Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
Execução de Título Extrajudicial (JEF) Nº 5005124-80.2023.4.02.5107/RJ
EXEQUENTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL JARDIM MARAMBAIA (Sociedade)
ADVOGADO(A): JOSE EVARISTO NASCIMENTO FILHO (OAB RJ105808)
EXECUTADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
DESPACHO/DECISÃO
1. RELATÓRIO
Trata-se de execução de título extrajudicial ajuizada pelo CONDOMINIO RESIDENCIAL JARDIM MARAMBAIA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, objetivando o recebimento da quantia de R$ 18.928,78 (dezoito mil, novecentos e vinte e oito reais e setenta e oito centavos), instrumentalizada pelo título executivo que acompanha a inicial.
A executada foi devidamente citada (Evento 10), tendo apresentado exceção de pré-executividade no evento 13, EXCPREEX1, aduzindo, em síntese, sua ilegitimidade para responder pelo débito objeto da presente, bem como o excesso executado..
É o que merece consideração. DECIDO.
2. FUNDAMENTAÇÃO
2.1 DO CABIMENTO DA OBJEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE
Considerações iniciais. Reputa-se autorizado, no processo de execução, o exercício do direito de defesa sem que haja oposição de embargos de devedor quando alegadas matérias de ordem pública, tais como: ausência de pressupostos processuais, de condições da ação, vícios objetivos no título executivo (especificamente em relação à sua certeza, liquidez e exigibilidade), sendo possível, ainda, arguir-se prescrição ou decadência do direito da parte exequente. E isso se dá justamente porque tais matérias podem, e devem, ser conhecidas mesmo de ofício pelo juiz.
Assim, a objeção de pré-executividade constitui excepcional meio de defesa no processo de execução, em que o executado pode ofertar sua objeção, requerendo a extinção e/ou modificação do processo por falta de preenchimento dos requisitos legais, mas desde que desnecessária a dilação probatória, ou seja, desde que possa demonstrar, de plano, por prova documental inequívoca, a inviabilidade da execução.
Nessa linha é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE EXECUTADA.
1. Consoante entendimento firmado nesta Corte Superior, a exceção de pré-executividade é cabível para discutir questões de ordem pública, quais sejam, os pressupostos processuais, as condições da ação, os vícios objetivos do título executivo atinentes à certeza, liquidez e exigibilidade, desde que não demandem dilação probatória. Incidência da Súmula 83/STJ.
(...) (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.855.262/MT, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 28/8/2023, DJe de 31/8/2023.)
Caso concreto. No caso presente, é cabível a utilização do incidente processual, já que a alegação da executada de ser parte ilegítima para figurar no polo passivo do feito em razão da não consolidação da propriedade do imóvel em seu nome é questão de ordem pública e que não depende de dilação probatória, bastando a análise da cópia da certidão atualizada da matrícula do imóvel.
Igualmente de ordem pública e que dispensa dilação probatória é a alegação da prescrição.
Assim, REJEITO a alegação do exequente de não cabimento do presente incidente.
Passo ao exame do mérito das arguições.
2.2. DO MÉRITO
Inicialmente, razão assiste à CEF ao alegar a ocorrência da prescrição de parte da pretensão executória.
Conforme tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça quando do julgamento do Tema 949, "na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edifício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança da taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação".
Assim, considerando que a presente ação foi ajuizada em 24/10/2023 (evento 1), está prescrita a taxa condominial vencida em 10/10/18 (evento 5, DOC2).
Superada tal prejudicial, aduz a CEF a sua ilegitimidade passiva ao fundamento de que a reponsabilidade pelo pagamento da taxa condominial é da ocupante do imóvel (devedora fiduciante), já que não houve a consolidação da propriedade em nome do agente fiduciário.
Sem razão.
A obrigação de pagar as despesas condominiais possui natureza propter rem, ou seja, adere à coisa e não à pessoa que a contraiu. Assim, a responsabilidade pelo pagamento recai sobre aquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou, em determinadas circunstâncias, sobre o titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição.
No regime da alienação fiduciária, regido pela Lei nº 9.514/97, a propriedade é desmembrada: o devedor fiduciante (adquirente) torna-se o possuidor direto do bem, enquanto o credor fiduciário (instituição financeira) detém a propriedade resolúvel, em caráter de garantia.
