Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 1010991-71.2019.4.01.3400.
Sentença Tipo A - PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária do Distrito Federal 22ª Vara Federal Cível da SJDF SENTENÇA TIPO "A" CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: SILVANA MARIA DA SILVA REPRESENTANTES POLO ATIVO: DIOGO DE MESQUITA SIGMARINGA SEIXAS - DF56316 e ALDAIR JOSE DE SOUSA - DF23674 POLO PASSIVO: CHARLES KELDAY CONSTRUTORA COMERCIO E REPRESENTACOES LTDA - EPP e outros REPRESENTANTES POLO PASSIVO: FABRICIO DOS REIS BRANDAO - PA11471-A e EDUARDO NAVARRO PEREIRA - DF29655 SENTENÇA I Relatório
Trata-se de ação de procedimento comum proposta por SILVANA MARIA DA SILVA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF e CHARLES KELDAY CONSTRUTORA COMÉRCIO E REPRESENTAÇÕES LTDA. – EPP, por meio da qual pretende a condenação das rés ao pagamento de indenização decorrente do atraso na entrega de unidade habitacional adquirida no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida. Sustenta, em síntese, que celebrou contrato para aquisição de imóvel residencial, cujo prazo de entrega não foi observado pelas rés, razão pela qual requer a restituição dos valores pagos a título de juros de obra, o pagamento de lucros cessantes e a condenação das demandadas pelos prejuízos decorrentes do inadimplemento contratual. Citadas, as rés apresentaram contestação, arguindo, em síntese, a inexistência de inadimplemento contratual imputável às requeridas, a regularidade da cobrança dos encargos contratuais e a improcedência dos pedidos formulados na inicial. A ré Charles Kelday requereu, ainda, a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça e o afastamento da multa prevista no art. 246, § 1º-C, do CPC. Houve réplica. Não havendo outras provas a produzir, vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório. Decido. II Das preliminares II.I – Da Legitimidade Passiva da Caixa Econômica Federal (CEF) É de se reconhecer, de plano, a legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal (CEF) para figurar no polo passivo da presente demanda, em litisconsórcio com a construtora Ré. A controvérsia posta versa sobre o atraso ou eventual inadimplemento na entrega de imóvel adquirido por meio de financiamento habitacional inserido em programa Minha Casa, Minha Vida. Nessa hipótese, a CEF não atua como mera agente financeira, mas sim como executora de políticas públicas habitacionais federais, exercendo, inclusive, atribuições de fiscalização e acompanhamento da execução do empreendimento imobiliário, como se pode perceber dos termos do contrato firmado. A jurisprudência pátria já consolidou o entendimento no sentido de que, quando a CEF exerce função de agente operador de programas de habitação de interesse social, com recursos públicos ou para público de baixa renda, ela não se limita ao papel de repassador de valores, assumindo responsabilidade solidária com a construtora, especialmente em caso de inadimplemento contratual. Transcreve-se, por oportuno, julgado recente que reafirma tal posicionamento: AGRAVO DE INSTRUMENTO. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CEF. DEVER DE FISCALIZAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA. - A presente demanda diz respeito à legitimidade da Caixa Econômica Federal para figurar na ação que tem como fundamento atraso na entrega de imóvel objeto de contrato de financiamento - Com relação à responsabilidade da CEF no tocante ao alegado atraso na entrega do imóvel financiado é cediço que se deve examinar o tipo de atuação da empresa pública no âmbito no Sistema Financeiro Habitacional: i) quando atua meramente como agente financeiro; ii) quando atua como agente executor de políticas federais para promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda - Quando atua como mero agente financeiro a Caixa Econômica Federal não pode ser responsabilizada pelo atraso ou vícios construtivos, uma vez que a sua atuação se restringe a repassar os valores para aquisição do imóvel. Na hipótese que atua como agente executor de políticas públicas a CEF pode ser demandada pela parte autora e responde solidariamente com a construtora - Compulsando os autos, observa-se que foi firmado “Contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações – Programa Casa Verde e Amarela – Recursos do FGTS” - Analisando as cláusulas contratuais, noto que a instituição financeira assumiu a obrigação de acompanhar e fiscalizar o andamento da obra, inclusive liberando as parcelas do financiamento de acordo com a sua execução. - Desta feita, a Caixa Econômica Federal tem responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel, sendo parte legítima para figurar no polo passivo da ação - Agravo de instrumento desprovido. Agravo interno