Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5080063-15.2024.4.02.5101/RJ
AUTOR: CRISTINA MARIA FLORES RIBAS
ADVOGADO(A): DIEGO OLIVEIRA BARBATI (OAB RJ145873)
ADVOGADO(A): BRUNO AMAR BOTELHO (OAB RJ113441)
ADVOGADO(A): DANIELA SOARES DOMINGUES (OAB RJ106850)
AUTOR: CARLA MARIA FLORES RIBAS
ADVOGADO(A): DIEGO OLIVEIRA BARBATI (OAB RJ145873)
ADVOGADO(A): BRUNO AMAR BOTELHO (OAB RJ113441)
ADVOGADO(A): DANIELA SOARES DOMINGUES (OAB RJ106850)
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de ação declaratória para revisão de taxa de ocupação com repetição de indébito, na qual as autoras questionam o valor atribuído pela Secretaria do Patrimônio da União ao imóvel situado na Praia de Tarituba, Paraty/RJ, inscrito sob o RIP nº 5875.0100015-90 e matriculado sob o nº 6.496 (Evento 1, INIC1, p. 1-19).
A prova pericial de engenharia de avaliações foi deferida por este Juízo (Evento 62), tendo sido nomeado o Engenheiro Civil Pedro Bregalda do Carmo Borba Neves, que apresentou laudo pericial no Evento 111, concluindo pelo valor de mercado de R$ 4.780.000,00 para a área de marinha de 17.820m².
Sobreveio impugnação parcial das autoras (Evento 119), questionando o fator de depreciação de 25% aplicado sobre o valor inferido de R$ 6.383.471,26, pugnando pela adoção de redutor de 45% com base em modelo matemático de liquidez.
A União Federal, por sua vez, apresentou petições nos Eventos 125, 130, 135 e 149, insurgindo-se contra a recusa do perito em responder aos quesitos formulados no Evento 91, os quais versavam sobre a regularidade dos percentuais de atualização aplicados pela SPU desde o exercício de 2016, com base na legislação especial de regência.
No Evento 140, o perito apresentou laudo complementar, mantendo suas conclusões e esclarecendo que os quesitos da União extrapolariam o objeto técnico da perícia determinada.
As autoras reiteraram suas impugnações no Evento 150, agora acrescidas de questionamentos sobre multicolinearidade e coeficiente de determinação ajustado (R² = 0,2564).
É o relatório. Decido.
Da obrigatoriedade de resposta aos quesitos da União
A controvérsia instaurada nos autos possui dupla dimensão: de um lado, as autoras sustentam que a SPU promoveu reavaliação unilateral do valor de mercado do imóvel, resultando em cobrança exorbitante; de outro, a União defende que, desde o exercício de 2016, as atualizações anuais do valor do domínio pleno observaram estritamente os critérios objetivos estabelecidos na legislação especial de regência, com base em índices oficiais de correção monetária.
A decisão que deferiu a prova pericial (Evento 62) assim delimitou seu objeto:
"Defiro a realização de perícia técnica de engenharia civil ou arquitetura, com especialidade em avaliação de imóvel, a ser realizada no bem localizado na Praia de Tarituba, S/N, Saco de Tarituba - Baia da Ilha Grande, 3º Distrito de Parati, CEP: 23970-000 - Parati-RJ" (Evento 62, DESPADEC1, p. 1).
Não houve, portanto, delimitação restritiva do escopo da prova pericial, que se limitou a indicar a especialidade técnica (engenharia de avaliações) e o bem a ser avaliado. A decisão não circunscreveu a perícia à mera fixação do valor de mercado do terreno de marinha, tampouco excluiu da análise as questões relacionadas à metodologia de atualização empregada pela Administração.
