Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
RECURSO ESPECIAL EM Apelação Cível Nº 5012680-22.2021.4.02.5102/RJ
APELANTE: INCORPORADORA PINHEIRO PEREIRA 8 LTDA (RÉU)
ADVOGADO(A): FABIO DE OLIVEIRA AZEVEDO (OAB RJ098915)
APELADO: MARCELO LEMOS DE MENDONCA (AUTOR)
ADVOGADO(A): LEONARDO PACHECO DE MENDONCA (OAB RJ101372)
APELADO: MARCELLE PIMENTA DE FREITAS MENDONCA (AUTOR)
ADVOGADO(A): LEONARDO PACHECO DE MENDONCA (OAB RJ101372)
INTERESSADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (RÉU)
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de recurso especial interposto por INCORPORADORA PINHEIRO PEREIRA 8 LTDA - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL, com fulcro no art. 105, III, "a", da CF, contra acórdão proferido por Turma Especializada deste Tribunal, assim ementado (evento 17):
ADMINISTRATIVO. apelação. IMÓVEL RESIDENCIAL HIPOTECADO EM FAVOR DO FINANCIADOR DA CONSTRUTORA. TERCEIRO ADQUIRENTE. AUSÊNCIA DE FINANCIAMENTO PELO SFH. QUITAÇÃO COMPROVADA. SÚMULA 308 DO STJ. RECURSO desPROVIDO.
1. Recurso de apelação interposto contra a sentença que, na ação de conhecimento pelo procedimento comum n.º 5012680-22.2021.4.02.5102/RJ, JULGOU “PROCEDENTE EM PARTE o pedido para declarar a insubsistência da hipoteca gravada sobre a unidade autônoma nº 802 do do empreendimento “Varandas Jardim Icaraí” e vaga de garagem (Evento 1, ESCRITURA9 fl. 2) e para condenar as Rés a comprovar nos autos a liberação do referido gravame no prazo de 30 dias a contar da intimação da presente sentença”, em razão da tutela de urgência deferida, condenando “as rés, pro rata, ao pagamento dos ônus processuais: ressarcimento das custas processuais arcadas pela parte autora, bem como ao pagamento de honorários advocatícios”, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, observados os parâmetros previstos no art. 85, §2º e §3º, I, do CPC.
2.Hipótese em que proposta ação de procedimento ordinário por MARCELO LEMOS DE MENDONÇA e MARCELLE PIMENTA DE FREITAS MENDONÇA, em face da INCORPORADORA PINHEIRO PEREIRA 8 LTDA e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, em que a parte Autora busca "seja julgado procedente o pedido para condenar os réus na obrigação de fazer consistente na baixa da hipoteca inscrita no registro da unidade 802 do Edifício Varandas de Icaraí, localizado na Rua Graciliano Ramos, nº 23, Jardim Icaraí, Niterói/RJ, no prazo de até 30 (trinta) dias". Alegou a parte autora que, no dia 01/09/2016, efetuou compra de uma unidade imóvel, tendo sido reconhecido na Escritura o recebimento do valor de R$ 560.000,00 pela primeira ré, a qual informou que no prazo de 180 dias haveria o cancelamento da hipoteca em favor da ré CEF. Todavia, decorridos mais de 05 anos, não houve a baixa do gravame, impedindo o registro da Escritura.
3.Ao apreciar a demanda, o Juízo a quo, ao fundamento, em suma, de que “a recuperação judicial da ré não impede a apreciação do pedido de liberação do gravame hipotecário elaborado na presente demanda, já que este não envolve quaisquer créditos existentes em favor da parte autora”, bem como “o terceiro adquirente é apenas responsável pelo pagamento integral da dívida relativa à unidade habitacional, não podendo responder com o seu imóvel pela dívida assumida pela empresa responsável pelo empreendimento com a instituição financeira”, de forma que, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, deve ser reconhecida “a ineficácia da hipoteca pendente sobre o imóvel descrito na inicial em relação à autora, que adquiriu a unidade e quitou integralmente o preço pactuado”.
4. Deve ser afastada a preliminar recursal de não conhecimento da apelação por ofensa ao princípio da dialeticidade recursal, na medida em que esta, a sua forma, enfrenta os fundamentos constantes na sentença, explicitando o porquê deve prevalecer entendimento diverso do alcançado pela sentença.
5. A recuperação judicial da ré não impede a apreciação do pedido de liberação do gravame hipotecário elaborado na presente demanda, já que este não envolve quaisquer créditos existentes em favor da parte autora.