prejudicado. (TRF-3 - AI: 50009263120244030000, Relator.: Desembargador Federal RENATA ANDRADE LOTUFO, Data de Julgamento: 06/06/2024, 2ª Turma, Data de Publicação: DJEN DATA: 11/06/2024) Portanto, tratando-se de contrato de financiamento habitacional celebrado no âmbito de programa social para moradia, no qual a CEF detinha poderes de fiscalização sobre a execução da obra – inclusive podendo substituir a construtora –, é inequívoca sua responsabilidade solidária e sua legitimidade passiva ad causam. Assim, firmada a legitimidade da Caixa Econômica Federal, impõe-se reconhecer a competência da Justiça Federal para o julgamento da presente demanda, inclusive no tocante aos pedidos deduzidos em face das Construtoras Rés, nos termos da Súmula 150 do STJ. II.II Da gratuidade da justiça requerida pela Charles Kelday e do afastamento da multa prevista no art. 246, §1º-C, do CPC A ré Charles Kelday Construtora Comércio e Representações Ltda. requereu a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça, sustentando encontrar-se em situação de manifesta dificuldade financeira, sem faturamento nos últimos meses, circunstância que também foi invocada para justificar a ausência de confirmação da citação realizada por meio do Domicílio Judicial Eletrônico (Id. 2224478344). Embora a presunção de hipossuficiência não se aplique às pessoas jurídicas, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça admite a concessão da gratuidade da justiça quando comprovada a impossibilidade de arcar com as despesas processuais sem comprometimento da atividade empresarial. No caso concreto, a requerida juntou aos autos documentação fiscal extraída do Sistema Público de Escrituração Digital – SPED, referente aos períodos de outubro de 2024 a maio de 2025, da qual consta ausência integral de faturamento, inexistência de receitas tributáveis e apuração zerada de contribuições sociais e previdenciárias, evidenciando quadro de inatividade econômica e fragilidade financeira da empresa (Id. 2218946022). Os documentos revelam, de forma reiterada, valor total da contribuição apurada igual a R$ 0,00, contribuição previdenciária sobre receitas igual a R$ 0,00 e inexistência de receita operacional durante sucessivos períodos de apuração, constituindo prova suficiente da incapacidade financeira alegada pela requerida. Diante desse conjunto probatório, reputo demonstrada a insuficiência de recursos da empresa requerida, razão pela qual defiro o pedido de gratuidade da justiça formulado pela Charles Kelday Construtora Comércio e Representações Ltda. No tocante à multa prevista no art. 246, §1º-C, do CPC, verifica-se que a requerida apresentou justificativa plausível para a ausência de confirmação da comunicação realizada por meio do Domicílio Judicial Eletrônico. Na petição de Id. 2224478344, a empresa esclareceu que desconhecia o cadastro no Domicílio Judicial Eletrônico, afirmando tratar-se do primeiro processo em que foi citada por tal modalidade, em contexto de implantação recente do sistema, circunstância que teria contribuído para a ausência de ciência efetiva da comunicação eletrônica. Informou, ainda, que mantinha acompanhamento regular das publicações por meio do Diário de Justiça Eletrônico Nacional, o que possibilitou seu comparecimento espontâneo aos autos e a apresentação tempestiva de contestação. A requerida também demonstrou que, tão logo tomou conhecimento da demanda, compareceu espontaneamente ao processo, apresentou defesa e passou a exercer regularmente o contraditório, sem criar embaraços ao regular andamento do feito, inexistindo notícia de comportamento protelatório, desleal ou atentatório à dignidade da justiça. Além disso, a situação econômica da empresa, comprovada pelos documentos de ausência de faturamento juntados sob o Id. 2218946022, reforça a plausibilidade da alegação de reduzida estrutura administrativa para adaptação imediata ao novo sistema eletrônico de comunicações processuais. Nesse contexto, reputo configurada justa causa apta a afastar a incidência da penalidade prevista no art. 246, §1º-C, do CPC, especialmente porque a finalidade da norma é reprimir condutas dolosas ou injustificadamente resistentes ao recebimento das comunicações processuais, hipótese não evidenciada nos autos. Assim, defiro o pedido de gratuidade da justiça formulado pela ré Charles Kelday Construtora Comércio e Representações Ltda. e afasto a aplicação da multa prevista no art. 246, §1º-C, do CPC. III - Mérito III.I Da Relação de Consumo e da Natureza Adesiva dos Contratos É igualmente importante destacar que a relação jurídica existente entre a parte autora e as rés – incorporadora/construtora e instituição financeira – configura típica relação de consumo, aplicando-se, portanto, os preceitos