O Código de Processo Civil é expresso ao estabelecer os deveres do perito judicial:
Art. 473. O laudo pericial deverá conter:
I - a exposição do objeto da perícia;
II - a análise técnica ou científica realizada pelo perito;
III - a indicação do método utilizado, esclarecendo-o e demonstrando ser predominantemente aceito pelos especialistas da área do conhecimento da qual se originou;
IV - resposta conclusiva a todos os quesitos apresentados pelo juiz, pelas partes e pelo órgão do Ministério Público.
§ 1º No laudo, o perito deve apresentar sua fundamentação em linguagem simples e com coerência lógica, indicando como alcançou suas conclusões.
§ 2º É vedado ao perito ultrapassar os limites de sua designação, bem como emitir opiniões pessoais que excedam o exame técnico ou científico do objeto da perícia.
§ 3º Para o desempenho de sua função, o perito e os assistentes técnicos podem valer-se de todos os meios necessários, ouvindo testemunhas, obtendo informações, solicitando documentos que estejam em poder da parte, de terceiros ou em repartições públicas, bem como instruir o laudo com planilhas, mapas, plantas, desenhos, fotografias ou outros elementos necessários ao esclarecimento do objeto da perícia.
O perito, ao recusar-se a responder aos quesitos da União sob o fundamento de que "extrapolariam o objeto técnico da perícia de engenharia determinada nos autos" (Evento 140, p. 5), incorreu em equívoco hermenêutico.
Com efeito, os quesitos formulados pela União no Evento 91 guardam pertinência direta com a causa de pedir e com a tese defensiva. A ré sustenta que as atualizações anuais realizadas pela SPU observaram estritamente os percentuais estabelecidos na legislação especial (Lei nº 13.347/2016, Lei nº 13.465/2017, Lei nº 14.011/2020, Lei nº 14.474/2022), correspondendo a índices oficiais de correção monetária (IGP-M e IPCA), e não a reavaliações de mercado.
A verificação dessa alegação exige, sim, conhecimento técnico especializado, porquanto envolve:
a) A análise dos percentuais efetivamente aplicados em cada exercício;
b) A confrontação com os índices oficiais de correção monetária;
c) A verificação da conformidade com a legislação de regência;
d) A conclusão sobre se houve mera atualização monetária ou efetiva reavaliação de mercado.
Não se trata, como sugeriu o perito, de "simples operação aritmética" ao alcance de qualquer pessoa. A análise da regularidade dos critérios de atualização aplicados pela Administração, embora envolva cálculos, demanda conhecimento técnico sobre avaliação imobiliária e sobre a metodologia empregada pela SPU, matéria que se insere no âmbito da engenharia de avaliações.
A jurisprudência do Tribunal Regional Federal da 2ª Região é firme no sentido de que a ausência de resposta aos quesitos configura cerceamento de defesa:
EMENTA: DIREITO PREVIDENCIÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. BENEFÍCIO POR INCAPACIDADE LABORATIVA. PROVA PERICIAL JUDICIAL. AUSÊNCIA DE RESPOSTA AOS QUESITOS. CERCEAMENTO DE DEFESA. VIOLAÇÃO AO CONTRADITÓRIO E À AMPLA DEFESA. NULIDADE DA SENTENÇA. ANULAÇÃO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso de apelação interposto por segurada contra sentença que julgou improcedente o pedido de concessão de benefício por incapacidade laborativa, fundada em laudo pericial judicial que concluiu pela inexistência de incapacidade para o trabalho. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a ausência de respostas individualizadas e fundamentadas aos quesitos apresentados pela parte autora caracteriza cerceamento de defesa; e (ii) estabelecer se a deficiência da prova pericial impõe a anulação da sentença para reabertura da instrução processual. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O perito judicial deixou de responder de forma individualizada e fundamentada aos quesitos formulados pela parte autora, limitando-se a afirmar genericamente que as respostas estariam contidas no corpo do laudo. 4. O art. 473, IV, do CPC impõe ao perito o dever de responder, de maneira clara e fundamentada, a todos os quesitos apresentados pelas partes, sob pena de comprometimento da validade da prova técnica. 5. A prova pericial é essencial nas demandas previdenciárias que versam sobre benefício por incapacidade, pois constitui o principal meio de esclarecimento da existência e extensão da incapacidade laborativa. 