Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
EXECUÇÃO FISCAL Nº 0072791-32.1999.4.02.5101/RJ
EXECUTADO: MOBILITA LICENCIAMENTOS DE MARCAS E PARTICIPACOES LTDA
ADVOGADO(A): JULIANE BOIM PREVITALI (OAB RJ184464)
ADVOGADO(A): MARCELLA CINELLI RIBEIRO (OAB RJ237847)
ADVOGADO(A): FLAVIO DIZ ZVEITER (OAB DF025470)
EXECUTADO: LCG ADMINISTRADORA DE IMOVEIS LTDA
ADVOGADO(A): FLAVIO DIZ ZVEITER (OAB DF025470)
INTERESSADO: CASA & VIDEO RIO DE JANEIRO S.A.
ADVOGADO(A): ALESSANDRO LUIS FARIA MACIEL
INTERESSADO: IZAR FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO RESPONSABILIDADE LIMITADA
ADVOGADO(A): MARCO AURELIO COSTA DRUMMOND
DESPACHO/DECISÃO
I. Auto de Leilão Positivo referente à arrematação do imóvel Prédio Comercial, situado na Avenida Teixeira e Souza, nº 980, Lote 03 da Quadra A, Vila Nova - Cabo Frio/RJ por IZAR FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII, pelo valor de R$ 5.501.000,00 (evento 1149).
LEONARDO SCHULMANN, leiloeiro público, juntou aos autos a guia de depósito referente ao bem arrematado mais a comissão do Leiloeiro, requerendo que, ao final do prazo para embargos à arematação, o valor de R$ 275.050,00, referente à comissão, fosse transferido para conta corrente de sua titularidade (evento 1150).
LCG ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS LTDA requereu a intimação do leiloeiro para prestar informações e a certificação pela secretaria do Juízo de circunstâncias processuais (evento 1150).
LCG ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS LTDA impugnou à arrematação, aduzindo, em síntese, que:
A publicação do edital de leilão ocorreu no mesmo dia do início dos lances (19/08/2025), sem a prévia intimação da executada com antecedência mínima de 5 dias, como determina o art. 889 do CPC e o art. 11 da Resolução CNJ nº 236/2016;
A intimação feita via sistema Eproc é nula, pois desde 16/05/2025 os prazos são contados a partir do DJEN, conforme a Resolução CNJ nº 569/2024 e art. 224, §2º do CPC;
A intimação pessoal foi enviada para o endereço do imóvel e entregue a terceiros, sem ciência formal da executada;
O imóvel foi arrematado por valor abaixo da avaliação (metade do valor acrescido de R$ 1.000,00), em primeira praça, sem que houvesse a devida prorrogação do leilão após lance final feito dois minutos antes do encerramento, contrariando o art. 21 da Resolução CNJ nº 236/2016;
O imóvel possui localização privilegiada e está atualmente locado para loja da rede CASA & VIDEO, sendo evidente que o valor de arrematação está abaixo do mercado por falhas na publicidade e transparência do certame;
O leiloeiro não comprovou o devido cadastro da arrematante, limitando-se a apresentar atos constitutivos de um fundo de investimento, sem identificar a pessoa física representante no leilão;
A publicação do edital em jornal datada de 08/09/2025 é posterior ao início dos lances (19/08/2025) e apenas dois dias antes do encerramento da primeira praça, configurando publicidade deficiente;
O imóvel arrematado é foreiro ao Município de Cabo Frio, mas a intimação da Prefeitura foi dirigida ao advogado David Figueiredo, que não exerce mais o cargo de Procurador-Geral desde 01/11/2024, conforme publicação oficial, violando o art. 25 da Lei nº 6.830/80;
Há recurso pendente (Recurso Especial) nos Embargos à Execução nº 5068631-72.2019.4.02.5101, onde se discute a ilegitimidade passiva da executada, pois a LCG ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS LTDA. não existia à época dos fatos geradores e, portanto, não poderia ser responsabilizada nos termos do art. 124 do CTN;
O redirecionamento da execução à LCG se deu de forma extemporânea (em 2019), quando os atos fundantes da suposta responsabilidade são de 1996 a 1998, havendo prescrição, conforme entendimento do STJ no Tema Repetitivo 444.
A ausência de intimação com 5 dias úteis de antecedência, exigida por lei, viola o devido processo legal e o contraditório;
O leilão foi encerrado irregularmente sem prorrogação após lance final, contrariando norma expressa do CNJ;
A falta de transparência quanto à identidade e regularidade cadastral da arrematante compromete a lisura do procedimento;
A falta de publicidade ampla e anterior ao leilão frustrou a concorrência;
Há risco de alienação prematura de bens de terceiro sem decisão definitiva quanto à legitimidade da executada;
A responsabilidade da UNIÃO poderá ser configurada em razão dos prejuízos decorrentes da perda do imóvel e cessação da renda proveniente de aluguéis.
