Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5032191-67.2025.4.02.5101/RJ
AUTOR: ALAN SANT ANA DOS SANTOS
ADVOGADO(A): JORDAN TAMEIRAO FERREIRA (OAB BA066318)
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de ação pelo procedimento comum ajuizada por ALAN SANT ANA DOS SANTOS em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, objetivando a "concessão da antecipação de tutela pleiteada determinando a juntada do processo administrativo, para se verificar se os requisitos da Lei n.º 9.514/97 foram cumpridos e a suspensão dos leilões a serem realizados nos dias 22.10.2024 e 25.10.2024 e qualquer ato expropriatório até o julgamento do mérito da presente demanda sob pena de afronta aos princípios da boa-fé, função social da propriedade, legalidade, contraditório, devido processo legal e da ampla defesa" (sic - fl. 11 do evento 1, INIC1).
Petição inicial, instruída com documentos no evento 1.
Não há comprovação do recolhimento das custas judiciais, tendo em vista o pedido de gratuidade de justiça formulado pelo autor.
A ação foi distribuída à 26ª Vara Federal/RJ, que determinou a remessa do feito a este Juízo da 11ª Vara Federal, devido à prevenção (evento 4).
Certidão de cálculo do valor das custas no evento 6.
No evento 9, decisão do juízo determina ao autor a emenda da inicial, o que é cumprido nos eventos 14 e 15.
É o relatório necessário. Decido.
Recebo a petição e documentos do evento 9 como emenda da inicial e defiro o benefício da gratuidade de justiça ao autor, na forma dos artigos 98 e 99 do Código de Processo Civil. Anote-se.
No que concerne ao pedido de tutela provisória de urgência, de natureza antecipada, urge ressaltar que, de acordo com a previsão contida no artigo 300 do CPC, há de se observar, para sua concessão, elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, e não pode ser deferida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.
Pretende o autor, em sede de tutela de urgência, a suspensão do leilão extrajudicial do imóvel objeto dos autos (situado na Avenida Chrisostomo Pimentel Oliveira, 1.689, BL 2, apto 303, Anchieta, Rio de Janeiro/RJ, CEP 21655-613, matriculado sob nº 252404 no 8º Cartório de Registro de Imóveis do Rio de Janeiro), designado para os dias 22/10/2024 e 25/10/2024 e de seus efeitos, além da determinação para que a ré proceda à juntada do processo administrativo de consolidação da propriedade, para que possa discutir judicialmente a validade e a regularidade do procedimento adotado pela Caixa Econômica Federal.
Os mutuários, ao celebrarem contratos de financiamento de imóvel, garantido por alienação fiduciária, assumem o risco de terem o imóvel objeto do financiamento levado a leilão em caso de se tornarem inadimplentes, razão pela qual estão cientes das consequências que o inadimplemento pode acarretar.
Acerca do tema, o artigo 26 da Lei nº 9.514/97 estabelece que o fiduciante, seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do Registro de Títulos e Documentos, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. Eis seu teor:
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.
§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
§ 3º-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 3º-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 4º Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014) [g.n.]
§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.
§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 8º O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
Já o artigo 27, §2º-A, da referida Lei prevê:
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
§ 1º Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.
§ 2º-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) [g.n.]
(...)
Para purgar os efeitos da mora e evitar as medidas constritivas do financiamento, tais como a realização do leilão e a consolidação da propriedade, é necessário que o mutuário cumpra as exigências estabelecidas na Lei nº 10.931/2004, que impõe, dentre outras obrigações, a necessidade de assegurar a continuidade do pagamento, no tempo e modo contratados, do valor incontroverso das prestações (§ 1º do artigo 50), bem como efetuar o depósito integral dos valores controvertidos cobrados pelo agente financeiro (§ 2º do artigo 50), exigência que somente poderá ser dispensada diante da existência de relevante razão de direito e risco de dano irreparável ao ora agravante (§ 4º do art. 50), o que não se verifica no caso dos autos.
No caso em tela, o autor alega que não foi intimado pessoalmente para purgar a mora, conforme preconiza a Lei nº 9.417/97.
No entanto, conforme certidão juntada no evento 1, MATRIMOVEL7, verifica-se que foi averbada na matrícula do imóvel em tela a intimação pessoal do devedor para quitar as obrigações da alienação fiduciária em garantia que grava o imóvel, conforme certidão do 4º Registro de Títulos e Documentos, o que a priori afasta a alegação de irregularidade do procedimento de consolidação da propriedade em favor da CEF. Veja-se:
A informação da notificação, registrada na matrícula do imóvel, promovida por agente detentor de fé pública, goza de presunção de veracidade, sendo meio suficiente para a comprovação da notificação para purgar a mora.