Segundo o art. 1.315, do Código Civil: “o condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita”. É dizer: as despesas com a conservação do condomínio são atribuídas por lei à responsabilidade do proprietário, o que é corroborado pelo art. 1.336, I, do Código Civil. As ressalvas devem ser dadas pela própria lei, como no caso da responsabilidade do cessionário e promitente-comprador (art. 1.334, §2º, do Código Civil) ou do locatário (art. 23, XII, da Lei 8.245/91).
No caso da alienação fiduciária em garantia, o art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97, com redação da Lei 10.931/04 estabelece: “responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse”.
O art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil, com redação da Lei 13.043/14, preconiza: “o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem”.
Ocorre que, recentemente, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça, firmou entendimento no sentido de que "as normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem" (REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.)
Assim, ainda que não consolidada a propriedade em nome da CEF, sua responsabilidade decorre da qualidade de proprietária fiduciária do imóvel.
Por oportuno, transcrevo os seguintes excertos do voto proferido pelo i. Min. Raul Araújo, relator do citado julgado do STJ:
"O fato de ser o credor fiduciário possuidor indireto da unidade condominial não subtrai sua condição essencial de proprietário do bem, como unanimemente se reconhece. Então, por que não estaria obrigado a participar das despesas condominiais, a exemplo dos demais proprietários-condôminos? Que privilégio seria esse erguido em detrimento de todos os demais condôminos-proprietários não signatários de contrato de alienação de coisa imóvel?
Analogicamente, numa locação residencial, acaso o proprietário locador de uma unidade condominial, ao permanecer com a posse indireta do bem, transferindo a posse direta de apartamento para um locatário, que ali passa a residir com a família, ficaria desobrigado de arcar com as despesas condominiais na hipótese de inadimplência do inquilino perante o condomínio edilício? Evidente que não! Caso o inquilino não pague as despesas condominiais, o condomínio credor irá buscar o crédito junto ao proprietário-locador.
(...)
Sabe-se ter o crédito oriundo do rateio das despesas condominiais a natureza jurídica propter rem, conforme se extrai do art. 1.345 do Código Civil, acima transcrito. Por força dessa expressa disposição legal, os débitos dos condôminos para com o condomínio edilício acompanham sempre a coisa, de modo que são sempre, em última instância, de responsabilidade do titular do direito real correspondente à unidade condominial, transferindo-se essa responsabilidade para quem quer que suceda o titular nessa posição jurídica. Trata-se de responsabilidade decorrente da condição de titular da coisa, ou seja, de proprietário como gênero, abrangendo igualmente suas espécies, como a propriedade plena ou a resolúvel.
Com isso, relativamente ao próprio condomínio-credor, dada a natureza propter rem das despesas condominiais, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002, haverá necessidade de se promover a citação, na ação de execução, também do credor fiduciário no aludido contrato para que venha integrar a lide, possibilitando a esse titular do direito previsto no contrato de alienação fiduciária quitar o débito condominial existente e, em ação regressiva, tentar obter do devedor fiduciante o retorno daqueles valores, podendo, inclusive, dar por rescindido o contrato de alienação fiduciária da coisa imóvel, por descumprimento da obrigação legal e contratual pelo devedor fiduciante.
Mostra-se descabido e desnecessário, data venia, interpretar as normas legais invocadas de modo a cobrir-se o credor fiduciário de imunidade contra a dívida condominial, outorgando-lhe direitos maiores do que aqueles que tem qualquer outro proprietário-condômino. Quer dizer, o proprietário fiduciário não é um proprietário detentor de mais direitos do que outro proprietário comum de imóvel em condomínio edilício.
As normas dos supratranscritos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, não constituem exceção à norma do art. 1.345 do CC/2002 e não impedem a compreensão acima. Essas disposições legais são reguladoras da relação jurídica espontânea e do respectivo contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel e apenas disciplinam essas relações entre esses contratantes, sem obrigar, prejudicar ou onerar terceiros não participantes dessa contratação voluntária. Assim, evidentemente, aquelas disposições legais e contratuais não prevalecem, não alcançam, nem prejudicam, nem se sobrepõem, a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso de um condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.
(...)
Ao firmar o contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel integrante de condomínio edilício, a instituição financeira se torna titular da propriedade resolúvel do bem e, portanto, condômino naquele condomínio. E, para acautelar seus interesses de proprietária fiduciária na relação condominial, dispõe de todos os meios para exigir do devedor fiduciante contratante que cumpra com seus deveres e obrigações relacionados à posse direta do imóvel condominial, sob pena de rescisão contratual.
