Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5064104-67.2025.4.02.5101/RJ
AUTOR: LUCIANO PACHECO PEREIRA
ADVOGADO(A): AMANDA MAYARA TEIXEIRA RODRIGUES (OAB DF057545)
RÉU: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de ação ordinária proposta por LUCIANO PACHECO PEREIRA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, na qual se objetiva “a) A CONCESSÃO DA TUTELA ANTECIPADA, para determinar a suspensão de eventuais leilões presentes e futuros que envolvam o imóvel sito à à R PROJETADA 1 N. 115 Apto. 503, BL 12, LT 01, PAL 49392, JARDIM DOS IPES III, SANTA CRUZ, Rio de Janeiro/RJ, matrícula nº 267740, vinculado ao 4º Ofício de Registro de Imóveis do Rio de Janeiro, oficiando-se oportunamente, determinando ainda em tutela precoce que a parte Autora seja mantida na posse do imóvel até o deslinde do processo;”
Argumenta a parte autora que celebrou com a requerida o contrato de financiamento nº 8787710862605, em 04/03/2021, relativamente à aquisição do imóvel sito à R PROJETADA 1 N. 115 Apto. 503, BL 12, LT 01, PAL 49392, JARDIM DOS IPES III, SANTA CRUZ, Rio de Janeiro/RJ, matrícula nº 267740, vinculado ao 4º Ofício de Registro de Imóveis do Rio de Janeiro. Aduz que, em decorrência de dificuldades financeiras, acabou por incorrer em mora, circunstância que levou à consolidação da propriedade em favor da instituição financeira.
Aduz que, o autor, que se encontra em situação de vulnerabilidade financeira, não teve conhecimento da oportunidade de quitar suas dívidas em condições justas e razoáveis, nem foi comunicado da maneira devida sobre a realização dos leilões. Assim, a falta de intimação prévia e adequada do devedor para purgar a mora e da realização dos leilões são fatos que maculam o processo do rito prescrito para a constituição em mora da parte devedora, tornando-o ilegítimo.
Alega que ré, “sem observar as formalidades legais, promoveu leilões do imóvel de matrícula nº 267740, vinculado ao 4º Ofício de Registro de Imóveis do Rio de Janeiro. Dito isto, a Requerida está em fase avançada de procedimento de execução extrajudicial nos termos da Lei de Alienação Fiduciária (Lei 9.514/97), pois o imóvel foi colocado em leilão extrajudicial, com datas designadas para os dias 14/07/2025 - 10h00hs (1º leilão) e 21/07/2025 - 10h00hs (2º leilão), conforme captura anexa do site do leiloeiro: https://www.fidalgoleiloes.com.br/lote.php?idLote=72291 e item 411 da Pág. 92 do EDITAL DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE – LEILÃO PÚBLICO Nº 0028/0225 CPA/RE, avaliado em R$117.500,00 (cento e dezessete mil e quinhentos reais).”
Alega que o CDC, em seu artigo 6º, inciso V, estabelece a proteção do consumidor contra métodos comerciais coercitivos ou desleais, o que inclui a facilitação de pagamento da mora como uma forma de equilibrar as relações contratuais e evitar abusos por parte dos credores.
Aponta que o risco da demora resta caracterizado, uma vez que o autor, em não obtendo a liminar pleiteada, poderá ter seu único imóvel alienado a terceiro sem que tenham sido respeitados os ditames legais, o que lhes acarretará danos financeiros de difícil reparação.
Defende, ainda, que, caso não seja reconhecida a nulidade do procedimento, eventual condenação deve se dar na forma de perdas e danos, conforme previsão expressa no artigo 30, parágrafo único, da Lei nº 9.514/1997, incluído pela Lei nº 13.465/2017.
Inicial com documentos no evento 1, INIC1.
É o necessário. Fundamento e decido.
Defiro a gratuidade de justiça.
A concessão da tutela de urgência, nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil, pressupõe a demonstração concomitante da probabilidade do direito invocado e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. A ausência de um desses requisitos é suficiente para o indeferimento da medida.
