Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
Apelação Cível Nº 5094489-32.2024.4.02.5101/RJ
APELANTE: LUCIANO JOSE NASCIMENTO COELHO (AUTOR)
ADVOGADO(A): CÉZAR LEANDRO GOUVEIA SALES (OAB SP411627)
APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (RÉU)
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de recurso especial interposto por LUCIANO JOSE NASCIMENTO COELHO, com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas ‘a’ e ‘c’, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sexta Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região (Evento 18), que negou provimento ao recuso de apelação interposto pela parte autora, mantendo sentença de improcedência em demanda que objetiva a anulação do procedimento de execução extrajudicial relativo a imóvel objeto de financiamento imobiliário com alienação fiduciária em garantia, com rito previsto na Lei 9.514/97, possuindo a respectiva ementa os seguinte termos:
“DIREITO CIVIL e PROCESSUAL CIVIL. apelação cível. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. INTIMAÇÃO DO DEVEDOR POR EDITAL. CIÊNCIA DOS LEILÕES. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedente o pedido de anulação do procedimento extrajudicial de consolidação/leilão de imóvel dado em garantia fiduciária.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em verificar se o procedimento de execução extrajudicial promovido pela Caixa Econômica Federal observou os requisitos da Lei nº 9.514/1997.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O contrato de financiamento firmado entre as partes está submetido à Lei nº 9.514/1997, que admite a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário, em caso de inadimplemento, mediante o cumprimento do procedimento legal de notificação.
4. Restou comprovada a inadimplência da parte autora e a regular intimação para purgação da mora, mediante edital, conforme autorizado pelos §§ 3º e 4º do art. 26 da Lei nº 9.514/1997, diante da tentativa infrutífera de notificação pessoal.
5. A ciência inequívoca da realização dos leilões é demonstrada pelo ajuizamento da ação antes das praças, afastando eventual nulidade, conforme jurisprudência do STJ (AgInt no AgInt no AREsp n.º 1.463.916/SP, Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado aos 3/12/2019, DJe de 9/12/2019).
6. Não há vício no procedimento executório que comprometa sua validade ou justifique a declaração de nulidade, tampouco restou demonstrada ofensa ao contraditório ou ao devido processo legal.
7. Majoração dos honorários advocatícios, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, com a exigibilidade suspensa, conforme art. 98, § 3º, do mesmo diploma.
IV. DISPOSITIVO
8. Recurso de apelação desprovido.”
Em suas razões (Evento 27), sustenta o recorrente, em síntese, que a hipótese seria de ofensa ao artigo 26, §§ 3º, 3º-A e 4º da Lei 9.514/97, alegando, para tanto, que não teria sido notificado pessoalmente para purgar a mora, o que bem como das datas, horários e locais dos leilões do imóvel, o que inviabilizaria a notificação por edital, e ensejaria a nulidade da consolidação da propriedade em favor do agente financeiro, aduzindo, ainda, que haveria divergência jurisprudencial acerca da matéria.
Contrarrazões apresentadas pela Caixa Econômica Federal no evento 34, pugnando pela inadmissibilidade do recurso.
É o relatório. Decido.
O presente recurso não supera o crivo de admissibilidade.
Com efeito, para admissão do recurso especial ou do recurso extraordinário é necessário que haja uma questão de direito a ser submetida ao Tribunal Superior, sendo tal premissa que se extrai, tanto do art. 102, III, quanto do art. 105, III, da CFRB/1988.
Nesse passo, observa-se que os Tribunais Superiores, no exame dos recursos especial e extraordinário, não têm por função atuar como instâncias revisoras, mas sim preservar a integridade na interpretação e aplicação do direito, definindo seu sentido e alcance.
No caso em apreço, inexistem elementos no acórdão impugnado que contrariem o dispositivo infraconstitucional supostamente violado, cingindo-se a irresignação, exclusivamente, ao reexame das provas contidas nos autos, tendo em vista que resultado do julgamento se baseia em determinadas premissas fáticas e, segundo a orientação contida no Enunciado n. 7 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, é vedado, em sede de recurso especial, o reexame do conjunto fático-probatório constante dos autos (“A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial”).
Sobre a controvérsia apresentada neste recurso, assim concluiu o voto condutor (Evento 18):
“Sendo o contrato regido pela Lei nº 9.514/97, que instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis no sistema normativo brasileiro, o imóvel não pertence, desde logo, ao mutuário, sendo-lhe transmitida tão somente a posse direta do bem (parágrafo único do artigo 23), permanecendo a posse indireta com o credor até a satisfação de todas as obrigações contratuais, de modo que, em caso de inadimplência, fica o credor fiduciário autorizado a consolidar a propriedade do imóvel em seu nome.
Segundo estabelece o artigo 22 da Lei nº 9.514/97, "alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel".
Assim, nos termos do artigo 25 da supradita Lei, “Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel”.
Já no caso de inadimplência, resolve-se o contrato com a consolidação da propriedade do credor fiduciário, consoante previsão expressa do artigo 26, in verbis:
Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível: (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
I - aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
II - aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.
§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.
§ 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.
Como se vê, ao realizar um contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária, o fiduciante assume o risco de, tornando-se inadimplente, possibilitar o direito de consolidação da propriedade em favor do credor/fiduciário.
In casu, restou comprovado nos autos que, após ficar configurada a inadimplência da parte autora, a CEF diligenciou para intimar o devedor, nos termos do § 1º do artigo 26 da Lei 9.514/97, a fim de que efetuasse o pagamento dos encargos vencidos.