Não há surpresa no fato de que qualquer proprietário de imóvel integrante de condomínio edilício se submete à obrigação, inerente à condição de condômino, de participar do rateio das despesas condominiais. Se essas despesas não forem pagas pelo devedor fiduciante nem pelo credor fiduciário, elas serão suportadas pelos outros condôminos, o que, sabe-se, não é lógico, nem justo, nem correto, nem devido.
O natural, lógico e justo rateio das despesas é inerente à propriedade de unidade integrante de condomínio edilício. É dever de todo condômino para com o condomínio. Por isso mesmo, a natureza propter rem se sobreleva ao direito do próprio credor fiduciário (assim como do locador), dado que este, como proprietário da unidade, é também condômino obrigado, como qualquer outro, a participar do rateio das despesas condominiais, embora com direito regressivo contra o devedor fiduciante.
Observe-se que as invocadas normas do Código Civil não entram em choque. Por isso, estão situadas no mesmo Livro III, Do Direito das Coisas, no mesmo Título III, Da Propriedade, porém em diferentes Capítulos: encontra-se o art. 1.345 no Capítulo VII, que regula as relações jurídicas no âmbito de Condomínio Edilício, enquanto o art. 1.368-B está no Capítulo IX, que disciplina as relações jurídicas na esfera da Propriedade Fiduciária. Então, assim como não se pode obrigar quem não é condômino a observar a regra do art. 1.345, também não se pode obrigar quem não firmou contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel a submeter-se ao art. 1.368-B.
É, pois, descabido isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário."
No que diz respeito ao Tema 886 do col. STJ, foi firmada tese nos seguintes termos:
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
Vê-se assim que a tese trata especificamente da responsabilidade de pagamento de dívidas condominiais em caso de relação jurídica fundada em compromisso de compra e venda (promissário comprador e promitente vendedor), de forma que o posicionamento firmado não se aplica, mesmo que por analogia, ao caso concreto, que cuida de relação garantida por alienação fiduciária.
Por fim, também razão não assiste à CEF quanto à alegação de não ser responsável pelos encargos das taxas condominiais.
Isso porque tais encargos (multa, juros e correção monetária) encontram previsão na cláusula 29ª da convenção do condomínio (evento 1, DOC6, fl.8), sendo de responsabilidade, portanto, de todo condômino, como a CEF, que deixa de arcar com o pagamento das taxas condominiais até a data do vencimento.
Todavia, os valores dos honorários advocatícios integrantes do montante exequendo devem ser decotados, já que não são despesas endoprocessuais a atrair a incidência do disposto no art. 82,§2º, do CPC.
Nessa linha:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE EXECUÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS. INCLUSÃO DOS HONORÁRIOS CONVENCIONAIS NO CÁLCULO DO DÉBITO. INADMISSIBILIDADE. PREVISÃO NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. IRRELEVÂNCIA.
I CASO EM EXAME
1. Ação de execução referente a cotas condominiais inadimplidas, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 10/10/2024 e concluso ao gabinete em 10/12/2024.
II QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. O propósito recursal consiste em definir se é cabível a inclusão, em execução de cotas condominiais, do valor correspondente aos honorários convencionais pelo condomínio exequente.
III RAZÕES DE DECIDIR
3. Ao tratar do custo do processo, o Código de Processo Civil, em seus artigos 84 e 85, imputa ao vencido, com base nos princípios da causalidade e da sucumbência, a responsabilidade final pelo pagamento dos gastos endoprocessuais, ou seja, aqueles necessários à formação, desenvolvimento e extinção do processo. Diversamente, os gastos extraprocessuais - aqueles realizados por uma das partes fora do processo -, ainda que assumidos em razão dele, não podem ser imputados à outra parte.
4. É inadmissível a inclusão, pelo condomínio exequente, dos honorários convencionais no cálculo do valor objeto da ação de execução do crédito referente a cotas condominiais inadimplidas, independentemente do fato de existir previsão acerca dessa possibilidade na convenção de condomínio.
IV DISPOSITIVO
5. Recurso especial conhecido e provido. (REsp n. 2.187.308/TO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/9/2025, DJEN de 19/9/2025.)
3. DISPOSITIVO
Ante o exposto, ACOLHO PARCIALMENTE a exceção de pré-executividade aviada pela CEF apenas para excluir do montante exequendo os valores referentes à taxa condominial vencida em 10/10/18 e os honorários advocatícios.
Intime-se o exequente para juntar aos autos, no prazo de 15 (quinze) dias, planilha atualizada do débito exequendo e com a exclusão dos valores supra.
Após, novamente conclusos.