No caso em apreço, a parte autora busca a suspensão dos leilões extrajudiciais designados para os dias 14 e 21 de julho de 2025, além de outros futuros, alegando, fundamentalmente, a nulidade do procedimento por vício na comunicação acerca das datas de realização das praças, em desacordo com o disposto no artigo 27, §2º-A, da Lei nº 9.514/97, além da notificação para purgar a mora.
Todavia, verifico que foi colacionada aos autos cópia da certidão de inteiro teor do imóvel (evento 1, MATRIMOVEL7), a qual indica, ao menos nesta análise sumária, que “foi intimado o devedor LUCIANO PACHECO PEREIRA, CPF/MF sob o nº 104.674.587-58, conforme notificação entregue pelo Registro de Títulos e Documentos desta cidade, digitalizado nesta serventia, resultando “positiva”, para quitar as obrigações relativas à alienação fiduciária em garantia que grava o imóvel desta matrícula, na forma dos artigos 26 e 26-A, da Lei 9.514/97. Certificamos que não ocorreu a purgação da mora no prazo legal.”
No ponto, vale lembrar que os atos notariais gozam de fé pública (art. 3º da Lei nº 8.935/94), a qual somente pode ser afastada mediante apresentação de elementos concretos capazes de infirmar sua presunção relativa de veracidade. Nesse sentido:
APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/97. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAR A MORA. NECESSIDADE. CERTIDÃO DO OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS. FÉ PÚBLICA. COMPROVAÇÃO. SENTENÇA REFORMADA.
1. Apelação contra a sentença que julgou procedente o pedido para declarar a nulidade do procedimento de consolidação de propriedade do imóvel adquirido pela apelada através de financiamento imobiliário, tendo a obrigação sido convertida em perdas e danos, diante da arrematação do bem por terceiro.
2. Na origem, trata-se de ação anulatória ajuizada pela apelada, objetivando anular a consolidação de propriedade do imóvel adquirido através de contrato de financiamento imobiliário, sob o fundamento de que a CEF não cumpriu o disposto na Lei nº 9.514/97, deixando de realizar a notificação pessoal da mutuaria, através do Oficial de Cartório de Títulos e Documentos, para que a mesma pudesse purgar a mora e tomar conhecimento da data, hora e local dos leilões.
3. A intimação do fiduciante, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97, far-se-á pessoalmente, sendo que, quando o mesmo se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital. No caso, a apelada foi notificada através do expediente nº 050/2010, datado de 3.3.2010, com ciência exarada em 22.3.2010, fato que ensejou a consolidação da propriedade em favor da CEF. O Oficial do 1º Serviço Registral de Imóveis, ao emitir a certidão de inteiro teor do imóvel ora em discussão, deixou evidente, com a fé pública que lhe é peculiar, através da averbação nº 10/28334, ter sido realizado o procedimento do art. 26 da Lei nº 9.514/97, sem que houvesse a purgação da mora.
4. As anotações advindas do Oficial do RGI se revertem se fé pública, gerando presunção juris tantum do que ali está registrado, apenas ilidível por robusta prova em contrário (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 00928013820154025101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJE 17.4.2017).
5. Diante do acolhimento da apelação, devem ser invertidos os ônus sucumbências. Considerando se tratar de causa de pouco complexidade e que não apresenta singularidade em relação aos fatos e direitos alegados, permanece mantida a condenação no patamar mínimo de 10% sobre o valor da causa (R$ 47.704,44), em favor da CEF, ficando a exigibilidade suspensão, haja vista a gratuidade de justiça deferida em favor da apelada.
6. Apelação provida. Invertido o ônus sucumbencial.
(TRF2, AC: 201351010136970, RELATOR: DESEMBARGADOR FEDERAL RICARDO PERLINGEIRO, Quinta turma especializada; Julgamento: 17/01/2019, DJe: 24/01/2019)
O cerne da controvérsia reside, portanto, na alegada ausência de comunicação específica sobre as datas, horários e locais dos leilões, conforme exigido pelo artigo 27, §2º-A, da Lei nº 9.514/97, incluído pela Lei nº 14.711, de 2023, que assim dispõe:
Art. 27. (...)
