Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 5009433-94.2025.4.02.5101/RJ
EXEQUENTE: ESPLENDOR I
ADVOGADO(A): ELIZABETH DA SILVA PEREIRA REIS (OAB RJ119928)
EXECUTADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de Execução de Título Extrajudicial ajuizada por CONDOMÍNIO ESPLENDOR I em face de CRISTIAN GONCALVES GALVAO, visando ao recebimento de cotas condominiais inerentes à unidade 301 - Bloco 2 que integram o condomínio, referentes ao período de 10/06/2020 até 10/09/2020, 10/03/2021 até 10/07/2021.
A Execução foi distribuída ao juízo da 2a Vara Cível da Comarca da Capital, sob o no 0023465-71.2021.8.19.0204.
O réu foi citado e manifestou-se naquele feito indicando interesse na celebração de acordo (Evento 1.5, pp. 32-33). A parte autora manifestou-se no Evento 1.5, pp. 51-53, apresentando as condições para parcelamento do débito. Não se efetivando o acordo, foi requerido pela exequente a penhora on-line dos ativos financeiros do réu (Evento 1.5, pp. 66).
No Evento 1.5, pp. 86-88, a exequente junta certidão de ônus reais e informa que foi consolidada a propriedade em favor da Caixa Econômica Federal. Requer a inclusão da empresa pública no polo passivo e a remessa do feito à Justiça Federal.
Decisão proferida pelo juízo da Comarca da Capital, no Evento 1.6, na qual foi declinada a competência em favor de uma das varas cíveis na Justiça Federal.
Distribuído o feito a este juízo, foi determinada a citação da Caixa Econômica Federal.
A executada apresenta, no Evento 52.1, Exceção de Pré-Executividade, em que impugna o crédito exequendo, ao argumento de que não haveria prova de propriedade do imóvel.
A exequente manifesta-se no Evento 59.1, aludindo à documentação acostada ao feito que comprova a propriedade da CEF, bem assim ao disposto nos arts. 26 e 27, da Lei 9.514/97.
DECIDO
As normas atinentes à propriedade fiduciária encontram-se dispostas na Lei nº 9.514/1997, na qual é delineada a responsabilidade pelo pagamento das contribuições condominiais, da seguinte forma:
Lei nº 9.514/1997
[...]
Art. 27. Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.
[...]
§8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.
(g. n.)
No mesmo sentido, está disposto no artigo 1.368-B, do Código Civil o seguinte:
Código Civil – CC
Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014)
Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014)
Cumpre destacar que a propriedade e posse são institutos distintos.
De fato, nos termos do artigo 1.2281, do Código Civil, propriedade é faculdade — rectius direito — de usar, dispor do bem e reavê-lo do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
Já a posse é o exercício de fato, pleno ou não, de algum daqueles poderes inerentes à propriedade (CC, art. 1.1962) e se trata de requisito fundamental para a configuração da responsabilidade para o cumprimento das obrigações propter rem.
No caso em análise, o condomínio exequente ajuizou ação de cobrança em face do devedor fiduciante, referente ao período de 10/06/2020 até 10/09/2020, 10/03/2021 até 10/07/2021; no entanto, a consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal somente ocorreu em 20/09/2023, como se infere da certidão de ônus reais juntada no Evento 1.5, pp. 90-93.
A partir desta data (20/09/2023), responde a CEF pelas obrigações inerentes ao imóvel. Em relação às obrigações vencidas, cumpre ao devedor fiduciante a responsabilidade pelo pagamento, salvo se demonstrado no processo que a imissão na posse pela empresa pública ocorreu no período a que se referem os débitos de cotas condominiais, nos termos previstos no artigo 27, §8º, da Lei nº 9.514/1997 e o artigo 1.368-B, do Código Civil, o que não ocorreu.
Cabe mencionar que o devedor fiduciante reconheceu a inadimplência e manifestou o interesse no parcelamento do débito, ainda que não o tenha efetivado. O fato corrobora a conclusão de que era o próprio fiduciante quem detinha a posse do imóvel no período a que se referem as cotas exequendas.
Por fim, deve ser ressaltado que nos termos do artigo 783, do CPC, a execução fundar-se-á sempre em título de obrigação certa, líquida e exigível.
Para fins de execução fundada em título extrajudicial, a exigibilidade não pode ser presumida e deve ser efetivamente comprovada, fato que não ocorre nos presentes autos.
Nessas circunstâncias, não se mostra possível o redirecionamento da execução conforme pretendido pelo Condomínio, pois “a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02” (TRF2, APELAÇÃO CÍVEL Nº 5014926-86.2024.4.02.5101, 7ª TURMA ESPECIALIZADA, Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 29/11/2024).
Veja-se, ainda:
"DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESPONSABILIDADE POR DÉBITOS ANTERIORES À CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. POSSE DIRETA DO DEVEDOR FIDUCIANTE. ILEGITIMIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO. RECURSO DESPROVIDO.
1. Apelação interposta em face de sentença que, nos autos de execução de título extrajudicial para cobrança de cotas condominiais, acolheu a exceção de pré-executividade apresentada pela executada e extinguiu a execução, reconhecendo a ilegitimidade da credora fiduciária para responder por débitos condominiais referentes ao período de maio a novembro de 2023, anteriores à consolidação da propriedade do imóvel, ocorrida em 19.04.2024.
