Publicacao/Comunicacao
Intimação
Apelação Cível Nº 5057786-05.2024.4.02.5101/RJ
RELATOR: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO
APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (EMBARGANTE)
APELADO: CONDOMINIO ROSSI IDEAL VILA GUARATIBA (EMBARGADO)
ADVOGADO(A): ELIZABETH DA SILVA PEREIRA REIS (OAB RJ119928)
EMENTA
APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. EXECUÇÃO COTAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM.
1. Apelação em face de sentença que, em sede de embargos à execução, julgou improcedentes os pedidos, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.
2. A obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, é obrigação "própria da coisa", ou, ainda, assumida "por causa da coisa". Por isso, a pessoa do devedor se individualiza exclusivamente pela titularidade do direito real, desvinculada de qualquer manifestação da vontade do sujeito. Com efeito, as taxas condominiais são dívidas pertencentes ao imóvel, sendo responsável aquele em cujo nome estiver o bem transcrito.
3. A CEF, na condição de credora fiduciária, apenas possui a propriedade resolúvel do imóvel, razão pela qual o exercício dos direitos inerentes à propriedade somente é realizado pelo condômino, devedor fiduciário. Apenas após a consolidação da propriedade plena, com imissão de posse, por parte do credor fiduciário é que se configuraria sua legitimidade para arcar com as taxas condominiais. Assim, a instituição financeira possui legitimidade apenas para responder aos débitos correspondentes ao período posterior à consolidação da propriedade em seu nome. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5004009-92.2021.4.02.5107, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 7.6.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5000435-16.2020.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.6.2023.
4. O art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 prevê expressamente que responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.
5. O art. 1.368-B do CC/02, veio, de forma harmônica, complementar o disposto no art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97, ao dispor que o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.
6. A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. A legitimidade do credor fiduciário para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem. Precedentes: STJ, 3ª Turma, AgInt no REsp 1796061, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 29.10.2020; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5009933-43.2023.4.02.5001, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 19.8.2024.
7. No caso concreto, a CEF apenas responde pelo débito posterior à consolidação da propriedade que se deu em 01.06.2023 (evento 1, OUT6 da execução de título executivo extrajudicial).
8. Sem honorários recursais, uma vez que não foram fixados na origem.
9. Apelação parcialmente provida.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, DAR PARCIAL PROVIMENTO À APELAÇÃO, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Rio de Janeiro, 30 de setembro de 2025.