Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5082609-77.2023.4.02.5101/RJ
AUTOR: PAOLA DE ANDRADE PEREIRA
ADVOGADO(A): FABRIZIO FERRENTINI SALEM (OAB SP347304)
RÉU: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
RÉU: CONSTRUTORA TAVARES E VIDEIRA LTDA
ADVOGADO(A): RENATO CICERO FREIRE DE BRITO NETO (OAB RJ134854)
RÉU: MAESTRA BRASIL EMPREENDIMENTOS LTDA
ADVOGADO(A): RENATO CICERO FREIRE DE BRITO NETO (OAB RJ134854)
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de ação ordinária ajuizada por PAOLA DE ANDRADE PEREIRA, em face da SPE CTV ILHA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., da CTV CONSTRUTORA e da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, objetivando, liminarmente, a suspensão imediata das parcelas vincendas a partir do ajuizamento da ação, tendo em vista que a Autora manifestou o seu interesse em distratar o contrato, bem como para que o seu nome não seja protestado.
Narra que firmou instrumento particular de promessa de compra e venda no valor de R$ 231.000,00 (duzentos e trinta e um mil reais) com a 1ª ré, com a promessa de que a propriedade seria entregue no último dia de dezembro de 2022, observado o prazo de tolerância de 180 dias.
Relata que até agosto de 2023 foram pagos R$ 13.360,27 à CEF e R$ 40.653,92 às corrés construtoras. Contudo, a despeito de sua pontualidade com os pagamentos, as rés mantiveram-se inertes quanto à entrega do imóvel, o que lhe possibilita rescindir o instrumento contratual, bem como requerer a devolução integral das parcelas que já foram pagas referentes à aquisição do imóvel, conforme consta no Evento 1, CONTR5, item 18.
Decisão em evento 3, DESPADEC1 deferiu a gratuidade de justiça e determinou a intimação da parte autora para comprovar a realização do requerimento de dissolução contratual.
A parte autora peticionou apresentando e-mails em que consta a solicitação de dissolução contratual (evento 6, PET1).
Contestação da CEF em evento 21. Alega, preliminarmente, ilegitimidade passiva e litisconsórcio passivo necessário com a construtora. No mérito, sustenta a improcedência do pedido.
Contestação da SPE CTV ILHA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA em evento 47, PET1. Apresenta impugnação à gratuidade de justiça, aponta erro material na autuação e, no mérito, alega a improcedência do pedido.
Réplica em evento 32, RÉPLICA1 e evento 50, RÉPLICA1.
Decisão em evento 52, DESPADEC1determinou a intimação da parte autora, para promover a inclusão da Construtora (MAESTRA BRASIL EMPREENDIMENTOS LTDA, consoante contrato de evento 1, CONTR6) no polo passivo.
Contestação da MAESTRA BRASIL EMPREENDIMENTOS LTDA em evento 75, CONT1. Sustenta inicialmente a tempestividade de sua defesa e impugna a concessão da gratuidade de justiça à autora, afirmando ausência de provas idôneas de hipossuficiência. Alega sua ilegitimidade passiva, por não ter firmado contrato com a parte autora, sendo apenas sócia da incorporadora (1ª Ré), e que eventual responsabilização de sócios só poderia ocorrer mediante incidente de desconsideração da personalidade jurídica, o que não foi requerido. Ressalta inexistirem ato ilícito ou nexo causal que lhe possam ser imputados, defendendo não ter qualquer responsabilidade pelos fatos narrados. No mérito, argumenta que o prazo de entrega foi novado no contrato de financiamento celebrado em agosto de 2022, fixando a data de junho de 2024, sendo que a obra já estava concluída e com “habite-se” desde outubro de 2024. Afirma também que a autora não quitou integralmente o preço, aplicando-se a exceção do contrato não cumprido. Sustenta a irretratabilidade e irrevogabilidade do contrato de compra e venda com alienação fiduciária (Lei nº 9.514/97), afastando a aplicação do CDC e a possibilidade de rescisão. Subsidiariamente, invoca a Lei dos Distratos (Lei nº 13.786/2018) para reter até 50% dos valores pagos, além de requerer que eventuais juros incidam somente a partir do trânsito em julgado, nos termos do Tema 1.002 do STJ, pugnando, ao final, pela improcedência da ação
Réplica em evento 86, REPLICA1.
É o relatório do necessário. Decido.
Nos termos do art. 300 do CPC, a concessão da tutela de urgência pressupõe a presença concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano. No caso em exame, a parte autora alega atraso na entrega da unidade e manifestou expressamente sua intenção em rescindir o contrato, apresentando documentação comprobatória (evento 6, PET1). As rés, por sua vez, defendem a validade do negócio, sustentando novação do prazo de entrega em razão do contrato de financiamento firmado em agosto de 2022, já com previsão de entrega em junho de 2024, além de afirmarem a existência de “habite-se” desde outubro de 2024 e ausência de quitação integral pela autora, invocando, inclusive, a irretratabilidade do contrato regido pela Lei nº 9.514/97.
No caso em exame, embora se reconheça o risco de prejuízo à autora diante da possibilidade de cobrança das parcelas e eventual protesto, não se verifica, em juízo de cognição sumária, a plausibilidade do direito invocado.
Isso porque o contrato discutido foi celebrado sob a égide da Lei nº 9.514/97, com constituição de alienação fiduciária em favor da instituição financeira. A alienação fiduciária gera direito real de garantia em benefício do credor, conferindo-lhe propriedade resolúvel do bem até a quitação integral da dívida (arts. 22 e 23 da Lei nº 9.514/97).
Nessas condições, o simples pedido de distrato formulado pela autora em face da construtora não é suficiente, por si só, para desfazer o vínculo contratual estabelecido com a credora fiduciária, cuja garantia é protegida por lei e não pode ser desconstituída de forma unilateral e provisória, sem prévia apuração no mérito da ação.
Assim, ausente a probabilidade do direito na extensão em que requerida, não há como suspender, de plano, a exigibilidade das parcelas devidas à instituição financeira, tampouco impor-lhe restrições quanto ao exercício de seus direitos decorrentes da garantia fiduciária.
Diante do exposto, indefiro o pedido de tutela de urgência, sem prejuízo da análise definitiva após a regular instrução processual.
Intimem-se as partes para, no prazo comum de 15 (quinze) dias, especificarem as provas que pretendem produzir.