Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5013756-13.2023.4.02.5102/RJ
AUTOR: VICTOR BRASIL DA SILVA
ADVOGADO(A): SIVALNEY GONCALVES MENDONCA (OAB RJ124568)
ADVOGADO(A): FELIPE MARTINS PEREIRA (OAB RJ170615)
RÉU: CAP CONSULTORIA ALTERNATIVA DE PROJETOS LTDA
ADVOGADO(A): RODRIGO ALMEIDA DEL BARRIO (OAB RJ107647)
RÉU: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de ação ordinária de procedimento comum, com pedido de tutela de urgência, proposta por VICTOR BRASIL DA SILVA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e da CAP CONSULTORIA ALTERNATIVA DE PROJETOS LTDA, objetivando, em síntese, a rescisão do contrato de financiamento n. 8.7877.0777202-1, firmado para a aquisição de unidade habitacional do Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV, bem como a condenação das rés na devolução dos valores dispendidos pelo autor e, ainda, a reparação por danos morais.
Narrou que firmou Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e Outras Obrigações - Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) - Recursos do FGTS, em 20/02/2020, para aquisição de unidade habitacional no empreendimento multifamiliar Solar Pendotiba Residencial, no valor total de R$165.000,00 (contrato - evento 01 - OUT5). Aduziu que o prazo para entrega do imóvel seria em 04/10/2022, com prorrogação, por uma única vez, pelo prazo de até 6 meses, resultando em 04/04/2023. Afirmou que, em maio/2022, recebeu comunicação da construtora da necessidade de prorrogação das obras por mais 180 dias. Já no final do ano, informou que a construtora, alegando dificuldades financeiras, entregou as chaves da unidade, mas sem proceder à entrega do imóvel.
Inicial instruída com documentos (evento 1).
Decisão que indeferiu a tutela de urgência e deferiu a gratuidade de justiça (evento 3).
Citada, a CEF apresentou a sua contestação, na qual alegou, em suma, ilegitimidade passiva, e ainda que a obrigação e a responsabilidade de execução da obra e de concluí-la no prazo fixado é da construtora (evento 11).
Citada, a construtora CAP CONSULTORIA ALTERNATIVA DE PROJETOS LTDA ofereceu contestação, na qual sustentou, em síntese que "poderia e deseja entregar a unidade imóvel, sabendo-se que o estágio atual de execução corresponde a 99% do projeto inicial, porém, em razão da falta de conclusão e obtenção de habite-se decorrente do ato ilícito causado pela CEF – Caixa Econômica Federal, não conseguiu concluir 100% da obra" (evento 29).
Réplica apresentada pela parte autora (evento 37).
Em provas, a CEF reiterou os argumentos apresentados na contestação (evento 42).
Decisão que reconheceu a ilegitimidade passiva da CEF, declinando da competência para a Justiça Comum (evento 46).
Petição da parte autora noticiando a interposição de Agravo de Instrumento (evento 61).
Ofício do TRF em que requer informações (evento 64).
Decido.
Em atenção ao agravo de instrumento interposto pela parte autora (evento 61), passo a exercer juízo de retratação.
O PMCMV, instituído pela Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, tem por finalidade criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais ou requalificação de imóveis urbanos para famílias de baixa renda, compreendendo, consoante o art. 1º da lei, o “Programa Nacional de Habitação Urbana” (PNHU) e o “Programa Nacional de Habitação Rural” (PNHR).
A gestão operacional dos recursos destinados à subvenção do PNHU é efetuada pela CEF, para o que, aliás, é remunerada (Lei nº. 11.977/2009, art. 9º; Portaria Interministerial MCIDADES/MF/MP nº. 409, de 2011). Eis aí a qualidade de agente operador do Programa, ostentada pela empresa pública ré.
De outro lado, ao conceder o financiamento no âmbito do PMCMV, a CEF atua, ainda, como agente financeiro, atraindo para si, dentre outras, a responsabilidade de “analisar a viabilidade técnica e jurídica dos projetos, bem como acompanhar a execução das respectivas obras e serviços até a sua conclusão” (Anexo I da Portaria Interministerial nº. 464, de 2011, editada com suporte no art. 10 da Lei nº. 11.977/2009).
No presente caso, houve a assinatura de Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e Outras Obrigações - Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), em relação ao qual houve a aquisição de um terreno e responsabilização pela construção de um imóvel residencial no local, pelo que está nítido que a atuação da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL não se limitou a de mero agente financeiro, agindo como agente executor de política federal e fiscalizador do andamento da obra.
