Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5032210-73.2025.4.02.5101/RJ
AUTOR: JESSICA MARIA TOMAZ PIRES
ADVOGADO(A): UDAIR JAQUES ALVES JARDIM (OAB MG215221)
AUTOR: EDUARDO DE CARVALHO MORAES
ADVOGADO(A): UDAIR JAQUES ALVES JARDIM (OAB MG215221)
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de ação pelo procedimento comum ajuizada por JESSICA MARIA TOMAZ PIRES e EDUARDO DE CARVALHO MORAES contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, objetivando "a concessão da antecipação de tutela pleiteada determinando a juntada do processo administrativo, para se verificar se os requisitos da Lei n.º 9.514/97 foram cumpridos e a suspensão de qualquer ato expropriatório ou possível arrematação até o julgamento do mérito da presente demanda sob pena de afronta aos princípios da boa-fé, função social da propriedade, legalidade, contraditório, devido processo legal e da ampla defesa" (sic - fl. 13 do evento 1, INIC1).
Petição inicial, instruída com documentos no evento 1.
Não há comprovação do recolhimento das custas judiciais, tendo em vista o pedido de gratuidade de justiça formulado pela autora.
O feito foi inicialmente distribuído perante a 17ª Vara Federal/RJ, que determinou sua redistribuição à este Juízo por prevenção em relação processo nº 5082848-47.2024.4.02.5101 (evento 12).
No evento 16.1, decisão do juízo determina ao autor a emenda da inicial, o que é cumprido nos evento 21.
É o relatório necessário. Decido.
Recebo a petição e documentos do evento 21 como emenda da inicial e defiro o benefício da gratuidade de justiça aos autores, na forma dos artigos 98 e 99 do Código de Processo Civil. Anote-se.
No que concerne ao pedido de tutela provisória de urgência, de natureza antecipada, urge ressaltar que, de acordo com a previsão contida no artigo 300 do CPC, há de se observar, para sua concessão, elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, e não pode ser deferida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.
Pretende a parte autora, em sede de tutela de urgência, a juntada do processo administrativo de consolidação da propriedade efetivado pela CEF, para se verificar se os requisitos da Lei nº 9.514/97 foram cumpridos e a suspensão de qualquer ato expropriatório ou possível arrematação do imóvel até o julgamento do mérito da presente demanda.
Os mutuários, ao celebrarem contratos de financiamento de imóvel, garantido por alienação fiduciária, assumem o risco de terem o imóvel objeto do financiamento levado a leilão em caso de se tornarem inadimplentes, razão pela qual estão cientes das consequências que o inadimplemento pode acarretar.
Acerca do tema, o artigo 26 da Lei nº 9.514/97 estabelece que o fiduciante, seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do Registro de Títulos e Documentos, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. Eis seu teor:
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.
§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
§ 3º-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 3º-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 4º Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014) [g.n.]
§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.
§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 8º O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
Já o artigo 27, §2º-A, da referida Lei prevê:
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
§ 1º Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.
§ 2º-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) [g.n.]
(...)
Para purgar os efeitos da mora e evitar as medidas constritivas do financiamento, tais como a realização do leilão e a consolidação da propriedade, é necessário que o mutuário cumpra as exigências estabelecidas na Lei nº 10.931/2004, que impõe, dentre outras obrigações, a necessidade de assegurar a continuidade do pagamento, no tempo e modo contratados, do valor incontroverso das prestações (§ 1º do artigo 50), bem como efetuar o depósito integral dos valores controvertidos cobrados pelo agente financeiro (§ 2º do artigo 50), exigência que somente poderá ser dispensada diante da existência de relevante razão de direito e risco de dano irreparável ao ora agravante (§ 4º do art. 50), o que não se verifica no caso dos autos.
No caso em tela, a parte autora alega que não foi intimada pessoalmente para purgar a mora, conforme preconiza a Lei nº 9.417/97.
No entanto, conforme documento juntado no evento 1, COMP8, verifica-se que foram averbados na matrícula do imóvel em tela, requerimentos formulados pela CEF para intimação pessoal dos devedores para quitar as obrigações da alienação fiduciária em garantia que grava o imóvel, com intimação pessoal positiva e negativa, houvendo, ainda, a intimação para a purgação da mora por edital, o que afasta a alegação de irregularidade do procedimento de consolidação da propriedade em favor da CEF. Veja-se:
As informações das notificações, registradas na matrícula do imóvel, promovidas por agente detentor de fé pública, goza de presunção de veracidade, sendo meio suficiente para a comprovação da notificação para purgar a mora.