6. A ausência de enfrentamento específico dos quesitos inviabiliza a plena compreensão da repercussão das patologias diagnosticadas sobre a capacidade laboral da autora, especialmente quanto às exigências da função de operadora de caixa. 7. O encerramento da instrução com base em laudo pericial omisso viola os princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa, comprometendo a adequada prestação jurisdicional. 8. A jurisprudência reconhece que a falta de resposta aos quesitos configura cerceamento de defesa e impõe a anulação da sentença para complementação da prova pericial. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Dado provimento ao recurso para anular a sentença e determinar o retorno dos autos à Primeira Instância. Tese de julgamento: 1. A ausência de respostas individualizadas e fundamentadas aos quesitos formulados pelas partes configura cerceamento de defesa. 2. A sentença fundada em laudo pericial omisso quanto aos quesitos relevantes deve ser anulada para reabertura da instrução processual e complementação da prova técnica. Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 473, IV. Jurisprudência relevante citada: TRF-3, ApCiv nº 5006557-75.2017.4.03.6183, Rel. Juíza Federal Luciana Ortiz Tavares Costa Zanonni, 9ª Turma, j. 27.06.2025, pub. 03.07.2025; TRF-4, AC nº 5080765-35.2021.4.04.7000, Rel. Des. Fed. Márcio Antônio Rocha, 10ª Turma, j. 04.07.2023. (TRF2, AC 5001355-14.2025.4.02.5004, 1ª TURMA ESPECIALIZADA, Relator para Acórdão MARCELO LEONARDO TAVARES, julgado em 09/02/2026)
No mesmo sentido, o Superior Tribunal de Justiça já assentou que a realização da prova pericial constitui direito da parte, não podendo o perito recusar-se a responder aos quesitos formulados:
EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. PODER INSTRUTÓRIO DO JUIZ. MATÉRIA COMPLEXA. NECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DA PROVA PERICIAL AINDA QUE O MAGISTRADO DISPONHA DE CONHECIMENTO TÉCNICO. PRESTÍGIO À AMPLA DEFESA E AO CONTRADITÓRIO. COMPLEXIDADE DA MATÉRIA. SÚMULA 7/STJ. 1. O art. 145 do CPC estabelece que "quando a prova do fato depender de conhecimento técnico ou científico, o juiz será assistido por perito, segundo o disposto no art. 421." O art. 421, § 1º, do CPC, por sua vez, dispõe em linhas gerais que o juiz nomeará perito, fixando de imediato o prazo para a entrega do laudo, cabendo às partes indicarem assistente técnico e a apresentarem quesitos. 2. Em se tratando de matéria complexa, em que se exige o conhecimento técnico ou científico, a perícia deve ser realizada. O juiz, ainda que não esteja vinculado às conclusões do laudo pericial, não pode realizar os cálculos "de próprio punho". Isso porque, com a determinação da perícia, as partes terão a oportunidade de participar da produção probatória, com a nomeação de assistentes técnicos e a formulação de quesitos. 3. O indeferimento da perícia só pode ocorrer nas hipóteses prevista no parágrafo único do art. 420 do CPC, quais sejam: I) quando a prova de o fato não depender do conhecimento especial de técnico, II) quando for desnecessária, em vista de outras provas produzidas, e III) quando a verificação for impraticável. 4. Assim, a realização da prova pericial, quando o fato a ser demonstrado exigir conhecimento técnico ou científico, é um direito da parte, não podendo o magistrado indeferi-la, ainda que possua capacitação técnica. 5. A esta conclusão se chega não apenas em decorrência do prestígio ao contraditório e ampla defesa, mas também da interpretação, feita a contrário senso, do art. 421, parágrafo único, I, do CPC. Este dispositivo permite ao juiz indeferir a perícia quando "a prova do fato não depender, do conhecimento especial de técnico". Ora, se o magistrado pode indeferir a perícia quando a prova do fato não depender de conhecimento especial de técnico, pode-se dizer, então, que, quando a prova depender deste conhecimento, ela não poderá ser indeferida. 6. Portanto, no caso dos autos, acertou o Tribunal de origem quando entendeu que, em face da complexidade da matéria, é necessária a realização de prova pericial, facultando às partes a nomeação de assistentes técnicos e a formulação de quesitos. 7. Não há como fugir da conclusão do acórdão recorrido, de que a presente demanda envolve matéria complexa, pois, para isto, seria necessário revolver o contexto fático-probatório, o que esbarra na Súmula 7 desta Corte Superior. Agravo regimental improvido. (AgRg no AREsp n. 184.563/RN, relator Ministro Humberto Martins, Segunda Turma, julgado em 16/8/2012, DJe de 28/8/2012.)
