Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
Apelação Cível Nº 5043109-67.2024.4.02.5101/RJ
APELANTE: BELMIRO DE JESUS DAMASCENO AMARAL (AUTOR)
ADVOGADO(A): ROMEU FERNANDO CARVALHO DE SOUZA (OAB RJ065722)
APELANTE: SILVIA LIMA CAGLIARI AMARAL (AUTOR)
ADVOGADO(A): VANESSA LUANA GOUVEIA SALES (OAB SP336694)
APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (RÉU)
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de recurso especial interposto por BELMIRO DE JESUS DAMASCENO AMARAL e SILVIA LIMA CAGLIARI AMARAL, com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas ‘a’, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sétima Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região (Evento 25), que negou provimento ao recuso de apelação interposto pelos autores, mantendo sentença de improcedência em demanda que objetiva a anulação do procedimento de execução extrajudicial relativo a imóvel objeto de financiamento imobiliário com alienação fiduciária em garantia, com rito previsto na Lei 9.514/97, possuindo a respectiva ementa os seguinte termos:
“ADMINISTRATIVO. CONTRATO DE EMPRÉSTIMO. IMÓVEL COMO GARANTIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI 9.514/97. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. notificação para purgação da mora realizada. conSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE NULIDADE. RECURSO DESPROVIDO.
1. A controvérsia gira em torno da regularidade do procedimento de execução extrajudicial, especialmente no que tange à intimação do devedor para purgar a mora.
2. No presente caso, em 14.1.2015, a parte autora firmou com a CEF “Contrato por instrumento particular de mútuo de dinheiro condicionado com obrigações e alienação fiduciária”, portanto, oriundo de empréstimo tendo o imóvel objeto da garantia de alienação fiduciária.
3. Restou demonstrado que os autores foram notificados para purgarem a mora; todavia, consta no registro que “não exararam os cientes após terem se identificado”.
4. Registre-se, ademais, para que a fé pública atribuída aos atos notariais pelo art. 3º da Lei nº. 8.935/94 seja afastada, são necessárias provas concretas, aptas a infirmá-las.
5. Posteriormente, em razão da parte autora não ter comparecido para purga da mora, ocorreu a averbação da consolidação da propriedade do imóvel em favor da credora fiduciária Caixa Econômica Federal.
6. No caso ora sob exame, a parte autora não demonstrou no curso do processo indícios de ilegalidade dos atos do procedimento de execução extrajudicial do contrato, ou seja, de que a CEF tenha descumprido os parâmetros legais. Assim, não há como acolher a tese de nulidade da execução extrajudicial prevista na Lei nº 9.514/97, em razão da ausência de intimação pessoal do devedor fiduciário para purgar a mora.
7. Recurso da parte autora desprovido. Honorários advocatícios devidos pelos autores/apelantes majorados em 10% (dez por cento) sobre o valor do montante fixado no primeiro grau, a fim de atender o disposto no § 11 do art. 85 do CPC, ficando suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade de justiça deferida.”
Da decisão foram opostos embargos de declaração pelos autores, que foram parcialmente providos, sem efeitos infringentes (Evento 57)
Em suas razões (Evento 56), sustentam o recorrentes, em síntese, que a hipótese seria de violação aos artigos 26 §§ 3º e 4º da Lei nº 9.514/97 e 169 do Código Civil, alegando, para tanto, que não teriam sido regularmente da intimados pessoalmente para fins de constituição em mora, com falta de comprovação de diligências e não esgotamento dos meios de notificação, o que inviabilizaria a notificação por edital e macularia a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade.
Contrarrazões apresentadas pela Caixa Econômica Federal no evento 71, pugnando pela inadmissibilidade do recurso.
É o relatório. Decido.
O presente recurso não supera o crivo de admissibilidade.
Com efeito, para admissão do recurso especial ou do recurso extraordinário é necessário que haja uma questão de direito a ser submetida ao Tribunal Superior, sendo tal premissa que se extrai, tanto do art. 102, III, quanto do art. 105, III, da CFRB/1988.
Nesse passo, observa-se que os Tribunais Superiores, no exame dos recursos especial e extraordinário, não têm por função atuar como instâncias revisoras, mas sim preservar a integridade na interpretação e aplicação do direito, definindo seu sentido e alcance.
No caso em apreço, inexistem elementos no acórdão impugnado que contrariem o dispositivo infraconstitucional supostamente violado, cingindo-se a irresignação, exclusivamente, ao reexame das provas contidas nos autos, tendo em vista que resultado do julgamento se baseia em determinadas premissas fáticas e, segundo a orientação contida no Enunciado n. 7 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, é vedado, em sede de recurso especial, o reexame do conjunto fático-probatório constante dos autos (“A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial”).
Sobre a controvérsia apresentada neste recurso, assim concluiu o voto condutor (Evento 22):
“A controvérsia gira em torno da regularidade do procedimento de execução extrajudicial, especialmente no que tange à intimação do devedor para purgar a mora.
Vale registrar que acerca do procedimento previsto na Lei n. 9.514/97, no julgamento do Recurso Extraordinário n. 860.631/SP [TEMA 982], submetido ao rito da Repercussão Geral, o Supremo Tribunal Federal firmou a seguinte tese jurídica: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal.” Relator Ministro Luiz FUX. Plenário, 26.10.2023.
No presente caso, em 14.1.2015, a parte autora firmou com a CEF “Contrato por instrumento particular de mútuo de dinheiro condicionado com obrigações e alienação fiduciária”, portanto, oriundo de empréstimo tendo o imóvel objeto da garantia de alienação fiduciária.
Acresça-se que, no caso sob exame, a inadimplência é incontroversa, não havendo, nos autos, sequer questionamento acerca desse tema, o que autorizou o procedimento de execução extrajudicial, nos termos do contrato entabulado entre as partes e da Lei 9.514/97.
