Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
Apelação Cível Nº 5001343-44.2023.4.02.5109/RJ
APELANTE: ALEXANDRE FERREIRA FONSECA (AUTOR)
ADVOGADO(A): MARCELO ISOLDI (OAB RJ071344)
APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (RÉU)
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de recurso especial interposto por ALEXANDRE FERREIRA FONSECA, com fundamento no art. 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região (Evento 15), que negou provimento ao recurso de apelação interposto pelo autor, mantendo sentença de improcedência em demanda que objetiva a anulação de procedimento de execução extrajudicial relativo a imóvel objeto de financiamento imobiliário com alienação fiduciária em garantia, com rito previsto na Lei 9.514/97, além da revisão contratual e a concessão de novo prazo para purgar a mora, possuindo a respectiva ementa os seguinte termos:
“ADMINISTRATIVO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/1997. IRREGULARIDADE NA NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR PARA PURGAÇÃO DA MORA. NÃO COMPROVAÇÃO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE HÍGIDA. APELAÇÃO IMPROVIDA
1. Trata-se de apelação interposta por ALEXANDRE FERREIRA FONSECA em face da sentença que, nos autos da ação ordinária ajuizada pelo ora apelante contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, julgou improcedente o pedido, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, objetivando a declaração de nulidade da consolidação da propriedade levada a efeito pela ré, a concessão de prazo para purgar a mora e o restabelecimento do contrato de compra e venda com alienação fiduciária.
2. O cerne da controvérsia recursal reside na análise da regularidade do procedimento de execução extrajudicial instaurado pela Caixa Econômica Federal (CEF) em decorrência do inadimplemento do autor no âmbito do contrato de financiamento imobiliário.
3. No caso, o autor ajuizou a demanda pleiteando a decretação de nulidade da execução extrajudicial, em razão da ausência de notificação pessoal para purgar a mora do contrato do imóvel objeto desta lide, situado na Rua Jardim Botânico, n. 89, casa 27, Vila dos Lírios, Mirante da Serra, Resende/RJ, adquirido por meio do contrato celebrado, em 29 de novembro de 2011, com a Caixa Econômica Federal – na qualidade de credora fiduciária, “Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações – Imóvel na Planta – Programa Carta de Crédito FGTS e Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV – Recursos do FGTS n. 855551633122, sendo financiado por R$ 75.370,25, a ser pago em 300 prestações mensais.
4. Acerca da regularidade, ou não, do procedimento extrajudicial, registre-se que a Lei nº 9.514/97, que rege o instituto da Alienação Fiduciária de bem imóvel, estabelece nos seus artigos 26 e 27 o procedimento por meio do qual a credora fiduciária constitui em mora o devedor fiduciante e, caso não ocorra o pagamento das parcelas vencidas e vincendas mais encargos legais e contratuais em 15 dias, haverá a consolidação da propriedade em favor daquele.
5. Desta forma, verifica-se que se faz necessária a intimação pessoal do devedor para que purgue a mora, por meio de oficial do Registro de Imóveis (art. 26, §1º), podendo tal intimação ser realizada por edital caso esteja em local ignorado, incerto ou inacessível, a teor do disposto no §4º do art. 26.
6. Transcorrido o prazo sem que o devedor fiduciante realize o pagamento, o art. 27, caput, da Lei 9.514/97 estabelece que a propriedade fiduciária do imóvel se consolida em favor do credor fiduciário, no caso a CEF, que deve promover, em trinta dias a contar desse registro de propriedade, o leilão público para a alienação do bem.
7. Destarte, tem-se que, de acordo com o artigo 26 da Lei 9.514/1997, e diante do inadimplemento do fiduciante, este será intimado, a pedido do credor, pelo oficial do Registro de Títulos e Documentos do domicílio de situação do imóvel.
8. No caso concreto, o autor alega que não foi pessoalmente notificado para purgar a mora. Assevera que não se justifica “a realização de diligências de intimação de purga de mora de forma totalmente negligente”, pois “a CAIXA sempre possuiu em seu sistema/cadastro o endereço correto e atualizado do Autor e do imóvel financiado”, não se podendo alegar desconhecimento do endereço.
9. Compulsando os autos, verifica-se que não assiste razão ao apelante quanto à ausência de notificação para a purga da mora, vejamos.
10. Com efeito, a averbação constante na matrícula do imóvel (Av. 6 – 35.829) comprova que houve tentativa de intimação do mutuário para purgação da mora, tendo o Oficial de Cartório se dirigido aos seguintes endereços: Rua dos Pracinhas, n.º 00078 B, Bairro Liberdade; e Rua A, Gleba 5 0, casa 27, bairro Mirante da Serra.
11. Registre-se que ambos os endereços constavam do contrato de compra e venda do imóvel. Ainda, convém observar que o mutuário se comprometeu a informar à CEF qualquer alteração que houvesse na numeração ou identificação do imóvel durante a vigência do contrato, conforme cláusula vigésima nona.
