Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
EXECUÇÃO FISCAL Nº 0522747-05.2006.4.02.5101/RJ
EXECUTADO: FEDERAÇÃO DE FUTEBOL DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO
EXECUTADO: EDUARDO AUGUSTO VIANA DA SILVA
ADVOGADO(A): LUCIANA LOPES DA COSTA (OAB RJ109916)
ADVOGADO(A): LETICIA GERACI LIMA (OAB RJ155819)
ADVOGADO(A): MAURICIO PEREIRA FARO (OAB RJ112417)
DESPACHO/DECISÃO
Após o Juízo ter determinado a intimação das partes para se manifestarem sobre o laudo de avaliação elaborado pelo Sr.Perito em relação ao imóvel penhorado nos autos (Evento 684), a Executada se insurgiu parcialmente quanto ao referido laudo (Evento 690).
Com isso, o Juízo determinou a intimação do Perito (Evento 694), para que esclarecesse sobre os critérios técnicos utilizados para escolha das amostras adotadas no método comparativo, apontando, especificamente, a razão pela qual as mesmas foram consideradas pertinentes em relação às características efetivas do imóvel objeto da perícia (art. 477, § 2º, do Novo CPC); bem como esclarecesse, de forma técnica e detalhada, os fundamentos que embasaram a escolha das referidas amostras, bem como sua compatibilidade com o imóvel periciado (art. 469, p.u., do Novo CPC).
Houve resposta do Sr. Perito no Evento 698.
Decido.
Após as explicações fornecidas pelo Sr. Perito, este Juízo entende que, a avaliação por ele realziada deverá ser mantida.
Isso porque, verifica-se que o mesmo se utilizou de amostras selecionadas com base em pesquisa de mercado realizada junto a imobiliárias e fontes públicas de anúncios, seguindo os critérios definidos pela NBR 14.653-2, com observância aos seguintes aspectos técnicos: localização em bairros compatíveis (Tijuca, Maracanã e Vila Isabel); tipologia comercial ou mista; área construída ou útil semelhante (1.600 m² a 3.500 m²); imóveis com padrão construtivo médio a alto; dados acessíveis de oferta ou anúncio, com valores declarados em R$/m², sendo inicialmente selecionados 7 imóveis.
E, posteriormente à aplicação de técnicas de homogeneização previstas na NBR 14.653-2, foram mantidos apenas os dados com variação de até ±20% da média aritmética dos valores de R$/m², excluindo-se os que poderiam distorcer a amostra final, restando 2 amostras válidas, utilizadas no cálculo final.
Vale destacar que, o imóvel objeto da perícia é um edifício comercial, composto por dois blocos (prédio novo e prédio antigo), com área construída total de 2.867 m², estrutura vertical, padrão médio a alto, situado no bairro Maracanã, zona urbana consolidada, de uso comercial e institucional, sendo que, as amostras utilizadas foram compatíveis por apresentarem: localização em zonas próximas ou semelhantes em termos de valorização e uso; áreas construídas próximas à do imóvel periciado; destinação comercial e padrão arquitetônico semelhante (uso institucional, empresarial ou comercial); ofertas praticadas no mercado imobiliário no mesmo período da vistoria, visando a adoção dessas amostras refletir o comportamento do mercado no entorno direto e adjacente, respeitando-se a similaridade exigida pelas normas técnicas.
Ressalte-se ainda que, conforme constam dos esclarecimentos prestados pelo Sr. Perito, a média homogeneizada de R$ 5.600,84/m² foi resultado da exclusão dos extremos de mercado, conforme diretrizes da NBR 14.653, sendo que, tal valor foi aplicado sobre a área construída, resultando no valor total de R$ 16.200.000,00, valor esse situado dentro da faixa de mercado delimitada (limites inferior e superior), garantindo-se ampla segurança técnica e razoabilidade.
Desta feita, tem-se que, o Sr. Perito se utilizou de seu conhecimento técnico e da variação do mercado imobiliário para elaborar o laudo de avaliação por ele apresentado, não parecendo que as questões suscitadas pela parte Executada sejam partinentes, mas sim procrastinatórias, visto que, o valor sugerido pelo assistente técnico da parte Executada (R$ 10.810,55/m²) representou mais do que 90% de diferença em relação à média avaliada, baseando-se em amostras que, em sua maioria, não foram disponibilizadas de forma auditável ou com fundamentação detalhada em relação à compatibilidade com o imóvel avaliado.
Do exposto, este Juízo entende pela validação do laudo apresentado no Evento 677, não devendo ocorrer nova reavaliação, como assim requereu a parte Executada, por todas as razões acima elencadas, já que não há elementos técnicos que a justifiquem, uma vez que a metodologia adotada (Método Comparativo Direto de Dados de Mercado) foi a mais indicada para a avaliação de imóveis urbanos, conforme disposto nas normas técnicas da ABNT (NBR 14.653-1 e 14.653-2); a seleção, filtragem e homogeneização das amostras foram conduzidas com rigor técnico e compatibilidade com o imóvel avaliado; e a vistoria presencial e os dados obtidos possibilitaram uma avaliação objetiva e devidamente fundamentada.
Por fim, INTIMEM-SE as partes, para que em dez dias se maniefstem quanto à apresentação de quesitos suplementares, sendo certo que, caso haja a apresentação de novos quesitos suplementares e a necessidade de desenvolvimento técnico adicional substancial, poderá ser necessário o reajuste ou complementação dos honorários periciais, os quais serão arbitrados por este Juízo, conforme previsto no art. 95, § 2º, do Novo CPC.