Procedimento Comum Cível 5060181-33.2025.4.02.5101 - TRF2

Procedimento Comum Cível 5060181-33.2025.4.02.5101 - TRF2 | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - DESPACHO PROCEDIMENTO COMUM Nº 5060181-33.2025.4.02.5101/RJ AUTOR: STEPHANIE SANTANA PINTO ADVOGADO(A): CÉZAR LEANDRO GOUVEIA SALES (OAB SP411627) DESPACHO/DECISÃO AVISO IMPORTANTE AO PETICIONAR NOS AUTOS, POR GENTILEZA NÃO SE ESQUEÇA DE ENCERRAR O SEU PRAZO NO SISTEMA E-PROC, A FIM DE AGILIZAR O ANDAMENTO PROCESSUAL. Vistos etc. STEPHANIE SANTANA PINTO, devidamente qualificada, ajuizou a presente ação cognitiva em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, objetivando a concessão de Tutela de urgência “para suspender os leilões marcados, já que o processo possui vícios em sua formação”, bem como para “determinar que o requerido, informe o valor atual das parcelas em aberto, já que até o momento dificulta o acesso as informações. Pugna, ainda pela gratuidade de justiça e inversão do ônus da prova. Para tanto, alega que nunca foi notificada para purgar a mora e, tampouco, das datas dos leilões”. A exordial veio acompanhada de procuração e documentos. DECIDO. Ab initio, defiro a gratuidade de justiça em favor da parte autora, na forma do artigo 98 do Código de Processo Civil. Outrossim, é inequívoca a incidência das disposições do Código de Defesa do Consumidor na hipótese vertente, consoante o entendimento já firmado pelo Egrégio Supremo Tribunal Federal, que assentou a plena aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos serviços prestados por instituições bancárias (ADIn.2.591, rel. min. Eros Grau). O Código Consumerista tem por escopo a humanização das relações, conferindo igualdade de partes no plano material, não servindo, de modo algum, para proteger o inadimplente. Portanto, a aplicação das regras de proteção do consumidor aos contratos habitacionais, por si só, não significa procedência total das alegações da parte autora, mas sim que as cláusulas contratuais serão interpretadas favoravelmente ao devedor, sempre que se apresentarem duvidosas, ambíguas ou contraditórias e que impliquem prejuízos ao consumidor. Com efeito, a aplicabilidade das normas do Código de Defesa do Consumidor não pode ser interpretada como um salvo-conduto, a justificar o descumprimento de cláusulas previamente previstas na forma da legislação vigente. É importante destacar que o CDC deve ser aplicado em conjunto com a legislação específica que trata dos contratos bancários, de forma dialógica e sistemática. Dito isto, ressalto que o deferimento de inversão do ônus da prova é condicionado aos pressupostos do artigo 6º, VIII, do CDC, bem como do art. 373 do Código de Processo Civil de 2015, que ampliou as possibilidades de redistribuição do onus probandi. No presente caso, a hipossuficiência não é presumida tão somente por se tratar de contrato habitacional. A mera incapacidade econômica ou técnica do consumidor em relação ao cumprimento do ajuste não implica necessariamente a sua incapacidade em arcar com as provas de suas alegações, fazendo-se imprescindível que o consumidor comprove a impossibilidade de fazer prova do restante. Dito isso, o artigo 300 do diploma processual civil brasileiro estabelece que: Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Para a sua concessão, como visto, é exigido, além da comprovação da probabilidade do direito, a existência de perigo de dano ou risco ao resultado do processo. A hipótese versa sobre relação contratual em que se instituiu alienação fiduciária do imóvel. Enquanto não quitado o contrato, o mutuário/fiduciante detém única e exclusivamente a posse direta do imóvel, não sendo dele proprietário. A posse indireta e a propriedade resolúvel são do agente fiduciário, sendo a condição resolutiva o implemento de todas as previsões contratuais. Nos termos do art. 25 da Lei n. 9.514/97, "Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel". Em contrapartida, em caso de inadimplência, resolve-se o contrato com a consolidação da propriedade do fiduciário: Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023). § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível: (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) I - aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) II - aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Nos termos do art. 27 da Lei 9.514/97, consolidada a propriedade, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei n. 14.711, de 2023) No que diz respeito à purga da mora, as alterações da Lei n. 9.514/97, incluídas pela Lei n. 14.711/2023, deram fim a qualquer controvérsia a respeito do momento adequado para a sua realização, assim dispondo: Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga vigente sobre o bem, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 3º deste artigo, a dívida será considerada extinta, com recíproca quitação, hipótese em que o credor ficará investido da livre disponibilidade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º A extinção da dívida no excedente ao referencial mínimo para arrematação configura condição resolutiva inerente à dívida e, por isso, estende-se às hipóteses em que o credor tenha preferido o uso da via judicial para executar a dívida. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e às custas de intimação e daquelas necessárias à realização do leilão público, compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro; e (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) III - encargos do imóvel: os prêmios de seguro e os encargos legais, inclusive tributos e contribuições condominiais. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2º, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4º deste artigo. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º-A Se o produto do leilão não for suficiente para o pagamento integral do montante da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o devedor continuará obrigado pelo pagamento do saldo remanescente, que poderá ser cobrado por meio de ação de execução e, se for o caso, excussão das demais garantias da dívida, ressalvada a hipótese de extinção do saldo devedor remanescente prevista no § 4º do art. 26-A desta Lei. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 6º (Revogado). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 6º-A Na hipótese de que trata o § 5º, para efeito de cálculo do saldo remanescente de que trata o § 5º-A, será deduzido o valor correspondente ao referencial mínimo para arrematação do valor atualizado da dívida, conforme estabelecido no § 2º deste artigo, incluídos os encargos e as despesas de cobrança. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 7º Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 9º O disposto no § 2º-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 10 Os leilões e a publicação dos respectivos editais poderão ser realizados por meio eletrônico. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023) § 11. Os direitos reais de garantia ou constrições, inclusive penhoras, arrestos, bloqueios e indisponibilidades de qualquer natureza, incidentes sobre o direito real de aquisição do fiduciante não obstam a consolidação da propriedade no patrimônio do credor fiduciário e a venda do imóvel para realização da garantia. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 12. Na hipótese prevista no § 11 deste artigo, os titulares dos direitos reais de garantia ou constrições sub-rogam-se no direito do fiduciante à percepção do saldo que eventualmente restar do produto da venda. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) Na hipótese, tendo a consolidação da propriedade sido averbada em 2024, conforme anotado na matrícula do imóvel (evento 1 – anexo 2 – fl. 3), aplicam-se inteiramente as disposições da Lei 14.711 de 30 de outubro de 2023. O prazo de 15 dias para purgar a mora e restabelecer o contrato, previsto no art. 26, §1º e §2º, da Lei 9.514/97, se aplica apenas antes da consolidação da propriedade. Assim, em que pese seja reconhecido o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida após a consolidação da propriedade, nos termos do art. 27 da Lei 9.514/97, tal direito de preferência não tem o condão de restabelecer o contrato nos termos em que firmado, tendo em vista que o contrato foi extinto pela consolidação da propriedade. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2° do art. 27 aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. No caso dos autos, a autora solicita o deferimento de tutela de urgência para suspender os leilões marcados para as datas de 28 e 31 de julho de 2025 (evento 1 – anexo 4), na medida em que “nunca foi notificada para purgar a mora e, tampouco das datas dos leilões”. Na Certidão do 8º Serviço Registral de Imóveis, mais precisamente no AV-10-M-274983 - Intimação (evento 1- anexo 2 – fls. 3), consta que a devedora fiduciante, ora autora, foi notificada em 20/07/2024, às 11:30h, conforme certidão do 4º Registro de Títulos e Documentos desta Cidade-RJ. É importante salientar que tal certidão acima mencionada é dotada de fé pública. No que concerne aos leilões, é cediço que a notificação prevista no artigo 27, §§ 2º-A e 2º-B, da Lei n. 9.514/97, tem por finalidade garantir a oportunidade para o devedor exercer o direito de preferência. Não há dúvida de que a parte autora possui ciência das datas designadas para realização de leilões, uma vez que a presente ação foi ajuizada 18/06/2025 visando suspender os leilões marcados para os dias 28 e 31 de julho de 2025 (evento 1 – anexo 4). Acrescente-se a tudo isso, que a autora tinha ciência do inadimplemento contratual, tanto que o admite na inicial, ao sustentar que “teve problemas financeiros que ficou em mora com a requerida” (fl. 02). À luz dos fundamentos expostos, impõe-se o indeferimento dos pedidos de tutela. Diante do exposto, INDEFIRO os pedidos de tutela pleiteados, bem como de e inversão do ônus da prova. Cite-se a ré (artigo 335 do CPC). Decorrido o prazo sem manifestação, voltem conclusos. Oferecida resposta, deve a parte demandada noticiar se há possibilidade de conciliação, deduzindo, se for o caso, os seus termos de modo objetivo e circunstanciado. Em seguida, ao autor, em réplica, oportunidade em que, tendo sido informada pelos réus a existência de proposta de autocomposição, deve o demandante manifestar-se especificamente sobre ela, valendo o silêncio como recusa, importando registrar, no ponto, que a aludida transação poderá ocorrer a qualquer tempo. Deverá ainda o autor, em réplica, manifestar-se acerca de eventuais preliminares prejudiciais suscitadas a resposta, especialmente sobre eventual arguição de ilegitimidade (artigo 338 CPC). Registro, por oportuno, sem a necessidade de maiores digressões, que cabe à própria parte, ao protocolar a inicial, ou posteriormente, no curso do processo, proceder ao cadastramento, no sistema eProc, dos procuradores que deseja ver intimados, visto que tal atividade traduz um dever seu. P.I.

23/06/2025, 00:00

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Baixa Definitiva

Decorrido prazo - Refer. aos Eventos: 55 e 56

Publicado no DJEN - no dia 07/04/2026 - Refer. aos Eventos: 55, 56

Disponibilizado no DJEN - no dia 06/04/2026 - Refer. aos Eventos: 55, 56

Expedida/certificada a intimação eletrônica - Despacho/Decisão

Expedida/certificada a intimação eletrônica - Despacho/Decisão

Despacho

Conclusos para decisão/despacho

Recebidos os autos - TRF2 -> RJRIO26 Número: 50601813320254025101/TRF2

Juntada de Petição - (p059429 - ROBERTO CARLOS MARTINS PIRES para P43898726053 - PAULO EDUARDO SILVA RAMOS)

Juntada de Petição - (P04237167780 - FABRICIO DOS REIS BRANDAO para p059429 - ROBERTO CARLOS MARTINS PIRES)

Juntada de Petição - (p059429 - ROBERTO CARLOS MARTINS PIRES para P04237167780 - FABRICIO DOS REIS BRANDAO)

Remetidos os Autos - Remessa Externa - RJRIO26 -> TRF2

Juntada de certidão - encerrado prazo - Refer. ao Evento: 41

Juntada de Petição

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