Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 5006878-07.2025.4.02.5101/RJ
EXEQUENTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL LIFE
ADVOGADO(A): ANA CAROLINA BALBE DE FARIA PEREIRA (OAB RJ138909)
ADVOGADO(A): FABIO MARTINS AFFONSO (OAB RJ118575)
EXECUTADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de exceção de pré-executividade relacionada a execução de R$ 22.424,86, valor atualizado até novembro de 2019 e decorrente de cotas condominiais em atraso do imóvel situado na Rua Silvia Pozzano, nº 3.003, bloco 2, ap. 203, Recreio dos Bandeirantes, Rio de Janeiro - RJ (evento 1, INIC1).
Inicial no evento 1, INIC1, acompanhada de documentos e emendada no evento 1, ANEXO4, fls. 86 a 102.
No evento 11, exeção de pré-executividade, alegando ausência de título líquido e certo e ilegitimidade passiva.
Petições da exequente nos eventos 16 e 22.
É o relatório. DECIDO.
Decido, nos termos autorizados pelo art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, eis que o feito já se encontra suficientemente instruído para a prolação de decisão de mérito. Ademais, como mencionado acima, não houve requerimento das partes para a produção de outras provas.
Dito isso e não havendo preliminares, passo diretamente à apreciação do mérito e, ao fazê-lo, constato assistir razão parcial à autora. Senão, vejamos.
Inicialmente, apenas para deixar claro, vale ressaltar que, juntamente com a inicial da ação de execução, o condomínio autor apresentou os documentos indispensáveis à efetivação da cobrança judicial, tais como a ata de eleição do síndico, a convenção do condomínio e o relatório de débitos de condomínio com as quantias devidas. Por consequência, não há que se falar em inépcia da peça vestibular.
Deve ser observado, ainda, que, conforme remansosa jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça - STJ, não há legitimidade processual da instituição financeira para responder pelas dívidas condominiais na condição de credora fiduciária, se ausente a consolidação da propriedade em seu nome. Por outro lado, se já ocorreu a referida consolidação, a credora fiduciária responde pelo pagamento das cotas condominiais.
Confira-se:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DE ADMISSIBILIDADE DO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINAIS. CREDOR FIDUCIÁRIO. RESPONSABILIDADE. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.1. Nas razões do agravo em recurso especial a parte agravante impugnou todos os fundamentos da decisão que não admitiu o seu recurso especial.2. A jurisprudência do STJ encontra-se pacificada no sentido de que, nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes.3. O entendimento desta Corte Superior é no sentido de que: "A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem.". (REsp n. 1.731.735/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/11/2018, DJe de 22/11/2018.).4. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo em recurso especial.1
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL.EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.DESPESAS CONDOMINIAIS. A RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO APENAS SURGE COM A CONSOLIDAÇÃO DE SUA PROPRIEDADE PLENA EM RELAÇÃO AO BEM DADO EM GARANTIA, OU SEJA, APÓS SUA IMISSÃO NA POSSE. PRECEDENTES. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.2
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECOBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO CREDORFIDUCIÁRIO NÃO IMITIDO NA POSSE.1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02", motivo pelo qual "a sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem" (REsp 1.731.735/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13.11.2018, DJe 22.11.2018).2. Ao se examinar o recurso especial da ora agravada, não foram constatados os óbices de admissibilidade apontados pela agravante, tendo em vista: (i) a suficiência da impugnação dos fundamentos do acórdão estadual que pugnou pela responsabilidade solidária da RB Capital pelas despesas condominiais; (ii) o prequestionamento implícito dos dispositivos legais apontados como violados, não havendo que se falar em inovação recursal; e (iii) a inaplicabilidade do óbice da Súmula 7/STJ em caso de mera revaloração do contexto fático probatório dos autos. 3. Agravo interno não provido.3
No caso concreto, conforme se depreende da certidão de registro do evento 1, ANEXO4, fls. 90 a 99 (evento 22, ANEXO3), o imóvel em questão estava alienado fiduciariamente. No entanto, em função da inadimplência dos devedores fiduciários, a Caixa Econômica Federal - CEF consolidou a propriedade em seu nome, conforme previsto na Lei n° 9.514/1997, com registro da operação em março de 2024.
