Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
Procedimento Comum (Vara Cível) Nº 1028904-93.2020.4.01.3800/MG
AUTOR: MARILIA NOGUEIRA DOS SANTOS
ADVOGADO(A): JOAO VICTOR GONTIJO CARDOSO (OAB MG219971)
ADVOGADO(A): GERALDO GONCALVES DE OLIVEIRA E ALVES (OAB MG064564)
ADVOGADO(A): JOAO PAULO GONCALVES OLIVEIRA (OAB MG134597)
ADVOGADO(A): LUIZA REGINA LIMA SOARES BARBOSA GIRARDELLI (OAB MG163855)
RÉU: CONSTRUTORA MILIONARIO LTDA
ADVOGADO(A): SABRINA GALERY DOS SANTOS (OAB MG127030)
ADVOGADO(A): TULIO AUGUSTO SILVA MENDES (OAB MG108751)
ADVOGADO(A): JOAO VITORINO DA SILVA JUNIOR (OAB MG100583)
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de ação pelo procedimento comum, com pedido de tutela provisória de urgência, intentada por MARILIA NOGUEIRA DOS SANTOS em face de CONSTRUTORA MILIONARIO LTDA, FJ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, por meio da qual pretende a imediata a rescisão do Contrato de Compra e Venda do imóvel, Contrato nº 8.7877.0488167-9; e, no mérito, a rescisão do mencionado contrato e a condenação dos réus ao pagamento de indenização referente aos danos materiais e morais suportados pela autora, bem como o ressarcimento dos valores já dispendidos em razão do aludido contrato (entrada com recursos próprios, prestações do financiamento já pagas e valor do FGTS resgatado), com a incidência dos consectários legais (juros e correção monetária).
Narra que adquiriu o imóvel situado à Rua Augusta Ribeiro nº 92, Apartamento nº 1002, Torre A, do RESIDENCIAL BELO VALE, Bairro Eldorado, Contagem/MG, objeto da matrícula nº 144452, pelo valor total de R$83.750,00 (oitenta e três mil, setecentos e cinquenta reais), tendo financiado o valor de R$22.543,09 (vinte dois mil, quinhentos e quarenta e três reais e nove centavos), perante a Caixa Econômica Federal – CEF.
Alega que o imóvel apresenta vícios em sua construção, diversas rachaduras nas paredes e infiltrações. Conclui, assim, pela responsabilidade solidária dos réus pelos danos materiais e morais decorrentes dos vícios de construção.
Concedido o beneficio da gratuidade da justiça e indeferida a Tutela Provisória (evento 09).
Citadas, a CEF e a CONSTRUTORA MILIONARIO LTDA ofertaram contestação (eventos 30 e 31, respectivamente). A ré FJ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, quedou-se silente.
Deferida e realizada perícia técnica, por perito engenheiro, a fim de se verificar os eventuais danos no imóvel decorrentes de vícios construtivos (decisão evento 51, laudo pericial eventos 82 e 84).
É o relatório, no que interessa a este momento processual.
Decido.
1. Ilegitimidade passiva da CEF.
A questão controvertida nestes autos se refere à legitimidade passiva ad causam da Caixa Econômica Federal em razão da suposta responsabilidade pelos vícios e/ou danos físicos em imóveis financiados no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação – SFH, notadamente por se tratar do Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV.
Segundo narra a petição inicial, a parte autora firmou com a CEF contrato por instrumento particular de compra e venda de unidade isolada e mútuo com alienação fiduciária e outras obrigações – Programa Carta de Crédito Individual – FGTS e – Programa Minha Casa, Minha Vida.
Alega que ao final do ano de 2018 começaram a surgir problemas construtivos que, agravados pelo tempo, causaram sérios problemas na estrutura do imóvel (rachaduras e infiltrações). Conclui que tais danos não foram reparados, de forma satisfatória, pelas construtoras.
Imputa à CEF a responsabilidade solidária, juntamente com as construtoras, em razão da propriedade resolúvel do bem pela garantia da alienação fiduciária.
Sem razão o autor, porquanto a responsabilidade pelos danos narrados não pode ser imputada à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.