Consoante certidão do imóvel (evento 1, MATRIMOVEL2 - AV. 10), em razão das tentativas infrutíferas de notificação pessoal para purga da mora, o mutuário foi regularmente intimado por meio dos editais publicados em 15/04/2024, 16/04/2024 e 17/04/2024.
Cabe salientar que, em uma das tentativas de intimação pessoal, o Oficial do Cartório de Títulos e Documentos foi informado pelo porteiro do Condomínio onde mora o apelante que ele teria se mudado.
Assim, apesar da irresignação recursal, não se vislumbra, qualquer indício de que o procedimento levado a cabo pela CEF contenha vícios. Tampouco há motivos para desconstituir a fé pública de que se revestem as certidões lavradas por Oficial de Cartório de Registro de Imóveis.
Ademais, destaque-se que a própria parte autora, ora apelante, admite a sua inadimplência.
Portanto, restou comprovado nos autos a inadimplência do apelante, bem como que fora devidamente notificado, inexistindo qualquer vício quanto ao devido processo legal.
Não tendo o recorrente purgado a mora, a propriedade fiduciária foi consolidada em favor da Caixa Econômica Federal, conforme se extrai da certidão do imóvel colacionada aos autos.
(...)
Do mesmo modo, sobre a comunicação acerca da realização dos leilões, convém destacar que a regra prevista no § 2º-A do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, com redação dada pela Lei nº 14.711/2023, expressamente determina que a devedora deve ser comunicada "por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico".
No caso dos autos, demonstrou a CEF ter encaminhado correspondência ao endereço do imóvel objeto do contrato (evento 23, COMP4, evento 23, COMP5, evento 23, CARTA9 e evento 23, CARTA10), constando a informação de devolução dos ARs como "não procurado".
Importante destacar que há entendimento consolidado pela jurisprudência do STJ no sentido de que não será decretada a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal do devedor, se ficar demonstrada a sua ciência inequívoca (AgInt no AgInt no AREsp n.º 1.463.916/SP, Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado aos 3/12/2019, DJe de 9/12/2019).
Dessa forma, observa-se que o recorrente distribuiu a ação em 19/11/2024, meses antes da realização dos leilões designados para 06/01/2025 e 13/01/2025, requerendo a sua suspensão e juntando o respectivo edital (evento 1, EDITAL3). Conclui-se, portanto, que tinha inequívoca ciência dos leilões, não se verificando a demonstração de irregularidade do procedimento de execução extrajudicial.
(...)
Assim, o conjunto probatório constante nos autos conduz à manutenção da sentença de improcedência in totum.”
Observa-se, que, no caso concreto, o voto condutor do acórdão ora recorrido se baseou em matéria fática e no exame das provas dos autos para chegar à conclusão pela legalidade do procedimento e das notificações realizadas, sendo certo que, para se modificar tais premissas seria necessário reexaminar o conjunto fático-probatório, o que, conforme visto, é vedado pelo teor da Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça.
Outrossim, no tocante à análise, na situação concreta, da regularidade do procedimento de execução extrajudicial no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário, as Turmas do Superior Tribunal de Justiça, que tratam da matéria, vêm assentando tratar-se de questão que exigiria o reexame do conjunto fático-probatório, inviável em sede de recurso especial.
Nesse sentido, destacam-se os seguintes julgados:
“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. NECESSIDADE. INTIMAÇÃO POR EDITAL. POSSIBILIDADE. ESGOTAMENTO DOS MEIOS PARA ENCONTRAR O MUTUÁRIO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é assente no sentido de que, no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, sendo válida a notificação por edital quando esgotados os meios para a notificação pessoal.
2. Na presente hipótese, segundo informado pela instância ordinária, soberana na análise do conjunto fático-probatório dos autos, a notificação extrajudicial foi enviada ao endereço informado pelo ora agravante no contrato, contudo não foi exitosa em razão de mudança de endereço. Assinalou que, em virtude de infrutíferas tentativas de localização do devedor, procedeu-se com a intimação por edital, conforme a exigência da lei, tendo sido demonstrada nos autos a ciência inequívoca que o bem seria leiloado em outubro de 2019.
3. De acordo com a orientação do Superior Tribunal de Justiça, reverter a conclusão do colegiado estadual que atestou a ciência inequívoca da parte devedora da data do leilão extrajudicial, para acolher a pretensão recursal, demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado ante a natureza excepcional da via eleita, consoante enunciado da Súmula n. 7 do Superior Tribunal de Justiça.
4. Agravo interno improvido.”
(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.271.962/MT, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 19/6/2023, DJe de 21/6/2023.)
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SÚMULA 182/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEILÃO. INTIMAÇÃO DO DEVEDOR POR EDITAL. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
1."É necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, porém é válida a notificação por edital quando esgotados os meios para a notificação pessoal" (AgInt no AREsp 1422337/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/06/2019, DJe 27/06/2019, g.n.)
2. A modificação do entendimento lançado no v. acórdão recorrido acerca do esgotamento dos meios necessários e da publicação da notificação no jornal local demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula 7 deste Pretório.
3. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial.”
(AgInt no AREsp n. 1.782.140/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 17/10/2022, DJe de 21/10/2022.)
Por fim, cumpre consignar, também, o não cabimento do recurso especial com base no dissídio jurisprudencial, pois as mesmas razões que inviabilizaram o conhecimento do apelo, pela alínea a, servem de justificativa quanto à alínea c do permissivo constitucional (AgInt no AREsp 2.320.819/RJ, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 2/10/2023, DJe de 5/10/2023).
Ante o exposto, INADMITO o recurso especial, nos termos do art. 1.030, V do CPC.