§ 2º-A. Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.
Todavia, a análise dos autos revela, de forma inequívoca, que a autora teve ciência das datas designadas para os leilões com considerável antecedência. Essa ciência é extraída da própria petição inicial, na qual a parte autora expressamente menciona as datas de 14 e 21 de julho de 2025 como sendo as datas agendadas para os leilões. Além disso, o autor instruiu sua inicial com cópia do edital de leilão, documento que contém todas as informações relevantes sobre os certames (evento 1, EDITAL8).
Adicionalmente, a presente demanda foi distribuída em 01 de julho de 2025, ou seja, 13 dias antes da data prevista para o primeiro leilão (14/07/2025). Tal fato corrobora a conclusão de que a parte autora não apenas teve ciência das datas, mas também dispôs de tempo hábil para adotar as medidas judiciais ou extrajudiciais que reputasse pertinentes para a defesa de seus interesses, incluindo o eventual exercício do direito de preferência, previsto no artigo 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/97.
Nesse contexto, aplica-se o princípio da instrumentalidade das formas e o brocardo pas de nullité sans grief, segundo o qual não se declara a nulidade de um ato processual se ele atingiu sua finalidade essencial e se dele não decorreu prejuízo à parte que a alega. Tal princípio encontra-se positivado no artigo 282, §1º, do Código de Processo Civil, in verbis:
“Art. 282. Ao pronunciar a nulidade, o juiz declarará que atos são atingidos e ordenará as providências necessárias a fim de que sejam repetidos ou retificados.
§ 1º O ato não será repetido nem sua falta será suprida quando não prejudicar a parte.”
Ora, se a finalidade da comunicação prevista no §2º-A do artigo 27 era garantir à autora a possibilidade de exercer seu direito de preferência, e se a autora teve ciência inequívoca dos leilões a tempo de fazê-lo, a finalidade da norma foi alcançada. A mera irregularidade formal na comunicação, desacompanhada da demonstração de um prejuízo concreto – que seria a impossibilidade de exercer a preferência por desconhecimento das datas – não se mostra suficiente para invalidar os atos expropriatórios. A parte autora não logrou demonstrar qual o prejuízo efetivo que a ausência da notificação formal lhe causou, uma vez que teve ciência por outros meios e sua conduta processual não indica intenção de quitar o débito ou exercer a preferência legal.
Com o advento da Lei nº 13.465/2017, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor, não se cogita mais da purgação da mora pelo devedor fiduciante, restando-lhe apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem. Nesse sentido, é elucidativo o precedente recente daquela Corte Superior:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO ANULATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DOS REQUERENTES.
1. De acordo com a jurisprudência do STJ, "sobrevindo a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, que introduziu no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/1966, uma vez que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária" (REsp n. 1.649.595/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13.10.2020, DJe de 16.10.2020). Incidência da Súmula 83/STJ.
2. Agravo interno desprovido.
(AgInt no REsp n. 2.140.892/RJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 30/9/2024, DJe de 3/10/2024.)
Ademais, a jurisprudência tem se orientado no sentido de afastar a declaração de nulidade do leilão extrajudicial quando, apesar de eventual falha na intimação formal, fica demonstrado que o devedor teve ciência inequívoca do procedimento e não manifestou interesse em purgar a mora ou exercer seu direito de preferência.
Conforme entendimento adotado em casos semelhantes pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, "se, apesar da falta da exigível, específica e pessoal intimação, o devedor jamais manifestou intenção de purgar a mora, não se decreta a anulação dos leilões de imóvel objeto de alienação fiduciária, porque não há prejuízo no vício procedimental" (TJSP; Apelação Cível 1002291-85.2017.8.26.0704; Relator: Desembargador Celso Pimentel; Órgão Julgador: 28ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional XV - Butantã - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 18/07/2018; Data de Registro: 18/07/2018).