Ademais, a tese central da defesa da União repousa exatamente na distinção entre atualização monetária (mera correção por índices oficiais) e reavaliação de mercado (nova avaliação do valor do domínio pleno). Conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça:
EMENTA: PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. TERRENO DE MARINHA. TAXA DE OCUPAÇÃO. REAJUSTE. MODIFICAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO. VALOR DE MERCADO DO DOMÍNIO PLENO DO IMÓVEL. INTIMAÇÃO DOS INTERESSADOS. NECESSIDADE. 1. No REsp n. 1.150.579/SC, submetido ao rito do art. 543-C do CPC/1973, firmou-se entendimento de que o reajuste das taxas de ocupação, mediante a atualização do valor venal do imóvel, não configura imposição ou mesmo agravamento de um dever, mas sim recomposição de patrimônio. 2. Posteriormente, a Primeira Seção desta Corte de Justiça, ao julgar os EREsps n. 1.241.464/SC, esclareceu que, no Recurso Especial repetitivo n. 1.150.579/SC, dispensou-se a intimação prévia dos interessados tão somente na hipótese de reajuste da taxa de ocupação decorrente da atualização monetária do valor venal do imóvel. 3. "A reavaliação do valor de mercado do imóvel qualificado como terreno de marinha, embora esteja contida na primeira parte do art. 1º do DL n. 2.398/1987 ('calculada sobre o valor do domínio pleno do terreno') e até seja uma obrigação legal (v.g.: artigos 3º-A, inciso V, 12, 24 da Lei n. 9.636/1988), não pode implicar imediata exigência de novo valor de taxa de ocupação, sem o prévio conhecimento daqueles que irão suportar esse ônus" (Eresp 1241464/SC, Relator Ministro Benedito Gonçalves, Dje 04/11/2013). 4. A atualização do domínio pleno do imóvel, para a cobrança da taxa de ocupação, é autorizada pelos arts. 1º do Decreto-Lei n. 2.398/87 e 101 do Decreto-Lei n. 9.760/46, mediante reavaliação do valor de mercado do imóvel, com a ressalva de que, havendo a alteração da base de cálculo, há a necessidade de intimação prévia dos interessados, o que é dispensável tão somente nos casos de mera atualização monetária. 5. Hipótese em que a Secretaria de Patrimônio da União procedeu à atualização da base cadastral do imóvel sem a efetiva intimação do interessado, publicando o ato de reajuste por meio de jornais locais, circunstância que invalida o procedimento administrativo. 6. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 1.397.685/SC, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, julgado em 17/10/2017, DJe de 15/12/2017.)
Portanto, a questão sobre se houve reavaliação de mercado ou mera atualização monetária constitui ponto nodal da controvérsia, devendo ser esclarecida pelo perito judicial, que possui condições técnicas de analisar os percentuais aplicados e confrontá-los com os índices oficiais e com a legislação de regência.
