Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
Execução de Título Extrajudicial (JEF) Nº 5005069-10.2024.4.02.5103/RJ
EXEQUENTE: CONDOMINIO PARQUE GUARANI
ADVOGADO(A): ARNON VELMOVITSKY (OAB RJ045618)
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de execução de título extrajudicial movida pelo CONDOMÍNIO PARQUE GUARANI em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, objetivando receber as cotas condominiais vencidas referente à unidade apto. 402, bloco 09, localizado à Avenida Presidente Kennedy, n° 476, Parque Jockey Clube, Campos dos Goytacazes/RJ, CEP: 28020-010.
No evento 12, a CEF apresenta exceção de pré-executividade, sob o seguintes fundamento de ilegitimidade passiva.
Em seguida, impugnação pela exequente (Evento 24).
Pois bem.
A exceção de pré-executividade é admitida nas hipóteses em que a execução apresenta vício passível de ser verificado de plano, sem necessidade de dilação probatória. Nela apenas podem ser deduzidas matérias de ordem pública, cognoscíveis de ofício pelo magistrado, tais como condições da ação, pressupostos processuais e outras relativas a pressupostos específicos da execução.
O acolhimento da exceção, portanto, depende de que as alegações formuladas pela parte sejam averiguáveis de plano, completamente provadas, praticamente inquestionáveis. Qualquer consideração ou análise mais aprofundada impede o manejo desse incidente.
Consolidando o entendimento, o STJ editou a Súmula 393: “A exceção de pré-executividade é admissível na execução fiscal relativamente às matérias conhecíveis de ofício que não demandem dilação probatória”.
Na espécie, não vislumbro a ilegitimidade passiva ad causam da CEF.
Conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.929.926/SP), configura-se a pertinência subjetiva da CEF para responder pelas dívidas condominiais, na condição de credora fiduciária, mesmo antes consolidação da propriedade do imóvel, uma vez que cotas condominiais têm natureza propter rem e acompanham o imóvel, razão pela qual o credor fiduciário (Caixa Econômica Federal) é considerado legitimado passivo desde o início da cobrança, ainda que não tenha havido consolidação da propriedade ou imissão na posse. Confira-se:
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.
1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.
2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno.
3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário sub-roga-se nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.
4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.
5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário.
O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário.
6. Recurso especial improvido.
(REsp n. 1.929.926/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.)
Sendo assim, o condomínio pode, portanto, cobrar tanto do devedor fiduciante quanto do credor fiduciário, sendo possível inclusive a penhora do imóvel para satisfação do débito. Caso o credor fiduciário arque com a dívida, ele se sub-roga nos direitos do condomínio e poderá exercer regresso contra o fiduciante inadimplente.
Por fim, no que tange à alegação de excesso de execução, pela inadequada incidência de correção monetária, juros e multa, deixo de apreciá-la. Primeiro por não se tratar de matéria de ordem pública, e, portanto, passível de arguição pela via da exceção. E segundo porque a executada não juntou aos autos os cálculos que entende corretos para a execução, indo de encontro ao art. 525, §4, CPC.
Ante o exposto, REJEITO a exceção de pré-executividade.
Intimem-se as partes para ciência, em especial, ao exequente para impulsionar o feito. Prazo: 10 dias.