Cite-se, ainda, precedente do TRF-3 elucidativo, a respeito do tema:
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SFH. MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. LEI 9.514/97. PROVIDÊNCIAS CUMPRIDAS. ARTIGO 26 DA LEI 9.514/97. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. OCORRÊNCIA. INTIMAÇÃO PESSOAL DA DATA DE REALIZAÇÃO DOS LEILÕES. LEILÕES NEGATIVOS. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. DESINTERESSE DO DEVEDOR NA PURGAÇÃO DA MORA E NA CONVALIDAÇÃO DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO. TAXA DE OCUPAÇÃO. LEGALIDADE. AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO ILÍCITO POR PARTE DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA.
1. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário.
2. O contrato de financiamento foi firmado nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária.
3. A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira. Assim sendo, estando consolidado o registro não é possível que se impeça a apelada de exercer o direito de dispor do bem, que é consequência direta do direito de propriedade que lhe advém do registro. Precedentes.
4. Com efeito, nos termos do artigo 252 da Lei nº 6.015/1973 "o registro, enquanto não cancelado, produz todos os seus efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido", sendo o cancelamento feito apenas em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado, nos termos do artigo 250, inciso I do referido diploma legal. Ademais, a referida Lei de Registros Públicos prevê, para a hipótese dos autos, o registro da existência da ação, na forma do artigo 167, I, 21, para conhecimento de terceiros da possibilidade de anulação do registro.
5. Nos termos do artigo 22 da Lei 9.514/1997, a alienação fiduciária "é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel".
6. Não consta, nos autos, evidências de que a instituição financeira não tenha tomado as devidas providências para tanto, nos termos do art. 26, da Lei 9.514/97. Verifica-se que o ato de constituição em mora do fiduciante pelo agente fiduciário se deu nos exatos termos do art. 26 da Lei 9.514/97, tendo havido intimação por intermédio do Registro de Imóveis, conforme documentos juntados aos autos.
7. Observa-se também que a providência da notificação pessoal, prevista no artigo 26 e §§ da Lei 9.514/1997 tem a finalidade de possibilitar ao devedor a purgação da mora. E a devedora demonstra inequívoco conhecimento do débito, não se podendo dizer que a finalidade de tal diligência não foi atendida, não caracterizando qualquer prejuízo à parte, fato que elide a decretação de qualquer eventual nulidade, nos termos do artigo 250, parágrafo único, do Código de Processo Civil.
8. É forçoso reconhecer que a devedora não diligenciou por todos os meios cabíveis (inclusive judicial) para garantir o pagamento das prestações devidas e evitar a consolidação da propriedade do imóvel. Tampouco efetivou em juízo o depósito do valor referente à purgação da mora para que fosse restabelecido o contrato, o que pode ser feito até a lavratura do auto de arrematação, de acordo com o teor da Lei 9.514/97. Ao invés disso, suspendeu o pagamento até mesmo das prestações vincendas.
9. Assim sendo, estando consolidado o registro não é possível que se impeça a apelada de exercer o direito de dispor do bem, que é consequência direta do direito de propriedade que lhe advém do registro.
10. O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não fere o direito de acesso ao Judiciário, porquanto não proíbe ao devedor, lesado em seu direito, levar a questão à análise judicial. Precedentes.
11. Portanto, na hipótese dos autos, tendo a ciência inequívoca do procedimento extrajudicial, e não negando a mora, caberia ao devedor purgá-la, ou ao menos depositar, em juízo, o valor do débito. Não tendo assim procedido, resta reconhecer a validade da consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária, o que se impõe a manutenção da r. sentença recorrida.