2. A questão em discussão consiste em definir se o credor fiduciário responde pelo pagamento de cotas condominiais vencidas em período anterior à consolidação da propriedade do imóvel objeto de alienação fiduciária, quando o devedor fiduciante ainda detém a posse direta do bem.
3. As cotas condominiais possuem natureza jurídica de obrigação propter rem, vinculada ao imóvel e transmitida ao titular do direito real correspondente.
4. Nos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel, a constituição da propriedade fiduciária implica o desdobramento da posse, permanecendo o devedor fiduciante como possuidor direto do bem e o credor fiduciário como possuidor indireto, nos termos do art. 23 da Lei n.º 9.514/1997.
5. Enquanto não ocorre a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, o devedor fiduciante permanece responsável pelo pagamento dos encargos incidentes sobre o imóvel, inclusive cotas condominiais.
6. A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento de despesas condominiais surge apenas com a consolidação da propriedade e a correspondente imissão na posse do bem, momento em que passa a exercer os direitos e deveres inerentes à condição de proprietário.
7. No caso concreto, os débitos condominiais executados referem-se ao período de maio a novembro de 2023, anterior à consolidação da propriedade em favor da CEF, ocorrida apenas em 19.04.2024, razão pela qual a responsabilidade pelo pagamento recai sobre os devedores fiduciantes que detinham a posse direta do imóvel.
8. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça orienta que o credor fiduciário somente responde por despesas condominiais após a consolidação da propriedade e sua imissão na posse do imóvel.
9. Recurso desprovido." (gn)
(TRF2 - Apelação Cível Nº 5042985-50.2025.4.02.5101/RJ/RJ - Rel. ROGÉRIO TOBIAS DE CARVALHO - por unanimidade, em 20/03/2026)
Nesse contexto, a Caixa Econômica Federal afigura-se como parte ilegítima para figurar no polo passivo da presente execução.
Nesse sentido, está sedimentada a Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.
Confira-se:
"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DE ADMISSIBILIDADE DO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINAIS. CREDOR FIDUCIÁRIO. RESPONSABILIDADE. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. Nas razões do agravo em recurso especial a parte agravante impugnou todos os fundamentos da decisão que não admitiu o seu recurso especial. 2. A jurisprudência do STJ encontra-se pacificada no sentido de que, nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes. 3. O entendimento desta Corte Superior é no sentido de que: "A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem.". (REsp n. 1.731.735/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/11/2018, DJe de 22/11/2018.). 4. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo em recurso especial." (AgInt no AREsp n. 2.074.722/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 23/8/2022, DJe de 9/9/2022.)
"DIREITO CIVIL PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO. SOLIDARIEDADE. AUSÊNCIA. VERBAS DE SUCUMBÊNCIA. 1. Ação de cobrança de despesas condominiais. 2. Ação ajuizada em 05/05/2011. Recurso especial concluso ao gabinete em 26/08/2016. Julgamento: CPC/73. 3. O propósito recursal é definir se há responsabilidade solidária do credor fiduciário e dos devedores fiduciantes quanto: i) ao pagamento das despesas condominiais que recaem sobre imóvel objeto de garantia fiduciária; e ii) ao pagamento das verbas de sucumbência. 4. O art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 prevê expressamente que responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. 5. Ademais, o art. 1.368-B do CC/02, veio, de forma harmônica, complementar o disposto no art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97, ao dispor que o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. 6. Aparentemente, com a interpretação literal dos mencionados dispositivos legais, chega-se à conclusão de que o legislador procurou proteger os interesses do credor fiduciário, que tem a propriedade resolúvel como mero direito real de garantia voltado à satisfação de um crédito. 7. Dessume-se que, de fato, a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem. 8. Na espécie, não reconhecida pelas instâncias de origem a consolidação da propriedade plena em favor do ITAU UNIBANCO S.A, não há que se falar em responsabilidade solidária deste com os devedores fiduciários quanto ao adimplemento das despesas condominiais em aberto. 9. Por fim, reconhecida, na hipótese, a ausência de solidariedade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais, não há que se falar em condenação solidária do recorrente ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios. 10. Recurso especial conhecido e provido." (REsp n. 1.731.735/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/11/2018, DJe de 22/11/2018.)
Por todo o exposto, não reconheço a legitimidade da Caixa Econômica Federal para figurar no polo passivo da presente execução.
Reconhecida a ilegitimidade da Caixa Econômica Federal, cumpre restituir o feito ao MM Juízo Estadual sem suscitar conflito, nos termos do artigo 45, §3º, do CPC3.
Intime-se.
Preclusa a presente decisão, restituam-se os autos ao MM Juízo Estadual (2a Vara Cível da Comarca da Capital) com baixa no processo.
1. CC – Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
2. CC – Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.
3. CPC – Art. 45. [...] § 3º O juízo federal restituirá os autos ao juízo estadual sem suscitar conflito se o ente federal cuja presença ensejou a remessa for excluído do processo.