Ante o exposto, determino que o perito judicial responda, no prazo de 20 (vinte) dias, a todos os quesitos formulados pela União no Evento 91, esclarecendo:
a) Se os percentuais de atualização aplicados pela SPU em cada exercício (2016 a 2025) correspondem aos índices oficiais de correção monetária indicados pela União;
b) Se houve, em algum dos exercícios analisados, efetiva reavaliação de mercado do valor do domínio pleno, ou se as atualizações se limitaram à aplicação de índices oficiais;
c) Qual a metodologia empregada pela SPU para a fixação do valor do domínio pleno no exercício de 2024, e se esta se coaduna com a legislação de regência.
Das impugnações das autoras ao laudo pericial
As autoras, em suas impugnações (Eventos 119 e 150), questionam três aspectos fundamentais do laudo pericial:
a) O fator de depreciação de 25% aplicado sobre o valor inferido;
b) A multicolinearidade identificada entre as variáveis "Dimensão" e "Localização";
c) O reduzido coeficiente de determinação ajustado (R² = 0,2564).
Passo a analisar cada um desses pontos.
Do fator de depreciação (fator oferta)
As autoras sustentam que o redutor de 25% aplicado pelo perito seria insuficiente, pugnando pela adoção de percentual de 45% com base em modelo matemático que correlaciona tempo de exposição da oferta com taxa de depreciação.
A impugnação não merece acolhimento.
O perito, em seu laudo complementar (Evento 140), esclareceu de forma fundamentada as razões que o levaram a adotar o redutor de 25%:
"Justamente por se tratar de dados de oferta, o Laudo Pericial aplicou redutor de 25%, com o objetivo de ajustar o valor ofertado estimado à realidade de negociação do mercado imobiliário, evitando que o valor final fosse artificialmente majorado por preços meramente pretendidos pelos vendedores/corretores" (Evento 140, p. 3).
O modelo matemático proposto pelos assistentes técnicos das autoras (D = 1 - Tb/Te) apresenta fragilidades metodológicas que impedem sua adoção. Vejamos:
Primeiro, o modelo parte de premissa simplista de que o tempo de exposição da oferta seria o único fator determinante do deságio, desconsiderando as múltiplas variáveis que influenciam a formação do preço no mercado imobiliário (localização, características físicas, restrições legais, condições econômicas, etc.).
Segundo, o modelo não encontra respaldo na NBR 14.653, que trata do fator oferta de forma mais criteriosa, exigindo análise empírica do mercado local e não mera aplicação de fórmula matemática genérica.
Terceiro, a alegação de que imóveis de "baixa liquidez" demandariam deságios superiores não autoriza a adoção de percentual arbitrário, desprovido de fundamentação empírica. O perito, ao adotar o redutor de 25%, considerou as características do mercado analisado, a natureza dos dados disponíveis e a dinâmica de negociação de imóveis de grande porte na região de Paraty e Angra dos Reis.