do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90), nos termos do artigo 2º (definição de consumidor) e do artigo 3º (definição de fornecedor e de serviço). A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já se posicionou de forma pacífica no sentido de que o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, ainda que vinculado a incorporações regidas pela Lei nº 4.591/64, está sujeito à disciplina do Código de Defesa do Consumidor, naquilo que não conflita com suas disposições específicas. Transcreve-se, por oportuno, o seguinte precedente: "Rege-se pela Lei 4.591/94, no que tem de específico para a incorporação e construção de imóveis, e pelo CDC o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre a companhia imobiliária e o promissário comprador."(REsp 299.445/PR, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, DJ 20/08/2001) Nessa linha, considerando-se a hipossuficiência técnica e econômica do consumidor frente à fornecedora de serviços habitacionais, impõe-se o reconhecimento da vulnerabilidade da parte autora, legitimando a aplicação das normas protetivas previstas no CDC. Nos termos do artigo 54, do CDC, os contratos firmados para aquisição de unidades habitacionais, inclusive aqueles que englobam simultaneamente a compra e venda, financiamento, seguro e alienação fiduciária, são contratos de adesão, porquanto redigidos unilateralmente pela construtora ou incorporadora, sem que o consumidor tenha a possibilidade de discutir, alterar ou influenciar o conteúdo das cláusulas pactuadas. De fato, nas práticas mercadológicas habituais das construtoras e incorporadoras, observa-se a inserção de cláusulas padronizadas nos contratos de promessa de compra e venda, estabelecendo prazos de carência para entrega do imóvel, bem como a possibilidade de prorrogação desse prazo. Essas cláusulas, a despeito de figurarem em contratos firmados em massa, carecem de eficácia quando desprovidas de fundamento fático-jurídico que legitime o descumprimento contratual. Com efeito, a prorrogação do prazo de entrega somente é juridicamente admissível quando lastreada em eventos que configurem caso fortuito ou força maior devidamente comprovados, nos termos do artigo 393, do Código Civil. Situações genéricas, como dificuldades financeiras ou administrativas da incorporadora para obter recursos ou concluir a obra, não se subsumem a tais excludentes de responsabilidade, por serem inerentes ao risco do empreendimento – risco esse assumido integralmente pelo fornecedor no exercício da atividade empresarial. Portanto, eventual inadimplemento do prazo contratual por parte da construtora, sem justificativa idônea e comprovação de caso fortuito ou força maior, implica violação ao dever de boa-fé objetiva e configura prática abusiva vedada pelo ordenamento jurídico consumerista, ensejando a responsabilização civil da fornecedora, bem como o direito do consumidor à rescisão contratual e à devida reparação dos danos suportados. III.II – Do inadimplemento contratual, do período de mora, dos juros de obra e da responsabilidade das rés A ocorrência do inadimplemento contratual constitui matéria expressamente controvertida nos autos. A autora sustenta que a unidade habitacional deveria ter sido concluída até 26/01/2016, defendendo a configuração da mora a partir dessa data. A construtora Charles Kelday, por sua vez, sustenta que o contrato previa prazo total de 49 (quarenta e nove) meses para conclusão do empreendimento, razão pela qual eventual mora somente poderia ser reconhecida a partir de janeiro de 2018. A Caixa Econômica Federal, embora não negue a existência de atraso na conclusão do empreendimento, sustenta a ausência de responsabilidade pelos prejuízos alegados. Passa-se à análise. II.III – Do termo inicial da mora Conforme se verifica do Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações – Contrato nº 855552577708 (Id. 5130083), as partes pactuaram prazo de 25 (vinte e cinco) meses para a construção e legalização da unidade habitacional. A própria cláusula contratual (cláusula C.6.6.1) estabelece o prazo de 25 meses para conclusão e legalização da unidade habitacional. Já a cláusula relativa à prorrogação do cronograma prevê que referido prazo poderá ser estendido por até 24 (vinte e quatro) meses apenas quando comprovada a ocorrência de caso fortuito ou força maior, mediante análise técnica e autorização da Caixa Econômica Federal (Id. 5130083). Assim, diversamente do sustentado pela construtora, o período adicional de 24 meses não constitui tolerância automática incorporada ao cronograma da obra, mas hipótese excepcional cuja incidência depende da demonstração cumulativa dos requisitos contratualmente previstos. Incumbia às rés comprovar a ocorrência de caso fortuito ou força maior aptos a justificar a prorrogação