6. Como bem ressaltado na sentença, "a autora celebrou contrato de compra e venda com a INCORPORADORA PINHEIRO PEREIRA 8 LTDA. para adquirir unidade residencial e vaga de garagem (Evento 1, ESCRITURA9, fl. 2)", tendo a referida ré dado "o imóvel em garantia hipotecária à CEF, conforme registro do gravame no RGI.(Evento 1, ANEXO10, fl. 2)". No entanto, "verifica-se que a Autora efetuou a quitação do imóvel diretamente à primeira ré, conforme certificado na Escritura juntada aos autos no Evento 1, ESCRITURA9, fl.3. Assim, resta certo que a parte Autora cumpriu sua parte da avença e quitou o preço ajustado. Outrossim, tinha ciência da hipoteca, a qual cabia a primeira ré, INCORPORADORA PINHEIRO PEREIRA 8 LTDA buscar a baixa junto à CEF".
7. Conforme enunciado da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça:“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. Assim, conforme entendimento do Colendo STJ, "o promissário comprador de unidade habitacional pelo S.F.H. somente é responsável pelo pagamento integral da dívida relativa ao imóvel que adquiriu, não podendo sofrer constrição patrimonial em razão do inadimplemento da empresa construtora perante o financiador do empreendimento, posto que, após celebrada a promessa de compra e venda, a garantia passa a incidir sobre os direitos decorrentes do respectivo contrato individualizado, nos termos do art. 22 da Lei n.4.864/65". [...]" (EREsp 187940 SP, Rel. Ministro ANTÔNIO DE PÁDUARIBEIRO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/09/2004, DJ 29/11/2004, p. 220).
8. Recurso de apelação desprovido.
Opostos embargos de declaração, restaram os mesmos desprovidos em decisão integrativa com a seguinte ementa (evento 49):
ADMINISTRATIVO. IMÓVEL RESIDENCIAL HIPOTECADO EM FAVOR DO FINANCIADOR DA CONSTRUTORA. TERCEIRO ADQUIRENTE. AUSÊNCIA DE FINANCIAMENTO PELO SFH. QUITAÇÃO COMPROVADA. SÚMULA 308 DO STJ. EMBARGOS DECLARATÓRIOS. ALEGAÇÃO DE VÍCIO(S) NO JULGADO. PREQUESTIONAMENTO. IRREGULARIDADES NÃO CARACTERIZADAS. DESPROVIMENTO DO RECURSO.
I - Embargos de declaração opostos por INCORPORADORA PINHEIRO PEREIRA 8 LTDA - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL contra acórdão proferido pela eg. 8ª Turma Especializada, que negou provimento ao apelo, mantendo a sentença que JULGOU “PROCEDENTE EM PARTE o pedido para declarar a insubsistência da hipoteca gravada sobre a unidade autônoma nº 802 do do empreendimento “Varandas Jardim Icaraí” e vaga de garagem (Evento 1, ESCRITURA9 fl. 2) e para condenar as Rés a comprovar nos autos a liberação do referido gravame no prazo de 30 dias a contar da intimação da presente sentença”.
II - Não merecem ser providos os embargos declaratórios quando, embora apontados supostos vícios no julgado, das alegações do embargante restar evidenciada a sua nítida intenção de meramente se contrapor ao entendimento adotado pelo acórdão embargado, sem a indicação de verdadeira lacuna ou irregularidade sanável pela via recursal eleita.
III - O voto condutor, de forma clara, considerou acertada a posição do Juízo a quo no sentido de que “a recuperação judicial da ré não impede a apreciação do pedido de liberação do gravame hipotecário elaborado na presente demanda, já que este não envolve quaisquer créditos existentes em favor da parte autora”, bem como “o terceiro adquirente é apenas responsável pelo pagamento integral da dívida relativa à unidade habitacional, não podendo responder com o seu imóvel pela dívida assumida pela empresa responsável pelo empreendimento com a instituição financeira”.
IV- Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, deve ser reconhecida “a ineficácia da hipoteca pendente sobre o imóvel descrito na inicial em relação à autora, que adquiriu a unidade e quitou integralmente o preço pactuado”, sendo despicienda a alegação da a embargante de que "não possui condições de realizar o pagamento da instituição financiadora – requisito para a realização da baixa do gravame - sem a necessária deliberação do juízo universal da recuperação judicial".
V - Desnecessário o prequestionamento quando o embargante alega omissão quanto a dispositivos legais ou constitucionais cujas matérias foram enfrentadas pelo acórdão embargado ou não o foram por não terem sido alegadas ou, ainda, por impertinentes para embasar a lide.
VI - Embargos declaratórios conhecidos, mas desprovidos.