A jurisprudência do Tribunal Regional Federal da 2ª Região, ao apreciar impugnações a laudos periciais de avaliação, tem prestigiado as conclusões do perito judicial quando devidamente fundamentadas:
EMENTA: ADMINISTRATIVO. AGRAVO DE INSTRUMENTO EM CARTA PRECATÓRIA. DECISÃO HOMOLOGATÓRIA DE LAUDO PERICIAL. ESCLARECIMENTOS. RECURSO DESPROVIDO.I. Caso em exame1. Trata-se de julgar agravo de instrumento objetivando a reforma de decisão homologatória de laudo pericial de reavaliação da fração de imóveis de propriedade da CONCESSIONÁRIA RIO MAIS, hipotecados em favor da Agravante (CEF), para garantia da dívida executada, que também determinou a devolução da carta precatória à origem.II. Questão em discussão2. A Agravante questiona o laudo pericial, bem como a decisão judicial que o homologou, sem deferir a designação de audiência de instrução e julgamento para esclarecimentos do expert, que foi requerida pelas partes, ao argumento de que o laudo conteria "inconsistências e inadequações técnicas" que exigiriam maiores explicações quanto aos critérios metodológicos utilizados. No mais, pleitou "seja anulada a homologação do laudo pericial e que novo laudo seja produzido, observando-se os critérios técnicos e a metodologia estabelecida pela NBR 14653".3. Por sua vez, a decisão agravada entendeu que os esclarecimentos já prestados pelo Perito seriam suficientes e que o requerimento de designação de audiência de instrução e julgamento deveria ser apresentado ao Juízo Deprecante. III. Razões de decidir4. Pelo que se observa dos esclarecimentos já prestados, o laudo pericial discordou da pretendida destinação comercial do imóvel avaliado, e apresentou dados relevantes e técnicos para justificar suas conclusões. Apontou a discrepância de valores calculados, respectivamente, pelos Assistentes Técnicos das partes Agravante e Interessada (proprietária do imóvel), a demonstrar a necessidade de uma análise imparcial e equidistante dos interesses de ambos. 5. Diante das respostas técnicas e sem subterfúgios aos quesitos já apresentados pelas partes, esclarecendo a metodologia utilizada e fazendo alusão às exigências da NBR 14653 para respaldar os critérios adotados, não se vislumbra a necessidade de designação de audiência para novos esclarecimentos, eis que tal providência somente serviria para que as partes trouxessem ao Juízo Deprecado seu descontentamento com as conclusões do laudo, que não se mostra "inconsistente", ou "tecnicamente inadequado", como alegado pela parte Agravante, assim como não merece ser anulada a decisão que o homologou. 6. Havendo orientação já consagrada pelo Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o juízo deprecado possui competência "para tratar das questões que envolvem a constrição, avaliação e alienação de bens por ele localizados" (STJ, REsp 1.647.126/MG, Ministro Relator Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. em 16.9.2020), impõe-se reconhecer que essa competência abrange a apreciação das questões relativas aos vícios da avaliação de bens levados à penhora, donde merece ser respaldada a homologação das conclusões do laudo pericial apresentado ao MM. Juízo Deprecado, devidamente antecedida de esclarecimentos capazes de dirimir as divergências e dúvidas suscitadas pelas partes. IV. Dispositivo 7. Agravo de instrumento desprovido.DECISAO: Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 8ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO ao agravo de instrumento interposto pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, mantendo a decisão agravada por seus próprios fundamentos, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. (TRF2, Agravo de Instrumento, 5014273-61.2024.4.02.0000, Rel. MARCELO PEREIRA DA SILVA, 8ª TURMA ESPECIALIZADA, Rel. do Acordao - MARCELO PEREIRA DA SILVA, julgado em 17/03/2025, DJe 31/03/2025 15:50:00)
No caso em exame, o perito demonstrou que o redutor de 25% foi aplicado de forma criteriosa, considerando a utilização de dados de oferta e as características do mercado imobiliário local. A pretensão das autoras de substituir esse percentual por outro, baseado em modelo matemático simplista, não encontra amparo técnico.
Da multicolinearidade e do coeficiente de determinação ajustado
As autoras sustentam que o laudo pericial apresentaria fragilidades em razão da multicolinearidade identificada entre as variáveis "Dimensão" e "Localização" e do reduzido coeficiente de determinação ajustado (R² = 0,2564).
Também aqui a impugnação não prospera.
A multicolinearidade é fenômeno estatístico comum em modelos de regressão, especialmente quando se trabalha com amostras limitadas e variáveis que guardam alguma correlação entre si. Sua identificação pelo software estatístico não implica, por si só, a invalidade do modelo ou a incorreção do valor inferido.
O perito, em seu laudo, utilizou o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, com amostra de 15 elementos amostrais (acima do mínimo de 9 exigido pela NBR 14.653 para modelos com duas variáveis independentes), tendo obtido correlação de 60,22%, considerada forte.