12. Nesse cenário, diante das diligências negativas de intimação pessoal, a CEF procedeu à constituição em mora do autor/devedor por meio de edital eletrônico, devidamente publicado nos dias 01, 04 e 05 de novembro de 2019, nos termos do art. 26, parágrafo 4°, da Lei n° 9.514/97. Como dito alhures, a dispensa da intimação pessoal só é cabível quando frustradas as tentativas de realização deste ato, admitindo-se, a partir deste contexto, a notificação por edital.
13. Decorrido o prazo previsto no art. 26, parágrafo 7°, da lei retrocitada sem purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário.
14. In casu, transcorrido o prazo para purgação da mora sem o efetivo pagamento pelos devedores, ocorreu a consolidação da propriedade em nome da Caixa Econômica Federal em 27/10/2022, nos termos da certidão emitida pelo Registro de Imóveis.
15. Por oportuno, convém ressaltar que as anotações advindas do Oficial do RGI se revertem de fé pública, gerando presunção juris tantum, somente podendo ser desconstituída por robusta prova em contrário, que não foi trazida aos autos.
16. Nesse contexto, a prova dos autos revela que o procedimento de execução adotado pela Caixa Econômica Federal observou todas as exigências legais necessárias, sendo, portanto, válida e eficaz a consolidação da propriedade averbada em seu favor. Com efeito, o devedor não pode pretender usufruir por anos imóvel adquirido com o dinheiro emprestado pela CEF e, com o pretexto da purga da mora irregular, o que não se observou no caso, ter invalidada a consolidação da propriedade em favor da credora. Ora, diante da situação de inadimplência, o mutuário assume o risco de ver deflagrado o procedimento de execução extrajudicial.
17. Ademais, vale notar que sequer o autor demonstrou a real intenção de adimplir a dívida mediante o pagamento do valor integral e respectivos acréscimos, apenas alegou questões formais para postergar a entrega do imóvel em que reside graciosamente há vários anos, sendo certo que a desconstituição da consolidação da propriedade só configuraria atraso no procedimento.
18. É cediço que a impontualidade no pagamento das prestações enseja o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que, consequentemente, autoriza a realização do leilão público para alienação do imóvel, nos termos dos arts. 26 e 27, da Lei 9.514/9.
19. Desse modo, em virtude da regularidade do procedimento de execução extrajudicial levado a efeito pela parte apelada, motivada pela própria inadimplência do mutuário, merece ser mantida a sentença em sua integralidade.
20. Apelação do autor improvida. Honorários de sucumbência majorados de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa (R$ 86.500,00) atualizado, na forma do art. 85, §11, do CPC, cuja exigibilidade restará submetida à condição suspensiva, nos termos do art. 98, §3º, do CPC, ante a gratuidade de justiça deferida nos autos.”
Da decisão foram opostos embargos de declaração pela parte autora, que foram rejeitados, mantendo-se íntegro o acórdão (Evento 37).
Em suas razões (Evento 48), sustenta o recorrente, em síntese, que a hipótese seria de violação aos artigos 489, § 1o, IV e 1.022, II, § único, II, do CPC, eis que o julgado teria deixado de se pronunciar concretamente acerca dos pontos omissos suscitados nos aclaratórios, essenciais ao deslinde do feito, aduzindo, ainda, que a questão não teria sido avaliada à luz do estabelecido no art. 26, §§ 1º, 3º e 4º, da Lei 9.514/97, que estabelece a obrigatoriedade da intimação pessoal do devedor para a purgação de mora e requisitos para intimação por edital e o julgado teria deixado de se pronunciar sobre o não esgotamento de todos os meios de se efetivar a intimação do devedor para a purgação da mora
Contrarrazões apresentadas pela Caixa Econômica Federal no evento 51, pugnando pela inadmissibilidade do recurso.
É o relatório. Decido.
O presente recurso não supera o crivo de admissibilidade.
Com efeito, para admissão do recurso especial ou do recurso extraordinário é necessário que haja uma questão de direito a ser submetida ao Tribunal Superior, sendo tal premissa que se extrai, tanto do art. 102, III, quanto do art. 105, III, da CFRB/1988.
Nesse passo, observa-se que os Tribunais Superiores, no exame dos recursos especial e extraordinário, não têm por função atuar como instâncias revisoras, mas sim preservar a integridade na interpretação e aplicação do direito, definindo seu sentido e alcance.
No caso em apreço, inexistem elementos no acórdão impugnado que contrariem o dispositivo infraconstitucional supostamente violado, cingindo-se a irresignação, exclusivamente, ao reexame das provas contidas nos autos, tendo em vista que resultado do julgamento se baseia em determinadas premissas fáticas e, segundo a orientação contida no Enunciado n. 7 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, é vedado, em sede de recurso especial, o reexame do conjunto fático-probatório constante dos autos (“A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial”).
