Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 5090352-41.2023.4.02.5101/RJ
EXEQUENTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
EXECUTADO: OLYMPIA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA
ADVOGADO(A): EDUARDO GOMES RUBINO (OAB RJ218183)
ADVOGADO(A): JULIO CESAR FLORES DA CUNHA BELAGUARDA NAGY DE OLIVEIRA (OAB RJ239544)
EXECUTADO: MARCIO DE MENEZES LEITAO
ADVOGADO(A): EDUARDO GOMES RUBINO (OAB RJ218183)
ADVOGADO(A): JULIO CESAR FLORES DA CUNHA BELAGUARDA NAGY DE OLIVEIRA (OAB RJ239544)
EXECUTADO: SPE RESIDENCIAL VILLA REAL LTDA
ADVOGADO(A): EDUARDO GOMES RUBINO (OAB RJ218183)
ADVOGADO(A): JULIO CESAR FLORES DA CUNHA BELAGUARDA NAGY DE OLIVEIRA (OAB RJ239544)
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de ação de execução de título extrajudicial proposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL em face de OLYMPIA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA, SERTENGE EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA, MARCIO DE MENEZES LEITAO e SPE RESIDENCIAL VILLA REAL LTDA, tendo por objeto débito calculado em R$ 29.942.975 em agosto de 2023 e relativo ao contrato de abertura de crédito e mútuo para construção de empreendimento imobiliário com garantia hipotecária e outras avenças, celebrado por SPE Olympia Park Empreendimentos Imobiliários LTDA e pela CEF.
Já foram aqui empregados os sistemas SISBAJUD, INFOJUD e RENAJUD. Em dado momento, a CEF direcionou a execução às unidades do condomínio Olympia Park Residence.
No evento 252, houve a penhora do apartamento 101 da casa 25 do condomínio Olympia Park Residence. A credora fiduciária da unidade imobiliária penhorada, BBIF Master Fundos de Investimentos em Direitos Creditórios, foi intimada através da carta precatória do evento 304.
Correm em paralelo a estes autos dois embargos à execução: nos primeiros, de nº 5081496-54.2024.4.02.5101 e opostos por OLYMPIA e MARCIO, está sendo providenciada a produção de perícia contábil. Nos segundos, de nº 5084605-42.2025.4.02.5101 e opostos por SPE, foi prolatada sentença declarando a ineficácia da hipoteca constituída em favor da CEF perante os terceiros adquirentes de boa-fé das unidades imobiliárias cuja comercialização foi devidamente comprovada e determinando o levantamento da penhora que recaiu sobre tais unidades. Os autos desses segundos embargos tramitam agora no e. TRF2, para julgamento da apelação ali interposta.
Também relacionado a esta execução existe o agravo de instrumento nº 5012336-79.2025.4.02.0000, interposto por MARCIO e SPE em face da decisão do evento 238, os quais, no entanto, encontram-se atualmente baixados por terem os agravantes desistido do recurso.
No que tange à mais recente controvérsia entre as partes, vejo que, no evento 313, a Caixa argumentou que, considerando que a sentença dos embargos referem-se apenas às unidades imobiliárias já comercializadas, segue sendo cabível a penhora dos imóveis ainda não alienados, quais sejam, aqueles identificados como “em estoque”, pois quanto a eles não haveria o risco de lesar os direitos de terceiros de boa-fé.
Instada a indicar qual unidade pretende penhorar e juntar a correspondente matrícula atualizada, a CEF tornou a peticionar no evento 321 apresentando diversas matrículas. Ademais, anexou o plano de recuperação extrajudicial de OLYMPIA com o objetivo de demonstrar que a executada deixou de atender – no processo nº 0958975-45.2024.8.19.0001, da 4ª Vara Empresarial da Comarca da Capital – a vários dos requisitos legais impostos pela Lei nº 11.101/2005. No que importa a esta execução, ressalta que OLYMPIA utiliza a existência de crédito supostamente garantido por CCI como argumento para afastar ou dificultar a constrição judicial do bem indicado à penhora; contudo, o mesmo crédito foi expressamente classificado naquele processo pela própria executada como quirografário. Entende, por conseguinte, que nada obsta o prosseguimento desta execução, pois a alegação de existência de garantia de CCI deve ser apreciada com a cautela.
Dada vista à executada, informou ela no evento 333 a existência de fato superveniente: foi prolatada sentença pelo Juízo da 4ª Vara Empresarial do Rio de Janeiro homologando o Plano de Recuperação Extrajudicial de OLYMPIA, o que implica a novação imediata das obrigações, extinguindo a dívida original e substituindo-a pelas condições previstas no plano, conforme o art. 165 da Lei nº 11.101/2005. Enfatiza que os argumentos postos pela CEF em sua petição já foram analisados e rejeitados pelo TJRJ em sede de agravo de instrumento. Consequentemente, não haveria como prosseguir com a penhora de imóveis, como pretende a Caixa, pois tal ato comprometeria a "engenharia econômica" da recuperação e violaria o princípio da par conditio creditorum.