O coeficiente de determinação ajustado (R² = 0,2564) indica que 25,64% da variação observada nos preços foi explicada pelas variáveis consideradas no modelo. Embora não se trate de percentual elevado, não há na NBR 14.653 exigência de coeficiente mínimo de determinação para a validade da avaliação.
A norma técnica brasileira estabelece requisitos de fundamentação e precisão, que foram observados pelo perito:
Grau de Fundamentação I: atingido, conforme demonstrado no laudo (Evento 111, p. 29);
Grau de Precisão: calculado e apresentado, com intervalo de confiança de 80%.
Embora o modelo estatístico seja fragilizado pela métrica descrita, cumpre ponderar que o imóvel avaliando é um ativo com elevadíssimo grau de singularidade (gleba litorânea de grande porte em Paraty, com extensas restrições ambientais de APP e Mata Atlântica). Em mercados com extrema escassez de dados de transações reais, as amostras são naturalmente heterogêneas e ruidosas, o que tende a achatar o R² ajustado.
Ademais, a amostra utilizada pelo perito contemplou, tanto quanto possível, imóveis com características semelhantes ao avaliando, localizados em municípios vizinhos (Paraty, Angra dos Reis e Ilha Grande), com áreas variando de 15.000m² a 337.500m², o que demonstra a adequação da metodologia empregada.
A pretensão das autoras de invalidar o laudo pericial com base em questões estatísticas que, embora identificadas pelo software, não comprometem a validade do trabalho técnico, não encontra amparo na legislação processual ou nas normas técnicas aplicáveis.
O Código de Processo Civil, ao tratar da valoração da prova pericial, estabelece:
"Art. 479. O juiz apreciará a prova pericial de acordo com o disposto no art. 371, indicando na sentença os motivos que o levaram a considerar ou a deixar de considerar as conclusões do laudo, levando em conta o método utilizado pelo perito."
Portanto, cabe ao magistrado, no momento da sentença, apreciar as conclusões do laudo pericial, considerando o método utilizado e a fundamentação apresentada. As questões estatísticas suscitadas pelas autoras, embora relevantes, não impedem a utilização do laudo como elemento de convicção do juízo.
Da necessidade de complementação do laudo pericial
Não obstante o afastamento das impugnações das autoras quanto aos aspectos metodológicos do laudo, subsiste a necessidade de complementação do trabalho pericial para resposta aos quesitos da União, conforme fundamentado no item 2.1 desta decisão.
A resposta a esses quesitos é essencial para o julgamento da lide, porquanto a tese defensiva da União repousa exatamente na regularidade dos critérios de atualização aplicados pela SPU, com base na legislação especial de regência.
DISPOSITIVO
Ante o exposto:
a) ACOLHO o pedido da União Federal para determinar que o perito judicial responda, no prazo de 20 (vinte) dias, a todos os quesitos formulados no Evento 91, esclarecendo:
Se os percentuais de atualização aplicados pela SPU em cada exercício (2016 a 2025) correspondem aos índices oficiais de correção monetária indicados pela União;
Se houve, em algum dos exercícios analisados, efetiva reavaliação de mercado do valor do domínio pleno, ou se as atualizações se limitaram à aplicação de índices oficiais;
Qual a metodologia empregada pela SPU para a fixação do valor do domínio pleno no exercício de 2024, e se esta se coaduna com a legislação de regência.
b) REJEITO as impugnações das autoras quanto ao fator de depreciação, à multicolinearidade e ao coeficiente de determinação ajustado, pelos fundamentos expostos.
c) INDEFIRO, por ora, o pedido de levantamento dos honorários periciais, que ficará condicionado à apresentação do laudo complementar com a resposta integral aos quesitos da União.
Intime-se o perito judicial para cumprimento desta decisão.
Após a apresentação do laudo complementar, abram-se vistas às partes pelo prazo comum de 15 (quinze) dias, nos termos do art. 477, §1º, do CPC.
Tudo cumprido, venham os autos conclusos para sentença.