De fato, da análise detida do “CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE CONCLUÍDA, MÚTUO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA - PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA - PMCMV - RECURSOS FGTS” que instrui a exordial (ev. 1 – CONTR7 e ss), firmado em 10/12/2018, dessume-se que CEF não teve relação direta com a construção do imóvel financiado, ou seja, não houve previsão de responsabilidade da instituição bancária pela seleção e contratação da construtora, pela concepção e execução da obra ou pela entrega do imóvel. Na verdade, a CEF figura, tão-somente, como entidade financeira que liberou os recursos ao mutuário, ora autor, disponibilizando os recursos financeiros necessários para a aquisição do imóvel que já havia sido construído pela construtora vendedora quando da celebração da avença. Exclusivamente a ele – mutuário - competiu a escolha do bem imóvel adquirido mediante financiamento subsidiado por verbas federais.
Desse modo, não há liame subjetivo que vincule a CEF à discussão sobre a qualidade da obra e que lhe impute a responsabilidade por eventuais vícios de construção, uma vez que a atuação da instituição financeira se limitou à concessão do financiamento para a aquisição do imóvel escolhido livremente pelo mutuário. Registre-se que o imóvel objeto do financiamento já estava acabado, construído, inclusive com “habite-se” expedido desde 19/09/2018, conforme a matrícula n. 144452, AV.4, Do Cartório do Registro de Imóveis da Comarca de Contagem (evento 1, COMP8).
Assim, forçoso reconhecer que a responsabilidade da CEF está restrita às cláusulas do contrato de financiamento habitacional e não pode ser extrapolada para abranger as características ínsitas do bem imóvel adquirido. Nesse viés, não há que se falar em dissolução contratual, por ausência de manifesta ilegalidade ou de descumprimento contratual por parte da CEF.
Neste sentido é a jurisprudência há muito consagrada pelo Superior Tribunal de Justiça, verbis:
“RECURSOS ESPECIAIS. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. SFH. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. SEGURADORA. AGENTE FINANCEIRO. LEGITIMIDADE. 1. A questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. 2. Nas hipóteses em que atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, não ostenta a CEF legitimidade para responder por pedido decorrente de vícios de construção na obra financiada. Sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato. A previsão contratual e regulamentar da fiscalização da obra pelo agente financeiro justifica-se em função de seu interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de mútuo, sendo de se ressaltar que o imóvel lhe é dado em garantia hipotecária. Precedentes da 4ª Turma. (...).” (STJ, REsp 1163228 / AM, Rel.(a) Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, data do julgamento: 09/10/2012, DJe 21/10/2012). Grifos não originais.
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. ATUAÇÃO COMO MERO AGENTE FINANCEIRO. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS 5/STJ E 7/STJ. 1. O STJ firmou entendimento de que a legitimidade passiva da CEF nas ações contra vícios de construção ou atraso na entrega de obras somente se verifica nas hipóteses em que atua além dos poderes de mero agente financiador da obra, ou seja, quando promove o empreendimento, elabora o projeto com todas as especificações, escolhe a construtora e negocia diretamente em programa de habitação popular. 2. Por conseguinte, a natureza da atuação da CEF é definida pela interpretação das cláusulas contratuais e o exame das provas dos autos, cuja revisão é inviável na sede do recurso especial por incidência dos óbices das Súmulas n. 5/STJ e 7/STJ. 3. Ilegitimidade da CEF que se baseou em inconteste análise fático-contratual, com expressa conclusão de que "a atuação da Caixa Econômica Federal foi a de mero agente financiador do empreendimento". Agravo interno improvido”. (STJ, AgInt no REsp 2047298 / AL, Rel. Min. HUMBERTO MARTINS, TERCEIRA TURMA, data do julgamento: 26/02/2024, DJe: 29/02/2024). Grifei.
