeto da matrícula nº 34.347, mediante a apresentação de certidão atualizada do Cartório de Registro de Imóveis que reflita a baixa dos referidos gravames.
4. Transcorrido o prazo do item anterior sem a comprovação da baixa dos gravames pela EMGEA, promova a Secretaria a alteração da classe processual para Cumprimento de Sentença do arrematante TAYSON BRENO GONÇALVES RIBEIRO em face da EMGEA, em relação à multa por descumprimento já fixada em ID 975906187.
5. Neste caso (não comprovação da baixa no prazo do item 3), intime-se o arrematante para que, no prazo de 10 (dez) dias, apresente o cálculo atualizado da multa, nos termos já definidos neste processo (R$ 100,00 por dia e 5% sobre o valor da ação), requerendo o que entender de direito em relação ao prosseguimento do cumprimento de sentença.
6. Os débitos de IPTU e taxas municipais referentes a período anterior à arrematação (até 24/09/2019) foram devidamente pagos pela EMGEA, conforme comprovantes juntados nos autos (ID 1526340389).
Cumpra-se.
Intimem-se as partes e o terceiro interessado (Tayson Breno Gonçalves Ribeiro). Intime-se o Condomínio Residencial Governador Valadares Life.
Governador Valadares, data da assinatura eletrônica.