Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
Execução de Título Extrajudicial (JEF) Nº 5002075-60.2025.4.02.5107/RJ
EXEQUENTE: CONDOMINIO PORTAL JARDIM DAS BROMELIAS
ADVOGADO(A): ELIZABETH DA SILVA PEREIRA REIS (OAB RJ119928)
EXECUTADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
DESPACHO/DECISÃO
1. RELATÓRIO
Trata-se de execução de título extrajudicial ajuizada pelo CONDOMINIO PORTAL JARDIM DAS BROMELIAS em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, objetivando o recebimento da quantia de R$ 2.154,91 (dois mil cento e cinquenta e quatro reais e noventa e um centavos), instrumentalizada pelo título executivo que acompanha a inicial.
Analisando-se o título executivo extrajudicial, nota-se que a dívida é proveniente de cotas condominiais devidas pelos interregnos de 10/10/2021 a 10/12/2021; 10/02/2022 a 10/05/2022; não adimplidas pela executada.
Devidamente consolidados e atualizados, os débitos constituem o montante indicado acima, conforme planilha juntada ao evento 1, DOC1 p.12.
A executada foi devidamente citada (Evento 12), tendo apresentado impugnação no evento 14, CONT1, à qual a exequente teve oportunidade de se manifestar no evento 20, REPLICA1
É o que merece consideração. DECIDO.
2. FUNDAMENTAÇÃO
O Condomínio Portal Jardim das Bromélias ajuizou a presente execução de título extrajudicial contra a Caixa Econômica Federal (CEF) para cobrar cotas condominiais não pagas, referentes ao período de 10/10/2021 a 10/12/2021, 10/02/2022 a 10/05/2022, da unidade BLOCO 24 APTO 203.
O Código de Processo Civil, em seu artigo 784, inciso VIII, estabelece que o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas, constitui título executivo extrajudicial.
No caso em tela, o Exequente apresentou a convenção do condomínio (evento 1, DOC1, fls. 61/82), as atas das assembleias de aprovação dos valores das cotas condominiais (evento 1, DOC1, fls. 19/60) e a planilha detalhada do débito (evento 1, DOC1, fl.12), cumprindo os requisitos para a propositura da execução.
Ausentes outras questões prefaciais, passo ao exame do mérito, em que se impõe definir: a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, como credora fiduciária, pode ser responsabilizada pelo pagamento de taxas condominiais vencidas antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse do imóvel objeto de garantia fiduciária?
A obrigação de pagar as despesas condominiais possui natureza propter rem, ou seja, adere à coisa e não à pessoa que a contraiu. Assim, a responsabilidade pelo pagamento recai sobre aquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou, em determinadas circunstâncias, sobre o titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição.
No regime da alienação fiduciária, regido pela Lei nº 9.514/97, a propriedade é desmembrada: o devedor fiduciante (adquirente) torna-se o possuidor direto do bem, enquanto o credor fiduciário (instituição financeira) detém a propriedade resolúvel, em caráter de garantia.
Segundo o art. 1.315, do Código Civil: “o condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita”. É dizer: as despesas com a conservação do condomínio são atribuídas por lei à responsabilidade do proprietário, o que é corroborado pelo art. 1.336, I, do Código Civil. As ressalvas devem ser dadas pela própria lei, como no caso da responsabilidade do cessionário e promitente-comprador (art. 1.334, §2º, do Código Civil) ou do locatário (art. 23, XII, da Lei 8.245/91).
No caso da alienação fiduciária em garantia, o art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97, com redação da Lei 10.931/04 estabelece: “responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse”.
O art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil, com redação da Lei 13.043/14, preconiza: “o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem”.
Ocorre que, recentemente, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça, firmou entendimento no sentido de que "as normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem" (REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.)
Irrelevante, portanto, a alegação da CEF de não ter se imitido na posse direta do imóvel.
Assim, com a consolidação da propriedade em seu nome, a CEF, na qualidade de proprietária plena do imóvel, é devedora das taxas condominiais, inclusive daquelas vencidas antes da referida consolidação, justamente por se tratar de dívida propter rem.