O TRF da Primeira Região perfilha o mesmo entendimento:
“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. SFH. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. RECURSOS SBPE. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. ATUAÇÃO COMO MERO AGENTE FINANCEIRO. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. SENTENÇA MANTIDA. 1. A análise do Contrato Por Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel Residencial Quitado, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia, Carta de Crédito Com Recursos do SBPE no Âmbito do Sistema Financeiro da Habitação SFH firmado mostra a inexistência de previsão de responsabilidade da Caixa pela seleção e contratação da construtora, pela concepção e execução da obra, pela entrega dos imóveis concluídos e legalizados, pela fiscalização do regular cumprimento pela construtora do cronograma de execução da obra, nem há previsão de prazo para a entrega dos imóveis, tratando o contrato, apenas, das questões atinentes ao financiamento solicitado, onde a Caixa limitou-se a disponibilizar à parte autora os recursos financeiros necessários para a aquisição do imóvel. 2. Atuando a CEF na condição de mero agente financeiro, mediante a celebração de contrato de mútuo onde se limita a liberar os recursos à parte autora, adquirente de unidade habitacional, não responde por qualquer vício existente no imóvel ou atraso nas obras, mesmo nos contratos firmados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação SFH, não possuindo legitimidade para figurar no polo passivo da ação. 3. Apelação da parte autora a que se nega provimento.” (TRF1, AC 1014301-49.2019.4.01.3800, DESEMBARGADORA FEDERAL DANIELE MARANHÃO COSTA, QUINTA TURMA, PJe 01/09/2020) – destaquei.
É de se enfatizar, por oportuno, que não foi a CEF quem vendeu o imóvel à autora, figurando apenas como o agente financeiro que concedeu o empréstimo para a aquisição do bem, o qual, por sua vez, foi dado em garantia fiduciária da dívida. Ademais, não se trata de imóvel cuja construção esteve sob fiscalização direta da CEF ou que fora objeto de financiamento mediante recursos do SFH para a execução e conclusão da obra e destinado à promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.
Registre-se que a hipótese de o imóvel ter sido adquirido no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) é desinfluente para a aplicação do presente entendimento, conforme assentado pelo Eg. STJ:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE VÍCIOS CONSTRUTIVOS CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. SFH. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ILEGITIMIDADE DA CEF. ATUAÇÃO COMO AGENTE FINANCEIRO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. IMPOSSIBILIDADE DE INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME PROBATÓRIO. SÚMULAS 5/STJ E 7/STJ. DISSÍDIO NÃO CONFIGURADO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. De acordo com a jurisprudência desta Corte, a Caixa Econômica Federal "somente tem legitimidade passiva para responder por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, sendo parte ilegítima se atuar somente como agente financeiro (...)" (AgInt no REsp 1.646.130/PE, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe de 4/9/2018). 2. O eg. Tribunal de origem consignou que a CEF participou do contrato apenas na qualidade de agente financeiro, tomando o imóvel como garantia fiduciária do valor mutuado, de modo que as responsabilidades contratuais assumidas dizem respeito apenas à atividade financeira, sem nenhuma vinculação com outras responsabilidades referentes à concepção do empreendimento ou à negociação do imóvel. 3. A modificação do entendimento lançado no v. acórdão recorrido, neste aspecto, demandaria interpretação de cláusulas contratuais e revolvimento do suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõem as súmulas 5 e 7 deste Pretório. 4. Agravo interno desprovido.” (STJ, AgInt no AREsp 1708217 / PR, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, data do julgamento: 16/05/2022, DJe 17/06/2022). Grifos não originais.
Ainda, por cautela argumentativa, cumpre ressaltar que a previsão contratual referente à cobertura pelo Fundo Garantidor da Habitação Popular – FGHAB, criado pela Lei n.º 11.977/2009, em nada altera as conclusões deste juízo.
A cobertura do FGHAB visa: “I – garantir o pagamento da prestação mensal do financiamento, em caso de desemprego e redução temporária da capacidade de pagamento do(s) DEVEDOR(ES)/FIDUCIANTE(S); II - assumir o saldo devedor do financiamento imobiliário, em caso de morte e invalidez permanente do(s) DEVEDOR(ES)/FIDUCIANTE(S), e as despesas de recuperação relativas a danos físicos ao imóvel.”
