Publicacao/Comunicacao
Intimação
Apelação Cível Nº 5002818-13.2024.4.02.5105/RJ
RELATOR: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO
APELANTE: ADONIAS DE ALMEIDA RAMOS (AUTOR)
ADVOGADO(A): KESIA DE PAULA DA FONSECA BATISTA (OAB RJ232694)
ADVOGADO(A): RENY DO AMARAL CARNEIRO JUNIOR (OAB RJ182878)
APELANTE: MARIA EDUARDA FAUSTO COSTA (AUTOR)
ADVOGADO(A): KESIA DE PAULA DA FONSECA BATISTA (OAB RJ232694)
ADVOGADO(A): RENY DO AMARAL CARNEIRO JUNIOR (OAB RJ182878)
APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (RÉU)
EMENTA
APELAÇÃO. SFH. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. CEF. AGENTE FINANCEIRO. LEGITIMIDADE. TEORIA ASSERÇÃO. TEORIA DA CAUSA MADURA. AUSÊNCIA RESPONSABILIDADE.
1. Apelação interposta em face de sentença que extinguiu o feito sem resolução do mérito, na forma do art. 485, inciso IV, do Código de Processo Civil.
2. A legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, por vícios de construção ou atraso na entrega da obra, de acordo com orientação jurisprudencial firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp nº 1.102.539/PE, direcionou-se no sentido de que dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção nos seguintes termos: a) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; b) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.
3. As hipóteses de responsabilização da CEF, no âmbito do Programa “Minha Casa, Minha Vida”, são limitadas à participação da escolha da construtora, o que, atualmente, ocorre de duas formas: (i) a CEF habilita uma Entidade Organizadora para que construa as unidades habitacionais; ou (ii) atua na condição de representante do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, a quem pertencem os imóveis inicialmente construídos para finalidade de arrendamento, com opção de compra.
4. Pela teoria da asserção, as condições da ação, entre elas a legitimidade passiva, devem ser aferidas a partir das afirmações deduzidas na petição inicial (STJ, 4ª Turma, AgInt no AREsp 1710782, Rel. Min. RAUL ARAUJO, DJe 26.3.2021), razão pela qual se reconhece a legitimidade passiva da CEF na presente demanda. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada AC 0182561-62.2017.4.02.5154, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 15.9.2021; TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5005399-58.2022.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 15.7.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001511-48.2020.4.02.5110, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 7.6.2022.
5. Diante da legitimidade passiva da CEF, em prol do princípio da celeridade e da economia processual, não se trata de hipótese de remessa do feito ao Juízo de origem, sendo possível o julgamento per saltum, conforme disposto no disposto no artigo 1.013, §3º, I do CPC. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5002042-32.2018.4.02.5102, Rel. Des. Fed. ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, DJF2R 17.11.2021; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5015759-87.2023.4.02.5118, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.6.2024.
6. Apesar de a sentença recorrida não ter apreciado o mérito da causa, trata-se de hipótese de julgamento per saltum, devendo ser aplicada a teoria da causa madura, prevista no art. 1.013, §§3º e 4º do CPC, em observância aos princípios da celeridade, efetividade e da instrumentalidade do processo. Isso porque a demanda está em condições de imediato julgamento, ou seja, os documentos juntados aos autos mostram-se suficientes para a formação do convencimento judicial quanto ao pleito formulado.
7. A CEF atuou como mero agente financeiro, sendo que eventuais perícias ou vistorias realizadas pela Caixa Econômica Federal na edificação não têm por objetivo atestar a solidez da obra, mas somente resguardar o interesse da instituição financeira, uma vez que o imóvel financiado lhe é dado em garantia. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5064147-09.2022.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 4.4.2025.
8. A Caixa Econômica Federal não possui responsabilidade por eventuais vícios de construção ou atraso na entrega do imóvel, tendo em vista que a instituição financeira atuou apenas como agente financeiro em sentido estrito, ficando responsável somente pela liberação de recursos monetários para a aquisição do imóvel adquirido pelos apelantes, sem qualquer intervenção da CEF. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0140938-77.2017.4.02.5102, Rel. Des. Fed. ALCIDES MARTINS, DJe 17.5.2023; TRF2, 7ª Turma Especializada, AG 5009436-65.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO FILHO, DJe 14.2.2022.
9. No caso dos autos, os autores alegam que, o contrato fora constituído sob a rubrica de “baixa renda” pelo SFH, com parcelamento em até 370 meses, sendo que ele se deu em 20/12/2022 e no valor de R$ 116.000,00. As parcelas do financiamento foram liberadas periodicamente pelos fiscais por etapas. Na entrega do empreendimento, em 3/11/2023, inúmeros problemas estruturais foram apresentados, acarretando óbice à aprovação das vistorias finais.
10. Cumpre distinguir as relações entre os demandantes e os vendedores e a instituição financeira, destacando-se que os pedidos formulados na inicial decorrem de relações jurídicas distintas, sendo ao comprador atribuídas as responsabilidades decorrentes do contrato de compra e venda; e à CEF, aquelas relativas ao financiamento do imóvel.
11. A CEF figura como credora/fiduciante no contrato de financiamento imobiliário, não sendo vendedora do imóvel, figurando no referido contrato apenas como agente financeiro. Logo, nessa qualidade, a instituição financeira detém responsabilidade limitada somente ao contrato de mútuo firmado.
12. Na hipótese de afastamento da rescisão contratual e manutenção do contrato de compra e venda, a eventual inadimplência da demandante quanto às parcelas mensais geraria a consolidação da propriedade do bem imóvel em favor da CEF. Nesse passo, conclui-se pela inexistência de responsabilidade da CEF, a ensejar a improcedência dos pedidos formulados em face da instituição financeira. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5000957-66.2022.4.02.5006, Rel. Des. Fed. ALCIDES MARTINS, DJe 14.5.2024.
13. Na hipótese dos autos, houve a liberação dos recursos de financiamento pela CEF em favor da vendedora, bem como consolidação da garantia de alienação fiduciária junto ao Registro de Imóveis, mostrando-se juridicamente impossível o desfazimento da disponibilização do valor financiado, muito menos sem que os juros incorridos durante todo o período sejam devidamente quitados.
14. Se houve irregularidade, a responsabilidade é da construtora/incorporadora, e deve ser examinada perante o juízo competente, sabido que a CAIXA, na condição de financiadora, não fiscaliza os imóveis financiados; apenas os avalia, no intuito de verificar se são passíveis de servir como garantia hipotecária, de modo a preservar o capital mutuado.
15. Sem honorários recursais, uma vez que não foram fixados na origem.
16. Apelação provida para declarar a legitimidade da CEF. Aplicação da teoria da causa madura para julgar improcedentes os pedidos.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, DAR PROVIMENTO À APELAÇÃO PARA DECLARAR A LEGITIMIDADE DA CEF E, APLICANDO A TEORIA DA CAUSA MADURA, JULGAR IMPROCEDENTES OS PEDIDOS, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Rio de Janeiro, 26 de maio de 2025.