Nessa linha:
DIREITO CIVIL. CEF. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. COBRANÇA DE COTAS VENCIDAS COMPREENDIDAS ENTRE JUNHO/2021 E JULHO/2022. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PROPRIEDADE CONSOLIDADA EM FAVOR DA CREDORA FIDUCIÁRIA (CEF) EM AGOSTO/2022. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DA PARTE AUTORA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. EXERCÍCIO DA GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DA CEF, RAZÃO PELA QUAL A MESMA DEVERÁ SUPORTAR O PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS DEBATIDAS NOS AUTOS, VISTO SE TRATAR DE OBRIGAÇÃO PROPTER REM. SENTENÇA REFORMADA. DECISAO: A 8ª Turma Recursal do Rio de Janeiro decidiu, por unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao presente recurso, com decorrente reforma da sentença, para condenar a CEF a pagar à parte autora as cotas condominiais vencidas do imóvel objeto da lide, compreendidas entre junho/2021 e julho/2022, no total de R$ 3.747,08 (evento 1, out 8), valor esse que deverá sofrer correção monetária pelo IPCA desde o vencimento, acréscimo de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, além da multa de 2% (dois por cento) incidente sobre o débito. Sem condenação em verbas sucumbenciais, ei que recorrente vitorioso, nos termos do voto do(a) Relator(a). (TRF2, RECURSO CÍVEL, 5051252-79.2023.4.02.5101, Rel. LUIS EDUARDO BIANCHI CERQUEIRA, 8ª Turma Recursal do Rio de Janeiro, Rel. do Acordao - LUIS EDUARDO BIANCHI CERQUEIRA, julgado em 05/07/2024, DJe 05/07/2024 19:22:42)
DIREITO CIVIL - CEF - PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL - COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS - IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE -RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO - SENTENÇA MANTIDA. DECISAO: A 7ª Turma Recursal do Rio de Janeiro decidiu, por unanimidade, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso, para MANTER a sentença de origem. Condeno a CEF ao pagamento de custas e honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor atualizado da condenação. Intimem-se. Transitado em julgado, dê-se baixa e encaminhem-se os autos ao juizado de origem. É como voto, nos termos do voto do(a) Relator(a). (TRF2, RECURSO CÍVEL, 5000184-38.2024.4.02.5107, Rel. MICHELLE BRANDÃO DE SOUSA PINTO, 7ª Turma Recursal do Rio de Janeiro, Rel. do Acordao - MICHELLE BRANDÃO DE SOUSA PINTO, julgado em 06/11/2024, DJe 07/11/2024 16:31:44)
No que diz respeito ao Tema 886 do col. STJ, foi firmada tese nos seguintes termos:
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
Vê-se assim que a tese trata especificamente da responsabilidade de pagamento de dívidas condominiais em caso de relação jurídica fundada em compromisso de compra e venda (promissário comprador e promitente vendedor), de forma que o posicionamento firmado não se aplica, mesmo que por analogia, ao caso concreto, que cuida de relação garantida por alienação fiduciária.
No caso dos autos, a Matrícula nº 52.097 comprova que a consolidação da propriedade em nome da CEF ocorreu em 13 de maio de 2024 (evento 27, DOC2). A partir desse momento, a empresa pública passou a responder por todo o passivo condominial da unidade, independentemente de quando foi gerado.
Quanto ao débito, a planilha de cálculo atualizada (evento 1, DOC1, fl. 12) discrimina o valor principal de cada cota em atraso, acrescido de multa, correção monetária e juros. A legitimidade desses valores encontra amparo nas deliberações das assembleias condominiais acima mencionadas, na cláusula quadragésima quarta da convenção do condomínio (evento 1, DOC1, fl. 80), a qual, por sua vez, está em consonância com o disposto no art. 1.336, §1º, do Código Civil.
Por fim, ao contrário do alegado pela CEF, em referida planilha de cálculo não foi incluída quantia a título de honorários advocatícios.
3. DISPOSITIVO
Ante o exposto, REJEITO A IMPUGNAÇÃO apresentada pela CEF.
Intime-se as partes da presente decisão.
Preclusas as vias recursais, intime-se o exequente para apresentar planilha atualizada do crédito exequendo. Prazo: 15 dias.
Ato contínuo, intime-se a CEF para comprovar, em igual prazo, o depósito da quantia devida.
Após, expeça(m)-se o(s) alvará(s) de levantamento das quantias totais depositadas pela CEF e intime(m)-se a(s) parte(s) beneficiária(s) para ciência, bem como para que compareça à CEF no prazo de validade, que é de 60 (sessenta) dias, munida da cópia do referido alvará, a qual deverá ser impressa via internet, devendo ainda a Secretaria emitir comunicação eletrônica à agência bancária responsável pelo seu pagamento, nos termos do art. 209, da Consolidação de Normas Atualizada da Corregedoria do TRF/2.
Após e nada mais havendo a ser decidido, remetam-se os autos ao arquivo, com baixa na distribuição.