Para tanto, a cláusula Vigésima-Primeira, em seu Parágrafo Sétimo, é expressa quanto à assunção das despesas que versarem sobre a recuperação dos danos físicos ao imóvel decorrentes de: (i) incêndio ou explosão; (ii) inundação ou alagamento, quando um rio ou canal transbordar e a água atingir o imóvel ou alagamentos causados por agentes externos ao imóvel, chuva ou canos rompidos fora da residência; (iii) desmoronamento parcial ou total de paredes, vigas ou parte estrutural, desde que causados por forças ou agentes externos; (iv) reposição de telhados, em caso de prejuízos causados por ventos fortes ou granizos e (v) danos ocorridos em muros divisórios ou de arrimo.
Acrescente-se a previsão contratual expressa de AUSÊNCIA DE COBERTURA de eventuais despesas decorrentes de vícios de construção, conforme se depreende do Parágrafo Oitavo, inciso VI, da mencionada cláusula 21, assim vazado:
“CLÁUSULA VIGÉSIMA PRIMEIRA – DA GARANTIA DE COBERTURA DO SALDO DEVEDOR E RECUPERAÇÃO DO IMÓVEL – O Fundo Garantidor da Habitação Popular – FGHAB prevê cobertura parcial ou total do saldo devedor da operação de financiamento nas seguintes condições:
(Omissis). PARÁGRAFO OITAVO – Não terão cobertura as despesas de recuperação de imóveis por danos decorrentes de uso e desgaste (...) e ainda as seguintes despesas: (...). VI – despesas de recuperação de imóveis por danos oriundos de vícios de construção, comprovados por meio de laudo de vistoria promovido pela Administradora ou, ainda, em danos com características repetitivas de ocorrências anteriormente garantidas sem que tenham sido tomadas, por quem de direito, as providências necessárias para impedi-las, e esta repetir-se no intervalo inferior a 3 anos desde a última ocorrência.”.
Forçoso concluir que a cobertura pelo FGHAB prevista no contrato (Cláusula 21, parágrafo 7º, incisos I a V) refere-se à garantia do pagamento do financiamento e à manutenção das boas condições do imóvel, na forma em que foi entregue, até o fim do pagamento. Tal garantia se dirige a eventos externos ocorridos após o contrato e não abrange danos construtivos ocultos, é dizer, pré-existentes e descobertos somente após a ocupação do imóvel.
No caso dos autos, não há qualquer indício de que os danos relatados tenham sido causados por agentes externos ou forças da natureza, condição necessária para a cobertura do risco pelo Fundo Garantidor de Habitação. Ao contrário, extrai-se da petição inicial de que referidos danos “os motivos ensejadores da rescisão do contrato como já vastamente descritos, ocorreram por culpa exclusiva dos Réus, Construtora Milionário e FJ Empreendimentos Imobiliários por terem construído/comercializado imóvel com graves vícios construtivos, sem condições de habitabilidade e que colocam em risco a segurança e a vida da Autora e de sua família. ”.
Outrossim, incide óbice inarredável à incidência da garantia do FGHAB – cuja responsabilidade seria da CEF e justificaria sua inclusão no polo passivo -, nos exatos termos da cláusula contratual livremente aceita pela parte autora no momento da assinatura do contrato. Acrescente-se que o TRF1 corrobora o presente entendimento, havendo assentado que: “A cobertura pelo FGHab estipulada no contrato de financiamento não abrange vícios de construção. O próprio Estatuto do Fundo Garantidor de Habitação exclui expressamente a garantia para esses casos. Nesse sentido: AC 0017638-03.2013.4.01.3500, Desembargador Daniel Paes Ribeiro, TRF1 Sexta Turma, PJe 13/03/2020.” (TRF1, AC 1040639-53.2020.4.01.3500, Rel. Conv. Juiz Fed. ILAN PRESSER, QUINTA TURMA, PJe 18/11/2022).