do prazo contratual, bem como a correspondente análise técnica e autorização da instituição financeira, nos termos do art. 373, II, do CPC. Entretanto, não há nos autos prova da ocorrência de qualquer das hipóteses excepcionais previstas na avença, tampouco demonstração de autorização formal apta a legitimar a extensão do prazo inicialmente pactuado. Dessa forma, expirado o prazo originalmente previsto de 25 meses, resta configurada a mora contratual a partir de 26/01/2016. II.IV – Da ocorrência do inadimplemento contratual Também não procede a tese defensiva no sentido de que o atraso na conclusão do empreendimento decorreria exclusivamente de fatores alheios à atuação da construtora. Os próprios documentos invocados pela Charles Kelday evidenciam que o empreendimento permaneceu inconcluso muito além do prazo contratualmente estabelecido. Conforme alegado pela própria ré, em razão das dificuldades enfrentadas durante a execução do empreendimento, foi requerida à Caixa Econômica Federal a implementação do regime de gestão compartilhada da obra em janeiro de 2017. Segundo a própria defesa, a medida somente foi aprovada pela instituição financeira em maio de 2017, tendo as obras sido retomadas apenas em novembro daquele ano (Ids. 2218946037 e seguintes). Mais relevante ainda é o fato de que a própria construtora reconhece que, em outubro de 2018, a Caixa Econômica Federal declarou o sinistro da obra e determinou sua retirada do empreendimento. Com efeito, os documentos reproduzidos pela própria defesa demonstram que vistoria realizada pela Caixa Econômica Federal em 30/10/2018 constatou que o empreendimento apresentava execução física aproximada de 93,60%, registrando expressamente a inexistência de retomada das obras em ritmo suficiente para sua conclusão, circunstância que culminou na determinação de retirada da construtora do empreendimento (Ids. 2218946037 e seguintes). Tal circunstância possui especial relevância porque evidencia que, quase três anos após o encerramento do prazo contratualmente previsto para entrega da unidade habitacional, o empreendimento ainda não se encontrava regularmente concluído. As justificativas apresentadas pela construtora — relacionadas à ausência de repasses financeiros, à gestão compartilhada, à negativa de cobertura securitária ou à posterior retirada da obra pela Caixa Econômica Federal — dizem respeito à esfera interna da execução do empreendimento e não possuem aptidão para afastar o inadimplemento perante a consumidora. Com efeito, eventuais dificuldades financeiras, administrativas ou operacionais integram o risco da atividade econômica desenvolvida pelas fornecedoras e não podem ser transferidas ao adquirente da unidade habitacional. Assim, não tendo sido demonstrada qualquer causa juridicamente apta a justificar a prorrogação do prazo contratual, e havendo prova de que o empreendimento permanecia inconcluso inclusive em outubro de 2018, impõe-se reconhecer o inadimplemento contratual das rés quanto à obrigação de entrega da unidade habitacional no tempo e modo ajustados. II.V– Do termo final da mora indenizável A autora sustenta que os prejuízos decorrentes do atraso devem ser reconhecidos até a efetiva entrega do imóvel ou expedição do habite-se. Todavia, embora não tenha sido juntado aos autos termo formal de entrega das chaves ou documento comprovando a expedição do habite-se referente à unidade adquirida pela autora, os elementos probatórios produzidos pela construtora demonstram situação incompatível com a alegação de absoluta indisponibilidade do imóvel após janeiro de 2019. Com efeito, na Ata de Assembleia Geral Extraordinária realizada em 19/01/2019 (Id. 2218946041), consta expressamente que o condomínio já se encontrava ocupado por moradores, tendo sido deliberada a instituição de taxa de rateio justamente em razão da "ocupação de moradores". Na mesma ata, consta a participação de: "José Marcos (801), um dos moradores", sendo identificado precisamente pela unidade habitacional objeto da presente demanda (Id. 2218946041). O referido participante, além de identificado como morador da unidade 801, participou ativamente das deliberações relacionadas à representação dos proprietários perante a Caixa Econômica Federal. Posteriormente, a Ata de Assembleia Geral Extraordinária de 29/08/2021 (Id. 2218946051) registra a criação de comissão destinada à representação dos proprietários perante órgãos públicos e ao acompanhamento das medidas necessárias à conclusão da obra e regularização do empreendimento, figurando José Marcos Lopes entre os integrantes da referida comissão. Mais adiante, a Ata de Assembleia Geral Extraordinária de 26/01/2024 (Id. 2218946060) registra que José Marcos exercia o cargo de subsíndico do condomínio. Embora tais documentos não