Pois bem. Consoante cediço, a cobrança extrajudicial prevista na Lei nº 9.514/97, que instituiu a alienação fiduciária de bem imóvel, tornou mais célere a satisfação do crédito concedido ao devedor, já que dispensado o credor do ônus de ter que recorrer ao Poder Judiciário. Assim, havendo inadimplência, o crédito será executado extrajudicialmente.
A propósito, reza o artigo 26 da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997:
Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível: (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
I - aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
II - aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.
§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 3º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga vigente sobre o bem, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 4º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 3º deste artigo, a dívida será considerada extinta, com recíproca quitação, hipótese em que o credor ficará investido da livre disponibilidade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 5º A extinção da dívida no excedente ao referencial mínimo para arrematação configura condição resolutiva inerente à dívida e, por isso, estende-se às hipóteses em que o credor tenha preferido o uso da via judicial para executar a dívida. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
Extrai-se que, no caso de o devedor não realizar o pagamento das prestações estará constituído em mora; por conseguinte, ao credor. por meio do Cartório de Registro de Imóveis, cabe providenciar a intimação do devedor a fim de, no prazo de 15 (quinze) dias, purgar a mora.
Caso não ocorra a purgação da mora, cumprindo o que determina o § 7º do art. 26 da Lei nº 9.514/97, o oficial de Registro de Imóveis promoverá o registro na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.
Da notificação para purgar a mora.
De plano, ressalto que o art. 26, § 3º, da Lei 9.514/97, prevê a intimação pessoal do devedor para purgar a mora que “poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento”.
Verifica-se no evento 31, ANEXO3, pág. 3 - 1ª instância, que os autores foram notificados para purgarem a mora, todavia, consta no registro que ‘não exararam os cientes após terem se identificado’.
(...)
Registre-se, ademais, para que a fé pública atribuída aos atos notariais pelo art. 3º da Lei nº. 8.935/94 seja afastada, são necessárias provas concretas, aptas a infirmá-las.
Empós, realizou-se a intimação editalícia dos devedores, nos termos do art. 26, § 4º, da Lei nº 6.514/97.
Posteriormente, em razão da parte autora não ter comparecido para purga da mora, ocorreu a averbação da consolidação da propriedade do imóvel em favor da credora fiduciária Caixa Econômica Federal
Releva anotar, ademais, que, uma vez consolidada a propriedade do imóvel, o bem pode ser levado a leilão público --- como, aliás, se verificou no caso em apreço.
No caso ora sob exame, a parte autora não demonstrou no curso do processo indícios de ilegalidade dos atos do procedimento de execução extrajudicial do contrato, ou seja, de que a CEF tenha descumprido os parâmetros legais. Assim, não há como acolher a tese de nulidade da execução extrajudicial prevista na Lei nº 9.514/97, em razão da ausência de intimação pessoal do devedor fiduciário para purgar a mora.
Portanto, deve ser mantida a sentença em sua integralidade.”
Observa-se, que, no caso concreto, o voto condutor do acórdão ora recorrido se baseou em matéria fática e no exame das provas dos autos para chegar à conclusão pela legalidade do procedimento e pela validade das notificações realizadas, sendo certo que, para se modificar tais premissas seria necessário reexaminar o conjunto fático-probatório, o que, conforme visto, é vedado pelo teor da Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça.
Outrossim, no tocante à análise, na situação concreta, da regularidade do procedimento de execução extrajudicial no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário, as Turmas do Superior Tribunal de Justiça, que tratam da matéria, vêm assentando tratar-se de questão que exigiria o reexame do conjunto fático-probatório, inviável em sede de recurso especial.
Nesse sentido, destacam-se os seguintes julgados:
“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. NECESSIDADE. INTIMAÇÃO POR EDITAL. POSSIBILIDADE. ESGOTAMENTO DOS MEIOS PARA ENCONTRAR O MUTUÁRIO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é assente no sentido de que, no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, sendo válida a notificação por edital quando esgotados os meios para a notificação pessoal.
2. Na presente hipótese, segundo informado pela instância ordinária, soberana na análise do conjunto fático-probatório dos autos, a notificação extrajudicial foi enviada ao endereço informado pelo ora agravante no contrato, contudo não foi exitosa em razão de mudança de endereço. Assinalou que, em virtude de infrutíferas tentativas de localização do devedor, procedeu-se com a intimação por edital, conforme a exigência da lei, tendo sido demonstrada nos autos a ciência inequívoca que o bem seria leiloado em outubro de 2019.
3. De acordo com a orientação do Superior Tribunal de Justiça, reverter a conclusão do colegiado estadual que atestou a ciência inequívoca da parte devedora da data do leilão extrajudicial, para acolher a pretensão recursal, demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado ante a natureza excepcional da via eleita, consoante enunciado da Súmula n. 7 do Superior Tribunal de Justiça.
4. Agravo interno improvido.”
(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.271.962/MT, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 19/6/2023, DJe de 21/6/2023.)
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SÚMULA 182/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEILÃO. INTIMAÇÃO DO DEVEDOR POR EDITAL. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
1."É necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, porém é válida a notificação por edital quando esgotados os meios para a notificação pessoal" (AgInt no AREsp 1422337/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/06/2019, DJe 27/06/2019, g.n.)
2. A modificação do entendimento lançado no v. acórdão recorrido acerca do esgotamento dos meios necessários e da publicação da notificação no jornal local demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula 7 deste Pretório.
3. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial.”
(AgInt no AREsp n. 1.782.140/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 17/10/2022, DJe de 21/10/2022.)
Ante o exposto, INADMITO o recurso especial, nos termos do art. 1.030, V do CPC.