Sobre a controvérsia apresentada neste recurso, assim concluiu o órgão julgador (Evento 15):
“...Com averbação constante na matrícula do imóvel (Av. 6 – 35.829 – evento 1, CONTR3, fls. 4, 1º grau) comprova que houve tentativa de intimação do mutuário para purgação da mora, tendo o Oficial de Cartório se dirigido aos seguintes endereços: Rua dos Pracinhas, n.º 00078 B, Bairro Liberdade; e Rua A, Gleba 5 0, casa 27, bairro Mirante da Serra.
(...)
” Registre-se que ambos os endereços constavam do contrato de compra e venda do imóvel (evento 1, CONTR3, fls. 6, 1º grau). Ainda, convém observar que o mutuário se comprometeu a informar à CEF qualquer alteração que houvesse na numeração ou identificação do imóvel durante a vigência do contrato, conforme cláusula vigésima nona (evento 1, CONTR5, fls. 2, 1º grau)
Nesse cenário, diante das diligências negativas de intimação pessoal, a CEF procedeu à constituição em mora do autor/devedor por meio de edital eletrônico, devidamente publicado nos dias 01, 04 e 05 de novembro de 2019, nos termos do art. 26, parágrafo 4°, da Lei n° 9.514/97. Como dito alhures, a dispensa da intimação pessoal só é cabível quando frustradas as tentativas de realização deste ato, admitindo-se, a partir deste contexto, a notificação por edital.
Nesse contexto, a prova dos autos revela que o procedimento de execução adotado pela Caixa Econômica Federal observou todas as exigências legais necessárias, sendo, portanto, válida e eficaz a consolidação da propriedade averbada em seu favor. Com efeito, o devedor não pode pretender usufruir por anos imóvel adquirido com o dinheiro emprestado pela CEF e, com o pretexto da purga da mora irregular, o que não se observou no caso, ter invalidada a consolidação da propriedade em favor da credora. Ora, diante da situação de inadimplência, o mutuário assume o risco de ver deflagrado o procedimento de execução extrajudicial.
Ademais, vale notar que sequer o autor demonstrou a real intenção de adimplir a dívida mediante o pagamento do valor integral e respectivos acréscimos, apenas alegou questões formais para postergar a entrega do imóvel em que reside graciosamente há vários anos, sendo certo que a desconstituição da consolidação da propriedade só configuraria atraso no procedimento”.
Outrossim, no tocante à análise, na situação concreta, da regularidade do procedimento de execução extrajudicial no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário, as Turmas do Superior Tribunal de Justiça, que tratam da matéria, vêm assentando tratar-se de questão que exigiria o reexame do conjunto fático-probatório, inviável em sede de recurso especial.
Nesse sentido, destacam-se os seguintes julgados:
“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. NECESSIDADE. INTIMAÇÃO POR EDITAL. POSSIBILIDADE. ESGOTAMENTO DOS MEIOS PARA ENCONTRAR O MUTUÁRIO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é assente no sentido de que, no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, sendo válida a notificação por edital quando esgotados os meios para a notificação pessoal.
2. Na presente hipótese, segundo informado pela instância ordinária, soberana na análise do conjunto fático-probatório dos autos, a notificação extrajudicial foi enviada ao endereço informado pelo ora agravante no contrato, contudo não foi exitosa em razão de mudança de endereço. Assinalou que, em virtude de infrutíferas tentativas de localização do devedor, procedeu-se com a intimação por edital, conforme a exigência da lei, tendo sido demonstrada nos autos a ciência inequívoca que o bem seria leiloado em outubro de 2019.
3. De acordo com a orientação do Superior Tribunal de Justiça, reverter a conclusão do colegiado estadual que atestou a ciência inequívoca da parte devedora da data do leilão extrajudicial, para acolher a pretensão recursal, demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado ante a natureza excepcional da via eleita, consoante enunciado da Súmula n. 7 do Superior Tribunal de Justiça.
4. Agravo interno improvido.”
(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.271.962/MT, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 19/6/2023, DJe de 21/6/2023.)
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SÚMULA 182/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEILÃO. INTIMAÇÃO DO DEVEDOR POR EDITAL. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
1."É necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, porém é válida a notificação por edital quando esgotados os meios para a notificação pessoal" (AgInt no AREsp 1422337/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/06/2019, DJe 27/06/2019, g.n.) 2. A modificação do entendimento lançado no v. acórdão recorrido acerca do esgotamento dos meios necessários e da publicação da notificação no jornal local demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula 7 deste Pretório.
3. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial.”
(AgInt no AREsp n. 1.782.140/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 17/10/2022, DJe de 21/10/2022.)
No caso concreto, o voto condutor do acórdão ora recorrido concluiu pela regularidade do procedimento, sendo certo que, para se modificar tais premissas seria necessário reexaminar o conjunto fático-probatório, o que, conforme visto, é vedado pelo teor da Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça.
Ante o exposto, inadmito o recurso especial, nos termos do art. 1.030, V do CPC.