constituam prova direta da entrega formal das chaves, demonstram de forma consistente e convergente que o núcleo familiar da autora mantinha inequívoca vinculação material com a unidade habitacional e participava ativamente da vida condominial, circunstância incompatível com a alegação de completa indisponibilidade do imóvel após aquele período. Tal circunstância assume especial relevância porque os pedidos indenizatórios formulados na inicial encontram fundamento justamente na alegada impossibilidade de utilização e fruição econômica da unidade habitacional. Uma vez demonstrado que o imóvel já se encontrava inserido em contexto de efetiva ocupação, com participação ativa do marido da autora na condição de morador da unidade 801, integrante de comissão representativa dos proprietários e, posteriormente, subsíndico do condomínio, deixa de subsistir a premissa fática necessária à manutenção dos prejuízos decorrentes da alegada indisponibilidade do imóvel após esse marco temporal. Também merece destaque que tais documentos e alegações foram expressamente apresentados pela construtora (Ids. 2218946041, 2218946051 e 2218946060), não tendo sido objeto de impugnação específica pela autora em réplica. Ao se manifestar sobre a defesa, a autora não contestou a participação de seu marido nas assembleias condominiais, não impugnou sua identificação como morador da unidade 801, tampouco refutou sua atuação na comissão representativa dos proprietários ou na administração do condomínio. Nos termos do art. 341 do CPC, incumbia à autora impugnar especificamente tais fatos, os quais, além de compatíveis com o conjunto probatório dos autos, encontram-se corroborados pelos documentos regularmente juntados pela ré. Nesse contexto, ainda que não comprovada a entrega formal da unidade habitacional, a prova produzida nos autos demonstra que, ao menos em 19/01/2019, o imóvel já se encontrava apto à fruição econômica pelos adquirentes. Por conseguinte, o período de mora indenizável deve ser delimitado entre 26/01/2016 e 19/01/2019. II.VI – Dos juros de obra A autora postula a restituição dos valores pagos a título de taxa de evolução de obra (juros de obra). Assiste-lhe razão. Os juros de obra constituem encargo legítimo durante o período regular de construção do empreendimento, por corresponderem ao custo financeiro do financiamento enquanto a obra se encontra em execução dentro do cronograma contratualmente previsto. Todavia, uma vez configurada a mora das fornecedoras, não se revela legítima a transferência ao consumidor dos encargos financeiros decorrentes do atraso na conclusão do empreendimento. Reconhecido o inadimplemento contratual das rés no período compreendido entre 26/01/2016 e 19/01/2019, mostra-se indevida a cobrança dos encargos incidentes em razão da prolongação da fase construtiva decorrente da mora das fornecedoras. Assim, as rés devem restituir à autora os valores comprovadamente pagos a título de taxa de evolução de obra ou juros de obra no período compreendido entre 26/01/2016 e 19/01/2019, observada a efetiva comprovação documental dos pagamentos realizados. II.VII– Dos Lucros Cessantes A autora requer a condenação das rés ao pagamento de lucros cessantes, sob o fundamento de que o atraso na entrega da unidade habitacional lhe teria impedido a fruição econômica do imóvel durante o período de mora contratual. Afirma que, em razão da indisponibilidade do bem, deixou de auferir a vantagem econômica correspondente ao uso, locação ou aproveitamento patrimonial da unidade habitacional, postulando indenização correspondente ao valor de aluguéis pelo período compreendido entre o início e o término da mora. As rés impugnam o pedido, sustentando a ausência dos pressupostos necessários à configuração dos lucros cessantes, bem como questionando o período indenizável e o critério de apuração pretendido pela autora. Passa-se à análise. O arbitramento de valores a título de aluguéis, nos casos de atraso na entrega de imóvel, configura-se como forma de reparação por lucros cessantes.
Trata-se de indenização decorrente da frustração da legítima expectativa do consumidor em auferir vantagem econômica com a utilização do bem adquirido, seja para moradia, ou locação a outrem. Assim, a privação dessa utilidade econômica configura perda efetiva de ganho potencial a se reparar com a condenação ao pagamento de aluguéis (lucros cessantes). No caso em apreço, a autora deixou de usufruir do imóvel no período de inadimplemento da Ré, por culpa não lhe imputável, motivo qual deve ser ressarcida do que deixou de auferir com não entrega do bem em tempo e modo acordados. Nesse sentido, o julgado a seguir: PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO PELO PROCEDIMENTO ORDINÁRIO. DEMORA NA ENTREGA DO IMÓVEL. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF). LEGITIMIDADE PASSIVA. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. SENTENÇA ANULADA. MÉRITO DA AÇÃO JULGADO COM BASE NO ART. 1.013, §§ 1º E 2º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. SOLIDARIEDADE ENTRE A CONSTRUTORA E A CEF. RESCISÃO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. PEDIDOS PROCEDENTES. 1. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem adotado o entendimento de que a legitimidade passiva da CAIXA não decorre da mera circunstância de haver financiado a obra, nem de se tratar de mútuo contraído no âmbito do SFH, mas do fato de ter provido o empreendimento, elaborado o projeto com todas as especificações, escolhido a construtora e negociado diretamente em programa de habitação popular ( REsp n. 1.671.395/PE - Relator Ministro Marco Buzzi, DJe de 15.03.2018), o que inclui os contratos firmados no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), instituído pela Lei n. 11.977/2009. 2. Aquele mesmo Tribunal decidiu que: "A questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda" ( REsp 1.163.228/AM, Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe de 31/10/2012) - AgInt no REsp 1.536.218/AL, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 14.10.2019. 3. Este Tribunal, com base em precedente jurisprudencial do STJ, estabeleceu que a legitimidade da CEF para responder solidariamente nos casos de atraso na entrega da obra, quando sua participação ultrapassar os limites de mero agente operador do financiamento para aquisição do bem ( AC 0004767-52.2015.4.01.3311, Desembargadora Federal Daniele Maranhão Costa, Quinta Turma, e-DJF1 de 25.10.2019). 4. Hipótese em que, tratando-se de contrato de mútuo, vinculado ao PMCMV, instituído pela Lei n. 11.977/2009, a legitimidade da CEF, portanto, deve ser reconhecida, pois a sua atuação não se limitou à de mero agente financeiro, já que a liberação dos recursos destinados à construção do empreendimento imobiliário estava sujeita a acompanhamento de engenheiro por ela designado, constando da cláusula terceira que a prorrogação do cronograma de construção estaria sujeito à análise técnica e autorização da CEF, cabendo ao agente financeiro, ainda, o acompanhamento da obra, por meio engenheiro da referida instituição, conforme cláusula quinta, parágrafo nono, alíneas i e k. 5. É certo que, nesses contratos, há cláusulas que podem causar dúvida a respeito da responsabilidade do agente financeiro pelo atraso na entrega do imóvel. Contudo, diante da leitura conjunta das cláusulas do contrato, é possível concluir que, de fato, a CEF detém a responsabilidade solidária com a construtora, pelo acompanhamento da construção, inclusive quanto à aceitação de justificativas da referida empresa quanto ao retardamento e paralisação da obra, até mesmo por imperativo previsto no art. 47 do Código de Defesa do Consumidor, segundo o qual, as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor, aplicável ao caso dos autos (Súmula 297/STJ). 6. Oportuno ressaltar que a responsabilidade da CEF pelo atraso na entrega do imóvel é solidária com a construtora ( AC 0004767-52.2015.4.01.3311, Desembargadora Federal Daniele Maranhão Costa, Quinta Turma, e-DJF1 de 25.10.2019), não havendo, portanto, que falar em incompetência da Justiça Federal para julgar o feito. 7. Sentença anulada. Mérito da ação analisado com base no art. 1.013, §§ 1º e 2º, do Código de Processo Civil de 2015. 8. É incontroverso o fato de que houve quebra do contrato, por parte das rés, ao não entregarem o imóvel ao autor no devido tempo, violando, assim, os princípios de probidade e boa-fé (art. 422 do Código Civil), sendo, portanto, direito do comprador a resolução do contrato, cabendo, ainda, a ele indenização por perdas e danos e a restituição do valor antecipado ao credor, conforme arts. 475 do Código Civil e 35 do Código de Defesa do Consumidor, o que dá ensejo à rescisão do contrato firmado com as rés. 8. Conforme já decidiu o STJ, a responsabilidade do agente decorre da comprovação da falha na prestação do serviço, sendo desnecessária a prova do prejuízo em concreto ( REsp 835.531/MG Relator Ministro Sidnei Beneti DJ de 27.02.2008, p. 191), e que o simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável. Entretanto, sendo considerável o atraso, alcançando longo período de tempo, pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial ( AgInt no REsp 1.795.662/RN, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 01.10.2020), e, ainda, que. 9. Por outro lado, o STJ, em procedimento de recurso repetitivo (art. 1.036 do Código de Processo Civil de 2015), posicionou-se no sentido de que, no caso de descumprimento do prazo para entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma ( REsp 1.729.593/SP, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, DJe de 27.09.2019). 