Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA Nº 0036999-55.2015.4.02.5101/RJ
EXECUTADO: NEIR LIMA DOS SANTOS
ADVOGADO(A): GENILSON GARCIA LOPES (OAB RJ104026)
ADVOGADO(A): ROQUE Z ROBERTO VIEIRA (OAB RJ071572)
ADVOGADO(A): RUBIA MACIEL DA SILVA VIEIRA (OAB RJ201385)
INTERESSADO: QUALIFER ESTRUTURAS METALICAS LTDA
ADVOGADO(A): NORBERTO SARTORIO DE ANDRADE
INTERESSADO: CAMX ADMINISTRACAO DE BENS PROPRIOS LTDA
ADVOGADO(A): MARCELLA DE MENDONCA FERREIRA
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de cumprimento de sentença promovido pelo INSS, em face de NEIR LIMA DOS SANTOS.
No evento 459, DESPADEC1, foi deferida a penhora de 1/3 do imóvel situado à Estrada Engenho Velho, 2286, Lote 9, do PA 19.715, Taquara, Jacarepaguá, Rio de Janeiro, desocupado, CRI 9º Ofício do Rio de Janeiro/RJ, matrícula nº 163.048. A executada foi nomeada depositária e foi determinada a expedição de mandado de penhora e avaliação.
O INSS apresentou, no evento 485, PET1, Parecer Técnico com o valor atualizado do débito, indicando um total da dívida de R$ 668.021,04, incluindo principal, juros e honorários advocatícios, calculados em 01/2024.
A parte ideal foi avaliada em R$ 135.000,00 (cento e trinta e cinco mil reais), em 15 de dezembro de 2023, conforme edital de leilão. evento 545, DOC1
No evento 574, PET2 a empresa QUALIFER ESTRUTURAS METÁLICAS LTDA manifestou interesse na aquisição da totalidade do imóvel (100%) por R$ 405.000,00 (quatrocentos e cinco mil reais), a ser pago parceladamente, condicionando a proposta à desoneração do bem e à imissão na posse.
O INSS, no evento 582, PET1, não se opôs a esta proposta, desde que pelo valor da avaliação e parcelada nos termos do art. 895, I do CPC.
Por sua vez, a executada Neir Lima dos Santos, alegando que o leilão anterior foi suspenso por preço vil, registrando um lance de R$ 76.000,00, e informando estar em vias de receber R$ 333.000,00 por acordo, requereu autorização para venda particular de seu terço do imóvel, com depósito judicial do valor (evento 589, PET1).
No evento 595, PROACORDO1, foi apresentada petição conjunta da empresa CAMX PARTICIPAÇÕES E NEGÓCIOS LTDA com a executada Neir Lima dos Santos, oferecendo proposta de acordo para adquirir 1/3 do imóvel por R$ 266.666,67 (duzentos e sessenta e seis mil seiscentos e sessenta e seis reais e sessenta e sete centavos), a ser depositado integralmente nos autos, com a concordância da executada.
O INSS, no evento 596, PET1, reiterou sua manifestação anterior, considerando que a proposta da QUALIFER estaria de acordo com o valor da avaliação (R$ 405.000,00).
No entanto, na decisão de evento 598, DESPADEC1, foi esclarecido que a penhora era de 1/3 do imóvel, avaliado em R$ 135.000,00 e, por essa razão, não seria possível homologar a proposta da QUALIFER (R$ 405.000,00 pela totalidade).
A parte executada Neir Lima dos Santos, no evento 606, PET1, ratificou a proposta da CAMX.
No evento 609, PET1, o INSS, citando jurisprudência do STJ (REsp 1.818.926-DF) e o art. 843 do CPC, defendeu a possibilidade de alienação integral do bem indivisível, mesmo com penhora de fração, resguardando-se a cota-parte dos coproprietários, e reiterou sua anuência à proposta da QUALIFER.
A CAMX, no evento 611, QUESTORDEM1, contestou a proposta da QUALIFER como inviável e reiterou a sua própria como mais vantajosa e adequada, pois se restringia à fração penhorada, oferecia valor superior à avaliação e evitava conflitos com coproprietários.
No evento 615, PET1, a QUALIFER reafirmou sua proposta de R$ 405.000,00 pela totalidade do imóvel, amparada pela jurisprudência do STJ sobre a alienação integral de bens indivisíveis e o Art. 843 do CPC. No entanto, a proposta ficou condicionada à não assunção, pelo postulante, de quaisquer débitos pretéritos perante terceiros referentes ao imóvel, especialmente aqueles decorrentes de alienação fiduciária, bem como aqueles de natureza propter rem, incluindo condomínio e IPTU, na forma do art. 130 do CTN e art. 908, §1º do CPC.