Nesse sentido:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. HARMONIA DA DECISÃO RECORRIDA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 568 D0 STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 7 DO STJ. NOVA INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 5/STJ. NADMISSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. PREJUDICADO. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. ALEGAÇÃO GENÉRICA DE OFENSA À LEI. SÚMULA 284/STF. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. 1. Ação de rescisão contratual cumulada com indenizatória por danos morais e materiais. 2. É firme a jurisprudência do STJ no sentido de que não há ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015 quando o Tribunal de origem, aplicando o direito que entende cabível à hipótese soluciona integralmente a controvérsia submetida à sua apreciação, ainda que de forma diversa daquela pretendida pela parte. 3. Consoante o entendimento desta Corte, a eventual legitimidade passiva da CEF está relacionada à natureza da sua atuação no contrato firmado: é responsável se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, quando tiver escolhido a construtora ou tiver qualquer responsabilidade relativa ao projeto; não o é se atuar meramente como agente financeiro. Precedentes. 4. O reexame de fatos e provas e a nova interpretação de cláusulas contratuais em recurso especial são inadmissíveis. 5. A incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte. 6. A ausência de fundamentação ou a sua deficiência importa no não conhecimento do recurso quanto ao tema. 7. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial. 8. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2264506 RJ 2022/0387685-9, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 17/04/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/04/2023)
APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. PMCMV. FAIXAS DE RENDA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO. JUROS DE OBRA. - No âmbito do PMCMV, quando o contrato está relacionado à Faixa 1, a CEF atua como verdadeira gestora de políticas públicas, subsidiando a aquisição de moradias para a população de baixa renda, por meio de recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). Nas demais faixas de renda do PMCMV, também se configura a responsabilidade da CEF (e, consequentemente, sua legitimidade processual), pois a atuação da instituição financeira vai além da análise de risco de crédito, efetivamente fiscalizando e gerenciando a obra, além de verificar se o imóvel e o devedor cumprem os requisitos legais para enquadramento no Programa - Ao examinar as cláusulas padrões desses contratos de adesão, observa-se que é permitido à CEF, p. ex., autorizar a prorrogação do prazo para conclusão da obra, substituir a construtora em casos de modificação do projeto, não conclusão da obra dentro do prazo contratual, retardamento ou paralisação da obra, dentre outras hipóteses. Ademais, o PMCMV é política pública habitacional (urbana e rural) destinada a garantir à população de baixa renda (Faixas 1, 2 e 3) o direito fundamental à moradia, que conta com subvenção econômica estatal e privada (p. ex., FNHIS, FAR, FGTS, FGHab e Funcap), cuja gestão operacional é realizada pela CEF, mediante pagamento de remuneração específica, conforme disposição expressa do art. 9º e parágrafo único, da Lei nº 11.977/2009, bem como do art. 6º, § 20, da Lei nº 14.620/2023. Daí decorre a legitimidade processual da CEF em se tratando de PMCMV - A atuação da CEF no caso concreto não se restringe à de agente financeiro, vez que financia a construção de um empreendimento habitacional que se enquadra nas regras de programa de habitação popular, com poderes para verificar os requisitos legais concernentes ao imóvel, à construtora e ao adquirente/beneficiário, além de fiscalizar o andamento da obra, atuando como executora de políticas públicas. - A CEF é parte legítima e solidariamente responsável pelo atraso na entrega da obra e pelas indenizações dele decorrentes, não tendo atuado como mero agente financeiro no caso concreto - Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância (Tema 996 STJ) - É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância (Tema 996 STJ) - Restou comprovado o atraso na entrega da obra, de modo que a parte ré deu causa aos infortúnios pelos quais passou a parte autora, descumprindo o prazo estipulado no contrato para que o imóvel adquirido lhe fosse entregue - Preliminar rejeitada. Apelação não provida. (TRF-3 - ApCiv: 50040443220224036322, Relator.: Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, Data de Julgamento: 16/05/2025, 2ª Turma, Data de Publicação: 22/05/2025)
CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CEF. ATRASO EM OBRA DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. CONDENAÇÃO EM DANOS MORAIS E MATERIAIS. CABIMENTO. TEMA REPETITIVO 966 DO STJ. APELAÇÃO DESPROVIDA. 1. Trata-se de apelação proposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF em ação de indenização por danos materiais e morais, objetivando a condenação da instituição bancária em decorrência de atraso na entrega de imóvel financiado através do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), localizado na cidade de Juazeiro do Norte, Ceará. 