Por fim, requereu: i. a suspensão dos efeitos do leilão, inclusive cancelando eventual carta de arrematação já expedida; ii. a suspensão dos atos expropriatórios até decisão definitiva do STJ nos embargos à execução; iii. a declaração de ineficácia, invalidade e nulidade da arrematação com a consequente desconstituição do ato expropriatório;
Juntou documentos (evento 1151).
Determinada a intimação da UNIÃO para se manifestacr acerca do evento 1151 e desta e da empresa arrematante, para se manifestarem acerca do evento 1153 (evento 1154).
O arremantante IZAR FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO RESPONSABILIDADE LIMITADA (“IZAR FII RL”) se manifestou acerca da impugnação do evento 1153 (evento 1160).
A UNIÃO reiterou os termos da manifestação do arrematante (evento 1161).
LCG ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS LTDA reiterou o requerimento do evento 1151 (evento 1162).
Determinada a intimação do Leiloeiro para prestar as informações e a secretaria do Juízo para certificar os atos processuais, conforme requerido no evento 1151 (evento 1164).
Certidão da secretaria do Juízo, registrando que, o depósito judicial foi realizado em 11/09/2025, primeiro dia útil após a realização do leilão, conforme imagem do evento 1150, e que a intimação foi realizada através de Edital de Leilão, publicado no D.E. em 18/08/2025, conforme evento 1125, 16 dias úteis antes da realização do leilão (evento 1166).
O leiloeiro prestou informações (eventos 1168 e 1170).
Determinada a intimação das partes e do arrematante acerca dos eventos 1166, 1168 e 1170 (evento 1171).
Manifestação de IZAR FII RL (evento 1180).
Manifestação da LCG ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA, pugnando pela suspensão do feito pelo Tema 1.209 dos recursos repetitivos do STJ, bem como reiterando as suas alegações (evento 1181).
LCG ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA atravessa nova petição, reiterando o pleito de suspensão de todos os atos de expropriação de bens, até o julgamento definitivo do Tema 1.209 pelo Superior Tribunal de Justiça (evento 1183).
É o necessário. Decido.
II. De início, não há que se falar em suspensão do presente processo em razão do Tema 1.209 do STJ, haja vista que apenas foi determinada a "suspensão da tramitação de processos com recurso especial e/ou agravo em recurso especial interposto, em tramitação na Segunda Instância e/ou no STJ".
A arrematação impugnada foi realizada na hasta designada para o dia 10/09/2025 (v. evento 1149).
A data de realização das hastas foi determinada na decisão do evento 1116, proferida em 15/08/2025, da qual a LCG ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA foi intimada na pessoa do seu advogado, em 20/08/2025, tendo deixado transcorrer o prazo sem manifestação (v. eventos 1119 e 1143).
Na mesma ocasião, foi expedido e encaminhado para publicação, em 18/08/2025, no Diário de Justiça Eletrônico Nacional (DJEN) o edital com as datas designadas para a realização das hastas (v. eventos 1117, 1119, 1125 e 1143).
Nos termos do art. 889, I, do CPC, a cientificação da executada LCG ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA deve ser feita na pessoa do seu advogado com pelo menos 5 dias de antecedência, razão pela qual desnecessária a intimação pessoal.
Consulta ao sistema de comunicações processuais do DJEN nesta data indica que a executada LCG ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA foi intimada da decisão do evento 1116 e do edital do evento 1117 em 18/08/2025:
EXECUÇÃO FISCAL Nº 0072791-32.1999.4.02.5101/RJRELATOR: CARLOS FERREIRA DE AGUIAREXECUTADO: MOBILITA LICENCIAMENTOS DE MARCAS E PARTICIPACOES LTDAADVOGADO(A): JULIANE BOIM PREVITALI (OAB RJ184464)ADVOGADO(A): MARCELLA CINELLI RIBEIRO (OAB RJ237847)ADVOGADO(A): FLAVIO DIZ ZVEITER (OAB DF025470)EXECUTADO: LCG ADMINISTRADORA DE IMOVEIS LTDAADVOGADO(A): FLAVIO DIZ ZVEITER (OAB DF025470)INTERESSADO: CASA & VIDEO RIO DE JANEIRO S.A.ADVOGADO(A): ALESSANDRO LUIS FARIA MACIELATO ORDINATÓRIOIntimação realizada no sistema eproc. O ato refere-se aos seguintes eventos:Evento 1117 - 15/08/2025 - Expedição de Edital leilãoEvento 1116 - 15/08/2025 - Despacho [grifou-se].