Em acréscimo, no evento 616, PET1, a QUALIFER aumentou sua oferta para R$ 415.000,00, à vista e com pagamento imediato, pela propriedade plena do imóvel, resguardando os valores dos coproprietários.
Finalmente, no evento 617, PET1, a CAMX apresentou uma nova proposta para a aquisição da totalidade do imóvel (100%) por R$ 800.000,00 à vista, com a assunção integral da dívida de IPTU (estimada em R$ 1.500.000,00). Esta proposta contava com a anuência expressa de todos os coproprietários e herdeiros, formalizada judicialmente no processo de inventário, inclusive com concordância do Ministério Público e da Procuradoria do Estado. A CAMX anexou diversos documentos comprobatórios (Termo de Inventariante, petição de venda no inventário, instrumento particular de promessa de compra e venda por R$ 1.000.000,00, certidão de débitos de IPTU no valor de R$ 1.539.837,00, pareceres favoráveis da Procuradoria do Estado e do Ministério Público, entre outros). A proposta da CAMX destacou que o valor oferecido dobrava o valor aproveitável para a execução e retirava um passivo significativo do imóvel.
No evento 618, PET1, a CAMX juntou uma Declaração de Entrega de Chaves e Autorização de Uso e Obras, a fim de comprovar a posse direta do imóvel e a autorização para utilização e realização de obras.
É o relatório. Decido.
A questão central posta à análise reside na possibilidade de alienação judicial da integralidade de um bem imóvel indivisível, quando a penhora recai apenas sobre uma fração ideal pertencente à parte executada, bem como na escolha da proposta mais vantajosa à execução.
Inicialmente, cumpre revisitar o entendimento exarado por este Juízo na decisão do Evento 598, no qual se considerou inviável a homologação da proposta de venda da totalidade do bem, em virtude da penhora incidir sobre apenas 1/3 (um terço) do imóvel. Contudo, o cenário jurídico e fático apresentado subsequentemente impõe uma nova ponderação.
Conforme corretamente apontado pelo exequente INSS (Evento 609) e pela própria QUALIFER (Evento 615), o Superior Tribunal de Justiça, ao interpretar o art. 843 do Código de Processo Civil de 2015, pacificou o entendimento de que é plenamente admissível a alienação judicial de um bem indivisível em sua integralidade, ainda que a constrição judicial (penhora) tenha recaído sobre apenas uma fração ideal pertencente ao executado.
Neste sentido, a ementa do julgamento do Recurso Especial nº 1.818.926/DF, relatado pela Ministra Nancy Andrighi, consigna:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA. BEM IMÓVEL INDIVISÍVEL EM REGIME DE COPROPRIEDADE. ALIENAÇÃO JUDICIAL DO BEM POR INTEIRO. POSSIBILIDADE. ART. 843 DO CPC/2015. CONSTRIÇÃO. LIMITES. QUOTA-PARTE TITULARIZADA PELO DEVEDOR. 1. Cumprimento de sentença em 10/04/2013. Recurso especial interposto em 01/04/2019 e concluso ao gabinete em 21/08/2019. 2. O propósito recursal consiste em dizer se, para que haja o leilão judicial da integralidade de bem imóvel indivisível - pertencente ao executado em regime de copropriedade -, é necessária a prévia penhora do bem por inteiro ou, de outro modo, se basta a penhora da quota-parte titularizada pelo devedor. 3. O Código de Processo Civil de 2015, ao tratar da penhora e alienação judicial de bem indivisível, ampliou o regime anteriormente previsto no CPC/1973. 4. Sob o novo quadro normativo, é autorizada a alienação judicial do bem indivisível, em sua integralidade, em qualquer hipótese de copropriedade. Ademais, resguarda-se ao coproprietário alheio à execução o direito de preferência na arrematação do bem ou, caso não o queira, a compensação financeira pela sua quota-parte, agora apurada segundo o valor da avaliação, não mais sobre o preço obtido na alienação judicial (art. 843 do CPC/15). 5. Nesse novo regramento, a oposição de embargos de terceiro pelo cônjuge ou coproprietário que não seja devedor nem responsável pelo adimplemento da obrigação se tornou despicienda, na medida em que a lei os confere proteção automática. Basta, de fato, que sejam oportunamente intimados da penhora e da alienação judicial, na forma dos arts. 799, 842 e 889 do CPC/15, a fim de que lhes seja oportunizada a manifestação no processo, em respeito aos postulados do devido processo legal e do contraditório. 6. Ainda, a fim de que seja plenamente resguardado o interesse do coproprietário do bem indivisível alheio à execução, a própria penhora não pode avançar sobre o seu quinhão, devendo ficar adstrita à quota-parte titularizada pelo devedor. 7. Com efeito, a penhora é um ato de afetação, por meio do qual são individualizados, apreendidos e depositados bens do devedor, que ficarão à disposição do órgão judicial para realizar o objetivo da execução, que é a satisfação do credor. 8. Trata-se, pois, de um gravame imposto pela atuação jurisdicional do Estado, com vistas à realização coercitiva do direito do credor, que, à toda evidência, não pode ultrapassar o patrimônio do executado ou de eventuais responsáveis pelo pagamento do débito, seja qual for a natureza dos bens alcançados. 9. Recurso especial conhecido e provido. (REsp n. 1.818.926/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/4/2021, DJe de 15/4/2021.)
