Publicacao/Comunicacao
Intimação
Apelação Cível Nº 5003902-13.2024.4.02.5117/RJ
RELATOR: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO
APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (EMBARGANTE)
APELADO: EMPREENDIMENTO HABITACIONAL VILLAGE DAS MANGUEIRAS (EMBARGADO)
ADVOGADO(A): JOILSON DOS SANTOS GUERHARDT (OAB RJ113308)
EMENTA
APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. EXECUÇÃO COTAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL.
1. Apelação em face de sentença que, em sede de embargos à execução, julgou improcedentes os pedidos, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.
2. A obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, é obrigação "própria da coisa", ou, ainda, assumida "por causa da coisa". Por isso, a pessoa do devedor se individualiza exclusivamente pela titularidade do direito real, desvinculada de qualquer manifestação da vontade do sujeito. Com efeito, as taxas condominiais são dívidas pertencentes ao imóvel, sendo responsável aquele em cujo nome estiver o bem transcrito.
3. A CEF, na condição de credora fiduciária, apenas possui a propriedade resolúvel do imóvel, razão pela qual o exercício dos direitos inerentes à propriedade somente é realizado pelo condômino, devedor fiduciário. Apenas após a consolidação da propriedade plena, com imissão de posse, por parte do credor fiduciário é que se configuraria sua legitimidade para arcar com as taxas condominiais. Assim, a instituição financeira possui legitimidade apenas para responder aos débitos correspondentes ao período posterior à consolidação da propriedade em seu nome. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5004009-92.2021.4.02.5107, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 7.6.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5000435-16.2020.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.6.2023.
4. O art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 prevê expressamente que responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.
5. O art. 1.368-B do CC/02, veio, de forma harmônica, complementar o disposto no art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97, ao dispor que o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.
6. A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. A legitimidade do credor fiduciário para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem. Precedentes: STJ, 3ª Turma, AgInt no REsp 1796061, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 29.10.2020; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5009933-43.2023.4.02.5001, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 19.8.2024.
7. No caso concreto, a CEF apenas responde pelo débito posterior à consolidação da propriedade que se deu em 21.08.1998 (evento 1, OUT6 da execução de título executivo extrajudicial).
8. Consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a pretensão de cobrança de cotas condominiais prescreve em vinte anos, na vigência do Código Civil de 1916, e em cinco anos, na vigência do Código Civil de 2002 (artigo 206, § 5º, I, do CC). Precedentes: STJ, 4ª Turma, AgInt no AREsp 2047237, Rel. Min. MARCO BUZZI, DJe 1.9.2022; STJ, 4ª Turma, AgInt nos EDcl no REsp 1404400, Rel. Min. RAUL ARAUJO, DJe 31.3.2020; STJ, 3ª Turma, REsp 1677673, Rela. Mina. NANCY ANDRIGHI, DJe 16.5.2019; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5006099-91.2021.4.02.5101, Rel. Des. Fed. ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, DJe 4.5.2022.
9. O inadimplemento das taxas condominiais enseja o pagamento de multa de 2%, juros de 1% ao mês e correção monetária devida a partir do vencimento de cada taxa, de acordo com o art. 1.336, § 1º, do Código Civil. No caso concreto, verifica-se que o título exequendo já se encontra em tais parâmetros, não necessitando de reparos.
10. Sem honorários recursais, uma vez que não foram fixados na origem.
11. Apelação não provida.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Rio de Janeiro, 26 de maio de 2025.