Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
Execução de Título Extrajudicial (JEF) Nº 5001137-65.2025.4.02.5107/RJ
EXEQUENTE: CONDOMINIO PORTAL JARDIM DAS VIOLETAS
ADVOGADO(A): MONICA KAROLINE DO NASCIMENTO (OAB PR117125)
DESPACHO/DECISÃO
1. RELATÓRIO
Trata-se de execução extrajudicial de cotas condominiais proposta pelo CONDOMINIO PORTAL JARDIM DAS VIOLETAS em desfavor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF pelo rito dos Juizados Especiais.
A demanda se refere, especificamente, a cotas condominiais em atraso no valor de R$ 6.734,54, referente ao Bloco 11, Apartamento 103, vencidas entre 10/12/2021 a 10/12/2022.
Citada, a executada apresentou embargos à execução no evento 8, PET2.
O exequente, por sua vez, se opôs a tal pleito no evento 28.
É o que merece consideração. DECIDO.
2. FUNDAMENTAÇÃO
2.1. DAS PRELIMINARES
A CEF aduz, preliminarmente, ser parte ilegítima para figurar na presente execução, bem como a falta de interesse de agir da parte autora por ausência de tentativa de solução do conflito na via administrativa.
O interesse de agir diz respeito ao binômio necessidade-adequação, sendo que a necessidade está relacionada ao fato de a parte ter de submeter a questão à análise do Poder Judiciário para ver satisfeita a sua pretensão e a adequação refere-se à utilização de meio processual apto à solução da lide.
No caso dos autos, o prévio requerimento administrativo não constitui pressuposto para ajuizamento de ação de execução de título extrajudicial, inexistindo previsão legal em tal sentido.
Outrossim, ainda que fosse o caso, a oposição de embargos à execução por parte da executada configura a pretensão resistida, necessária à configuração do interesse processual.
Por esses motivos, não acolho a preliminar apresentada.
A preliminar de ilegitimidade passiva basicamente repete o teor do mérito da peça de defesa da CEF, motivo pelo qual deixo de examiná-la como preliminar.
Superadas as preliminares, passo à análise do mérito.
2.2. DO MÉRITO
A CEF aduz que a obrigação de pagamento dos débitos condominiais deve recair não sobre ela, mas sim sobre o devedor fiduciante.
Tal alegação não merece prosperar, pelos motivos a seguir expostos.
Como cediço, a obrigação de pagar as despesas condominiais possui natureza propter rem, ou seja, adere à coisa e não à pessoa que a contraiu. Assim, a responsabilidade pelo pagamento recai sobre aquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou, em determinadas circunstâncias, sobre o titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição.
No regime da alienação fiduciária, regido pela Lei nº 9.514/97, a propriedade é desmembrada: o devedor fiduciante (adquirente) torna-se o possuidor direto do bem, enquanto o credor fiduciário (instituição financeira) detém a propriedade resolúvel, em caráter de garantia.
Segundo o art. 1.315, do Código Civil: “o condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita”. É dizer: as despesas com a conservação do condomínio são atribuídas por lei à responsabilidade do proprietário, o que é corroborado pelo art. 1.336, I, do Código Civil. As ressalvas devem ser dadas pela própria lei, como no caso da responsabilidade do cessionário e promitente-comprador (art. 1.334, §2º, do Código Civil) ou do locatário (art. 23, XII, da Lei 8.245/91).
No caso da alienação fiduciária em garantia, o art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97, com redação da Lei 10.931/04 estabelece: “responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse”.
O art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil, com redação da Lei 13.043/14, preconiza: “o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem”.
Ocorre que, recentemente, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça, firmou entendimento no sentido de que "as normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem" (REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.)
Dessa forma, irrelevante a alegação da CEF de ainda não ter se imitido na posse do imóvel.
Com a consolidação da propriedade em seu nome (evento 1, DOC12), a CEF, na qualidade de proprietária plena do imóvel, é devedora das taxas condominiais, inclusive daquelas vencidas antes da referida consolidação, justamente por se tratar de dívida propter rem.
