Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 5043463-58.2025.4.02.5101/RJ
EXEQUENTE: CONDOMINIO LEAD AMERICAS BUSINESS
ADVOGADO(A): THALES DE ARRUDA PINTO (OAB RJ209615)
ADVOGADO(A): ELOI DE OLIVEIRA PINTO (OAB RJ028719)
EXECUTADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de Execução de Título Extrajudicial ajuizada por CONDOMINIO LEAD AMERICAS BUSINESS, inicialmente na Justiça Estadual, em face de EURIDES NUNES SALES e PAULO CESAR DE LIMA SALES, para cobrança de cotas condominiais referentes ao imóvel situado na Avenida das Américas, n° 2480, Bloco 2, sala S109, Barra da Tijuca - Rio de Janeiro. O valor histórico da causa era de R$ 4.551,39.
Em processo de embargos à execução (processo nº 0037447-74.2020.8.19.0209), a cobrança das cotas condominiais foi limitada aos vencimentos a partir de 05/07/2018, após a imissão dos executados na posse do imóvel.
O Juízo estadual, ao ser informado sobre a consolidação da propriedade do imóvel pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) – ocorrida em 26/11/2024, conforme Averbação Av-22 na Matrícula 428605 – em razão de inadimplência de financiamento habitacional, declarou sua incompetência absoluta e determinou a remessa dos autos a esta Justiça Federal.
Após a redistribuição, a CEF foi citada e apresentou Exceção de Pré-Executividade no evento 24. O condomínio exequente, por sua vez, apresentou sua impugnação no evento 29.
É o relatório. DECIDO.
A Exceção de Pré-Executividade, reconhecida como instrumento de defesa processual, permite a arguição de matérias que podem ser conhecidas de ofício pelo juiz ou que demonstrem a nulidade flagrante do título executivo, sem a necessidade de dilação probatória. As questões levantadas pela CEF se enquadram neste escopo, tornando cabível sua análise.
I. Da Preliminar de Ilegitimidade Passiva da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
A executada CEF alega ilegitimidade passiva, argumentando que a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais cobradas é do devedor fiduciante, com base no § 8º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997. De acordo com a CEF, esta norma estabelece que o fiduciante responde pelos encargos do imóvel até a data em que o fiduciário for imitido na posse.
Contrariamente, a parte exequente refuta tal preliminar, sustentando que a obrigação condominial possui natureza propter rem, vinculando-se diretamente à própria coisa e, portanto, prevalecendo sobre disposições contratuais particulares que não podem ser opostas a terceiros, como o condomínio.
Assiste razão ao condomínio exequente. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é clara ao firmar o entendimento de que a obrigação de pagar as despesas condominiais possui natureza propter rem, ou seja, adere à coisa, e não se restringe ao proprietário ou possuidor em dado momento, mas sim à titularidade do direito real sobre o imóvel. Isso significa que a dívida acompanha o imóvel, sendo de responsabilidade do atual proprietário, ainda que a dívida seja anterior à sua aquisição, dentro do período estabelecido pela sentença dos embargos à execução.
Nesse sentido, o artigo 1.345 do Código Civil estabelece expressamente que "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios".
Conforme precedentes do STJ (REsp n. 2.059.278/SC), mesmo em casos de alienação fiduciária, a penhora do próprio imóvel é possível para garantir o débito condominial, dada a natureza da dívida. A norma do art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997, regula a relação entre fiduciante e fiduciário, mas não se sobrepõe ao direito do condomínio credor. Ao consolidar a propriedade, a CEF assumiu a posição de proprietária do imóvel e, consequentemente, a responsabilidade pelos débitos condominiais propter rem. A eventual pretensão da CEF de reaver esses valores deverá ser exercida em ação de regresso contra o devedor fiduciante. A defesa da CEF com base no art. 27, §8º, da Lei 9.514/97 somente poderá ser arguida em ação de regresso contra o devedor fiduciante, não sendo oponível ao condomínio.
Desse modo, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva.
II. Da Preliminar de Inexistência de Interesse de Agir
A executada alega a ausência de interesse de agir por parte do condomínio, sob o argumento de que não houve um requerimento administrativo prévio para a resolução do débito antes do ajuizamento da ação.
Tal preliminar também não merece acolhimento. No ordenamento jurídico brasileiro, o princípio da inafastabilidade da jurisdição, consagrado no artigo 5º, inciso XXXV, da Constituição Federal, assegura a todos o amplo acesso ao Poder Judiciário para apreciação de qualquer lesão ou ameaça a direito. Salvo exceções expressamente previstas em lei (as quais não se aplicam ao presente caso), a regra geral é a desnecessidade de esgotamento da via administrativa como condição para o ingresso com ação judicial.
Ademais, verifica-se que a própria jurisprudência colacionada pela CEF em sua peça defensiva (TJRJ - APL: 00027744720188190202) corrobora a inexistência de previsão legal para o esgotamento da via administrativa como condição de ingresso com ação judicial.
Assim, a ausência de requerimento administrativo prévio não configura falta de interesse de agir.
III. Do Depósito em Garantia
A CEF informou ter realizado um depósito em garantia em 01/07/2025. Diante da rejeição das preliminares e considerando que o depósito em sede de exceção de pré-executividade não tem como propósito precípuo a garantia do juízo para fins de suspensão da execução, mas sim demonstrar boa-fé ou evitar atos de constrição, o valor deve ser revertido em favor do exequente. Observa-se que a penhora online previamente tentada na justiça estadual foi infrutífera em relação a Paulo Cesar de Lima Sales, e resultou em um valor ínfimo para Eurides Nunes Sales (R$ 49,25).
Dispositivo
Ante o exposto:
1. Rejeito a Exceção de Pré-Executividade apresentada pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL no evento 24.
2. Determino o levantamento do valor de R$ 12.188,78 (doze mil, cento e oitenta e oito reais e setenta e oito centavos), depositado pela CEF em 01/07/2025, em favor do CONDOMINIO LEAD AMERICAS BUSINESS, devendo a Secretaria expedir o alvará ou efetuar a transferência correspondente, após a preclusão desta decisão.
3. Intime-se o exequente para que dê prosseguimento à execução, indicando as medidas executivas cabíveis para a satisfação do débito atualizado de R$ 181.401,24 (cento e oitenta e um mil, quatrocentos e um reais e vinte e quatro centavos), conforme planilha do evento 21.