No mesmo senso:
“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF). ATUAÇÃO COMO MERO AGENTE FINANCEIRO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO NÃO ACOBERTADOS PELO FGHAB. SENTENÇA MANTIDA. 1. A pretensão dos autores volta-se à reparação de danos decorrentes de vícios de construção em imóvel adquirido através de financiamento imobiliário com a CEF, nos moldes do Sistema Financeiro de Habitação SFH, dentro do Programa Minha Casa Minha Vida PMCMV, alegando que tais defeitos estariam cobertos pelo Fundo Garantidor da Habitação Popular FGHab. 2. Atuando a CEF na condição de mero agente financeiro, mediante a celebração de contrato de mútuo e alienação fiduciária, em que apenas libera recursos à parte autora, adquirente de unidade habitacional, não responde por qualquer vício de construção existente no imóvel, mesmo nos contratos firmados no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida. Nesse sentido: AC 0032675-88.2013.4.01.3300; Relator: Desembargadora Daniele Maranhão Costa; TRF1 Quinta Turma; e-DJF1 18/02/2021. 3. A cobertura pelo FGHab estipulada no contrato de financiamento não abrange vícios de construção. O próprio Estatuto do Fundo Garantidor de Habitação exclui expressamente a garantia para esses casos. Precedentes deste Tribunal. 4. Apelação desprovida.” (TRF1, AC 0002915-85.2014.4.01.3809, Rel. Des. Fed. CARLOS AUGUSTO PIRES BRANDÃO, QUINTA TURMA, data da decisão: 28/09/2021, PJe: 28/09/2021).
Ao arremate, tratando-se de modalidade de financiamento com alienação fiduciária – situação em que o bem juridicamente pertence ao credor até o pagamento total da dívida – é justificada a vistoria prévia do imóvel pela CEF a fim de apurar seu valor. Tal vistoria, entretanto, não se presta para verificar defeitos ou vícios construtivos não aparentes, tampouco atrai a responsabilidade da instituição financeira acerca de tais vícios.
Portanto, à míngua de qualquer informação sobre a atuação da CEF como efetivo agente executor da obra, ou seja, que tenha atuado na elaboração do projeto, promovido o empreendimento, escolhido a construtora, negociado diretamente em programa de habitação popular e figurado como executora de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda, impõe-se reconhecer que a responsabilidade contratual da CEF cinge-se ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, aos pagamentos nas épocas acordadas e à cobrança dos encargos estipulados no contrato.
Ausente a responsabilidade contratual da CEF acerca dos vícios construtivos e não se vislumbrando hipótese de descumprimento contratual, não há que se falar em rescisão do contrato de financiamento ou em inclusão da instituição financeira no polo passivo desta demanda, a qual deverá prosseguir perante os responsáveis pela construção do imóvel.
Isso posto, com espeque nos fundamentos adrede aduzidos, DECLARO a ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal e determino sua exclusão do polo passivo da lide.
2. Incompetência da Justiça Federal.
O reconhecimento da ilegitimidade passiva da CEF implica óbice inarredável ao processamento do feito perante a Justiça Federal, à míngua do interesse de quaisquer das entidades elencadas no art. 109, I, da CF/1988 no feito.
Não se olvide que a competência da Justiça Federal está taxativamente prevista pelo art. 109 da Constituição Federal, ressaltando-se o disposto no inciso I (“Art. 109. Aos juízes federais compete processar e julgar: I - as causas em que a União, entidade autárquica ou empresa pública federal forem interessadas na condição de autoras, rés, assistentes ou oponentes, exceto as de falência, as de acidentes de trabalho e as sujeitas à Justiça Eleitoral e à Justiça do Trabalho;”).
Outrossim, sendo certo que “Compete à Justiça Federal decidir sobre a existência de interesse jurídico que justifique a presença, no processo, da União, suas Autarquias ou Empresas Públicas” (Súmula 150/STJ) e à luz do quanto determinado pelo art. 45, § 3º, do CPC: “O juízo federal restituirá os autos ao juízo estadual sem suscitar conflito se o ente federal cuja presença ensejou a remessa for excluído do processo”, impõe-se a incontinenti remessa dos autos à Justiça Comum Estadual, porquanto competente para o processo e julgamento da lide ora deduzida em juízo.
Por tais razões, DECLARO a incompetência absoluta da Justiça Federal para julgamento desta ação.
3. À Secretaria Cível, para que retifique a autuação, excluindo-se a CEF do polo passivo do feito.
4. Intimada a autora acerca desta decisão e preclusas as vias impugnativas, ou havendo renúncia expressa ao prazo recursal, remetam-se os autos à livre distribuição perante a Justiça Estadual da Comarca de Belo Horizonte.
Intimem-se. Cumpra-se.
Belo Horizonte, data do registro