Nessa linha:
DIREITO CIVIL. CEF. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. COBRANÇA DE COTAS VENCIDAS COMPREENDIDAS ENTRE JUNHO/2021 E JULHO/2022. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PROPRIEDADE CONSOLIDADA EM FAVOR DA CREDORA FIDUCIÁRIA (CEF) EM AGOSTO/2022. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DA PARTE AUTORA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. EXERCÍCIO DA GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DA CEF, RAZÃO PELA QUAL A MESMA DEVERÁ SUPORTAR O PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS DEBATIDAS NOS AUTOS, VISTO SE TRATAR DE OBRIGAÇÃO PROPTER REM. SENTENÇA REFORMADA. DECISAO: A 8ª Turma Recursal do Rio de Janeiro decidiu, por unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao presente recurso, com decorrente reforma da sentença, para condenar a CEF a pagar à parte autora as cotas condominiais vencidas do imóvel objeto da lide, compreendidas entre junho/2021 e julho/2022, no total de R$ 3.747,08 (evento 1, out 8), valor esse que deverá sofrer correção monetária pelo IPCA desde o vencimento, acréscimo de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, além da multa de 2% (dois por cento) incidente sobre o débito. Sem condenação em verbas sucumbenciais, ei que recorrente vitorioso, nos termos do voto do(a) Relator(a). (TRF2, RECURSO CÍVEL, 5051252-79.2023.4.02.5101, Rel. LUIS EDUARDO BIANCHI CERQUEIRA, 8ª Turma Recursal do Rio de Janeiro, Rel. do Acordao - LUIS EDUARDO BIANCHI CERQUEIRA, julgado em 05/07/2024, DJe 05/07/2024 19:22:42)
DIREITO CIVIL - CEF - PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL - COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS - IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE -RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO - SENTENÇA MANTIDA. DECISAO: A 7ª Turma Recursal do Rio de Janeiro decidiu, por unanimidade, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso, para MANTER a sentença de origem. Condeno a CEF ao pagamento de custas e honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor atualizado da condenação. Intimem-se. Transitado em julgado, dê-se baixa e encaminhem-se os autos ao juizado de origem. É como voto, nos termos do voto do(a) Relator(a). (TRF2, RECURSO CÍVEL, 5000184-38.2024.4.02.5107, Rel. MICHELLE BRANDÃO DE SOUSA PINTO, 7ª Turma Recursal do Rio de Janeiro, Rel. do Acordao - MICHELLE BRANDÃO DE SOUSA PINTO, julgado em 06/11/2024, DJe 07/11/2024 16:31:44)
No que diz respeito ao Tema 886 do col. STJ, foi firmada tese nos seguintes termos:
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
Vê-se assim que a tese trata especificamente da responsabilidade de pagamento de dívidas condominiais em caso de relação jurídica fundada em compromisso de compra e venda (promissário comprador e promitente vendedor), de forma que o posicionamento firmado não se aplica, mesmo que por analogia, ao caso concreto, que cuida de relação garantida por alienação fiduciária.
Em suma, cabe à CEF, não na qualidade de mera credora fiduciária, mas sim na condição de atual proprietária do imóvel, o adimplemento das cotas condominiais objeto de cobrança, mesmo que constituídas anteriormente à consolidação da propriedade em seu favor, resguardado o seu direito de regresso em face do devedor fiduciante.
Logo, o pleito da CEF não merece acolhimento.
2.2.1. DOS HONORÁRIOS CONVENCIONAIS E DESPESAS COM REGISTRO DE IMÓVEIS
Analisando a planilha de débitos que instrui a presente execução (evento 1, PLAN15), observo que o exequente incluiu o valor de R$ 1.097,25 a título de honorários convencionais, fundados na Cláusula 44ª da Convenção do Condomínio, bem como a quantia de R$151,03, referente à despesa com registro imóvel.
Todavia, recentemente, o Superior Tribunal de Justiça definiu que é inadmissível a inclusão, pelo condomínio exequente, dos honorários convencionais no cálculo do valor objeto da ação de execução do crédito referente a cotas condominiais inadimplidas, independentemente do fato de existir previsão acerca dessa possibilidade na convenção de condomínio (REspº 2187308/TO, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 17/09/2025).
Também não são despesas endoprocessuais aquelas referentes à taxa de emissão da certidão de matrícula do imóvel (RGI) ("despesas com registro de imóvel"), de forma que inaplicável o disposto no art. 82,§2º c/c art. 771, parágrafo único, ambos do CPC. Nessa linha: REsp n. 2.060.972/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/6/2023, DJe de 22/6/2023.
Considerando que o excesso de execução é matéria de ordem pública, podendo ser reconhecido de ofício pelo juiz independente de alegação da parte interessada (AREsp n. 2.457.151/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/5/2025, DJEN de 30/5/2025), reconheço de ofício o excesso apontado e determino a intimação do exequente para apresentar nova planilha do crédito exequendo, excluindo os valores correspondentes aos honorários convencionais e despesas com registro de imóveis. Prazo: 15 dias.
3. DISPOSITIVO
Ante o exposto, REJEITO os embargos apresentados pela CEF e, DE OFÍCIO, reconheço o excesso da execução em relação aos valores dos honorários convencionais e despesa com registro de imóvel, prosseguindo-se a execução quanto ao restante.
Preclusas as vias recursais, intime-se o exequente para apresentar planilha atualizada do crédito exequendo, tendo em vista a determinação contida no item 2.2.1. Prazo: 15 dias.
Após, tornem-me conclusos para determinação de expedição de alvará de levantamento das quantias depositadas pela CEF, conforme evento 8, GUIADEP4, observando-se o valor atual do débito a ser apresentado pelo exequente.