É o relatório. Decido.
O ponto central desta complexa execução, neste momento, diz respeito à possibilidade de prosseguimento da penhora de imóveis ainda não alienados pertencentes ao empreendimento, bem como à viabilidade da execução perante OLYMPIA após a homologação de seu plano de recuperação extrajudicial.
Analisando os documentos anexados à petição do evento 333, verifico, no anexo 1, que, de fato, houve a homologação do plano de recuperação extrajudicial, declarando-se expressamente que restam vinculados todos os credores, inclusive os não signatários, e impondo-se a obrigação de alienação de ativos próprios e da SPE Residencial Villa Real no prazo de seis meses.
Já o anexo 2 demonstra ter o TJRJ negado provimento ao agravo de instrumento nº 0006453-35.2025.8.19.0000, interposto pela CEF contra o processamento da recuperação – sendo que o recurso desprovido continha os argumentos que a exequente pretende trazer agora à baila com sua petição do evento 321.
Diante disso, não subsiste, em relação a OLYMPIA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, a obrigação de pagamento tal como originariamente pactuada, mas apenas aquela reconfigurada pelo plano de recuperação, executada sob a supervisão do juízo empresarial competente. A homologação do plano produz, em sede de recuperação judicial ou extrajudicial, efeitos de novação das obrigações anteriormente existentes, com a substituição do vínculo creditício original pelas condições e garantias estabelecidas no plano, nos termos do artigo 165 da Lei nº 11.101/2005, observado o caráter erga omnes da decisão, que vincula todos os credores, inclusive os não signatários. Assim, a execução individual perante a recuperanda, na forma proposta pela exequente, desrespeitaria o regramento especializado que disciplina a relação entre devedor em recuperação e seus credores, sobretudo a lógica de tratamento coletivo e de preservação da continuidade da atividade empresarial, que justifica a limitação da autonomia da parte credora de promover constrições que possam frustrar a engenharia econômico‑financeira do plano.
Via de consequência, resta inviabilizada a pretensão da Caixa de prosseguir com a presente execução através da penhora dos imóveis ainda não comercializados. Isso porque a homologação do plano de recuperação extrajudicial impõe limites à autonomia processual da credora, acarretando que este processo continue apenas nos exatos moldes, prazos e condições previstos no plano, sob pena de atentar contra a ordem de pagamento e a estrutura de liquidez ali previstos. Qualquer iniciativa de constrição judicial que inviabilize ou comprometa a engenharia econômica do plano, como a restrição de liquidez ou de alienabilidade de ativos essenciais à recuperação, configuraria violação ao princípio da par conditio creditorum e ao regime de tratamento comunitário previsto na Lei nº 11.101/2005 (art. 49, § 1º, c/c art. 165).
No que tange à situação das demais executadas, há que considerar com cautela eventuais reflexos que o Plano de Recuperação Extrajudicial possa ter sobre elas, em particular quanto a SPE RESIDENCIAL VILLA REAL LTDA. No PRE, restou expressamente prevista a alienação de ativos da SPE Residencial Villa Real, em conjunto com os de OLYMPIA.
Por todo o exposto, julgo extinta a execução em relação a OLYMPIA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, em razão da ocorrência de novação da dívida, nos termos do artigo 924, III, do Código de Processo Civil, combinado com o artigo 165 da Lei nº 11.101/2005. O processo prosseguirá quanto às demais executadas, observando‑se sempre os termos do plano de recuperação extrajudicial, cuidando-se para que não se comprometa a par conditio creditorum.
Indefiro o requerimento de penhora de imóveis ainda não alienados do empreendimento, haja vista que, a princípio, integram o rol de ativos destinados à venda no prazo de seis meses previsto no plano de recuperação.
Determino que se suspenda a eficácia da penhora do imóvel identificado como apto 101 da casa 25 do condomínio Olympia Park Residence, enquanto pendentes os embargos à execução nº 5084605‑42.2025.4.02.5101 e a discussão acerca da validade e eficácia da garantia hipotecária perante terceiros adquirentes de boa‑fé.
Intimem-se as partes para ciência, devendo a CEF promover o prosseguimento do feito no prazo de 30 (trinta) dias.
Findo o prazo sem manifestação, providencie-se a intimação da parte exequente nos moldes do artigo 485, § 1º, do Código de Processo Civil.