Nesse sentido:
CIVIL. ADMINISTRATIVO. CONTRATO DE MÚTUO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DO MUTUÁRIO. NOTIFICAÇÃO PARA PURGA DA MORA ATESTADA POR OFICIAL DO REGISTRO. FÉ PÚBLICA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO. LEI N.º 9.514/97. CESSÃO DE CRÉDITO. LEGALIDADE. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. 1. Ocorrido o inadimplemento das obrigações, o que é incontroverso, e a notificação pessoal do mutuário-fiduciante, sem a purga da mora, resta consolidada a propriedade em nome do fiduciário, nos termos do artigo 26, parágrafo 7º, da Lei nº 9.514/97. 2. A notificação pessoal para purgar a mora mediante certidão lavrada em cumprimento do § 3º do art. 26 da Lei 9.514/97 e subscrita por escrevente de serventia judicial, goza de fé pública, e dotada, por isso, de presunção de veracidade. 3. Embora o art. 290 do Código Civil estabeleça que a cessão de crédito produz efeitos com a notificação do devedor, a consequência da ausência de tal comunicação é liberá-lo da obrigação na hipótese de pagamento ao credor primitivo, nos termos do art. 292 do CC. 4. Pacificada a jurisprudência no tocante à aplicação das disposições da Lei nº 8.078/90, que instituiu o Código de Defesa do Consumidor ( CDC), às relações contratuais firmadas com as instituições financeiras em face do disposto na Súmula 297 do STJ: "O código de defesa do consumidor é aplicável às instituições financeiras", mas sua da incidência não resulta a automática inversão do ônus da prova, para o que se impõe a comprovação da hipossuficiência do devedor, além da plausibilidade da tese defendida por ele, a critério do juiz, conforme o teor do art. 6º, VIII do CDC. (TRF-4 - AC: 50279721320214047003 PR, Relator: GISELE LEMKE, Data de Julgamento: 01/02/2023, DÉCIMA SEGUNDA TURMA) [g.n.]
Assim, diante da fé pública de que gozam os Oficiais dos Registros de Títulos e Documentos, não tendo sido trazidos aos autos elementos suficientes a infirmar a veracidade das informações fornecidas, em análise perfunctória, própria das tutelas antecipadas, tenho por regular o procedimento adotado pela CEF.
Decorrido o prazo para a purga da mora, o mutuário permaneceu inerte e foi consolidada a propriedade em nome da CAIXA.
A regra que prevê a notificação pessoal do mutuário para a purga da mora tem por finalidade proporcionar a este uma última oportunidade de solver o débito. Não há surpresa na retomada do imóvel, pois, desde a celebração do contrato, os devedores sempre souberam que a execução extrajudicial seria consequência da falta de pagamento.
De modo mais específico, a consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária ocorrida após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/97, impossibilita que o devedor purgue a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária. A propósito, veja-se:
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.465/2017. DIREITO DE PREFERÊNCIA. (...) 4. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, “com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário”, mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. (STJ. Terceira Turma, REsp n. 2.007.941 – MG, Relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 14/02/2023, DJe 16/02/2023).
Noutra via, não se pode negar o direito de a credora tomar as providências para a recuperação do valor devido em razão do financiamento inadimplido.
Diante da conduta da parte autora e da fragilidade de seus argumentos, tem-se uma presunção que milita em favor do agente imobiliário, devendo prevalecer a vinculação ao contrato e a legislação que rege a alienação fiduciária em garantia.
De fato, há necessidade de que se estabeleça o contraditório para que, mediante a instrução processual, seja carreada aos autos documentação capaz de eliminar quaisquer dúvidas acerca do ocorrido no desenrolar da execução extrajudicial.
Portanto, em análise preambular, característica deste momento processual, não vislumbro a presença dos elementos necessários para a suspensão dos leilões, conforme requerido pelos autores.
Doutro giro, entendo pertinente o requerimento formulado para que a CEF seja instada a juntar o procedimento de consolidação da propriedade por ela promovido, a fim de que o contraditório mínimo se perfaça, para que o julgador possa melhor examinar a lide.
Ante o exposto, DEFIRO EM PARTE A TUTELA DE URGÊNCIA requerida para determinar à CEF que junte aos autos a íntegra do procedimento de consolidação da propriedade por ela promovido em relação ao imóvel objto da ação (matrícula nº 280478 do 9º Ofício de Registro de Imóveis do Rio de Janeiro) e determino:
1) Cite-se a CEF, na forma do art. 238 c/c art. 335, ambos do CPC e intime-se, a fim de que apresente, no prazo de 10 (dez) dias, a contar de sua intimação desta, a íntegra do processo de consolidação da propriedade, bem como toda a documentação acerca da intimação dos autores para a purgação da mora do imóvel objeto dos autos e dos leilões designados (art. 336 do CPC).
2) Apresentada a contestação, voltem-me conclusos.
3) Em respeito ao princípio da eficiência (artigo 8º do CPC), deixo de designar audiência prévia de conciliação/mediação eis que, a princípio, não se verifica a possibilidade de a questão controvertida comportar autocomposição, nos termos do art. 334, § 4º, II, do CPC.
Int.