Em suas razões recursais (evento 60), a parte recorrente sustenta, em resumo, violação aos arts. 489, § 1º, inciso IV, e 1.022, parágrafo único, inciso II, do Código de Processo Civil, bem como ao art. 499 do CPC, alegando, em síntese, que o acórdão recorrido teria deixado de enfrentar argumentos relevantes deduzidos no processo, notadamente aqueles relacionados à impossibilidade de cumprimento da obrigação de baixa do gravame hipotecário em razão da recuperação judicial da recorrente e da submissão do crédito da instituição financeira ao juízo universal. Requer, em primeiro plano, o reconhecimento da nulidade do acórdão por omissão e, sucessivamente, a reforma do julgado.
Sem contrarrazões.
É o relatório. Decido.
Cinge-se a controvérsia a definir se o acórdão recorrido incorreu em omissão relevante, apta a caracterizar violação aos arts. 489 e 1.022 do Código de Processo Civil, e, superada essa questão, se teria negado vigência ao art. 499 do CPC, ao manter a condenação da recorrente à baixa do gravame hipotecário, em contexto no qual o Tribunal de origem afirmou a inaplicabilidade da recuperação judicial à relação jurídica firmada com os adquirentes do imóvel e reconheceu a incidência da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça.
Primeiramente, quanto às supostas omissões e fundamentação deficiente, verifica-se que o acórdão recorrido enfrentou expressamente as questões essenciais ao deslinde da controvérsia. O Tribunal de origem consignou, de forma clara e fundamentada, que a recuperação judicial da recorrente não impede a apreciação do pedido de liberação do gravame hipotecário, por não envolver crédito existente em favor dos autores, bem como que o terceiro adquirente não pode responder com o imóvel por dívida assumida pela construtora perante a instituição financeira, reconhecendo, à luz da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, a ineficácia da hipoteca em relação aos adquirentes que quitaram integralmente o preço, nos termos da Súmula 308/STJ.
Ao apreciar os embargos de declaração, o órgão julgador reiterou que as alegações da embargante, relativas à impossibilidade de cumprimento da obrigação em razão da recuperação judicial e da necessidade de deliberação do juízo universal, não configuravam omissão, mas mera irresignação com a conclusão adotada, destacando ser despicienda tal argumentação diante da orientação jurisprudencial aplicável ao caso concreto, afastando, assim, a caracterização de omissão nos termos dos arts. 489, § 1º, inciso IV, e 1.022 do CPC.
No que se refere à alegada violação ao art. 499 do CPC, observa-se que o acórdão recorrido concluiu pela possibilidade jurídica e fática da tutela específica, com fundamento na inaplicabilidade da recuperação judicial à relação entre a construtora e os adquirentes e na ineficácia da hipoteca perante estes, à luz da jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça. A modificação dessa conclusão demandaria o afastamento das premissas jurídicas adotadas e, sobretudo, a reavaliação do contexto fático-probatório relativo à natureza da obrigação e aos efeitos da recuperação judicial, providência vedada em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7 do STJ.
No ponto, o acórdão recorrido se encontra, ainda, em sintonia com a orientação do Superior Tribunal de Justiça, no sentido da inaplicabilidade da hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro perante os adquirentes do imóvel, ainda que ausente financiamento pelo SFH, incidindo, portanto, o óbice da Súmula 83 do STJ.
Destaco, nesse sentido, os seguintes julgados:
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL.
DECLARATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. APLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.
1. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (Súmula 308 do STJ).
2. Acrescente-se que não altera este entendimento o fato de não ser regido o contrato pelas normas do Sistema Financeiro da Habitação, consoante decidiu a Terceira Turma por ocasião do julgamento do REsp nº 953.510/PR (Rel. Min. ARI PARGENDLER, DJ de 22/08/2008).
3. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.927.672/PB, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 17/10/2022, DJe de 21/10/2022.)
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. HIPOTECA. IMÓVEL RESIDENCIAL NÃO ADQUIRIDO COM RECURSOS ORIUNDOS DO SFH. SÚMULA N. 308/STJ. APLICABILIDADE.
1. Nos termos da Súmula 308/STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
2. "O fato de o compromisso de compra e venda de imóvel residencial não ser regulado pelas normas do Sistema Financeiro da Habitação não afasta a incidência da Súmula 308/STJ." (AgInt no REsp n. 2.119.978/SE, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 15/8/2024.) Agravo interno provido. ( AgInt nos EDcl no REsp 1992417 / AL. Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, DJe 25/10/2024)
Ante o exposto, inadmito o recurso especial, com fundamento no artigo 1.030, inciso V, do Código de Processo Civil.
Decorrido o prazo recursal, dê-se baixa com as cautelas de praxe.