Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
PROCEDIMENTO COMUM Nº 0002799-58.2011.4.02.5102/RJ
AUTOR: MANOEL JOAQUIM PEREIRA NETO
ADVOGADO(A): CLAUDIO ROBERTO VIANNA (OAB RJ082207)
ADVOGADO(A): ELIZABETH CAMPOS VIANNA (OAB RJ167351)
ADVOGADO(A): MARCELO ANTONIO DE PAULO REI (OAB RJ141818)
RÉU: EMPRESA GESTORA DE ATIVOS S.A. - EMGEA
ADVOGADO(A): ISAAC PANDOLFI (OAB ES010550)
ADVOGADO(A): ITALO SCARAMUSSA LUZ (OAB ES009173)
RÉU: EMGEA EMPRESA GESTORA DE ATIVOS
DESPACHO/DECISÃO
Evento 297, PED LIMINAR/ANT TUTE3: O autor formula novo pedido de tutela provisória de urgência para determinar a suspensão do procedimento de execução extrajudicial do imóvel objeto da ação, até o julgamento do processo.
A tutela de urgência já havia sido indeferida, em duas ocasiões (ev. 5 e ev. 204), antes da realização da perícia contábil.
Não obstante, o autor aponta fatos novos para justificar o reexame: o laudo apresentado pelo perito, não impugnado pela ré; e o recebimento de notificação extrajudicial para purgação da mora relativa ao saldo devedor, sob pena de início da execução extrajudicial da hipoteca do imóvel, na forma do art. 9º da Lei nº 14.711/2023.
No presente caso, o autor havia quitado integralmente todas as 264 prestações de seu contrato de financiamento imobiliário, firmado em maio/1988 segundo as regras do plano de equivalência salarial por categoria profissional (PES/CP), porém sem a cobertura do fundo de compensação das variações salariais (FCVS).
Ao quitar a última prestação, em setembro/2010, restou um saldo devedor de R$ 252.683,26 (evento 13, OUT13), quantia que seria muito superior ao próprio valor do imóvel na época, e que gerou o recálculo das prestações mensais devidas no prazo de prorrogamento para o valor de R$ 5.094,50.
Pois bem. O laudo pericial apresentado pelo perito contábil designado pelo Juízo concluiu que, em sendo aplicada a cláusula 40ª do contrato, que prevê a responsabilidade do mutuário pelo saldo devedor, este seria de apenas R$ 119.346,31, em 26/09/2010 (evento 248, LAUDO1).
A apuração foi realizada mediante a atualização em separado das amortizações negativas, afastando a incidência de juros sobre juros, somadas ao saldo devedor residual normal, e do abatimento do saldo de prestações cobradas a maior, em desacordo com os reajustes salariais efetivamente recebidos pela categoria funcional do autor.
Importante destacar que do laudo foi aberta vista às partes, não tendo a ré apresentado qualquer manifestação (ev. 251 e ev. 254).
Este Juízo converteu o julgamento em diligência para determinar ao perito que complementasse seu laudo esclarecendo "qual o eventual saldo devedor efetivo no fim do prazo inicialmente previsto no contrato (21/09/2010 - evento 13, OUT 13), extirpando-se as amortizações negativas" (ev. 285.1).
Analisando melhor a questão, percebo que na verdade o laudo do ev. 248 já havia afastado as amortizações negativas, pois o seu montante foi atualizado à parte, sem a incidência de juros, apenas atualização, apurando o valor de R$106.312,17 (evento 248, ANEXO5). Esse valor foi somado ao saldo devedor remanescente, de R$ 63.311,50, decorrente da evolução normal do contrato, sem as ditas amortizações negativas (evento 248, ANEXO3); e subtraído da soma das diferenças de prestações reajustadas acima das variações salariais do autor, de R$ 50.277,36 (evento 248, ANEXO4), resultando no saldo devedor efetivamente devido de R$ 119.346,31 (evento 248, LAUDO1).
Tanto é assim que o perito, ao complementar seu laudo, entendeu que o Juízo havia determinado a exclusão total da soma das amortizações negativas da apuração do saldo devedor a cargo do autor, de modo que apenas efetuou a operação de subtração, do saldo remanescente (R$ 63.311,50), da soma credora das prestações pagas a maior (R$ 50.277,36), resultando num saldo devedor, incorreto, de apenas R$ 13.034,14 (ev. 288.1)
De qualquer forma, o importante neste momento é que a perícia concluiu que o saldo devedor real deveria ser menos da metade do valor cobrado pela CEF, em grande parte, provavelmente, devido às amortizações negativas implicarem na incidência de juros sobre juros, e obviamente majorando em mais do que o dobro o valor das prestações recalculadas para o refinanciamento do saldo devedor durante a prorrogação do contrato.
Assim, agora há fortíssima evidência de que a mora do autor em relação a estas prestações (da prorrogação) não se deveu a culpa exclusivamente sua, mas por culpa da própria credora, ao cobrar-lhe valores excessivamente superiores ao devido.
Por outro lado, a carta de notificação evidencia a iminência da execução extrajudicial da hipoteca do imóvel, e, portanto, o risco de dano ao resultado útil do processo, e inclusive de danos a terceiros, eventuais arrematantes.
ANTE O EXPOSTO, reconsidero as decisões anteriores (evs. 5 e 204), e DEFIRO A TUTELA DE URGÊNCIA para determinar à ré que SUSPENDA, imediatamente, a execução extrajudicial do contrato de financiamento imobiliário do autor (nº 101748002319-0), abstendo-se de qualquer ato a ela relativa até ulterior decisão.
INTIME-SE a ré para cumprimento.
Tendo em vista o equívoco deste Juízo e a incorreção do critério empregado no laudo complementar evidenciados acima, RECONSIDERO o despacho do ev. 285; considero sem utilidade o laudo complementar do ev. 288; e, em consequência, ENCERRO a instrução processual.
Cumpridas as diligências, voltem conclusos para julgamento.