Nesse sentido:
CIVIL. ADMINISTRATIVO. CONTRATO DE MÚTUO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DO MUTUÁRIO. NOTIFICAÇÃO PARA PURGA DA MORA ATESTADA POR OFICIAL DO REGISTRO. FÉ PÚBLICA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO. LEI N.º 9.514/97. CESSÃO DE CRÉDITO. LEGALIDADE. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. 1. Ocorrido o inadimplemento das obrigações, o que é incontroverso, e a notificação pessoal do mutuário-fiduciante, sem a purga da mora, resta consolidada a propriedade em nome do fiduciário, nos termos do artigo 26, parágrafo 7º, da Lei nº 9.514/97. 2. A notificação pessoal para purgar a mora mediante certidão lavrada em cumprimento do § 3º do art. 26 da Lei 9.514/97 e subscrita por escrevente de serventia judicial, goza de fé pública, e dotada, por isso, de presunção de veracidade. 3. Embora o art. 290 do Código Civil estabeleça que a cessão de crédito produz efeitos com a notificação do devedor, a consequência da ausência de tal comunicação é liberá-lo da obrigação na hipótese de pagamento ao credor primitivo, nos termos do art. 292 do CC. 4. Pacificada a jurisprudência no tocante à aplicação das disposições da Lei nº 8.078/90, que instituiu o Código de Defesa do Consumidor ( CDC), às relações contratuais firmadas com as instituições financeiras em face do disposto na Súmula 297 do STJ: "O código de defesa do consumidor é aplicável às instituições financeiras", mas sua da incidência não resulta a automática inversão do ônus da prova, para o que se impõe a comprovação da hipossuficiência do devedor, além da plausibilidade da tese defendida por ele, a critério do juiz, conforme o teor do art. 6º, VIII do CDC. (TRF-4 - AC: 50279721320214047003 PR, Relator: GISELE LEMKE, Data de Julgamento: 01/02/2023, DÉCIMA SEGUNDA TURMA) [g.n.]
Assim, diante da fé pública de que gozam os Oficiais dos Registros de Títulos e Documentos, não tendo sido trazidos aos autos elementos suficientes a infirmar a veracidade das informações fornecidas, em análise perfunctória, própria das tutelas antecipadas, tenho por regular o procedimento adotado pela CEF.
Decorrido o prazo para a purga da mora, o mutuário permaneceu inerte e foi consolidada a propriedade em nome da CAIXA.
A regra que prevê a notificação pessoal do mutuário para a purga da mora tem por finalidade proporcionar a este uma última oportunidade de solver o débito. Não há surpresa na retomada do imóvel, pois, desde a celebração do contrato, os devedores sempre souberam que a execução extrajudicial seria consequência da falta de pagamento.
De modo mais específico, a consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária ocorrida após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/97, impossibilita que o devedor purgue a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária. A propósito, veja-se:
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.465/2017. DIREITO DE PREFERÊNCIA. (...) 4. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, “com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário”, mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. (STJ. Terceira Turma, REsp n. 2.007.941 – MG, Relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 14/02/2023, DJe 16/02/2023).
Noutra via, não se pode negar o direito de a credora tomar as providências para a recuperação do valor devido em razão do financiamento inadimplido.
Diante da conduta do autor e da fragilidade de seus argumentos, tem-se uma presunção que milita em favor do agente imobiliário, devendo prevalecer a vinculação ao contrato e a legislação que rege a alienação fiduciária em garantia.
De fato, há necessidade de que se estabeleça o contraditório para que, mediante a instrução processual, seja carreada aos autos documentação capaz de eliminar quaisquer dúvidas acerca do ocorrido no desenrolar da execução extrajudicial.
Portanto, em análise preambular, característica deste momento processual, não vislumbro a presença dos elementos necessários para a suspensão dos leilões, conforme requerido pelo autor.
Doutro giro, entendo pertinente o requerimento formulado para que a CEF seja instada a juntar o procedimento de consolidação da propriedade por ela promovido, a fim de que o contraditório mínimo se perfaça, para que o julgador possa melhor examinar a lide.
Ante o exposto, DEFIRO EM PARTE A TUTELA DE URGÊNCIA requerida para determinar à CEF que junte aos autos a íntegra do procedimento de consolidação da propriedade por ela promovido e determino:
1) CITE-SE a CEF, na forma do art. 238 c/c art. 335, ambos do CPC e INTIME-SE, a fim de que apresente, no prazo de 5 (cinco) dias, a contar de sua intimação desta, a íntegra do processo de consolidação da propriedade, bem como toda a documentação acerca da intimação do autor para a purgação da mora do imóvel objeto dos autos e dos leilões designados (art. 336 do CPC).
2) Apresentada a contestação, voltem-me conclusos.
Int.