Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 5047111-51.2022.4.02.5101/RJ
EXEQUENTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
EXECUTADO: RIOCAM FRUTAS LTDA
ADVOGADO(A): DANIELA DO NASCIMENTO OLIVEIRA (OAB RJ126892)
ADVOGADO(A): MARCELO COELHO DE MORAES (OAB RJ132024)
EXECUTADO: FELIPE OLIVEIRA TOLEDO
ADVOGADO(A): DANIELA DO NASCIMENTO OLIVEIRA (OAB RJ126892)
ADVOGADO(A): MARCELO COELHO DE MORAES (OAB RJ132024)
EXECUTADO: VALDEMIR DE ALVARENGA TOLEDO
ADVOGADO(A): DANIELA DO NASCIMENTO OLIVEIRA (OAB RJ126892)
ADVOGADO(A): MARCELO COELHO DE MORAES (OAB RJ132024)
INTERESSADO: THIAGO DE CARVALHO SOUZA
ADVOGADO(A): RODRIGO DANIEL PACIFICO SENA DE ANDRADE
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de Embargos de Declaração opostos por THIAGO DE CARVALHO SOUZA (arrematante) e CONDOMINIO DO EDIFICIO PORTAIS DO MEIER (terceiro interessado), em face da decisão proferida no evento 266, que tratou da habilitação de crédito condominial referente ao imóvel arrematado.
O embargante THIAGO DE CARVALHO SOUZA alega omissão quanto à expedição do mandado de imissão na posse e da carta de arrematação de plena propriedade, bem como contradição ao imputar-lhe responsabilidade por débitos do imóvel no período posterior à arrematação sem que a propriedade ou posse lhe tivessem sido transferidas. Argumenta que a arrematação foi homologada apenas em 15/05/2025, meses após a hasta pública (13/02/2025), e que a carta de arrematação, título aquisitivo de domínio, ainda não foi expedida. Requer, ademais, a desvinculação dos débitos de IPTU e FUNESBOM.
Por sua vez, o embargante CONDOMINIO DO EDIFICIO PORTAIS DO MEIER aponta contradição na decisão, ao responsabilizar o arrematante por débitos condominiais a partir da data da arrematação (13/02/2025), sem que houvesse previsão no edital, ciência prévia do arrematante sobre a dívida, homologação da arrematação apenas em 15/05/2025, e ainda sem a expedição da carta de arrematação ou imissão na posse. Pede que as cotas condominiais vencidas até a expedição da carta de arrematação sejam quitadas com o produto do leilão, ou, subsidiariamente, que o marco inicial da responsabilidade do arrematante seja a imissão na posse.
A Caixa Econômica Federal apresentou contrarrazões, pugnando pela rejeição dos embargos, sob o argumento de inexistência de vícios na decisão embargada.
É o breve relatório. Decido.
Os Embargos de Declaração, conforme o artigo 1.022 do Código de Processo Civil, têm a finalidade de esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material na decisão judicial.
Primeiramente, no que tange à alegada omissão sobre a expedição do mandado de imissão na posse e da carta de arrematação, cumpre esclarecer que a decisão embargada centrou-se na análise do pedido de habilitação de crédito condominial e na definição de sua quitação, estabelecendo o limite temporal para que tais dívidas fossem suportadas pelo produto do leilão. A expedição da carta de arrematação e o mandado de imissão na posse constituem atos processuais subsequentes e autônomos à questão da responsabilidade pelos débitos condominiais já existentes e à delimitação temporal de sua quitação. Portanto, a ausência de deliberação específica sobre esses atos na decisão que apreciou a habilitação de crédito não configura omissão no contexto do artigo 1.022 do Código de Processo Civil, uma vez que não se tratava de argumento indispensável à solução do ponto em debate.
No entanto, em relação à apontada contradição ou necessidade de esclarecimento quanto ao marco inicial da responsabilidade do arrematante pelas despesas propter rem posteriores à arrematação, os embargos merecem acolhimento parcial. A decisão embargada estabeleceu a "data da arrematação, 13/02/2025" como o divisor para a responsabilidade do arrematante por cotas condominiais futuras. Contudo, a efetiva transferência da propriedade de bens imóveis, que vincula o novo titular às obrigações propter rem, como as cotas condominiais, IPTU e FUNESBOM, ocorre com o registro do título translativo no respectivo Cartório de Registro de Imóveis, conforme preceitua o artigo 1.245 do Código Civil.
Embora o artigo 903 do Código de Processo Civil estabeleça que a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável com a assinatura do auto de arrematação pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, esta perfeição refere-se ao ato judicial de alienação, não à imediata e plena transferência da propriedade, que demanda a expedição da carta de arrematação e seu posterior registro. A responsabilidade pelas obrigações propter rem está intrinsecamente ligada à titularidade do direito real sobre o bem e à posse, que possibilitam o gozo e a fruição do imóvel. Atribuir ao arrematante a responsabilidade por débitos que surgem em período no qual ele ainda não detém o título translativo da propriedade ou a posse efetiva, inviabilizando o exercício dos direitos e deveres inerentes ao bem, pode gerar insegurança jurídica.
Desse modo, a assunção das obrigações propter rem pelo arrematante deve guardar coerência com o momento em que lhe são conferidos os meios para o pleno exercício de seus direitos sobre o imóvel. O marco que melhor concilia a perfeição do ato judicial e a efetiva transferência da propriedade e posse é a expedição da carta de arrematação, uma vez que este documento habilita o arrematante a registrar a propriedade em seu nome e a requerer a imissão na posse.
Portanto, a decisão embargada deve ser integrada para esclarecer que a responsabilidade do arrematante pelas despesas condominiais, bem como por outros débitos propter rem como IPTU e FUNESBOM, referentes ao período posterior à arrematação em hasta pública, inicia-se com a data de expedição da carta de arrematação, uma vez que é a partir deste momento que o arrematante adquire o título hábil para a efetivação da propriedade e a consequente assunção das obrigações inerentes ao bem.
Ante o exposto, ACOLHO PARCIALMENTE os presentes Embargos de Declaração para, sem alterar o mérito da decisão anterior quanto aos valores já determinados, integrá-la e esclarecer que a responsabilidade do arrematante THIAGO DE CARVALHO SOUZA pelas despesas condominiais, IPTU e FUNESBOM que vencerem após a data da arrematação em leilão judicial terá como marco inicial a data de expedição da carta de arrematação.
Mantenho as demais disposições da decisão de evento 266.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se.