10. Hipótese em que a falha das rés, quanto à prestação do serviço, é inconteste, sendo que o imóvel deveria ter sido entregue em julho de 2014, não havendo notícia de entrega da unidade habitacional. 11. No que se refere aos danos materiais, a construtora deverá restituir ao autor os valores por ele pagos à referida sociedade empresarial, como sinal, conforme documentos que constam das fls. 113-117, por terem sido efetuadas antes, mesmo, da assinatura do contrato de mútuo, firmado com a CEF. A CEF e Aurora Construções Incorporações e Serviços Ltda., de forma solidária, restituirão ao autor as taxas de cartório (fl. 118-119), o valor pago a título de ITBI (fl. 120), bem como o da complementação de prestação (fl. 121) e as taxas de evolução da obra (fls. 122-134). Deverão, ainda, indenizar a parte autora com o pagamento dos valores dos aluguéis, por ele despendidos, a partir da data em que o imóvel deveria ter sido entregue e não o foi (12.07.2014), conforme demonstrado por meio dos contratos de locação (fls. 141-148) e dos recibos de pagamentos (fls. 500-502), bem como pagar ao requerente a indenização, por danos morais, no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais). 12. Os valores deverão acrescidos de juros de mora, a partir do evento danoso (Súmula 54/STJ) e de correção monetária, de acordo com o Manual de Cálculos da Justiça Federa, a partir de seu arbitramento (Súmula 362/STJ) que, no caso, corresponde à data deste julgamento. 13. Sentença anulada. 14. Apelação do autor parcialmente provida. Pedidos julgados procedentes. (TRF-1 - AC: 00010267320164013600, Relator.: DESEMBARGADOR FEDERAL DANIEL PAES RIBEIRO, Data de Julgamento: 26/09/2022, 6ª Turma, Data de Publicação: PJe 27/09/2022 PAG PJe 27/09/2022 PAG) Com base no exposto, verifico que a autora faz jus à indenização por lucros cessantes decorrentes do atraso na disponibilização da unidade habitacional. Quanto ao valor da indenização, a autora requereu a fixação dos lucros cessantes em R$ 1.200,00 mensais. Por sua vez, a construtora juntou aos autos anúncios de locação de imóveis situados no próprio Residencial Rebeca Honorato e em empreendimentos semelhantes da região (Ids. 2218946074 e 2218946077), os quais indicam valores locatícios variando entre R$ 950,00 e R$ 1.250,00 mensais, inclusive com anúncio de unidade do próprio empreendimento pelo valor de R$ 1.160,00 mensais. Diante desse conjunto probatório, reputo adequado fixar os lucros cessantes em R$ 1.100,00 (mil e cem reais) mensais, quantia compatível com a média dos valores locatícios demonstrados nos autos e apta a refletir a vantagem econômica que razoavelmente poderia ser obtida com a unidade habitacional. O referido valor é devido a partir de 27/01/2016, dia posterior à data de início da mora contratual, até 19/01/2019, marco em que a prova documental produzida pela própria construtora demonstra que o empreendimento já se encontrava efetivamente ocupado, Id. 2218946041. Os valores deverão ser corrigidos monetariamente, mês a mês, desde cada vencimento, pelos índices previstos no Manual de Cálculos da Justiça Federal, acrescidos de juros de mora a partir da citação. Sendo assim, será devido à autora o seguinte encargo decorrente da aplicação de indenização por lucros cessantes na forma de aluguéis: - pagamento mensal do valor de R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais), a ser atualizado, mês a mês, desde a data em que é devido (27/01/2016) até a data final de pagamento (19/01/2019), pelos índices previstos no Manual de Cálculo da Justiça Federal. II.VII - Da responsabilidade solidária das corrés Definida a ocorrência do inadimplemento e delimitado o período de mora, cumpre examinar a responsabilidade das rés pelos prejuízos suportados pela autora. Embora o instrumento contratual reúna distintas relações jurídicas,
trata-se de negócio jurídico complexo formalizado sob a chancela da Caixa Econômica Federal, envolvendo aquisição da unidade habitacional, financiamento imobiliário, construção do empreendimento, fiscalização da execução física da obra, liberação de recursos vinculados ao FGTS e constituição de garantia fiduciária. Nesse contexto, não prospera a alegação da Caixa Econômica Federal de que sua atuação teria se limitado à condição de mera financiadora. Os próprios documentos produzidos nos autos demonstram que a instituição financeira participou diretamente da fiscalização da obra, da análise das condições para sua continuidade, da implementação da gestão compartilhada do empreendimento e, posteriormente, da decretação do sinistro e retirada da construtora da execução contratual (Ids. 2218946037 e seguintes). A controvérsia instaurada entre as rés acerca das