Embargos à Execução 5009865-16.2025.4.02.5101 - TRF2

Embargos à Execução 5009865-16.2025.4.02.5101 - TRF2 | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - DESPACHO EMBARGOS À EXECUÇÃO Nº 5009865-16.2025.4.02.5101/RJ EMBARGADO: CONDOMINIO PARQUE RECREIO DA GAVEA ADVOGADO(A): ARNON VELMOVITSKY (OAB RJ045618) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de ação de embargos à execução de título executivo extrajudicial, ajuizada por de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF em face de CONDOMÍNIO PARQUE RECREIO DA GAVEA, objetivando a concessão do efeito suspensivo aos presentes embargos (art. 919, §1º, do CPC), e a extinção da execução nº 5067490-42.2024.4.02.5101, com base no art. 485, VI, do CPC, diante da ilegitimidade da embargante. Inicialmente informa que o Juízo está devidamente garantido, conforme comprovante de depósito judicial (evento 1, COMP5). Sustenta, em apertada síntese, que não é parte legítima para figurar como executada, considerando que o imóvel objeto da execução está alienado fiduciariamente à Sra. Regiane de Souza Braga; que as cotas condominiais cobradas se referem a período anterior à consolidação da propriedade pela CEF, o que torna a mutuária responsável pelos débitos. Argumenta que a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário não implica posse direta ou obrigação retroativa de encargos anteriores; que os encargos só seriam de sua responsabilidade após eventual imissão na posse, o que não ocorreu, já que a posse direta do imóvel permanece com a mutuária Regiane de Souza Braga. Alega que, a jurisprudência (STJ e TRF4) é pacífica em afirmar que a responsabilidade pelas taxas condominiais é do devedor fiduciante, enquanto detiver a posse direta do bem. Afirma que o contrato celebrado no âmbito do PMCMV (Minha Casa Minha Vida) atribui expressamente ao beneficiário a obrigação de pagar encargos como IPTU e taxas condominiais. Aduz que a cobrança de juros, multas e atualização monetária deve obedecer à legislação vigente (Lei 6.899/81), sob pena de configurar excesso de execução. É o relatório. Decido. O pedido de efeito suspensivo aos embargos à execução encontra-se regulado no art. 919, § 1º, do CPC, o qual exige, para sua concessão, a presença de dois requisitos cumulativos à garantia da execução: (i) a relevância dos fundamentos dos embargos e (ii) o risco de dano de difícil ou incerta reparação, caso a execução prossiga antes do julgamento definitivo. Reconheço o depósito judicial do valor executado realizado pela embargante no evento 1, COMP5 como garantia do juízo. Quanto à análise de relevância dos fundamentos dos embargos, a execução em curso busca a cobrança de cotas condominiais referentes aos meses de fevereiro/2024 a agosto/2024, com vencimento entre 07/02/2024 e 12/08/2024 (processo 5067490-42.2024.4.02.5101/RJ, evento 1, DOC6). Conforme comprovado, a consolidação da propriedade do imóvel em nome da CEF ocorreu em 19/08/2024 (processo 5067490-42.2024.4.02.5101/RJ, evento 1, DOC4, pág. 3, AV-11). No que diz respeito à tese sustentada pela embargante quanto à responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais em casos como o presente, é pacífico o entendimento de que a inadimplência dessas obrigações gera um débito de natureza propter rem, ou seja, vinculado diretamente ao imóvel e transmissível aos sucessivos proprietários. Essa característica, prevista no artigo 1.345 do Código Civil, implica que as cotas condominiais em atraso acompanham o bem, independentemente da mudança de titularidade, preservando o direito do condomínio à sua quitação: Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. De forma resumida, a regra geral estabelece que as dívidas condominiais são inerentes ao imóvel, sendo automaticamente transferidas ao novo proprietário. Dessa forma, em princípio, a Caixa Econômica Federal, com a consolidação da propriedade do bem, deveria arcar com os débitos deixados pelos antigos proprietários. Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSE DIRETA. ART. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se o credor fiduciário, no contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, tem responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais juntamente com o devedor fiduciante. 3. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. 4. O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem. 5. Com a utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa). 6. Na hipótese, o credor fiduciário não pode responder pelo pagamento das despesas condominiais por não ter a posse direta do imóvel, devendo, em relação a ele, ser julgado improcedente o pedido. 7. Recurso especial provido. (REsp n. 1.696.038/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 28/08/2018, DJe de 03/09/2018). CIVIL. AÇÃO SUMÁRIA DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS ATRASADAS. ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE. 1. A taxa de condomínio constitui obrigação propter rem, que se transmite juntamente com a propriedade do imóvel, sendo seu cumprimento de responsabilidade do proprietário do bem, ainda que originada anteriormente à transmissão do domínio. 2. O parágrafo único do art. 4º da Lei nº 4.591/64, com redação dada pela Lei nº 7.182/84, não isenta o adquirente da responsabilidade pela solvência dos débitos relativos às despesas condominiais não saldadas pelo alienante; apenas condiciona a alienação ou transferência dos direitos relativos à aquisição de unidade condominial à prova da quitação dos encargos do alienante para com o condomínio. 3. Conforme estabelecido no artigo 1.345 do Código Civil de 2002. “O Adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.” 4. In casu, do exame da Certidão do Registro de Imóveis do Cartório do 3º Ofício (fl. 06/verso) verifica-se que, embora o imóvel tenha sido arrematado pela CEF em 22/10/1990, possui a responsabilidade pelos encargos existentes desde janeiro de 1990, conforme requerido na exordial e reconhecido na sentença 5. Apelação desprovida. (AC - APELAÇÃO CIVEL - 430178 2004.51.02.000977-2.NUM_CNJ: 0000977-78.2004.4.02.5102, Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES - QUINTA TURMA, Data do Julgamento 19,/11/2013) Entretanto, nos casos de imóveis adquiridos por meio de alienação fiduciária, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é disciplinada pelo artigo 27, § 8º, da Lei nº 9.514/97, e pelo artigo 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil. Esses dispositivos estabelecem que o fiduciante (devedor) permanece responsável pelo adimplemento dessas obrigações até a data em que o fiduciário (credor) for efetivamente imitido na posse do imóvel: Lei 9.514/97: Art. 27. (...) § 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) *** Código Civil: Art. 1.368-B. (...) Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014) É nesse contexto que a CEF alega que sua responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais somente se iniciaria com a efetiva imissão na posse do imóvel, após a consolidação da propriedade. Constato, no entanto, que a jurisprudência sobre a matéria foi agraciada com precedente recente que não aderiu à tese jurídica da embargante. O Superior Tribunal de Justiça, por meio da Quarta Turma, no julgamento do REsp 2.059.278/SC (julgado em 23/05/2023, DJe 12/09/2023), inaugurou divergência em relação ao entendimento até então predominante na Terceira Turma, passando a permitir a execução direta do imóvel e atribuir responsabilidade ao credor fiduciário mesmo antes da imissão na posse, em nome do caráter propter rem da obrigação e da proteção da coletividade condominial: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. (...) (REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023.) No referido julgado, firmou-se o entendimento de que as normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos. Destacou-se que a natureza propter rem da obrigação condominial se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa, sobrepondo-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. Desse modo, considerando que as despesas condominiais constituem obrigação propter rem, ou seja, acompanham a coisa, recaindo a responsabilidade pelo débito sobre o atual proprietário, deve a CEF ser responsabilizada por tais dívidas. Dessa forma, os argumentos trazidos pela embargante não demonstram, de maneira inequívoca, a plausibilidade jurídica necessária para justificar a suspensão da execução, devendo ser rejeitada a alegação de ilegitimidade da CEF para responder pela dívida. Ante o exposto, INDEFIRO O PEDIDO DE SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO no processo principal. Ao embargado, nos termos do art. 920, I, do CPC. Prazo: 15 dias.

26/05/2025, 00:00

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Conclusos para decisão/despacho

Transitado em Julgado - Data: 07/04/2026

Decorrido prazo - Refer. aos Eventos: 28 e 29

Publicado no DJEN - no dia 11/03/2026 - Refer. aos Eventos: 28, 29

Disponibilizado no DJEN - no dia 10/03/2026 - Refer. aos Eventos: 28, 29

Expedida/certificada a intimação eletrônica

Expedida/certificada a intimação eletrônica

Julgado improcedente o pedido

Conclusos para julgamento

Juntada de certidão - encerrado prazo - Refer. ao Evento: 18

Juntada de Petição - Refer. ao Evento: 17

Juntada de Petição

Publicado no DJEN - no dia 17/09/2025 - Refer. aos Eventos: 17, 18

Publicado no DJEN - no dia 17/09/2025 - Refer. aos Eventos: 17, 18

Disponibilizado no DJEN - no dia 16/09/2025 - Refer. aos Eventos: 17, 18

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