2. A sentença julgou procedente os pedidos para: "a) declarar resolvido o contrato de compra e venda do imóvel e manter hígido o contrato de mútuo para construção de unidade habitacional com alienação fiduciária em garantia, firmado entre as partes, excluindo os autores da avença; b) determinar que o imóvel objeto dos autos seja repassado à CONSTANTINI EMPREENDIMENTOS SPE LTDA e CONSTANTINI CONSTRUÇÕES LTDA ME, que deve assumir as prestações do financiamento perante a Caixa Econômica Federal; c) determinar que os autores não sejam impedidos de obter o benefício da cláusula 1.7 do contrato, em virtude da presente rescisão; d) condenar todas as requeridas, solidariamente, a título de danos materiais, a devolver todos os valores pagos pela parte autora em decorrência do contrato objeto dos autos, inclusive valores pagos diretamente à construtora, parcelas de juros de obra, seguros, despesas do contrato, de transferência e de registro (taxas, impostos etc), aluguéis a partir de abril de 2018, desde que comprovados, e outros que forem devidamente comprovados, acrescidos de juros a contar da citação e correção monetária a contar da data do adimplemento de cada parcela paga; e) condeno as requeridas, solidariamente, ao pagamento de indenização pelos danos morais causados no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a cada um dos autores.". 3. Nas razões recursais, a instituição bancária recorrente requer o provimento do recurso para que seja considerada parte ilegítima, pleiteando sua exclusão da demanda. Argumenta que a responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel em questão é exclusiva da construtora encarregada da obra. Aduz não ter envolvimento na escolha do imóvel, atuando apenas como agente financeiro do financiamento para o mutuário. Requereu sua exclusão do feito. A parte apelante sustenta a inexistência dos danos morais, fundamentando tal posição na ausência de falha na prestação dos serviços e inexistência de responsabilidade pelo dano à CEF. Alega a falta de razoabilidade na condenação em danos morais no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Requer a exclusão ou, alternativamente, a redução dessa condenação, argumentando a ausência de base fática ou jurídica que justifique a imposição de responsabilidade solidária sobre os danos. 4. O cerne da presente questão consiste na verificação de responsabilidade solidária da CEF em decorrência no atraso da entrega de empreendimento imobiliário cujo, financiamento se deu por meio do programa habitacional "Minha Casa, Minha Vida - PMCMV", bem como na avaliação do montante fixado como reparação por danos morais. 5. A apelante alega que figura apenas como agente financeiro e não possui responsabilidade pelo atraso na conclusão da obra. Entretanto, tratando-se de hipótese em que a CEF realiza a função de operador de programa público para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, por meio do Programa Minha Casa Minha Vida, é cabível a responsabilidade solidária pelo atraso da obra. 6. Da análise do contrato assinado entre as partes, observam-se diversas cláusulas que demonstram a responsabilidade da CEF como operadora do programa. No referido documento tem-se registrado o logotipo da CEF e a identificação do programa MCMV; o valor da compra da unidade habitacional, os recursos utilizados, próprios (compradores) e origem dos recursos: FGTS; o financiamento da credora; Letra D - Descrição do imóvel objeto da compra e venda; D1 - Construção do empreendimento, descrição e características do terreno objeto da compra e venda e da garantia fiduciária; 4 - Liberação das parcelas e execução das obras - 4.1. O acompanhamento da execução das obras, para fins de liberação de parcelas, será efetuado pela Engenharia da CAIXA; 5.4 - Caso se verifique a paralisação das obras, é facultado à CAIXA providenciar a suspensão dos repasses das quotas do FGTS ainda não liberadas até que a obra seja reiniciada; 29 - Substituição da construtora; assinaturas dos prepostos da CAIXA e da construtora e da parte devedora. 7. Mantém-se a sentença que determinou condenação ao pagamento de danos morais, fixados em R$ 10.000,00 (dez mil reais). Apesar de se reconhecer que o atraso de obra não acarreta dano moral presumido, ficou evidenciado que no presente caso foi ultrapassado qualquer critério de razoabilidade, uma vez que o atraso persiste desde 2018, infligindo sofrimento que vai além do mero dissabor. A sentença está em conformidade com o entendimento estabelecido no Tema Repetitivo 966 do STJ, que indica que o prejuízo é presumido quando o atraso na entrega do imóvel ultrapassar o período de tolerância. 8. Precedente da Sexta Turma de Julgamento sobre a responsabilidade solidária da CEF, bem como o reconhecimento do dano moral: (PROCESSO: 08049612320224058400, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL RODRIGO ANTONIO TENORIO CORREIA DA SILVA, 6ª TURMA, JULGAMENTO: 12/09/2023). 9. Reconhecida a responsabilidade solidária da CEF, esta assume a responsabilidade pela falha na prestação dos serviços, uma vez que há efetivo atraso na obra por mais de cinco anos. Todos os pressupostos (danos, ato ilícito, dolo ou culpa, e nexo de causalidade) da responsabilidade civil estão presentes no caso em questão, inclusive para o reconhecimento do dano moral. 10. Os honorários recursais, previstos no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, ficam a cargo da parte apelante, devendo a verba honorária ser majorada de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o proveito financeiro da demanda, conforme decidido em sentença. 11. Apelação desprovida. (TRF-5 - APELAÇÃO CÍVEL: 0800918-98.2021.4.05.8102, Relator.: LEONARDO RESENDE MARTINS, Data de Julgamento: 20/02/2024, 6ª TURMA)
Assim sendo, reconheço a legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal (CEF) e, consequentemente, reconsidero, em juízo de retratação, a decisão proferida no evento 46.
Venham os autos conclusos para julgamento.
Oficie-se ao I. Relator do Agravo de Instrumento n. 5011960-93.2025.4.02.0000 comunicando o teor da presente decisão.
Intimem-se as partes.