Aliás, a executada LCG ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA reconhece em sua manifestação do evento 1151 que "tomou ciência da praça apenas com a publicação do edital do DJEN", o que evidencia que não se atentou para os termos da intimação.
Dessa forma, tem-se que o ato de intimação da executada LCG ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA, observou a forma legal (art. 224, § 2º, do CPC e art. 11, § 3º, da Res. CNJ nº 455/2022) e atingiu a sua finalidade, o que impede que se declare a sua nulidade, nos termos do art. 277 do CPC.
Portanto, a executada LCG ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA foi intimada, em 18/08/2025, com mais de 5 dias de antecedência para a hasta designada para o dia 10/09/2025.
Ao contrário do que sustenta a executada LCG ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA, o leilão não se iniciou em 18/08/2025 – mesma data da publicação no DJEN do Edital – pois a oferta de lances eletrônicos com antecedência não se confunde com a realização do ato em si, conforme se depreende da Res. CNJ nº 236/2026:
Art. 11. A modalidade eletrônica de leilão judicial será aberta para recepção de lances com, no mínimo, 5 (cinco) dias (art. 887, § 1°) de antecedência da data designada para o início do periodo em que se realizará leilão (art. 886, IV), observado o disposto no art. 889, parágrafo único, do Código de Processo Civil.
Veja-se que a resolução expressamente prevê um período de no mínimo 5 dias de antecedência da data designada para o leilão para que sejam ofertados lances online.
O imóvel objeto da arrematação impuganada fora avaliado em R$ 11.000.000,00 (v. evento 1099) e arrematado pelo valor de R$ 5.501.000,00 (v. evento 1149), o que atende ao disposto no art. 891 do CPC e afasta a vileza do preço.
O leilão teve um único lance que foi ofertado às 13:58h e o leilão se encerrou às 14h (v. evento 1168, petição 1, fls. 3-4), no entanto a inobservância do prazo de 3 minutos para o encerramento estabelecido no art. 21 da Res. CNJ nº 236/2016, por si só, não tem o condão de ensejar a nulidade do ato.
Isso porque tal prazo não é previsto em lei e nem o CPC e nem a referida resolução comina sanção de nulidade quanto a sua inobservância.
Ademais, não há nos autos nenhum outro elemento que indique a existência de prejuízo a outros interessados em ofertar lance, haja vista que apenas foi apresentado um único lance e não houve cadastrro de nenhum outro ofertante.
Quanto a regularidade do cadastro da arrematante, restou demonstrado nos autos que o lance fora ofertado por KARINA PROSTIMO TRUTA, a qual fora cadastrada em 05/09/2025 e possuía poderes para atuar em nome do arrematante na referida hasta (v. evento 1160; evento 1168, petição 1, fls. 4-5), razão pela qual não há nenhuma irregularidade no ponto.
Nos termos do art. 887 do CPC, a publicação do edital em jornal de circulação local somente é exigida quando não for possível a sua publicação na rede mundial de computadores, o que não se aplica ao presente caso, pois houve a publicação do edital no site do leiloeiro.
No que diz respeito, a eventual nulidade da intimação do Município de Cabo Frio, a executada LCG ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA não possui legitimidade para requerer em nome deste.
Ademais, o cadastro dos procuradores dos entes da administração pública junto ao sistema Eproc é de responsabilidade exclusiva destes, de modo que eventual falha na susbtituição do patrono que não mais pertence ao quadro de servidores do município é imputável apenas ao próprio ente municipal, o que impede que se declare a nulidade da intimação, na forma do art. 276 do CPC.
Por fim, a pendência do trânsito em julgado dos Embargos à Execução nº 5068631-72.2019.4.02.5101 não impede que se realize os atos expropriatórios nos presentes autos, haja vista que
III. Ante o exposto:
1) REJEITO a impugnação do evento 1153 e os requerimentos dos eventos 1181 e 1183.
2) HOMOLOGO a arrematação contida no Auto de Leilão Positivo do evento 1149.
3) DETERMINO a expedição de Carta de Arrematação em favor do Arrematante.
4) DETERMINO a transferência do valor relativo à comissão do Leiloeiro, conforme requerido no evento 1150.
5) PROCEDA-SE à confecção da Planilha de Preferências.
6) EXPEÇA-SE Ofício ao Registro do Imóveis para levantamento da penhora realizada nestes autos.
7) EXPEÇAM-SE, ainda, eventualmente, Ofícios aos Juízos que realizaram penhoras sobre o bem, informando sobre a arrematação e solicitando o levantamento das constrições.
8) EXPEÇA-SE mandado de intimação para os eventuais ocupantes do bem e para a executada LCG ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA, para que desocupem o bem no prazo de trinta dias, para que possa ser expedido o mandado de imissão na posse.
9) INTIME-SE a UNIÃO para ciência quanto à arrematação.