causas do atraso, da insuficiência de recursos financeiros, da gestão compartilhada, da cobertura securitária ou da responsabilidade pela conclusão da obra constitui questão interna da cadeia de fornecimento, insuscetível de ser oposta à consumidora. A autora aderiu a empreendimento estruturado e viabilizado conjuntamente pelas rés, sendo-lhe irrelevante a repartição interna de atribuições entre a construtora responsável pela execução material da obra e a instituição financeira encarregada de seu financiamento, fiscalização e acompanhamento. Considerando que a Caixa Econômica Federal atua, em hipóteses como a dos autos, não apenas como agente financeiro, mas também como agente executor de política pública habitacional vinculada ao Programa Minha Casa Minha Vida, mostra-se cabível o reconhecimento de sua responsabilidade solidária pelos danos decorrentes do atraso na entrega da unidade habitacional. Aplica-se, ainda, o disposto no art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor: "Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo." Assim, caracterizado o inadimplemento contratual e constatado que ambas as rés integraram a cadeia de fornecimento do empreendimento imobiliário objeto da demanda, respondem solidariamente pelos prejuízos causados à autora, sem prejuízo do eventual exercício de direito regressivo entre si. III – Dispositivo
Ante o exposto, extingo o feito com resolução do mérito, e julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, nos termos do art. 487, I, do CPC, para: 1. reconhecer o inadimplemento contratual das rés relativamente à obrigação de entrega da unidade habitacional objeto do Contrato nº 855552577708, fixando o período de mora entre 26/01/2016 e 19/01/2019;; 2. Condenar solidariamente as rés Charles Kelday Construtora Comércio e Representações Ltda. e Caixa Econômica Federal, à restituição integral dos valores comprovadamente pagos pela autora a título de taxa de evolução de obra (juros de obra) durante o período compreendido entre 26/01/2016 e 19/01/2019, devidamente atualizados monetariamente a contar de cada desembolso, e acrescidos de juros de mora a partir da data da citação (05/06/2019). Os índices de correção monetária e de juros deverão ser apurados na forma do Manual de Cálculos da Justiça Federal. 3. Condenar solidariamente as rés ao pagamento de lucros cessantes na forma de aluguel mensal do valor de R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais), a título de aluguéis, em favor da autora, devendo o valor ser atualizado, mês a mês, desde a data em que é devido (27/01/2016) até a data final de pagamento (19/01/2019), pelos índices previstos no Manual de Cálculo da Justiça Federal; 4. Os valores a ser restituídos deverão ser apurados na fase de cumprimento de sentença, a fim de evitar enriquecimento sem causa por parte da autora, sendo que a devolução dos juros de evolução de obra dependerão da efetiva comprovação, pela autora, de seu pagamento. 5. Deferir à ré CHARLES KELDAY CONSTRUTORA COMÉRCIO E REPRESENTAÇÕES LTDA. – EPP os benefícios da gratuidade da justiça, diante da comprovação de insuficiência financeira por meio da documentação fiscal juntada aos autos (Id. 2218946022); 6. Acolher as justificativas apresentadas pela requerida na petição de Id. 2224478344 e, por conseguinte, afastar a aplicação da multa prevista no art. 246, §1º-C, do Código de Processo Civil. Considerando que a autora sucumbiu apenas quanto à parte do período do inadimplemento contratual, obtendo êxito em todos os outros pedidos, declaro a sucumbência mínima da parte autora, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC. Condeno, por conseguinte, as rés, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, a ser mensurado na fase de cumprimento da sentença, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. A exigibilidade das verbas sucumbenciais relativas à Ré Charles Kelday Construtora Comércio e Representações Ltda. e à parte autora, ficam com a exigibilidade suspensa em razão da gratuidade de justiça. Interposta apelação e eventuais contrarrazões, encaminhem-se os autos imediatamente ao Tribunal Regional Federal da Primeira Região, independentemente de juízo de admissibilidade (artigo 1010, §3.º do CPC), cabendo à Secretaria desta Vara abrir vista à parte contrária caso em contrarrazões sejam suscitadas as matérias referidas no §1.º do art. 1009, nos termos do §2.º do mesmo dispositivo. Sentença que não se submete à Remessa Necessária, pois a CEF não goza das prerrogativas conferidas à Fazenda Pública. Com o trânsito em julgado, dê-se ciência às partes. Oportunamente, arquivem-se os autos. Brasília, assinado na data constante do rodapé. (assinado eletronicamente) FREDERICO BOTELHO DE BARROS VIANA Juiz Federal Substituto da 22ª Vara/SJDF