12. No caso dos autos é incontroversa a ausência de intimação pessoal da devedora acerca da data dos leilões extrajudiciais. Neste caso, presente o vício no procedimento de execução extrajudicial, o que ensejaria a anulação dos leilões realizados. Entretanto, os leilões realizados foram negativos, ou seja, não compareceu nenhum licitante. Diante deste fato não existiu prejuízo à mutuária, e a decretação de nulidade em relação ao procedimento que levou o imóvel a leilão somente se justifica em caso de evidente prejuízo, tendo em vista a aplicação do princípio da pas nullité sans grief que está estabelecido no artigo 282, §1.º do CPC: “o ato não se repetirá nem sua falta será suprida quando não prejudicar a parte”.
13. Além disso, mesmo após ciência inequívoca quanto à realização dos leilões a mutuária nunca se propôs a purgar a mora. Nessa senda, seria incoerente a anulação do procedimento de execução extrajudicial do bem, sem que a própria mutuária interessada propusesse o pagamento das parcelas em atraso, demonstrando efetivamente que possui condições financeiras de purgar a mora, e não com meras alegações desprovidas de qualquer comprovação neste sentido.
14. Isso porque o contrato de financiamento foi efetuado em 120 prestações e a requerida pagou apenas duas parcelas, nunca requereu o depósito do valor das prestações e não poderia quitá-lo com os recursos do FGTS, que possuía saldo insuficiente para o pagamento dos encargos calculados à época do segundo leilão.
15. Em relação ao pagamento de taxa de ocupação estabelece o artigo 37-A da Lei 9.514/97 que “o fiduciante pagará ao fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou por fração, valor correspondente a um por cento do valor a que se refere o inciso VI do artigo 24, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel”.
16. Assim estatui a lei, sendo a taxa de ocupação devida desde a data da alienação em leilão, como os leilões foram frustrados deve ser computada a partir da data do segundo leilão até a data em que o imóvel foi alienado a terceiro.
17. A alegação de enriquecimento ilícito da CEF na cobrança da taxa de ocupação não se sustenta. A Lei 9.514/97 é clara ao estabelecer a quantia, 1% sobre o valor que se refere o artigo 24, VI. Portanto, decorre de obrigação legal o pagamento de taxa de ocupação. 18. Recurso desprovido. De ofício, para sanar erro material da sentença declaro que o pagamento da taxa de ocupação deve ser realizado no período de 14/06/2006 a 16/04/2009.
(TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000474-58.2018.4.03.6005, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 14/02/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 19/02/2020)
Essa orientação coaduna-se perfeitamente com o caso em exame, no qual a alegação de nulidade por vício formal não prospera quando o comportamento do devedor evidencia ausência de intenção de adimplir o débito ou de exercer as faculdades legais para reaver o bem.
Dessa forma, em sede de cognição sumária, própria deste momento processual, não se vislumbra a probabilidade do direito alegado pela autora. A ciência inequívoca sobre as datas dos leilões, aliada à ausência de manifestação de interesse em exercer o direito de preferência e à falta de demonstração de prejuízo concreto, enfraquece a tese de nulidade do procedimento e, por conseguinte, afasta o requisito do fumus boni iuris necessário à concessão da tutela de urgência.
Por fim, no tocante ao pedido de manutenção da parte autora na posse do imóvel, tal medida somente seria possível mediante o depósito judicial do valor integral do financiamento inadimplido, acrescido dos encargos relativos à consolidação da propriedade e de realização dos leilões. Sendo o deposito judicial direito subjetivo da parte e que independe de autorização judicial.
Ante o exposto, com base nos fundamentos acima delineados, INDEFIRO o pedido de tutela de urgência.
Intime-se a parte autora acerca da presente decisão.
Cite-se a CEF.
Em seguida, intime-se a parte autora para, querendo, apresentar réplica à contestação da CEF.
Após o decurso do prazo para réplica, com ou sem manifestação, intimem-se as partes para que, no prazo comum de 10 (dez) dias, especifiquem as provas que pretendem produzir, justificando sua pertinência, sob pena de preclusão e julgamento do feito no estado em que se encontra.
P.I.