O referido precedente esclarece que, embora a penhora deva se cingir à quota-parte do devedor, o ato de expropriação pode alcançar a totalidade do bem, com a salvaguarda dos direitos dos coproprietários não executados. Essa proteção se manifesta na garantia da preferência na arrematação ou, alternativamente, na compensação financeira de sua quota-parte calculada sobre o valor da avaliação, e não sobre o preço final da alienação (art. 843, §§ 1º e 2º, CPC). A necessidade de evitar a fragmentação do patrimônio e de maximizar o valor da alienação, tornando o bem mais atrativo a licitantes, fundamenta esta orientação.
No caso concreto, a proposta mais recente e substancial da empresa CAMX PARTICIPAÇÕES E NEGÓCIOS LTDA (Evento 617) se alinha perfeitamente com esse entendimento e demonstra manifesta vantagem à execução, nos termos do art. 852, II, do CPC.
Portanto, a proposta da CAMX, ao conjugar um valor de aquisição substancialmente maior, a assunção de um passivo fiscal significativo, a anuência dos coproprietários e a consonância com a supracitada interpretação do art. 843 do CPC pelo STJ, constitui a alternativa mais favorável e juridicamente sólida para a efetividade da presente execução.
Diante do exposto e com fundamento nos artigos 843, caput e parágrafos, e 852, II, ambos do Código de Processo Civil, e no entendimento firmado pelo STJ no julgamento do REsp nº 1.818.926/DF, defiro a proposta apresentada pela empresa CAMX PARTICIPAÇÕES E NEGÓCIOS LTDA (Evento 617) para a aquisição da totalidade do imóvel.
Em consequência, determino as seguintes providências:
HOMOLOGO a proposta da empresa CAMX PARTICIPAÇÕES E NEGÓCIOS LTDA para a aquisição da totalidade (100%) do imóvel situado na Estrada Engenho Velho, nº 2286, lote 9, do PA 19.715, Freguesia, Jacarepaguá, Rio de Janeiro, matrícula nº 163.048, pelo valor de R$ 800.000,00 (oitocentos mil reais).
A adquirente, CAMX PARTICIPAÇÕES E NEGÓCIOS LTDA, deverá efetuar o depósito judicial do valor de R$ 800.000,00 (oitocentos mil reais) no prazo improrrogável de 15 (quinze) dias, sob pena de desfazimento da presente decisão e prosseguimento da execução.
Após a comprovação do depósito judicial, expeça-se ofício ao Cartório de Registro de Imóveis competente, para fins de registro da transferência da totalidade do imóvel;
O valor depositado (R$ 800.000,00) ficará à disposição deste Juízo para as seguintes destinações:
4.1. A quota-parte correspondente a 1/3 (um terço) do imóvel (R$ 266.666,67) será destinada à satisfação do crédito exequendo do INSS, limitada ao montante devido.
4.2. As demais quotas-partes (2/3 do imóvel, correspondente a R$ 533.333,33) serão resguardadas e disponibilizadas para ao Juízo do processo de inventário.
Expeça-se ofício à 1ª Vara de Família do Foro Regional de Madureira do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro dando ciência desta decisão e solicitando-se que informe o número da conta judicial para a qual será destinado o montante correspondente às quotas-partes remanescentes.
Intimem-se.