Publicacao/Comunicacao
Intimação
Apelação Cível Nº 5006816-61.2025.4.02.5102/RJ
RELATOR: Juiz Federal GUILHERME BOLLORINI PEREIRA
APELANTE: MARCELO ANDRADE SILVA SCHMIDT (AUTOR)
ADVOGADO(A): RENATO TEIXEIRA DE ANDRADE ALMEIDA (OAB RJ224409)
APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (RÉU)
APELADO: CARLOS HENRIQUE XERFAN DO AMARAL (RÉU)
ADVOGADO(A): LUIZ FELIPE ROQUE DA SILVA (OAB RJ154912)
EMENTA
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONTRATO DE GAVETA. CESSÃO DE DIREITOS SEM ANUÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. INEFICÁCIA PERANTE O CREDOR FIDUCIÁRIO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. IMPOSSIBILIDADE DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta por MARCELO ANDRADE DA SILVA SCHMIDT contra sentença que, nos autos de ação ordinária ajuizada por adquirente de imóvel em face do alienante e da Caixa Econômica Federal, julgou improcedentes os pedidos de adjudicação compulsória relativos a imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação. O apelante adquiriu o bem por meio de contrato particular de promessa de compra e venda firmado em 2017 com o mutuário originário, sem anuência da instituição financeira credora fiduciária, pretendendo a regularização da titularidade dominial. A sentença reconheceu a impossibilidade do pleito e condenou o autor ao pagamento de honorários sucumbenciais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o cessionário de contrato de financiamento imobiliário, por meio de denominado “contrato de gaveta” celebrado sem anuência da instituição financeira, possui direito de exigir adjudicação compulsória do imóvel; e (ii) estabelecer se a consolidação da propriedade fiduciária em favor do credor impede a transferência da propriedade ao adquirente.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A cessão de direitos sobre imóvel objeto de alienação fiduciária depende de anuência expressa do credor fiduciário, nos termos do art. 29 da Lei nº 9.514/1997, razão pela qual o contrato particular firmado entre alienante e adquirente não produz efeitos perante a instituição financeira.
4. O princípio da relatividade dos contratos impede a imposição de obrigações à Caixa Econômica Federal decorrentes de ajuste celebrado sem sua participação ou consentimento.
5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, firmada no REsp nº 1.150.429/CE (Tema 523), estabelece que, para cessões de direitos realizadas após 25/10/1996, a anuência da instituição financeira é indispensável para que o cessionário possua legitimidade para discutir direitos decorrentes do contrato de financiamento.
6. O procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade fiduciária observou os requisitos previstos nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, com regular constituição em mora do devedor fiduciante mediante notificação e publicação por edital.
7. Consolidada a propriedade em favor do credor fiduciário, rompe-se a cadeia dominial em relação ao devedor originário, que deixa de deter legitimidade para transferir o bem ou outorgar escritura definitiva.
8. A adjudicação compulsória pressupõe obrigação válida de transferir a propriedade por parte de quem ainda detenha legitimidade dominial, circunstância inexistente quando a titularidade já se encontra consolidada em favor do credor fiduciário.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1. A cessão de direitos sobre imóvel financiado com alienação fiduciária realizada sem anuência da instituição financeira não produz efeitos perante o credor fiduciário.
2. A celebração de contrato de gaveta não autoriza a adjudicação compulsória quando inexistir anuência do agente financeiro e quando a propriedade já estiver consolidada em favor do fiduciário.
3. A consolidação da propriedade fiduciária rompe a cadeia dominial do devedor originário, impedindo a transferência do bem ao adquirente por meio de decisão judicial.
Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 373, I; 487, I; 85, § 11. CC, art. 299. Lei nº 9.514/1997, arts. 26, 27 e 29. Lei nº 8.935/1994, art. 3º. Lei nº 6.015/1973, art. 1º.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.150.429/CE, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Corte Especial, j. 25.04.2013 (Tema 523); STJ, AgInt no AREsp nº 2.185.019/SC, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 02.10.2023; STJ, AgInt no REsp nº 1.570.904/PR, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 28.11.2022; TRF2, Apelação nº 0002723-03.2012.4.02.5101, Rel. Des. Fed. José Antonio Lisboa, 7ª Turma Especializada, j. 25.10.2017.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, nos termos da fundamentação supra, majorando-se os honorários advocatícios inicialmente arbitrados em 10% (dez por cento) para 11% (onze por cento) do valor atribuído à causa (R$ 863.747,49 - conforme o evento 1 -1º do grau), atualizado, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Rio de Janeiro, 24 de abril de 2026.