Por conseguinte, não há dúvidas de que a CEF é a proprietária do apartamento 203, bloco 2, do condomínio autor, razão pela qual deve responder pelas despesas condominiais, enquanto obrigações propter rem, sem prejuízo de ação de regresso contra o antigo possuidor ou os atuais ocupantes.
Nesse sentido:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA QUE RECONHECEU A ILEGITIMIDADE DO BANCO. APELAÇÃO DO CONDOMÍNIO AUTOR. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE PLENA DO IMÓVEL EM NOME DO BANCO, CREDOR FIDUCIÁRIO. Diante da propriedade plena do imóvel, o banco tornou-se responsável pela totalidade das obrigações existentes sobre a coisa, mesmo aquelas anteriores à data da retomada da posse, sem prejuízo de seu direito de regresso contra o antigo possuidor. Obrigação de caráter propter rem. Entendimento, ademais, que favorece o interesse da coletividade condominial de receber o crédito que lhe é devido. Sentença reformada. Ação julgada procedente. Recurso provido.4
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINAIS. DECISÃO QUE INDEFERIU O PEDIDO DE PENHORA DO IMÓVEL. INCONFORMISMO DO AUTOR, ORA AGRAVANTE. Insurge-se o recorrente contra a decisão que indeferiu o pedido de penhora do imóvel, considerando que o segundo réu não é proprietário do bem. O recorrente defendeu que o débito condominial possui natureza de obrigação propter rem, assim, as despesas do condomínio estariam vinculadas ao imóvel, mesmo no caso da consolidação da propriedade oriunda de alienação fiduciária, consequentemente, o próprio imóvel responderia pela dívida por ele gerada, uma vez que se cuida de encargos da própria coisa. Conforme entendimento do STJ, o credor fiduciário passa a ser devedor das cotas condominiais, após a consolidação da propriedade para si, inclusos os débitos anteriores à sua posse direta, tendo em vista a natureza propter rem da dívida. Reforma do decisum.5
No entanto, as rubricas estranhas às cotas condominiais - como custas, honorários, etc. - não podem ser incluídas na execução. Afinal, o condomínio não pode criar despesas acessórias para cobrança das cotas e pretender repassá-las à CEF.
Assim, a execução deve prosseguir em face da Caixa Econômica Federal pelo valor de R$ 19.687,17, abrangendo os valores vencidos até 10/10/2019 (evento 1, ANEXO4, fls. 100 a 102).
DISPOSITIVO
Ante o exposto, acolho em parte a exceção de pré-executividade, para determinar o prosseguimento da execução pelo valor de R$ 19.687,17 (dezenove mil seiscentos e oitenta e sete reais e dezessete centavos), atualizado até outubro de 2019.
Intime-se a Caixa Econômica Federal para comprovar o pagamento do débito, em 10 dias, sob pena de adoção de medidas constritivas.
1. AgInt no AREsp 2.074.722/DF (processo n° 2022/0046937-3); STJ, 4ª Turma; Relator: Ministro Luis Felipe Salomão; DJe de 09/09/2022.
2. AgInt no AREsp 1.637.467/SP (processo n° 2019/0369724-4); STJ, 3ª Turma; Relator: Ministro Paulo de Tarso Sanseverino; DJe de 18/12/2020.
3. AgInt no AgInt no REsp 1715053 (processo n° 2017/0304653-5); STJ, 4ª Turma; Relator: Ministro Luis Felipe Salomão; DJe 18/08/2020.
4. Processo n° 1012639-82.2019.8.26.0223; TJSP, 35ª Câmara de Direito Privado; Relator: Desembargador Morais Pucci; Data do julgamento: 06/06/2020.
5. Processo n° 0019470-80.2021.8.19.0000; TJRJ, 21ª Câmara Cível; Relator: Desembargador André Emilio Ribeiro Von Melentovytch; Data do julgamento: 20/08/2021.