Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5002402-05.2025.4.02.5107/RJ
AUTOR: ALEXANDRE DOS SANTOS
ADVOGADO(A): CARLA ANDREA BEZERRA ARAUJO (OAB RJ094214)
ADVOGADO(A): DANIELLE BLANCO REISCHAK DIAS (OAB RJ245784)
ADVOGADO(A): MONIQUE ANDREA DE SÁ GUIMARÃES LIMA (OAB RJ260978)
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de Ação Anulatória de Leilão Extrajudicial com pedido de Tutela de Urgência ajuizada por ALEXANDRE DOS SANTOS em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF.
Narra o autor que firmou com a ré, em 27/03/2018, contrato de financiamento habitacional no âmbito do programa "Minha Casa Minha Vida", para aquisição de seu único imóvel residencial, localizado em Tanguá/RJ. Alega que, em razão de dificuldades financeiras que resultaram em seu desemprego, tornou-se inadimplente com algumas parcelas do financiamento.
Afirma que foi surpreendido em 24/05/2025 com a notícia, vinda de terceiros, de que seu imóvel estava em processo de venda direta pela CEF, após a realização de leilões. Sustenta a nulidade de todo o procedimento de execução extrajudicial, sob os seguintes fundamentos principais: (i) ausência de notificação pessoal para purgar a mora, conforme exige a Lei nº 9.514/97; e (ii) ausência de intimação sobre as datas, horários e locais dos leilões realizados, o que o teria impedido de exercer seu direito de preferência.
Requer, em sede de tutela de urgência, a suspensão imediata de quaisquer atos de alienação do imóvel e a sua manutenção na posse do bem. Ao final, pede a confirmação da tutela e a anulação do procedimento executório.
É o breve relatório. Decido.
Primeiramente, defiro o pedido de gratuidade de justiça.
A concessão da tutela de urgência, conforme o art. 300 do Código de Processo Civil, exige a demonstração de elementos que evidenciem a probabilidade do direito (fumus boni iuris) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (periculum in mora).
Em uma análise perfunctória, inerente a esta fase processual, não vislumbro a presença da probabilidade do direito a amparar o pleito do autor.
O contrato de mútuo garantido por alienação fiduciária se rege pela Lei nº 9.514/97. O Art. 26, §4º da referida lei contém a seguinte disposição:
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
(...)
§ 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (gn)
Analisando a certidão de ônus reais juntada pelo autor ao evento 1, MATRIMOVEL10, é possível identificar que as tentativas de notificação pessoal do devedor para purga da mora restaram infrutíferas, motivo pelo qual se procedeu com a intimação destes por edital, em atendimento aos ditames do dispositivo supramencionado.
Ressalte-se que os atos praticados pelos oficiais de registro gozam de presunção de legitimidade e veracidade em razão da fé pública que lhes é atribuída, nos termos do Art. 3º da Lei 8.935/94, motivo pelo qual incumbe ao autor provar por quaisquer meios a inidoneidade das informações averbadas na matrícula do imóvel, o que não se vislumbra nesta análise inicial.
Lado outro, No que tange à alegação de alienação por preço vil, anoto que sua verificação não se esgota na simples comparação com o valor original de avaliação do contrato. A caracterização de preço vil demanda uma análise aprofundada do valor de mercado do bem à época da alienação, matéria que exige dilação probatória, muitas vezes com a produção de prova pericial, e que deve ser submetida ao crivo do contraditório.
Portanto, diante da ausência de pressuposto inserto no art. 300 do CPC, INDEFIRO o pleito de suspensão de leilões que tenham por objeto o bem em referência, diante da existência de indícios de regularidade no procedimento de execução extrajudicial deflagrada pela Caixa Econômica Federal e que culminou com a consolidação da propriedade fiduciária em seu favor.
Contudo, com base no poder geral de cautela, o requerimento de liminar deverá ser DEFERIDO EM PARTE, apenas para determinar o atendimento, pela Caixa Econômica Federal, da exigência de prévia comunicação ao devedor na designação de quaisquer leilões que tenham por objeto referido imóvel, nos termos do parágrafo 2º-A do artigo 27 da Lei n° 9.514/97 (redação conferida pela Lei n° 13.465/2017), cuja aplicabilidade é imediata por se tratar de norma procedimental (e não de direito material). O deferimento da medida liminar se justifica diante da alegação do autor de que não foi intimado da designação do leilão do bem.
A relação jurídica objeto dos autos é tipicamente consumerista, razão pela qual há incidência das normas atinentes às relações de consumo, em especial aquelas contidas no Código de Defesa do Consumidor.
Tal constatação, somada à nítida maior dificuldade na produção da prova pela parte autora (art. 373, §1º, do CPC), impõe a distribuição dinâmica do ônus da prova. Dessa forma, com fulcro no art. 373, §1º, do CPC c/c art. 6º, VIII, da Lei n° 8.078/90 e diante de sua hipossuficiência técnica, INVERTO o ônus da prova com relação aos fatos narrados, atribuindo-o à ré.
Intime-se o autor para que, no prazo de 15 dias, junte aos autos comprovante de residência atual (pelo menos, datado dos últimos seis meses) e em seu nome. Serão aceitos, por exemplo, os seguintes documentos: contas de energia elétrica, gás, água ou telefone, correspondências referentes a assinaturas de jornais ou revistas, faturas de cartão de crédito, crediários de lojas e afins.
Não dispondo de comprovante de residência em seu próprio nome, a parte autora deverá, no prazo acima assinado, apresentar declaração de que reside no endereço declinado na inicial, firmada de próprio punho ou por advogado com poderes específicos para declarar o endereço da mesma, nos termos dos arts. 1º, 2º e 3º, da Lei nº 7.115/1983, destinada a fazer prova de residência.
Cumprido, intime-se a Caixa Econômica Federal do deferimento parcial da liminar, bem como, na mesma oportunidade, proceda à sua citação, devendo apresentar defesa no prazo de 15 dias. Na mesma oportunidade, deverá apresentar todos os documentos que tenha em seu poder que possam contribuir para o deslinde do feito.
Apresentada a contestação, intime-se a parte autora para oferecimento de réplica, no prazo de 15 dias (dobrado para entes públicos), devendo, na oportunidade, especificar, justificadamente, as provas que pretende produzir, sob pena de preclusão.
Havendo, a qualquer momento, juntada de novos documentos, dê-vista à parte contrária, pelo prazo de 15 dias (dobrado para entes públicos), nos termos do artigo 437, parágrafo 1º, do CPC.
Tudo cumprido, e nada mais havendo a se decidir, venham conclusos para sentença.